הסכם מכר למרות קיומו של דייר מוגן בדירה

לטענת התובע הוא לא היה מודע לקיומו של הסכם המכר, הוא מעולם לא ויתר על זכויותיו בדירה, וזכותו כדייר מוגן לא יכולה להגרע כתוצאה מבצוע הסכם המכר, שכלל לא היה מודע לו עד לנקיטת הליך הפינוי הראשון.

אין בכל האמור לעיל בכדי לקבוע מסמרות בדבר העידר עילת פינוי, שכן מדובר בדיון שנעשה בפני למעשה "אגב אורחא" שכן כאמור לעיל, לא הוגשה בפני תביעת פינוי כנגד התובע (כפי שהבנק לא עשה במהלך השנים, חרף ידיעתו אודות טענת התובע לקיום זכות דיירות מוגנת), ולפיכך, אין לראות בקביעות אלו משום קביעות מחייבות ביחס לתביעת פינוי, ככל שתוגש כזו.

...

אולם, לאור כל האמור לעיל, ברי כי הגורם העיקרי לאותם נזקים היתה דווקא התנהלות התובע שנמנע (ללא מתן הסבר מספק) מנקיטת אותו הליך שנקט לבסוף, במשך 11 שנים.

סוף דבר התביעה מתקבלת בחלקה במובן זה שניתן סעד הצהרתי הקובע כי התובע הינו דייר מוגן בדירה נשוא התובענה, ועל הנתבעים להימנע מלפנות את התובע מהדירה כל עוד לא ינתן פסק לפינוי בהתאם להוראות חוק הגנת הדייר.

התביעה לסעד כספי נדחית, ובנסיבות הענין אף מצאתי לנכון לחייב את התובע בהוצאות הנתבעים, שכן אין ספק, כאמור לעיל, כי התנהלותו גרמה להם להוצאות ניכרות, אשר בגינן אני פוסקת לנתבעים הוצאות בסך כולל של 5,000 ₪.

בטלותו החלקית של החוזה, בהתאם לרצונם של הצדדים, כפי שמובע בשורת ההסכמים שביניהם, מביאה דוקא לקיומו של חלק החוזה בדבר מכירת הקרקע (ראה סעיפי ה"הואיל" להסכם מיום 19.2.00 וכן סעיפי ה"הואיל" בהסכם מיום 26.5.00 מהם עולה כי המנוח ראה את מכירת הקרקע כאחת ממטרותיה המשמעותיות של מסכת ההסכמים שבין הצדדים).

מאידך גיסא, דעתה של ב"כ הנתבע הייתה כי בהסכם זה הבינו הצדדים כי הם אינם מצליחים בשלב זה להקים את הפרויקט, ועל אף זאת חתמו על הסכם, שכותרתו "הסכם מכירה ורכישת נכס", בו התחייב שוב המנוח על מכירת אותם 600 מטרים מרובעים, אשר כבר נמכרו לנתבע, ואילו הנתבע מצדו התחייב על תשלום סכום של 70,000 דולר בתמורה לזכויות ההגנה של הדירה בה מתגורר הדייר המוגן - המנוח.

כמו כן, הדבר נובע מניסוח הסעיף, אשר מחייב את המנוח למסור את הדירות כשהן ריקות ולא רק "לפעול להוצאתם של הדיירים המוגנים". השאלה האם הופר או לא הופר החוזה, ביחס לחיוב מסוים זה, תלויה בהכרעה העובדתית, האם בפועל פונו הדיירים המוגנים במועד בו התחייב המנוח לעשות זאת, או שלא פונו.

כך הבהיר זאת הנתבע עצמו, בסעיף 19 לתצהירו, מיום 14.1.13: "משנוכחתי כי אין למנוח כל כוונה למלא חלקו בהסכם ולפנות את הדיירים בחנויות ואף לא להשיב את הכסף ששולם לו כדי שיבצע את הפינוי, וכי עלי בלית ברירה לבצע את הפינוי בכוחות עצמי ועל חשבוני, קבלתי מהמנוח ביום 15.7.00 ייפוי כח המסמיך אותי לבצע הפינוי ולקבל החזקה בהם לידי. כן נחתם ביום 15.8.00 הסכם המסמיך אותי כבעלים של 39/88 חלקים מהמקרקעין לרכוש את זכויות ההגנה מהדירים המוגנים בשכירות מוגנת כחוק, כאשר זכויות הדיירות המוגנת הועברו אליי". וכך הבהיר את עצמו הנתבע, ביחס לפינוי המנוח עצמו מדירת מגוריו, בסעיף 23 לתצהירו הנזכר: " למרות כל האמור לעיל, סרב המנוח להתפנות מדירתו, והודיע לי, כי הוא יתפנה מהדירה, רק אם ישולמו לו 70,000$ נוספים על 265,000$ שכבר שולמו לו תמורת הקרקע ופינוי הדיירים המוגנים ממנה.

