הסכם ניהול ליווי הליכי תכנון וייעוץ בענייני מקרקעין

אומנם, יש לרשות מקומית אפשרות להיתקשר עם ספקים מסוימים שלא דרך מיכרז פומבי, בהתאם לנוהל שנקבע בחוזר 8/2016 ולפיו הסמכות לנהל את הליך הבחירה של הספקים היא של וועדת ההתקשרויות בלבד, אך לטענתה וועדת ההתקשרויות לא היתכנסה לבחון את ההצעות ולא המליצה על ההצעה של העותרת, וראש המועצה הקודם לא קיבל החלטה לפי המלצת הועדה המקצועית בהתאם לחוזר.

בהתאם קובע סעיף 192 לצוו המועצות המקומיות (א), התשי"א-1950 (להלן: "צו המועצות המקומיות") כי "לא תתקשר מועצה בחוזה להעברת מקרקעין או טובין, להזמנת טובין או לבצוע עבודה, אלא על פי הוראות התוספת הרביעית". התוספת הרביעית לצוו המועצות המקומיות עניינה ב"הוראות בדבר מכרזים וקבלת הצעות".

על פי סעיף 3(8) לתוספת הרביעית, שכותרתו "פטורים צו", מועצה מקומית רשאית להיתקשר בחוזה ללא מיכרז אם החוזה הוא "חוזה לבצוע עבודה מקצועית הדורשת ידע ומומחיות מיוחדים, או יחסי אמון מיוחדים, כגון: עבודות תיכנון, פקוח, מדידה, שמאות, ייעוץ ועבודות כיוצא באלה". בעע"ם 6145/12 עריית נצרת עילית נ' הרטמן [פורסם בנבו] (13.1.2013) (להלן: עניין הרטמן), נקבע כי גם בהליך שמביא להתקשרות בפטור ממכרז יש להבטיח היזדמנות שווה ושמירה על טוהר מידות, כמו גם עקרונות יסוד אחרים של דיני המכרזים, ולכן "ראוי כי בעיניין זה יפורסמו על ידי משרד הפנים הנחיות מתאימות בחוזר מנכ"ל, כפי המוצע על ידי המדינה בתגובתה". בעקבות פסק הדין בעיניין הרטמן, פירסם משרד הפנים חוזר מנכ"ל מספר 8/2016 ובו נוהל שנועד לקבוע "הוראות והנחיות להתקשרויות של רשות מקומית להזמנת ביצוע של עבודה מקצועית הדורשת ידע ומומחיות מיוחדים או יחסי אמון מיוחדים בפטור ממכרז לפי תקנה 3(8) לתקנות העיריות (מכרזים), התשמ"ח-1987, סעיף 3(8) לתוספת הרביעית לצוו המועצות המקומיות (א), התשי"א-1950 או סעיף 3(8) לתוספת השנייה לצוו המועצות המקומיות (מועצות איזוריות), התשי"ח-1958" (סעיף 2 לחוזר).

ההודעה על הזכייה אינה מגבשת עדיין את הקשר החוזי בין המזמין והזוכה שכן כזכור, בפנייה למציעים שנשלחה לעותרת בחודש דצמבר 2017 צוין במפורש כי "האישור של החשב המלווה לבצוע הרכישה בפועל (בנוסף לאישור יו"ר המועצה והגזבר) מהוה תנאי מקדמי לבצוע ההזמנה בפועל" (סעיף 9 לפניה- נספח 2 לעתירה).

...

איני מקבל את טענת העותרת כאילו "העותרת לא ראתה חשיבות רבה לחתימה על חוזה, מה גם שלא רצתה להתנהל כמי שכופה על המועצה לוחות זמנים לקידום הפרויקט" (סעיף 17 לעתירה).

אם נועדו הדברים לומר שאין חשיבות לחתימת חוזה, כי העותרת לא ראתה חשיבות בכך, דינם להידחות.

סוף דבר על פי כל האמור לעיל, אני דוחה את העתירה.

אשר לפן "המימוני" של ההסכם (זה הנוגע להיות התובעת מלווה), ניכר היה שהתובעת התייחסה אליו, אם בכלל, באופן שולי, וספק רב אם היא עמדה עד תום על מעמדה כמלווה.

מרכיב נוסף בו נתקלה החברה בקשיים בכל הנוגע להוצאתו אל פועל של הפרויקט, ואשר היה ידוע לנתבע נכון לשלהי 2012, נגע למחלוקות שהתגלעו בין החברה לבין צדדים שלישיים, הן מצד בעלי זכויות במקרקעין מהם תיכננה החברה לרכוש זכויות, והן אחרים שהתקשרו עמה בהסכמי מימון.

