הסכם שותפות לתיווך בנדל"ן על בסיס חלוקה שווה ברווחים

כך עומדת להכרעה המחלוקת נוכח טענת התובעת להפרת התחייבויות הנתבעים בקשר עם השמוש במושכר, ועל בסיס הכרעה זו – גם המחלוקת באשר למשמעות עזיבת המושכר בכל הנוגע להמשך החבות בדמי השכירות.

הנתבע 2, יוסי שוימר (להלן: "הנתבע") הנו מתווך נדל"ן במקצועו, ובן הזוג של הנתבעת.

עוד סוכם בין הצדדים כי דמי השכירות יחולקו בחלקים שוים בין התובעת לבין הנתבע והנתבעת, כך שהתובעת תישא במחצית מדמי השכירות.

לטענת הנתבעים, אין כל בסיס לתביעה, הגשתה מבטאת חוסר תום לב, ודוקא התובעת היא שהפרה את 'הסכם השותפות' שבין הצדדים והיא החייבת כספים בגין זאת.

את ההסדר אליו הגיעו הצדדים מכנה הנתבע "הסכם שותפות", ברם בפועל, לא הוסכם על הקמתה של שותפות מכל סוג והצדדים מעולם לא סיכמו על עסק משותף או חלוקת "רווחים". למעשה, ההסדר שלפיו ניתנה לנתבע זכות להחזיק מחלק מחלל החנות הנו הסכם של שכירות משנה.

...

ונוכח כל זאת, אני דוחה את טענת התובעת, קובע שלא הוכחה כל הפרה של ההסכם בין התובעת לבין מי מהנתבעים.

כך גם הוסכם כי הנתבעים ישלמו לתובעת חלק מדמי השכירות כך שבפועל תישא התובעת במחצית מדמי השכירות בלבד.

אשר על כן אני דוחה את התביעה.

השותפות עסקה בתיווך נדל"ן ולשם כך חתמה בחודש יוני בשנת 2009 על הסכם זכיינות למשך חמש שנים של רשת "רימאקס" (להלן – רימאקס).

כעולה מסעיף 3(א) להסכם הזכיינות "הסכם זה והזכויות המוענקות על ידו יחולו במועד חתימת הסכם זה ויפוגו חמש שנים לאחר מועד חתימת הסכם זה". השותפות היתנהלה במשך כחמש שנים ובין הצדדים סוכם כי חלוקת ריווחי השותפות תיעשה ביניהם באופן שווה, קרי 50% לכל אחד מהשותפים [סעיף 6 ל-ת/5; סעיף 6(ח) ל-נ/6].

בכך הפר הנתבע את הוראת סעיף 29 לפקודת השותפויות אשר קובעת כי "חובתם של שותפים היא לנהל את עסקי השותפות לתועלת המשותפת, להיות ישרים ונאמנים איש עם רעהו ולמסור לכל שותף או לבא-כוחו חשבונות נכונים ומידע שלם בכל ענין הנוגע לשותפות". מנגד, לטענת הנתבע, ההיתחשבנות בינו לבין התובע במסגרת השותפות נעשתה על בסיס קבוע, באמצעות חלוקה שווה של ריווחי החודש החולף.

...

אני מחייב את התובע ואת הנתבע להפקיד בקופת בית המשפט, כמימון ביניים על חשבון שכר החוקר, סך 25,000 ₪ כל אחד, עד ליום 15.7.2018.

הגם שבכוונת בית המשפט לקבוע בפסק דין משלים את החיובים הכספיים הסופיים לאחר השלמת בדיקת החוקר, אני סבור כי בהתחשב בתוצאה אליה הגעתי, בתביעה ובתביעה שכנגד, כמו גם בקביעות שבפסק הדין לפיהן הנתבע הפר את חובת הנאמנות שמוטלת שותף בשותפות מכוח הוראות סעיפים 29, 34(1) ו - 34(9) לפקודת השותפויות, יש מקום להשית על הנתבע חיוב בהוצאות ובשכר טרחה כבר בשלב זה. אני מחייב אפוא, את הנתבע בהוצאות בגובה מחצית מאגרת בית המשפט וכן בגובה שכר העדים שזימן התובע, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום התשלום.

בנוסף, אני מחייב את הנתבע בשכ"ט ב"כ התובע בסך 30,000 ₪ לתשלום בתוך 45 ימים מהיום.

