הסכם שיתוף במקרקעין בדבר משכנתא

בסעיף 2.2 להסכם המכר נקבע כי רישום הסכם השתוף בלישכת רישום המקרקעין יעשה "מיד לכשיתאפשר הדבר". לעניין זה אני מקבלת את טענת המבקשים כי ניסוח התחייבות זאת כפי שנוסחה, משמעה כי הצדדים היו מודעים לכך שישנו תהליך, אשר אמור להתבצע על ידי גורם שלישי, והמעידה כי המדובר בהתחייבות שאינה תלויה בהם, ועל כן לא ניתן לטעון כי אי קיומה מנעה מהמשיבים לקחת משכנתא.

...

סוף דבר התביעה מתקבלת באופן בו הסכם המכר שנחתם בין המוכרת למשיבים מיום 20.4.2012 מבוטל.

אני מורה ללשכת רישום המקרקעין למחוק את הערת האזהרה שנרשמה לטובת המשיבים על הנכס מושא ההליך ברחוב רבוצקי 57 רעננה הידוע כחלקה 846 בגוש 6581.

המשיבים ישלמו שכר טרחת המבקשים והוצאותיהם בסך של 85,000 ₪.

ביום 11.6.01 היתקשרה הנתבעת 2 עם חברת ריינמן השקעות ונכסים 2001 בע"מ (להלן- "חב' ריינמן") בהסכם מכר בו רכשה חברת ריינמן חלק מזכויות הנתבעת 2 במקרקעין, וביום 8.4.2016 חתמה עימה על הסכם שתוף במקרקעין.

הנתבעת 2 הצהירה כי המקרקעין משועבדים לטובת בנק הפועלים בשיעבוד מדרגה ראשונה, אך כי מגרשים 1 ו-2 (להלן- "הממכר") נקיים מכל שיעבוד או משכנתא כעולה במכתב החרגה מן הבנק.

בינואר 2016 קיבלה הנתבעת הודעה מרשות מקרקעי ישראל בדבר חילוט הערבות הבנקאית לאור אי הסרת הבניה הבלתי חוקית וצוין, כי הנתבעת מפרה את הסכם החכירה.

...

לאור כל האמור לעיל, אני דוחה את ההודעה לצד ג' שהגישו הנתבעים נגד סבי.

סוף דבר: לאור כל האמור לעיל, תוצאת פסק הדין הינה כדלקמן: בתביעה העיקרית: על הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובעת כדלקמן: את הסך 466,026 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום הגשת התביעה (14.5.2017) ועד ליום התשלום בפועל; את הוצאות המשפט הכוללות את אגרת המשפט במלואה על הסך 600,000 ₪, שכר העדים כפי שנפסק, ככל שנפסק, בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מהיום ועד ליום התשלום בפועל; שכ"ט עו"ד בסך 50,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מהיום ועד ליום התשלום בפועל.

בהודעה לצד ג': ההודעה לצד ג' נדחית.

ביום 2/3/2016 דווח ההסכם והנספח לו, שהוא הסכם השתוף והחלוקה, למיסוי מקרקעין, והתובעים שילמו מס רכישה לפי יחידה אחת בלבד, תחילה בהתאם לשומה העצמית ולבסוף, לאחר שנתקבלה השגת התובעים, מסוי מקרקעין קיבל את הטענה כי הם רכשו דירת מגורים אחת בלבד.

כפועל יוצא מכך הועדה סירבה להעביר לידי בני הזוג צור אישור להעברת זכויות בנכס והם מנועים מלקבל משכנתא ובצוע תשלומי רכישה ועל כן התובעים פעלו בעצמם בנגוד להסכם השתוף.

היה על התובעים למצות את הבדיקות בדבר אופן חלוקת המיגרש בינם לצור, בסיוע איש מיקצוע - אדריכל שיבדוק את התב"ע, ואת זכויות הבניה הנובעות מחלוקה כזו או אחרת לכל אחד מהמגרשים, בטרם הרכישה והחתימה על הסכם השתוף.

...

מכל האמור לעיל, אני דוחה את התביעה שכנגד.

סיכום אני דוחה את התביעה העיקרית ומחייבת את התובעים לשלם לכל אחד מהנתבעים 1, 2, 3-4 הוצאות משפט בסך 30,000 ₪.

התביעה שכנגד נדחית ללא צו להוצאות.

כפי שהוסבר על ידי התובעים, הסכם השתוף נחוץ היה לשדה על מנת שייוחדו זכויותיהם במקרקעין, דבר שיקל עליהם ליטול הלוואת משכנתה.

...