...

התשלום של 70,000$ ששילם הנתבע 363-388 יב.היקף הזכויות של המנוח בנכס 389-417 יג.סוף דבר 418-423 כללי בפניי תביעה חוזית, אשר מושא עניינה הוא הנכס הידוע כחלקה 70 גוש 30551 הנמצא בשכונת שועפט בירושלים (להלן - "הנכס").

העתירה של הנתבע (התובע שכנגד) לאשר את פסק הבוררות כפסק בוררות - נדחית.

מכלל התביעות הכספיות של הנתבע (התובע שכנגד), אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובע שכנגד, סאלח דיב ג'אבר, סך 20,000$ כשיעורו בש"ח, על פי השער היציג ביום פסק הדין, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית ממועד זה ועד לתשלום בפועל (זו הסכמת הצדדים ביחס לחיוב שיהיה , ככל שנכתב בדולרים;ראה: עמ' 72, שורות 15-16 לפרוטוקול).

התובעים ישלמו לנתבע שכנגד את מלוא הוצאותיו (אגרות ששילם, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית, ביחס לכל תשלום, על פי מועד התשלום המופיע בקבלות של מזכירות בית המשפט) וכן תשלום לעדים, ובנוסף לכך שכ"ט עו"ד בסך של 40,000 ₪ (ארבעים אלף שקלים חדשים).

טענות הצדדים בתמצית עניינה של התובענה דנן, בהפרת הסכם מכר מקרקעין שנחתם ביום 22.10.2017 בין הצדדים לשם רכישת דירת מגורים ברחוב סמטת שלוש 24/5 תל אביב, תוך הצגת מצג שוא ומתן הצהרה כוזבת מצד הנתבע לתובע (להלן: "ההסכם" ו- "הדירה" בהתאמה).

לטענת התובע, הנתבע הצהיר והתחייב בפני התובע כי הוא ירש מהמנוח אברהם שקי ז"ל את זכות הבעלות המוגנת בדירה בהתאם לדין והצהיר כי הוא עומד בכל הוראות הדין לעניין הורשת זכות הדיירות המוגנת מהמנוח, ומשכך הוא זכאי להיות דייר מוגן בדירה כיום.

בהמשך לאמור לעיל, ביום 08.01.23 ניתנה החלטתי בבקשת התובע לדחיית הדיון לפיה: "הבוקר באה בפני בקשה לדחיית מועד דיון ההוכחות הקבוע למחר (9.1.23) וזאת מהטעם לפיו על התובע להתייצב לדיון אחר בבית המשפט המחוזי בתל אביב. הנתבע מיתנגד לבקשה. לא יעלה על הדעת להגיש בקשה לדחיית מועד דיון, עקב קיומו של דיון מקביל, יום לפני הדיון ובמיוחד כאשר מדובר בדיון הוכחות הקבוע ליום דיונים שלם ששוריין לצורך זה, כאשר משמעות דחיית דיון ההוכחות תהיה ירידת זמן שפוטי יקר מפז לטמיון. הדברים אמורים ביתר שאת, כאשר החלטת בית המשפט המחוזי שקבעה את הדיון ליום 9.1.23 נקבעה עוד ביום 29.11.22, דהיינו לפני למעלה מחודש ימים. הבקשה נדחית. הדיון יתקיים במועדו". בהמשך באותו היום (08.01.23) ותוך כדי הכנת התיק ליום הדיון הקבוע למחרת (09.01.23) התברר כי התובע אף לא שילם את מחצית שניה של אגרת בית המשפט וזאת למרות שניתנה כאמור החלטה בנידון כבר מיום 27.12.22, ועל כן ניתן פסק הדין הבא : "בנגוד להחלטתי מיום 27.12.22 התובע טרם הסדיר את תשלום מחצית שניה של האגרה במועד כפי שהיה עליו לעשות כן. נוכח זאת, הנני מורה על מחיקת התביעה. דיון ההוכחות הקבוע ליום 09.01.23 מבוטל. התובע יישא בהוצאות הנתבע בסך 20,000 ₪. התיק ייסגר". באותו היום הגיש הנתבע בקשה דחופה בכתב לבטל החלטתי מיום 08.01.23, היא הבקשה לביטול פסק הדין שבפניי לפיה: "... הח"מ המייצג בתיק צפה בהחלטה ביישומן הנייד ומסיבה שאינה ברורה ו/או זכורה לו לא העביר החלטה זו בתום לב לתובע לצורך תשלום והמשך טפול... גם כאשר הגיש הח"מ בקשה דחופה לדחיית מועד הדיון ביום 06/01/2023, לא הבחין הח"מ בהחלטה על תשלום מחצית השנייה ועל כן הנושא לא טופל... הח"מ יבקש להיתנצל עמוקות על הטעות שארעה אשר משפיעה על התובע באופן אנוש נוכח ניהול התובענה דנא... בית המשפט הנכבד יתבקש להתיר לתובע להשלים את מחצית תשלום אגרה ממתן מועד החלטת בית המשפט הנכבד לעשות כן, ולהשיב את הדיון ההוכחות הקבוע למחר...". ביום 09.01.23 ניתנה החלטתי לפיה העברתי את הבקשה לתשובת הנתבע.

