הסכם רישום בית משותף עם ערבות בנקאית

בסעיף 7.1 להסכם התובעת התחייבה להעמיד הדירה לרשות הקונה עד ליום 24.7.06 בתנאי שהקונה מילא עד למועד המסירה את כל התחייבויותיו ושילם את כל התשלומים המגיעים למוכר ויחזיר את כל הערבויות הבנקאיות שניתנו לו. בסעיף 7.6 התחייבה המוכרת להעמיד את הדירה לקונה במועד המסירה כשהיא חופשיה מכל חוב, עיקול, משכנתא, שעבוד וזכות צד ג', למעט כאלה שנרשמו/הוטלו בגין חובות ו/או התחייבויות ו/או על זכויות של הקונה עצמו ו/או בגינו כשהיא ראויה לשימוש.

הם התחייבו בהסכם לרשום את הבניין כבית משותף, אך זה יבוצע לאחר שעמידר יעמידו וירשמו את כל הנכסים אצלם, ועמידר היא זו שאמורה לבצע את רישום הבית המשותף.

...

אני סבור כי לאור הוראות החוק המוצגות לעיל, בשים לב להפרת החוזה על ידי התובעת (אי מסירת ערבות בנקאית, הימשכות ההליכים מול עמידר ומניעה מהנתבעים לקבל במועד כתב התחייבות לרישום משכנתא, אי רישום הערת אזהרה בעמידר בסמוך לחתימת ההסכם), והפרת ההסכם על ידי הנתבעים בכך שלא שילמו את התמורה במועדים המוסכמים או מיד לאחר הסרת המניעה, מחדליהם הראייתיים, ההנאה שהפיקו מהדירה ועליית ערכה מבלי ששילמו מלוא תמורתה, וכן בשים לב לפרק הזמן הארוך שחלף ממועד מסירת החזקה בדירה- אותו אף אחד מהצדדים לא צפה, אני סבור כי הצמדת הסכום הנומינלי כעולה מעדותו של רו"ח של התובעת בסך 271,614 ₪ בתוספת מע"מ והצמדתם למדד תשומות הבנייה ולריבית שנתית רגילה בשיעור של ארבעה אחוזים מהווה איזון ראוי בין זכויות הצדדים, חובותיהם, מחדליהם ופרק הזמן הארוך שחלף.

סבור אני שיש לדחות תביעה זו עקב התנהגות שני הצדדים, כפי שפורטה לעיל, וכן עקב כך שהתובעת היה חברה בע"מ, ולחברה בע"מ, שהיא תאגיד, אין עגמת נפש.

סוף דבר: לאור כל האמור לעיל, על הנתבעים לשלם לתובעת כדלקמן: את הסך 697,927 ₪ בתוספת הצמדה למדד תשומות הבנייה ורבית שנתית בשיעור 4% מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל; ככל שיחפצו הנתבעים ליטול משכנתא לתשלום סכום זה, רצוי שהתובעת תסייע להם בעניין זה. את הוצאות המשפט בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל.

בפני בקשת כונס הנכסים – עו"ד יורם חגי חג'בי – לפסוק את שכר טירחתו בגין פעולותיו בתיק זה. עסקינן בתביעה אשר הוגשה לבית המשפט ביום 1.9.2010, אשר בין עתירותיה, העתירה לחייב את הנתבעים "לחתום על ייפוי-כוח בלתי חוזרים לטובת ב"כ התובעים המייפה את כוחה לפעול לרישום היחידות הבנויות בבית משותף על שם בעלי זכות הערת האזהרה". לכתב התביעה צורף "חוזה" מיום 14.6.1981 אשר נחתם בין בעלי המקרקעין מישפחת ברוש/הנתבעים לבין התובעים 2,3 החברות הקבלניות אשר בנו את יחידות הדיור/הקוטג'ים על המקרקעין.

כל הוראות הסכם זה, לרבות חתימה על כל המסמכים הדרושים לרישום החלק הנמכר ע"ש הרוכשות עם ובכפוף להשלמת מלוא תשלום התמורה הכספית כמצוין לעיל, אז הבטחתה בערבות בנקאית בצירוף ערבות בנקאית נוספת להבטחת בנית יחידות מגורי המוכרים.

לדאבון לב גם ביחס לעניין זה התגלעה מחלוקת כלשהי בין הגב' אזר לבין הבנק אשר מנע את קבלת האישור כאמור, וביום 25.6.18 נשלח מייל לגב' בלהט אזר ובו דרישה לקבלת האישור המבוקש מהבנק לאלתר שכן יש בכך לעכב ולסכל את כל עבודתו של הכונס ברשום הבית המשותף.