חובות אלה כללו מתן הסבר נאות ומספק אודות מהות העסקה מושא ההסכם; העמדת התובעת על סיכונים שיכולים להיות כרוכים בהסכם; גילוי מידע רלוואנטי אשר נמצא ו/או צריך להמצא ברשותו; ומתן יעוץ נאות לגבי מנגנונים סבירים להבטחת השבת כספי התובעת, לרבות הכנסת מנגנונים מסוג זה לגדר ההסכם שנכרת עם התובעת.

במסגרת סעיף 9(א) להודעה בדבר הסדר נושים, נימסר כי אחד מעיקרי ההסכם הוא "תשלום דיבידנד לנושים הלא מובטחים של החברה, ובכללם לנושים שהעמידו לחברה כספים על פי הסכמי מימון ושלזכותם נרשמו הערות אזהרה בדבר הימנעות מבצוע עסקה על זכויות החברה במקרקעין, בסך של 50%." הסדר זה אושר במסגרת פסק דין מיום 26.7.19, בו ניתנה למנהל המיוחד הסמיכה להיתקשר עם חברה אחרת לצורך מכירת זכויות החברה במקרקעין, כאשר הנושים הלא מובטחים (כדוגמת התובעת) עתידים לקבל דיבידנד בשיעור של 50% מהשנייה בחרה, "כפוף להוצאות ההליך" (סעיף 4 לפסק הדין).

...

דווקא פסק הדין אליו הפנה הנתבע בסיכומיו (ר"ע 29/84 דונקלמן נ' אריאלי), והדברים המצוטטים שם, מביאים למסקנה זו. וכך נאמר באותו עניין: " הפטרת חייב מחיובו (לפי סעיף 55(ג) לחוק החוזים – א.ס) פירושה הפקעת החוב ושחרור החייב מאחריות. לא כך הוא כאשר ניתן פסק-דין, בו נקבעה אחריות החייבים השונים, ובהסתמך על קביעת אחריות זו מגיע הנושה להסדר עם אחד החייבים בדבר אופן ביצוע החיוב, שהוטל על אותו חייב, או בדבר דרך גבייתו של חיוב זה. הסדר מעין זה אין בו משום הפטר של החייב מאחריותו, כפי שנקבעה בפסק הדין, אלא יש בו משום שלילת זכות תביעה או גבייה של הנושה כלפי אותו חייב בלבד, מבלי שייהנו מכך שאר החייבים. על הסכם כגון זה אין סעיף 55 חל. לשון אחר, סעיף 55 חל, כאשר "מופטר" אחד החייבים מאחריותו, שכן אז גוררת עמה הפקעת האחריות את הפקעת החיוב, ומכך, כמובן, נהנים גם שאר החייבים, החבים עמו יחד ולחוד באותו החיוב.

סוף דבר לאור כל המפורט לעיל, אני מחייב את הנתבע מס' 2 לשלם לתובעת את הסכומים הבאים: סך של 600,000 ₪ (החזר הסכום ששילמה התובעת לחברה במסגרת הסכם המימון) בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 10.12.12 ועד היום; סך של 18,000 ₪ (החזר שכ"ט ששילמה התובעת לנתבע), בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 23.10.12 ועד היום; סך של 30,000 ₪ (נזק לא ממוני).

בנסיבות אלה, אני מחייב את הנתבע לשלם לתובעת שכ"ט עו"ד בסך כולל של 45,000 ₪, וכן בהוצאות משפט בסך 25,000 ₪ (בין היתר בשים לב לאגרות בהן נשאה התובעת במסגרת ההליך).

מטרות הסכם השתוף הוגדרו בסעיף 3 להסכם והן כוללות: הסדרת היחסים והזכויות המשפטיות בין כל יחידי הקבוצה; הסדרת הליכי רכישת המקרקעין; אופן ביצוע הפרויקט; אופן בחירת בעלי המיקצוע, היועצים, ספקי השרות והבנק המלווה; הליכי הגשת תכניות לועדות השונות; חלוקת יחידות הדיור בין יחיד ההסכם; הסדרי התשלום ומועדם.

