הסכם פירוק שיתוף במקרקעין בין אחים

ביום 17.4.2011 נחתם הסכם חלוקת קרקע בין הצדדים (להלן "הסכם החלוקה").

לאחר שהתברר שהמקרקעין מוסדרים, אין ספק בדבר תחולת ס' 38(א) לחוק המקרקעין, אשר זו לשונו: "פירוק השתוף יהיה על פי הסכם בין השותפים: נקבעה בהסכם חלוקת המקרקעין בעין, טעון ההסכם אישור המפקח המאשר כי החלוקה תואמת את הוראות חוק התיכנון והבנייה וכל חיקוק אחר בנידון." הינה כי כן, הסכם החלוקה בין הצדדים טעון אישור המפקח כי החלוקה תואמת את הוראות חוק התיכנון והבניה.

התובע העיד על מעמד חתימת ההסכם: "ההסכם היה בינינו ובניהם, ביני ובין וליד [אח התובעת]. וליד הוא היה אחראי. התיישבנו. שיתנו לי את האדמה – 145 מ"ר, יתנו לי לבנות וגם חשמל ומים, אחרי שאני אגיש להיתר" (פר' עמ' 14 ש' 13-14).

...

יש לציין שגם תרגום ההסכם תומך בגרסת התובע, ומשתמע ממנו כי הייתה כוונה לרישום חלוקת המקרקעין בפנקסים (ר' למשל ס' 8: "כל צד מתחייב להתייצב בפני כל משרד ממשלתי/עירייה כדי להשלים את הסכם החלוקה הזה והרישום בטאבו", ובס' 11: "כל רישום בטאבו יהיה בבקשה משותפת והרישום יהיה לפי תנאי הסכם זה".) בנסיבות אלה, אף אילו הייתי נכונה להניח לטובת הנתבעת שהיא לא הטעתה את התובע לחשוב שיוכל לבנות על חלקו בחלקה, שוכנעתי שהוא סבר כך בטעות, ועל כן מן הצדק לבטל את הסכם החלוקה מכח ס' 14 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, לאור עדות המהנדס שלא ניתן לעשות שימוש של ממש בחלק של התובע.

לסיכום מראשית ההליך הנתבעת נוקטת סחבת וחוסר שיתוף פעולה.

לאחר שהוכח שהמקרקעין מוסדרים, וכי לא ניתן לאשר את חלוקתם על פי הסכם החלוקה, שכן לא ניתן יהיה לעשות שימוש כלשהו בתת החלקה שהוקצתה לתובע, אני קובעת שהסכם החלוקה מיום 17.4.11 בטל, והצדדים שותפים במושע בכל החלקה.

בית המשפט ציין בהקשר זה, בין היתר, כי המשיב חתם על ההסכם תחת איום ולחץ (ואף הבהיר כי התרשם מחקירתו שהוא "חש מצוקה גדול וחשש מפני אחיה של [המערערת]").

כיום היא טוענת כי ההסכם כלל לא היה הסכם לפירוק שתוף אלא הסכם אובליגאטורי לחלוקת שימוש במקרקעין עד לפירוק השתוף; כי לא נפל פגם בכריתת החוזה שהצדיק את ביטולו; כי לא היה מקום לבטל את ההסכם ללא בחינה של האפשרות לבצוע פירוק שתוף בעין; וכי לא היה מקום לחייבה בדמי שימוש ראויים מאחר שהשימוש שעשתה במקרקעין נעשה מכוח ההסכם, אין לראותו כשימוש במקרקעין תוך מניעת השמוש מהשותף, ובנסיבות מעין אלה אין מקום לחיוב בדמי שימוש ראויים.

...

לא מצאנו לנכון לקבל טענה זו. הטענה בדבר "כשל בייצוג" היא טענה השמורה, ככלל, להליכים פליליים (השוו ע"א (י-ם) 39370-10-12 הדר נ' מדינת ישראל, מיום 1.1.13, בפסקה 5 להחלטה).

הובהר לעיל כי מהראיות שהוצגו לבית המשפט עלה כי אכן מדובר בהסכם לפירוק שיתוף במקרקעין מוסדרים, באופן שדי היה בו כשלעצמו להביא למסקנה לפיה ההסכם בטל.

כללו של דבר, הערעור נדחה.

הואיל ונתבע 1 השכיר את הדירה בשכירות חופשית עתר התובע לפרק את השתוף בזכויות בו. נתבע 1 עותר לדחות את התביעה, בעיקר מן הטעם שהן התובע והן נתבע 2 מחויבים להסכם שנכרת עימם בסמוך לאחר פטירת המנוחה, ולפיה רכש הוא את זכויותיהם בדירה ושילם להם גלל כך כספים.

הטעם המרכזי לכך הוא ששוכנעתי כי ההסכמות שבין האחים בסמוך לפטירת האם המנוחה, אכן השתכללו לכדי התחייבות לעשיית עסקה במקרקעין, שלכל הפחות בהליך שלפניי בנסיבותיו הקונקרטיות מקנות לנתבע 1 הגנה לעת הזו מפני פירוק השתוף במקרקעין.

...

לפיכך, הגעתי לכלל מסקנה שמחד יש להקנות לנתבע 1 הגנה מפני התביעה הנוכחית לפירוק השיתוף במקרקעין.

לעניין זה אני סבור שפרק זמן של 18 חודשים מהיום יש בו כדי לאפשר לכל המעוניין להגיש תובענה ביחס לזכויות בדירה, וככל שלא ייעשה כן, ייחשב כמי שזנח כל טענה ביחס למרשם הזכויות הנוכחי בקשר עם הדירה.