...

ועוד הורתי בהחלטתי לתובע (בעמוד 8 לפרוטוקול שורות 1-3) : "ככל שיבקש התובע להמשיך בתביעתו, צריך בא כוחו לשקול האם יש מקום, להמשיך על פי ניסוח כתב התביעה כפי שהוא, שכאמור אינו משקף את הטענות שהעלה התובע בדיון היום והאם ברצונו לעתור לתיקון כתב התביעה". גם בדיון קדם המשפט השלישי אשר התקיים ביום 21.11.21, המלצתי לתובע המלצה דומה (עמוד 11 לפרוטוקול שורות 9-17): " אני קראתי את תצהירי עדות ראשית של שניכם ובנוסף, תצהירים נוספים שהגיש הנתבע, אני פונה ואומר לתובע שלצערי ההתרשמות הלכאורית שלי בשלב הזה של הדיון, לא השתנתה. נראה לי כרגע ... שהתובע כנראה לא פעל כפי שעו"ד צריך לפעול. בהתאם לעדויות שהגיש הנתבע למעט עדותו שלו, לרבות תצהיר של עו"ד נוסף, התובע ידע שלנתבע אין זכויות בדירה בניגוד למה שהוא טוען בכתב הטענות ובתצהיר שלו, האם לצרף לכל זה את כך שהסכם לא משקף את מה שהוסכם בין הצדדים, נראה לי, בשלב הזה שסיכויי התביעה קלושים ביותר. בהינתן העובדה כי המדובר בעו"ד שעוסק במקצוע אני ממליץ לו בחום לחזור בו מהתביעה בשלב זה כי אני חושב שאם בסופו של יום בפסק הדין ההתרשמות הלכאורית שלי לא תשתנה והדברים ייכתבו בפסק דין, התוצאה לא תהיה טובה עבור התובע, גם מבחינה מקצועית". מכך עולה, כי דעתי הלכאורית בדבר סיכויי התביעה הנמוכים לא השתנתה לאורך כל ההליך ואף בשלב מתקדם של ההליך ולאחר שהצדדים הגישו תצהירים לתיק.

נוכח זאת, גם מטעם זה הנני דוחה את הבקשה לביטול פסק הדין, עקב סיכוייה הקלושים של התביעה.

סוף דבר הבקשה לביטול פסק הדין נדחית.

במקרה דנן, התובע המציא מסמכים המאשרים כי הוא הבעלים של הדירה: התובע הציג חוזה מכר לפיו רכש את הדירה בשנת 1995 מגב' א' ג'; כן המציא נסח טאבו לפיו רשומה על שמו הערת אזהרה בגין הדיר, שנרשמה באותו מועד בו נחתם חוזה המכר; כן נרשמה על שמו משכנתא של בנק הפועלים ובגין כך נרשמה הערה בנסח הטאבו (נספחים א' ו – ב' לכתב התביעה).

במקרה דנן, טענת הנתבע בנוגע להיותו דייר מוגן בדירה מבוססת על קיומו של הסכם מכללא אשר כולל שלוש טענות מיצטברות: האחת, טענת הנתבע לפיה התגורר בבית אמו עובר למועד בו הועבר לכאורה לביתו של התובע; השנייה, טענת הנתבע לפיה האם נתנה התחייבות לנתבע למגורים בדירתה כל ימי חייו ללא תמורה; והשלישית, טענת הנתבע לפיה על סמך התחייבות האם נתנה על ידי התובע התחייבות לנתבע למגורים בדירתו כדירה חלופית לדירת האם לכל ימי חייו.