לאור הכרותו רבת השנים של הכונס עם אנשי לישכת רישום המקרקעין והמפקחת, מאמציו של הכונס נשאו פרי וביום 17.3.20 היתקשרה עוזרת המפקחת על בתים משותפים בלישכת רישום מקרקעין תל-אביב לכונס וביקשה ממנו להמציא לה: א. אגרת השלמה בסך של 854 ₪ ; ב. פסיקתא של בית המשפט לרישום הבית המשותף ; ג. אישור עריית בתוקף ; ד. תצהיר מודד בעיניין סימון השטחים ללא היתר ; ה. בקשה לרישום בית משותף עם תאריך עדכני של חתימת המודד על גבי התשריט.

...

" אני דוחה את טענת התובעים ש"הליך רישום בית משותף הוא הליך טכני ברור המעוגן בתדריך מפורט באתר משרד המשפטים".

עו"ד פלדמן, נאמן לשיטתו, לא הציג בפניי את היקף שעות העבודה שהשקיע בתיק, ולכן אין מנוס מהערכה כללית של השעות שאותן הקדיש לתיק.

גם במקרה הנדון - כפי הנאמר בע"א (י-ם) 1755-01-14 דלעל - יש "להפעיל את שיקולי השכל הישר, ניסיון החיים ואיזון שבין השקעת העבודה, התועלת הכלכלית שנגרמה לצדדים והתוצאה החיובית של רישום הנכס כבית משותף, ולפסוק סכום גלובלי, שיהלום את נתוני תיק זה." סבור אני שסכום גלובלי בסך 70,000 ₪ (כולל מע"מ) אותו תשלם כל יחידת דיור/קוטג' לכונס הנכסים בנוסף לסכום המקדמה ששולם (6,000 ₪) על חשבון שכר טרחתו, הוא השכר ההולם והמתאים בנסיבות מקרה זה. בסכום זה כלולים כבר הוצאותיו האחרות של כונס הנכסים.

סכום גלובלי זה מבטא בין השאר, מחד גיסא, את הפעולות הרבות והמורכבות שנדרשו מכונס הנכסים לאורך השנים כמפורט בדו"חות שהוגשו לבית המשפט, לרבות את הופעותיו בבית המשפט ואת שנדרש ממנו להכין לשם כך ולהגיב לא אחת בכתב לבקשות שהוגשו ואת הוצאותיו, ומאידך גיסא שפעולות מסויימות שנעשו, היו מאוחדות ומשותפות לכל בעלי יחידות הדיור/הקוטג'ים. סוף דבר.

בהסכם משנת 2011 הוסכם כי לאור דחיית השלמת החניון התת קרקעי בשל מבנה בית הכנסת שעל הערייה האחריות לפנותו בהתאם להסכם משנת 2006, יינתן למבקשת היתר בנייה להקמת חניות זמניות וטופס 4 לאיכלוס כל יתר הדירות בפרויקט וכי המבקשת תפקיד ערבות בנקאית על סך 500,000 ₪ שתהיה בתוקף עד למועד הפינוי (ראו; הואיל רביעי וסעיף 2 ו-5 להסכם).

המבקשת טענה בפניותיה כי בשל אי פינוי בית הכנסת שבתחום המקרקעין נגרמים לה נזקים, נימנע ממנה להשלים את בניית החניון התת קרקעי ולפעול לרישום הבית המשותף וזכויות הדיירים ודרשה להחזיר לה את הערבות הבנקאית שהפקידה בערייה (ראו; תיכתובות בשנים 2012-2014 שצורפו לתובענה).

...

אקדים ואומר; לאחר שבחנתי את העדויות, הראיות ואת טענות הצדדים, לא ראיתי להורות על פינוי בית כנסת רשב"י ולא מצאתי לקבל את טענות המבקשת לעניין עקירת הנטוע.

חקירתו של המצהיר היחיד מטעם המבקשת העלתה שהוא אינו מכיר את בית הכנסת רשב"י. התנהלות הצדדים בהליך, מחזקת את המסקנה כי התובענה וטענות המבקשת בגדרה מתייחסות לבית הכנסת מ"ג קדושים שהיה בנוי בתחום שטח המקרקעין, ולא לבית הכנסת רשב"י שמחוץ למקרקעין.

סוף דבר מכל האמור, התביעה לאכוף את פינוי בית הכנסת רשב"י ולעקירת הנטוע נדחית.

כהן ושבע, "בגין נזקים שעדיין לא התגבשו ועתידים להתגבש רק עם מכירת מי מדירות טבריה", וכן בגין נזקים נוספים "שעדיין לא התגבשו". צוי ביניים שניתנו ביום 3.4.2019 ניתן, במעמד צד אחד, צו האוסר על כהן ושבע לבצע כל דיספוזיציה בדירות, בכפוף להפקדת ערבות בנקאית על סך 250,000 ₪ (כב' השופט שילה).