לצורך אותה פרשנות, וכאחד מהכלים בהם נעשה שימוש לצורך ההכרעה בסוגיה שבפני, מצאתי להקדים ולסקור את הנתנים העובדתיים כפי שהוצגו על ידי הצדדים כמו גם ההכרעות המשפטיות השונות, כמפורט להלן; רקע עובדתי בתמצית התובע-המבקש (להלן: "התובע" או "רוני"), הנתבע 3 (להלן: "הנתבע" או "צחי") ומר דוד כהן (להלן: "דוד"), אשר אינו צד להליך הנוכחי, התקשרו בהסכם אשר עניינו שתוף פעולה עסקי בתחום הנדל"ן. בתחילת הדרך הוסכם, כי חלוקת הרווחים ממיזמי הנדל"ן השונים תהיה שויונית – 1/3 לכל אחד, זאת על אף שההשקעה הכספית במיזמים לא הייתה שווה (צחי השקיע את מרבית הכסף, רוני השקיע פחות ודוד לא השקיע כלל), והיא אף לא תיאמה את אחזקותיהם של הצדדים במספר חברות אשר באמצעותן הם פעלו.

לאחר מכן, ובאותה דרך, תשלום הריבית, ולבסוף יחולקו הרווחים באופן שווה בין השותפים – 1/3 לכל אחד.

לשיטתו, פסק הבוררות של כב' הבורר זמיר, אמור היה לעסוק בתגמולם של דוד ושלו, בגין המאמץ שהשקיעו בתיווך עסקת ההלוואה שנטלה החברה משפאר-סיטון-הניג, וסיווגה של ההלוואה כהלוואת בעלים, הנו סיווג מלאכותי אשר נועד אך ורק על מנת ליצור בסיס משפטי לתגמולם, באמצעות ריבית (המדמה את עמלת התיווך), וזאת כפצוי נגדי לקביעת כב' הבורר אינגבר ביחס לשעורי הריבית האסטרונומיים בהם הוא מצא כי יש לפצות את צחי בגין השקעתו.

...

בסוגיה זו, מצא כב' הבורר זמיר להכריע בין הצדדים כמפורט להלן: "גם טענתם של המערערים בדבר הזהות העקרונית בין הלוואת הבלון לבין הלוואת שפאר סיטון הניג מוצדקת. בהלוואת הבלון לווה צחי מיליון ₪ והשקיעו בפרויקט, תוך התחייבות אישית מצדו לפרוע אותה; רוני ודוד נטלו הלוואה של מיליון ₪ לצורך השקעה בפרויקט, תוך התחייבות אישית מצדם לפרוע אותה. ההלוואה שניטלה משפאר סיטון הניג צריכה להיחשב אפוא כהשקעת בעלים מצד רוני ודוד (המלווים אינם בעלים, גם אם הם מקבלים את כספם בסופו של דבר באחוזים מתוך הרווחים). כך, הריבית בגין הלוואת הבלון, 4%, צריכה להשתלם לידי צחי לפני חלוקת הרווחים, ואילו הריבית בגין הלוואת שפאר סיטון הניג, 4%, תשתלם לידי רוני ודוד לפני חלוקת הרווחים. עם חלוקת הרווחים, יקבל כל צד 33%, ואז ישלמו רוני ודוד מתוך חלקם את החזר ההלוואה לשפאר סיטון הניג, בהתאם להסכם ביניהם". מהותית, בין הצדדים ניטשת מחלוקת באשר לפרשנותו של סעיף 11 דלעיל, ובעיקר בהתייחס לקביעתו לפיה לאחר חלוקת הרווחים ישלמו רוני ודוד, מתוך חלקם, את החזר ההלוואה לשפאר-סיטון-הניג, בהתאם להסכם ביניהם.

לאחר שחזרתי ועיינתי בטענות הצדדים, בסיכומיהם, בפסקי הבוררות ובמסלול הנספחים, באתי לכלל מסקנה את סעיף 11 לפסק הבורר יש לפרש כפי פרשנות הנתבעים, ולא כפי טענות התובע.

כפי שיפורט בשורות הבאות, אף הראיות הנוספות, החיצוניות לכתובים, אינן מכוונות למסקנה על פיה יש לאמץ את הפרשנות המוצעת על ידו, ואפרט; הנסיבות אשר הובילו למתן פסק הבוררות, מצביעות על כך, שהחלטת כב' הבורר זמיר, ניתנה בנוסח כפי שניתנה, לא בכדי.

זאת ועוד; גם מהתנהלות הצדדים בעקבות פסק הדין של כב' הבורר זמיר, עולה כי פסיקתו הייתה מקובלת עליהם.

המשיב 2 (להלן: "עמוס") עסק בתיווך, באיתור נכסי נפקדים ועיזבונות בתחום הנדל"ן ובעסקאות בתחום זה. המערער 1 (להלן: "אביב") הוא יזם בתחום הבניה והוא בעל השליטה ובעל כל המניות של המערערת 2, שהיא הבעלים של כל המניות ובעלת השליטה של המערערת 3 (להלן: "פ.ל.מ").

