הסכם שיתוף במושע ללא תשלום היטל השבחה

על כך השיבה ב"כ המשיבה בו ביום (20.7.14) כי טרם נענתה בקשתה להמצאת מידע בשאלה "באלו זכויות החזיקו המבקשים, אשר רכשו זכויות במושאע עם בעלים רבים נוספים, בדירות הקיימות", וזאת במובחן ממצב הזכויות החדש, על פי התכנית המשביחה, המוסדר בהסכם השתוף.

במסמך נדרשו הרוכשים, ובתוכם המערערים, להצהיר כי הם "בעלים בפועל של הנכס, החל מיום 8.10.2010 שהוא יום חתימת החוזה". מכאן, טוענים המערערים, שעד שלא הוגשה בקשתם לפטור מותנה (ביום 10.11.13) אפילו המשיבה לא פיקפקה בהיותם בעלי הזכויות במקרקעין מיום חתימת הסכמי הרכישה והשיתוף, למעלה משנה טרם אישור התכנית המשביחה, ובכך שהם, ולא הבעלים המקוריים שמכרו להם את הזכויות, החייבים בתשלום היטל השבחה.

...

המערערים מסתמכים על פסק דינו של בית המשפט העליון בע"א 7394/03 נכסי ר.א.ר.ד חברה לבניין בע"מ נ' מנהל מס שבח רחובות (6.12.06), אלא שבאותו פסק דין הובהר (בפסקה 15) כי "בפסיקתו של בית משפט זה לא ניתן מענה אחיד לשאלת מהותם של 'אחוזי בנייה' או 'זכויות בנייה' בהיבט הקנייני... וכפי שאפרט להלן נראה כי הערעורים שבכאן אינם מחייבים הכרעה בשאלה מורכבת זו". בסופו של דבר, התבססה ההכרעה בפרשת נכסי ר.א.ר.ד. על התכלית הקונקרטית של דיני מיסוי מקרקעין, ותוך הבהרת בית המשפט העליון כי "מקום שבו חוק המס מחייב פרשנות שונה ניתן לסטות מן הפירוש שניתן למונחים או למושגים כאלה ואחרים בדין הכללי על מנת להגשים את התכלית אליה חותרת חקיקת המס" (פסקה 17).

לא ראיתי מקום להיעתר לבקשה.

משעמדה לרשות המערערים אפשרות טיעון מלאה, אין מקום למקצה שיפורים לאחר שהסתיים הדיון בערעור (כפי שנקבע במפורש בהחלטה מיום 2.3.16) ולאחר שהמשיבה נדרשה לערעור ועמלה על גיבוש תשובתה לכל מה שנטען בו. לאור כל האמור, הערעור נדחה.

רקע עובדתי רלוואנטי כעולה מנסחי רישום מקרקעין מתקופות שונות שהוגשו כמוצגים בתיק, אין מחלוקת על כך שהמערער היה רשום במועדים הרלוואנטיים כבעלים של 75% מזכויות הבעלות בנכס ואילו המשיב 3 אהוד פסטרנק (להלן: "פסטרנק") היה רשום כבעלים של 25% מזכויות הבעלות בנכס, והבעלות המשותפת של הצדדים הייתה במושאע (בחלקים בלתי מסוימים), ומבלי שהיה הסכם שתוף בין הצדדים.

במבוא להסכם המכירה של פסטרנק ל**** צוין כי פסטרנק הנו הבעלים של 1/4 חלקים מחלקה 270, וכי בהתאם לפסק הדין החלקים האמורים מבטאים זכות בעלות של פסטרנק בשתי יחידות בקומת הקרקע של הנכס, "ללא כל זכויות בנייה קיימות או עתידיות". אין חולק על כך כי ביום 22.10.2012 ניתן אישור של עריית חדרה והוועדה המקומית המופנה לרשם המקרקעין ולפיו בגין הזכויות שנמכרו על ידי פסטרנק שולמו מלוא החובות וכי לא קיים חוב גם בהיטל השבחה (מוצג ו' במוצגי ****).

בהמשך ביקשה **** להוציא היתר בנייה בנכס ובשלב זה, ולטענת הועדה המקומית התברר כי קיים חוסר בתשלומי היטל השבחה בשיעור של 25% מסכום החיוב בגין ההיטל,ולפיכך נשלחה על ידה דרישת התשלום למערער שבה צוין כי הובא לידיעת הועדה המקומית בעת בקשה להיתר של הרוכשים דבר קיומו של פסק הדין שלפיו המערער החזיק ב-100% מזכויות הבנייה בנכס, ובהתאם נידרש המערער להשלמת תשלום בגין 25% מזכויות הבנייה הנותרות בנכס שלא שולמו על ידי המערער,בסך של 100,998 ₪ המבוסס על חוות דעתו של השמאי אפרים מרגלית מיום 27.8.2015 (מוצג ב' למוצגי המערער).