ככל הנראה צודקים דסאו ולבא בטענתם כי מיסמכי העידר התביעות נעשו למראית עין בלבד (כדי להציגם לבנקים לשם קבלת אשראי או לצורך אחר), ומכל-מקום, מהסכם התמורות עולה בבירור כי הצדדים לא התכוונו לקיים את האמור במסמכי העידר התביעות, אלא את האמור בהסכם התמורות (השוו: ע"א 3589/23 קדוש נ' גנדלר (1.8.2023, פורסם בנבו).

מכל-מקום, גם אם התחייבות לרישום הבית המשותף הייתה חיוב הישתדלות בלבד (לסוגיית חיוב הישתדלות חוזי, ראו ע"א 8389/17 **** אלכס א.ש. חזקות בע"מ נ' לקסל אסטבלישמנט, 6.5.2019, פורסם בנבו), אזי ניתן לומר כי הפסקת עבודתה של עו"ד מלכה על-ידי דסאו הוותה הפרה של ההסכם.

...

יחד עם זאת, אינני נעתר לסעד הנוסף שהוזכר בעניין זה בסעיף 53.12, מינויו של ב"כ כהן ושבע לכונס נכסים לרישום הבית המשותף, משום שלצורך בקשה כזו נדרש לצרף את כל יתר בעלי הדירות בניין, שאינם צד בתביעה זו, מה גם שסעד זה אינו נזכר עוד ברשימת הסעדים שהתבקשו בסוף התביעה (תחת הכותרת "ריכוז הסעדים").

יש להצטער על כך, שלמרות זאת, הקדישו הצדדים זמן רב בכתביהם ובחקירותיהם לסוגיה זו. כן אין להידרש למחלוקת שהתעוררה בקשר למועד התשלום ששילמו כהן ושבע לעו"ד יגאל כהן, אחד הנושים, כשאין חולק שהוא נפרע בסופו של דבר.

אשר על כן אני מחליט כדלקמן: דסאו ולבא יוציאו לכהן ושבע חשבונית מס על מלוא התמורה שהתקבלה עד כה: 15,229,940 ₪ וזאת בתוך 30 יום מהיום; כהן ושבע יפקידו במשרד סחרוב-זליגמן את יתרת התמורה בסך 770,060 ₪ בתוך 30 יום מהיום; דסאו ולבא יוציאו לכהן ושבע חשבונית מס בגין סכום זה בתוך 7 ימים מהפקדתו כאמור.

המבקשת קיבלה מהמשיבה לדרישתה ערבות בנקאית אוטונומית מאת חברת איילון חברה לביטוח בסך 2.2 מיליון שקלים לצורך הבטחת גמר בניית 4 דירות הגג וכן להבטחת התחייבויותיה האחרות של המשיבה לפי ההסכם מיולי 2021, ובכללן המצאת היתר טופס 4, תעודת איכלוס, הסדרת המצב הרישומי.

באשר למחסנים, המבקשת מקבלת את הצעת בית המשפט לבחור מתוך המחסנים שנותרו, את המחסנים המסומנים בקומת מרתף של תשריט שהוכן לצרכי רישום בית משותף המסומן כעת במש/2 על ידי בית המשפט, כאשר בית המשפט מסמן אותם באותיות האנגליות A , B , C , D , E ו- F. באשר להצמדות הגגות ובהתאם לנוסח הקבוע בסעיף 6 (ב) להסכם מיום 15/07/21, על כל המותנה בו. הגגות המוצמדים הם הגגות מעל הדירות הגג שנקבעו לפי אותו הסכם למבקשת והם מסומנים על גבי במש/2 באותיות G , H , I ו- J. לכל אחד מן הצדדים תישמר כל טענה, לסעד פיצויים כספי, בשל כך שלטענתו נפגעו זכויות שהוקנו לו בהסכם ולא ניתנו לבסוף כפי שנקבע בהסכם, על אף האמור לעיל בהסכמות.

...

בנסיבות אלו בהחלטתי מיום 06.11.2023 קבעתי, כי אין מקום להיעתר לבקשה מבלי לקבל עמדת המשיבה, משלא מצאתי כי התעורר צורך מידי במתן הצו.

מסקנה זו מסתברת יותר מקיומו של חשש כנה, אמיתי ומהימן אצל המבקשת להכבדה על ביצוע פסק-הדין בבוא העת, אם צו העיקול הזמני שהתבקש, לא יינתן.

אשר על כן, הבקשה נדחית.

המזכירות תמציא עותק החלטתי לצדדים.