יפים לכך הדברים אותם קבע השופט (כתוארו דאז) ע' פוגלמן בע"א 7730/09 כהן נ' מבני גזית (2000) בע"מ, פסקה 19 (נבו 06.06.2011): "מקום שבו מופרת החובה הקבועה בסעיף 12(א), קמה לנפגע זכות לפיצויים מכוח סעיף 12(ב), כאשר הקפם מוגבל לרוב לפצויי הסתמכות [...] במקרה שלפנינו, ניתן לראות בהטבת הפער שבין מחיר הנכס לולא היתה המרפסת מיועדת למעבר הולכי רגל, לבין מחירו בפועל, כשיקום אינטרס ההסתמכות, בכך שהוא מציב את המערער במצב בו היה לולא הוטעה בנוגע למצבה התיכנוני של המרפסת." בהתאם לאמות המידה שנקבעו בהלכה הפסוקה באשר לפסיקת סעד מכוח סעיף 12(ב) לחוק החוזים החיוב האישי בגין הפרת חובת תום הלב יוגבל בדרך כלל לפסיקת פצויי הסתמכות.

התביעה שכנגד של מר מדמוני ומדמוני נדל"ן בעיניין היתנהלות עורכי הדין במסגרת התביעה שכנגד העלו מר מדמוני ומדמוני נדל"ן מספר טענות כנגד עורכי הדין: ייעוץ ונסוח רשלניים של ההסכמים הפרטניים; ייעוץ רשלני באשר להסכם הביטול מול הזוג אנקה; עיכוב בתשלום דמי ניהול וארגון.

...

אני מחייב את איי.די.איי לשפות את עו"ד גליקו בסך 29,250 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת ההודעה לצד שלישי ועד למועד התשלום בפועל.

אני מחייב את מר מדמוני ומדמוני נדל"ן לשפות את עו"ד רוטשילד בסך 1,769,174 ₪ בתוספת הפרשי ריבית והצמדה כחוק מיום הגשת ההודעה לצד השלישי ועד למועד התשלום בפועל.

בנוסף אני מחייב את מר מדמוני ומדמוני נדל"ן לשלם לעו"ד רוטשילד הוצאות משפט בגובה מחצית אגרת בית המשפט בגין ההודעה לצד השלישי ובתוספת שכר טרחת בא כוח עו"ד רוטשילד בסך 100,000 ₪.

בין השנים 2012 – 2015 נחתמו בין הצדדים ארבעה הסכמים הנוגעים לעבודות בפרויקט: האחד, הסכם למתן שירותי יעוץ לבצוע עבודות תיכנון במרכז המבקרים (מיום 30.1.2012).

ההסכם העקרי כלל תכנית עבודה בארבע שלבים: שלב תיכנון מפורט, הכולל תיכנון דיגיטאלי ודפוס, עיצוב ותכנון תפאורה, תיכנון מערכת אודיאו, וידאו, שליטה ובקרה, תאורת מיצגים, ואיפיון תצורת ההפעלה של העמדות; שלב עריכת מכרזים ואיתור קבלנים בתחומים השונים (עיצוב תפאורה, מערכות אודיאו-וידאו, מערכות תאורה); שלב הבצוע; שלב מסירת הפרויקט, הכולל הליך פרוטוקול מסירה, לווי הרצה של ספקי המועצה, לווי הכשרת צוות העובדים ועוד.

לאחר החתימה על הסכם הגישור שכרה אורפאן את שירותיה של גב' תמרה נגה בן שטרית, (להלן: "גב' בן שטרית") שבבעלותה חברת מולטימדיה, ושתי עובדות נוספות, לצורך ניהול הפרויקט והשלמתו על פי הסכם הגישור.

המועצה לא השלימה את בניית המבנה עד היום ולא שילמה לנתבעת בגין העיכוב; לא מסרה צו התחלת עבודה לגבי כל המפעלים ולא שילמה סך של 50,000 ₪ שהייתה אמורה לשלם בשלב מתן הצוו, גם לאחר שאורפאן קיבלה אישור ממר קידר להפגש עם מיפעל "טבע". נטען כי לגבי המפעלים "אדמה" ו"כי"ל" לא ניתן צו לתחילת עבודה, ולמרות זאת אורפאן הציגה פרזנטציה ל"אדמה" ונפגשה עם נציגי "כי"ל", ללא קבלת כל תשלום מצד המועצה.

...

כך, לא שוכנעתי כי אורפאן מסרה רק 25% מכלל התכנים שנדרשו, כי ביצעה רק 45% מכלל הפעילות הרוחבית או כי ביצעה רק 9% מגרסאות אנגלית ונגישות.

סוף דבר – התביעה של המועצה נגד אורפאן מתקבלת ונקבע בזאת כי אורפאן הפרה את הסכם הגישור ועליה לפצות את המועצה בסך של 1,458,000 ₪.

התביעה שכנגד נדחית.