בנוסף נטען, כי המערער קיבל במסגרת הליך פירוק השתוף, שהנו העברה על פי דין שאיננה בגדר "מימוש זכויות", את חלקו בנכס הכולל את מלוא זכויות הבנייה ובכך ניכנס בנעליו של פסטרנק, כמי שחייב לשאת בתשלום היטל ההשבחה.

...

סמכות ועדת הערר והיקף הדיון בפניה בנוסף לכל האמור לעיל ,אני סבור כי נפל פגם בהחלטת הועדה המקומית וועדת הערר בכך שהן ראו עצמן מוסמכות לדון ולהכריע בשאלה פרשנית-משפטית, הנוגעת ליחסים המשפטיים שבין המערער ובין פסטרנק והיא השאלה, על מי יחול החיוב בהיטל השבחה שהתגבש לפני מועד פסק הדין.

גם אם אניח כי לועדה המקומית ובעקבותיה לועדת הערר היו הסמכויות הנדרשות לדון בשאלת החיוב בהיטל שהתגבש לפני מועד פסק הדין ,אני סבור כי בניגוד לקביעות החד משמעיות של ועדת הערר, כאילו ברור מפסק הדין ומנסיבות העניין שחיוב היטל ההשבחה שהתגבש על חלקו של פסטרנק בנכס צריך לעבור למערער, הרי שלעמדתי התשתית העובדתית שהונחה בפני הוועדה המקומית או ועדת הערר, אינה כה חד משמעית.

סיכומו של דבר, אני קובע כי יש לבטל את החלטת ועדת הערר מיום 20.3.2017 ובהתאם, יש לבטל את דרישת התשלום שנשלחה ביום 9.11.2015 למערער על ידי הוועדה המקומית, בגין יתרת 25% מהנכס וככל שהמערער שילם חיוב זה, הוא זכאי להשבתו בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק, ממועד התשלום ועד מועד השבתו בפועל לידיו.

יש לציין, כי הנתבעת אינה חולקת על עובדות אלה, ואחת מהעובדות המוסכמות שהוגשו לבית המשפט היא, "כי למחזיקים מסויימים בחלקות 87 ו-87 (צ"ל: 88) הוצאו שומות היטל השבחה". התובעים טוענים בסיכומיהם, כי "בהתנהגות הנתבעת ישנה הכרה בבעלות בעלים מסוימים בחלקות מסוימות מהחלקה כולה, כאשר בגין הכרה זו חייבה הנתבעת את אותם בעלים בתשלומי מיסים, וכעת יש להחיל את אותה הכרה כן בעיניין התובעים שכן טענת הנתבעת בדבר הפקעה של פחות מ 40% משטח החלקה אינה יכולה לעמוד, הרי לא ניתן מחד להכיר בבעלות של חלק מהבעלים בשטח מסוים ואף להגדיר אותו כשטח מסוים ולחייב בגינו תשלום של היטל השבחה, ולא להכיר בחלקים של אחרים רק מאחר ובמקרה השני הנתבעת חייבת לשלם ולא לקבל כספים, כך שאין הנתבעת יכולה להתנהג איפה ואיפה, הנתבעת אינה יכולה להכיר בחלקים מסוימים עת הנה מקבלת תשלום ולהתנער מחובתה עת הנה צריכה לשלם." (סעיף 29 לסיכומי התובעים).

תשובת הנתבעת לטענות התובעים היא, כי התובעים הם בעלי זכויות במושאע ביחד עם כל בעלי הזכויות בחלקות 87 ו-88, ולגבי מצב דברים זה קובע סעיף 27 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, כי "מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסוים בהם". לטענת הנתבעת, בין בעלי הזכויות בחלקות 87 ו-88 מעולם לא נכרת הסכם פירוק שתוף או הסכם חלוקה, ולכן הוראות סעיף 27 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 חלות על ענייננו, ויש לגזור את 40 האחוזים המזכים בפטור מתשלום פצויי הפקעה, מתוך שטח חלקות 87 ו-88 בשלמותן, ולא מתוך שטחי המגרשים אותם התובעים רכשו.