למרות קיומה של הזכות לביטול הרשות, יש וביטולה יהיה כרוך בפיצויי כספי וזאת בגין שיפוצים והשבחות שנעשו בנכס ו/או משום פגיעה בציפיות בעל הרישיון והסתמכותו על המצג כי הרישיון לא יבוטל (ראה: רע"א 2272/11 ברכה נ' "בזק" החברה הישראלית לתקשורת בע"מ (פסק הדין מיום 4.5.11 - פורסם בנבו)).

...

אמנם, שוכנעתי כי לנתבע קיימות זכויות כאלה ואחרות בעזבון ההורים המנוחים שטרם חולקו (ר', למשל, עדות האחות א' בעמ' 48, ש' 33- עמ' 89, ש' 11) וייתכן כי זכויות אלו היוו בסיס להמשך מגוריו בדירת התובע, אולם ההליך דנן אינו ההליך המתאים לבירור טענות כספיות אלו ובפרט משטרם הוצא צו ירושה ו/או קיום צוואה אחר ההורים המנוחים ומשעלה כי נושא חלוקת הכספים לא הוסדרה באופן פורמלי ועל כן לא ניתן להתחקות אחר מצב הדברים בפועל אלא במסגרת הגשת תביעה מתאימה ע"י מי מהצדדים אשר מצריכה בירור עובדתי ומשפטי.

עם זאת, הגם שלא מצאתי לפסוק פיצוי כספי כזה או אחר כנגד הפינוי, בשים לב לתקופת המגורים הארוכה של הנתבע בדירה ועל מנת לאפשר לנתבע להיערך כראוי למציאת דיור חלופי אני סבורה כי לא יהיה זה נכון להורות על פינויו של הנתבע לאלתר מבלי ליתן לו שהות מספקת להתארגן בהתאם ועל כן, אני מורה כי פינויו של הנתבע מהדירה יעשה עד ליום 1.5.23.

סוף-דבר: אשר על כן, מכל הטעמים שפורטו לעיל, אני מורה כדלקמן: תביעת הפינוי מתקבלת.

הבניין נרכש על ידי התובעת בחודש פברואר 2019 (ראו: הסכם מכר שצורף לכתב התביעה בין חברת אלי אהרון נכסים בע"מ" לבין התובעת).

הנתבע גם הצהיר כי הוא מעולם לא זומן לאסיפה כללית והתובעת, בנגוד לטענתה, לא הוכיחה קיומו של אישור לזימונו לאותה אסיפה.

לתצהירו צורפו המסמכים שלהלן: חוזה שכירות בין השוכר המוגן הקודם של הדירה לבין הנתבעים; תמונות של המחסן והבניין; אישור על הגשת תלונה במישטרה כנגד הנתבעים על השגת גבול וגרימת היזק לרכוש; מכתב מחברת אהרון אל דיירי הבניין מחודש מאי 2018; פרוטוקול אסיפה כללית מיום 17.6.2019; הודעות מעריית חיפה על הבניין כמסוכן מחודשים יולי - אוגוסט 2018; מכתב מבא כוח התובעת אל דיירי הבניין מיום 21.5.2018 לפיו נימסרה הודעה לדיירים על הכרז הערייה על הבניין כבניין מסוכן ועל רצון התובעת לאטום את הבניין לנוכח העלויות הגבוהות הנדרשות להסרת הסכנה ולנוכח סרוב הדיירים להישתתף בעלויות השפוץ הנידרש.

העד אישר כי לא חתם על טיוטת ההסכם מאחר ותכניותיו השתנו ולא רצה לטרפד מו"מ שניהל מול חברה אחרת לרכישת החברה שבבעלותו, כולל הבניין הנידון, למרות כל הרצון הטוב לעזור לנתבע (ראו: עמ' 3 בתמליל ש' 26-21 וש' 39-36).

צוין כמסמך כי הם זומנו ע"י "הודעה בחדר המדריגות". עוד צוין, כי "הוחלט כי משרד עו"ד יואל גולדברג יוציא מכתב דרישת תשלום חלקם היחסי של הדיירים בעלויות השפוץ בצרוף התראה בטרם תביעת פינוי במידה והדיירים יחליטו שלא להישתתף בעלויות עפ"י חלקם היחסי" (ראו: נספח ו' לתצהיר עדותו הראשית של וילנסקי).

...

עוד מקובלת עלי עדותו של הנתבע כי פנה לנציג התובעת לקבלת פרטי החשבון לתשלום דמי השכירות אך לא זכה למענה .

לאור הדברים הנ"ל, דומה כי הטענה לפינוי הנתבעים מהדירה מחמת אי תשלום דמי שכירות, דינה להידחות.

לאור כל האמור לעיל, אני מורה על דחיית התביעה.