תמצית הרקע העובדתי וטענות הצדדים בשלהי שנת 2013 נחתם הסכם קומבינאציה בין התובעת – חברה העוסקת בייזום ובצוע פרויקטים שונים בתחום הבניה והתשתיות ("התובעת"), בבעלותו ובניהולו של מר יואב קן-תור ("יואב"), לבין שלושה מתוך ארבעה אחים בעלי מקרקעין בני מישפחת שר ("האחים שר").

עוד סוכם כי אופיר יוסיף ללוות את הפרויקט, וככל הנראה הוסכם כי הוא יהיה זה שישווק בעתיד את הדירות שייבנו (ר' עדות יואב עמ' 17).

יותם שר העיד (עמ' 5-6) כי בפגישת בית הקפה הביע אמנם יואב כעס, אך איחל לאחים הצלחה וקיבל את עמדתם ולא פנה אליהם יותר בעיניין זה. יותם נישאל מה עמד מאחורי ההחלטה להפסיק את שתוף הפעולה עם התובעת והשיב כי ההליכים התכנוניים התארכו והתעכבו: "היו עיכובים של, שהיה צריך לעשות, לא יודע, כל מיני שינויים בזה, היה צריך לעבור ועדות וזה מול הערייה, זה פשוט לא היתקדם [...] ניפגשנו עם יואב לשיחה והודענו לו שאנחנו, מבחינתנו רוצים להפרד והוא גם איחל לנו בהצלחה [...] הוא לא שמח, הוא כעס, אבל הוא אמר שהוא מאחל לנו בהצלחה". יואב סיפר בעדותו (עמ' 11) כי עם התארכות והסתבכות הפרויקט הוא עצמו החל להתייאש: "בשלב מסוים אני התחלתי להתייאש מהפרויקט וראיתי שזה נמרח ונמרח אז אני ביקשתי מאופיר שימצא לי מישהו שייכנס בנעלי ויקנה, יחזיר לי את ההוצאות ויקנה, ימשיך את העסקה". הרושם המתקבל מתוך כלל הנסיבות המתוארות לעיל הוא זה: מימוש הסכם הקומבינאציה הלך והסתבך והפך לפחות ופחות כלכלי.

העובדה שבועז לא חתם על ההסכם לא נבעה מהתנגדות או מאי הסכמה, אלא ככל הנראה מעצה שקבל לפיה נכון יהיה להמתין עם החתימה עד לפינוי הדייר המוגן או עד להתקדמות הליך התיכנון, יתכן שתוך מחשבה שעד מועד החתימה לא יחול חיוב במס שבח.

...

בעניין ע"א 692/86 יעקב בוטקובסקי ושות' חברה לייבוא ושיווק בע"מ נ' אליהו גת (1989) נאמר, כי אמנם "חתימתו של צד על גבי חוזה כתוב מהווה ראיה חזקה (אולי מכל ראיה אחרת) לגמירת דעתו, וכן מקובל עלי, כי רוב האנשים המתקשרים בחוזה בכתב אמנם מקפידים שהחוזה ייחתם בידי המתקשרים. ממילא מוטל על בית המשפט לבדוק ביתר קפדנות את קיום היסוד של גמירת דעת בצדו של מי אשר לא חתם על החוזה. אך, כשלעצמי, הייתי נוקט נימה פחות חד-משמעית ונחרצת בהדגשת דלות סיכוייו של המסתמך על חוזה שלא נחתם בידי זולתו להוכיח את גמירת דעתו של יריבו בראיות אחרות. יותר מקובלת עלי, לעניין זה, גישתו של השופט ברק, אשר הובעה (בהקשר ענייני שונה) בד"נ 40/80[15], בעמ' 724-725: "אכן, אין כל קדושה בחתימה. כאשר היא באה למלא פונקציה הוכחתית, ניתן להחליפה בדרכי הוכחה אחרות". אשר לבועז שר – אי חתימתו על הסכם הקומבינציה, עשויה הייתה להקים חזקה להעדר גמירות דעת מצדו להתקשר בהסכם עם התובעת.

אין לקבל טענה זו, ראשית, מדובר בשינוי חזית אסור, שכן מדובר בטענה שנטענה לראשונה בעת הסיכומים ואין לה כל זכר בכתבי הטענות; שנית, מהעדויות ומהראיות עולה שהצדדים לחוזה הוסיפו לקדם את הפרויקט גם לאחר חלוף המועד הקבוע בסעיף 4 הנ"ל, ובכך ויתרו בדרך של התנהגות על קיומו של תנאי מתלה זה. סוף דבר הנתבעת הייתה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים – התובעת והאחים שר – בהסכם מחייב, זאת על אף שהסכם זה בוטל לאחר מכן.

לפיכך דין התביעה להידחות.