נתן טען כי הוא זכאי לקבל 1,250,000 ₪, שזה הסכום המגלם את חלקו ברווחים של עמוס ושל אביב, או בשווים של החלקים שעדיין לא נמכרו ושנשללו ממנו.

.אין צורך, בנסיבות מקרה זה, להדרש בפירוט להבחנות השונות המשפיעות על ישימותה של הדוקטרינה ועל הקף החריגים לה. די לציין, כי המונח "טעות ברורה" נתפרש לעניין זה, כמתייחס למקרה שבו, על בסיס מכלול העובדות של המקרה, מגיע בית-המשפט לערעורים למסקנה מוגדרת ומוצקה כי אכן נעשתה טעות (פסק-הדין הנ"ל בעיניין Litman [39], בעמ' 1512).

אזכיר כי בפסק דינו הראשון סבר בית משפט קמא שאין להכנס למחלוקת בין עמוס לבין אביב באשר לחלקו של כל אחד בשותפות, אלא יש להשאירה להתדיינות אחרת בין עמוס לבין נתן (עמוס טען כי הגיש תביעה לפירוק שתוף ולקבלת חלקו בשותפות על פי "הסכם המייסדים").

בית משפט קמא קבע כי לא היה הגיון עסקי וכלכלי, שעמוס יוותר על מחצית הזכויות בחלקה, ויסתפק ב-1/16 חלקים במקום במחצית: "הבסיס לרישומה פ.ל.מ כבעלת 7/8 מהזכויות במקרקעין אין לגזור ממנו את חלקם של השותפים בריווחי העסקה, ואין בו הגיון כלכלי לגופו של עניין" (סעיף 23 לפסק הדין).

...

לסיכום, הייתי מציעה לחברותיי לקבוע כדלקמן: לדחות את הערעור של אביב באשר לזכויותיו של נתן.

ש. שטמר, שופטת עמיתה השופטת ברכה בר-זיו [אב"ד]: קראתי את חוות דעתה של חברתי, השופטת ש. שטמר, ואני מסכימה עם התוצאה אליה הגיעה חברתי , לפיה, בסופו של יום, יש לדחות את ערעורו של אביב ולחייבו בהוצאות כמוצע על ידי חברתי.

א. אלון, שופטת הוחלט: הערעור נדחה.

בית משפט השלום בתל אביב - יפו ת"א 46626-12-22 הקקנאן נ' ורדי ואח' מספר בקשה: 9 לפני כבוד השופטת אפרת בוסני המבקשים/הנתבעים: 1. קארין ורדי 2. קארין ורדי יזמות בע"מ 3. אושר בר יזמות נדל"ן בע"מ 4. עודד זלצשטין המשיב/התובע: חיים הקקנאן החלטה

בבקשה הנתמכת בתצהירו טוען המבקש 4 כי הוא והמבקשת 1 לא היו מעולם שותפים עיסקיים או בני זוג, כי הוא לא היה קשור בשום שלב בעיסקה כלשהיא עם המשיב ואינו חב לו דבר ולא ידוע לו על הסכם לחלוקת רווחים בין המשיב לבין המבקשת 1 ואין זה מעניינו.

המבקש 4 טוען כי מכירת זכות האופציה למבקשת 1 במקרקעין נעשתה על בסיס עסקי ובתמורה גבוהה יותר ממחיר הרכישה והדבר מלמד על כשרות העסקה, וכי ביום 30.12.2022 הסתיימה תקופת האופציה מבלי שזו מומשה על ידי המבקשות או צד ג' כלשהוא והמקרקעין נותרו בבעלותו.

המשיב טוען בתשובה הנתמכת בתצהירו כי הוא איתר את העסקה לרכישת המקרקעין בזמנו החופשי ולא במסגרת עבודתו במבקשת 2, כי הוא והמבקשת 1 התקשרו עם המתווך בהסכם לתיווך לרכישת המקרקעין וכי התחייבות המבקשת 1 לחלוקה שווה ברווחים התייחסה למקרקעין אלה, ולא לעסקה אחרת שלא הייתה בגבעת הפרחים.

...

יישום מבחנים אלה, לאחר בחינת כתב התביעה וטענות הצדדים בבקשות ובתשובה, ותוך נקיטה בזהירות הנדרשת בבקשות סף, מוביל אותי למסקנה שחרף כל הקשיים העומדים בפני המשיב להוכחת התביעה - אין להורות על סילוק התביעה נגד המבקשים 1-4 באיבה, אולם יש לצמצמם את עילות התביעה.