...

לנוכח המסקנה אליה הגעתי, לא ראיתי צורך לדון באפשרות השנייה שבית המשפט העליון העלה, היינו לעשות שימוש בסעיף 20(2)(ג) לפקודת הקרקעות.

ואולם, כיוון שסעיף 190(א)(1) לחוק התכנון והבניה מפנה לסעיף 20 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), אני סבור כי יש לפרש את המונח "מגרש" בחוק התכנון והבניה בדומה לאופן בו יש לפרשו בפקודת הקרקעות (ר' א' נמדר, עמ' 480, הערת שוליים מס' 75).

סוף דבר מהטעמים עליהם עמדתי לעיל, אני מחליט לקבל את תביעת התובעים ואני קובע כי על הנתבעת לפצות אותם בגין שלושת המגרשים שהתובעים רכשו.

התובעים טוענים כי מאז שרכשו את המיגרש הם מחזיקים בו באין מפריע, משלמים בגינו היטלים ומיסים לעריית רמלה ואף חויבו בתשלום היטל השבחה על פי התוספת השלישית לחוק התיכנון והבנייה, התשכ"ה-1965, מכוח בעלותם זו. במהלך השנים בוצעו הליכי איחוד וחלוקה למקרקעין.

ניתן אמנם להעניק חזקה ייחודית בחלק מסוים במקרקעין באמצעות עריכת הסכם שתוף בין הבעלים (ע"א 269/74 בוקובזה נ' הממונה על המירשם, פ"ד כט(1) 243), אולם חלוקה זו כוחה יפה רק בין הצדדים להסכם ואין היא תקפה כלפי צדדים שלישיים כל עוד לא נרשמה.

אני דוחה את בקשתם של התובעים להצהיר כי הנתבעת 1 נעדרת זכויות במקרקעין, אך עם זאת קובע כי זכויותיה של הנתבעת 1 במיגרש 104/3 הנן זכויות במושאע ואין היא רשאית לייחד לעצמה את הבעלות במיגרש זה. ההסכמות אליהן הגיעו הנתבעת 1 והנתבעת 2 באשר לחלוקת המקרקעין ביניהן אינן מביאות בחשבון את יתר בעלי הזכויות להם נמכרו חלקים מזכויותיה של הנתבעת 2 במקרקעין ולפיכך אין הן יכולות לעמוד.

...

בוודאי שהסכמה זו אינה מחייבת את התובעים, אשר לא היו צד לה. מסקנתי היא אפוא, כי נכסי רמלה אינה יכולה לייחד לעצמה את הזכויות במגרש 104/3 שכן הזכויות במגרש זה הינן זכויות במושע.

אשר לסעדים המבוקשים ולאור הנימוקים שלעיל– אני דוחה את בקשתם של התובעים להצהיר על בעלותם בשטח מסוים במקרקעין.

אני דוחה את בקשתם של התובעים להצהיר כי הנתבעת 1 נעדרת זכויות במקרקעין, אך עם זאת קובע כי זכויותיה של הנתבעת 1 במגרש 104/3 הינן זכויות במושע ואין היא רשאית לייחד לעצמה את הבעלות במגרש זה. ההסכמות אליהן הגיעו הנתבעת 1 והנתבעת 2 באשר לחלוקת המקרקעין ביניהן אינן מביאות בחשבון את יתר בעלי הזכויות להם נמכרו חלקים מזכויותיה של הנתבעת 2 במקרקעין ולפיכך אין הן יכולות לעמוד.

ביום 13.1.1993 נרשמו כלל הרוכשים (למעט גור) כבעלי המקרקעין, במושאע, וזאת בהתאם לחלקיהם כמפורט בהסכם המכר (ר' שטר מכר, נספח י', עמ' 74 לבקשה).

ביום 26.4.2004 חתמו כלל הבעלים הרשומים, לרבות הערייה (אך למעט סוילם או גור) על הסכם שתוף (להלן: "הסכם השתוף") המסדיר את יחסי השתוף בין הצדדים, חוזר על חלוקת המגרשים אשר הוסכמה בהסכם החלוקה (נספח י"ג, עמ' 83-85 לבקשה).

לטענת המבקשים, קיטון זה בשטח המיגרש נודע להם רק עם קבלת דרישה לתשלום היטל השבחה (סעיפים 91-92 לטיוטה).

...

נוכח כל האמור אני קובע כדלקמן: מתיר את תיקון כתב התביעה כמבוקש.