פועל יוצא של האמור לעיל, הוא כדלקמן: אני דוחה את התביעה לפירוק השיתוף במקרקעין כפי שהוגשה.

נטען, כי חמישה אחים: אמין, ג'ורג', אדיב, פואד ומחפוז ג'רג'ורה, יורשי המנוח עזיז ג'רג'ורה ז"ל, היו הבעלים המקוריים של החלקה; כי בין האחים קיים הסכם חלוקה אשר חילק את החלקה למספר חלקות משנה; וכי המיגרש שסומן לשיטתן כתת חלקה 91/1 בשטח של 651 מ"ר מתוך החלקה - יוחד למנוח אדיב בהסכם החלוקה, בעוד שיתר האחים ויתרו על מלוא זכויותיהם לגביו.

כך, בס' 20 -21 לתצהיר עדות ראשית קטרינא הוצהר, כי ביום 4/5/1980 חתמו יורשי אמין ז"ל על ייפוי כוח בלתי חוזר, במסגרתו אישרו כי קיים הסכם לפירוק השתוף במקרקעין בין כל השותפים, וכי יורשי אמין ז"ל מכרו את מלוא זכויותיהם במקרקעין למנוח אדיב, כנגד תמורה ששולמה להם במלואה.

...

אני דוחה את טענת הנתבעות לזכות קדימה לרכישת הזכויות מכוח חוק הירושה.

סוף דבר בהתאם לפסק הדין הראשון, פסק דינה של ערכאת הערעור וקביעותי דלעיל, אני מורה כדלהלן: המקרקעין יימכרו כשהקומה הראשונה במבנה, שמעל קומת הקרקע, תפוסה על ידי הנתבעת 1 כדיירת מוגנת.

בראי התוצאה, התמשכות ההליכים, והחלטת ערכאת הערעור מיום 16/7/18 - הנתבעות ישלמו לתובעים הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך כולל של 35,000 ₪, תוך 60 ימים מהיום, שאם לא כן יישא סכום זה הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד לתשלום בפועל.

הנתבעים מפנים לפס"ד חלוט מיום 14.7.08 בהליך קודם - תמ"ש 26080/04 שהתנהל בין האח המנוח א' ובין התובעת ויורשי המנוח ג', במסגרתו הגיעו הצדדים להסכם פשרה שקבל תוקף של פסק דין לפיו יפעלו לרישום בית משותף.

השאלה העיקרית שעומדת להכרעה היא: האם ההסכם משנת 1980 והתשריט אותו ערכו הצדדים, במובנו המשפטי, הנו תשריט חלוקה לקראת הליך של פירוק שתוף, אף אם נידרשת השלמה על פי דיני המקרקעין וחוק התיכנון והבנייה, כדרישת בסעיף 38(א) לחוק המקרקעין, או שמדובר רק בהסכם שתוף שלא נאכף מעולם, ולא היה תשריט מוכן, בעת החתימה על ההסכם עצמו, כטענת הנתבעים.

ברקע יש לזכור הנחיית ס' 143 של חוק התיכנון והבניה הקובע שלא תרשם חלוקת מקרקעין בפנקסי הרישום אלא על פי תשריט שאושר על ידי גופי התיכנון, ולא יינתן פסק-דין לחלוקת קרקע בין בעליה המשותפים אלא על פי תשריט ואישור כאמור, כאשר לא יהא תוקף לכל רישום שנעשה בנגוד לסעיף 143 הנ"ל. כאשר לא ניתן לבצע חלוקה בעין, הרי שאין מנוס מלקבוע כי פירוק השתוף במקרקעין במושע, ייעשה דרך מכירת הקרקע, וחלוקת הפדיון בין השותפים .

...

הנתבעים בכתב הגנתם, טענו הנתבעים, בין היתר, כי דין התביעה להידחות על הסף מאחר שהנתבעת אינה רשומה כבעלת הזכויות במקרקעין.

(ראו: הערת בית המשפט בדיון מיום 9.6.2022, עמ' 3 לתמלול שו' 15-17; וכן החלטתי באותו מועד, עמ' 17, שו' 21-22).

ברקע יש לזכור הנחיית ס' 143 של חוק התכנון והבניה הקובע שלא תירשם חלוקת מקרקעין בפנקסי הרישום אלא על פי תשריט שאושר על ידי גופי התכנון, ולא יינתן פסק-דין לחלוקת קרקע בין בעליה המשותפים אלא על פי תשריט ואישור כאמור, כאשר לא יהא תוקף לכל רישום שנעשה בניגוד לסעיף 143 הנ"ל. כאשר לא ניתן לבצע חלוקה בעין, הרי שאין מנוס מלקבוע כי פירוק השיתוף במקרקעין במושאע, ייעשה דרך מכירת הקרקע, וחלוקת הפדיון בין השותפים .

בית המשפט מפי כב' השופט מאזן דאוד, הגיע למסקנה כי תשריט החלוקה, אף שלא אושר ע"י הועדה לתכנון ובנייה , הוא פעולה רצונית של כלל השותפים, גם אלה שרכשו לאחר חתימת ההסכם .

לסיכום – כלל הראיות שהוצגו על יד הצדדים מובילות למסקנה כי תשריט החלוקה מהווה מעין הסכם בין הצדדים לצורך חלוקה סופית של המקרקעין (פירוק השיתוף).

סוף דבר: התביעה מתקבלת.

הוצאות – לאחר ששקלתי אופן התנהלות הצדדים, לרבות רוחב היריעה שנפרשה, ולנוכח התוצאה אליה הגעתי, אני מורה כי הנתבעים ישלמו לתובעת הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך של 65,000 ₪.