סיכומו של דבר: גויטע ישלמו לבן-גיגי הוצאות ההליך בסך כולל של 45,000 ₪.

הבאתי בחשבון הן הוצאות שקיבלו התובעים בעבר, הן את העובדה שההליך היה למצער ביוזמת התובעים ולטובת חוזה שנכרת להעברת זכויות ביניהם, הן במידת מה את העובדה שבסופו של דבר יחידת הדיור הקשורה לתובעים גדולה יותר; לגולץ ושטרית – צדדים שנגררו להליך בעל כורחם המוחלט – ישלמו גויטע סך של 50,000 ₪ (דהיינו, 50,000 ₪ לזוג גולץ ו-50,000 ₪ לשטרית).

המזכירות תמציא החלטתי לצדדים ולכונסת הנכסים.

בתיק המשכנתא המצוי בבנק קיים הסכם השתוף בין בעלי הקרקע עליו חתומים, לכאורה, גם התובע וגם הנתבעים.

אומר את הברור מאליו: הסכם השתוף, שנציגת הבנק טענה כי אינו הסכם שתוף כלל אלא הסכם חלוקה, שנועד להבדיל בין שני הבתים שאמורים להיבנות על אותה חלקה, בית אחד של הנתבעים ובית אחד של אחיו של הנתבע, אינו מקנה זכויות בעלות בקרקע ולא ניתן ללמוד ממנו דבר ביחס לבעלות.

...

אני סבור כי מי שמצהיר בפני המוסד לביטוח לאומי או כל גוף שלטוני אחר, הצהרה ביחס למצבת נכסים, מנוע מלטעון במקום אחר הצהרה סותרת כי למעשה כן קיימים לו נכסים השייכים לו. עוד ייאמר כי עדותו של התובע, לפני שקיבלה פרשנויות שלטעמי התובע עצמו כלל לא התכוון אליהן, הייתה פשוטה בתכלית: "כן, כי כל מה שהיה לי נתתי לילדים שלי". הפרשנות על פיה התובע נתן לילדיו זכות שימוש בדירה בלבד היא פרשנות מאוחרת ומאולצת ואינה תואמת את הצהרתו של התובע, על כך שאין לו נכסים זולת הדירה שהוא עצמו גר בה. עדותו של התובע היא שהוא נתן את מה שהיה לו במתנה לילדיו.

האם הושלמה המתנה והאם ניתן לתובע לחזור בו ממנה משהגעתי למסקנה כי הקרקע ניתנה לנתבעים במתנה על ידי התובע נותרות שתי שאלות לדיון: האם המתנה הושלמה והאם ניתן לתובע לחזור בו ממנה.

בעת"מ (מנהלי ירושלים) 333/04 חסן ג'אבר בסיסו נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים (נבו 10.10.2004)‏ נפסק כי "..הרשויות הפועלות מכח חוקי התכנון והבניה למתן היתרים לבניה, אינן קובעות את הזכויות המהותיות במקרקעין ואין במתן היתר משום הכרה וקביעה כלשהי שיש בה כדי להשפיע על הזכויות הקנייניות במקרקעין מושא ההיתר. אדרבה, הפסיקה חזרה וקבעה, שעיסוקן של רשויות התכנון, בכל הנוגע למתן היתרים, מתמקד בשאלות תכנוניות והן אינן אמורות לפסוק ולהכריע בשאלת הזכויות הקנייניות בנכס" עוד נקבע באותו פסק דין כי "אין זה מתפקידן של רשויות התכנון והבניה לקבוע בעניין הבעלות בנכס, אין להן הכלים לכך והדבר גם אינו נדרש. מתן היתר בניה, אין משמעותו בשום צורה הטלת אחריות על רשות התכנון, כי מקבל ההיתר הינו הבעלים של הנכס". אומר כי לא נחה דעתי באופן מלא מי מהיתרי הבנייה הוא האמיתי ועל בסיס איזה היתר נבנה בית המגורים.

סוף דבר: התובענה למתן פסק דין הצהרתי וסילוק יד בעניין זכויות התובע בנכס ובמקרקעין נדחית.

משכך גם עתירתו לפסיקת דמי שימוש ראויים נדחית.

לאור האמור, ולאחר ששקלתי את מורכבות ההליכים, הדרך בה ניהלו בעלי הדין את הדיונים, השקעת המשאבים בהכנתם ובניהולם ולאחר שקבעתי כי התביעה שהוגשה על ידי התובע נדחית אני פוסק כדלקמן: התובע 1 ישלם לנתבעת הוצאות בגין שכ"ט עו"ד בסך של 7,500 ₪.