הסכם מכר דוגמא להסכם הצהרת כוונות

הנתבעת 1 והמודיעה לצד ג' היא החברה שיזמה את פרויקט הבנייה שבמסגרתו הוקמו הבניינים (להלן: "הפרויקט"), ומולה חתמו התובעים על הסכמי המכר על פיהם רכשו את הדירות בבניינים (להלן: "הנתבעת" או "המודיעה" ו- "הסכם/י המכר", בהתאמה) (דוגמא של הסכם מכר שנחתם בין התובעים לנתבעת צורף כנספח 1 לכתב ההגנה).

המהנדס, מר מיכאל מרטון, אשר מונה לאור המלצת המהנדס גולדקלנג, בהסכמת הצדדים, על ידי בית המשפט, כ"מפקח על", הן ביחס לתיקונים הנדרשים בגין ליקויים באיטום והן ביחס לתיקונים אחרים; נידרש, בסופו של יום, לאמוד את עלות התיקון של הליקויים באיטום (החלטה מיום 9.6.2015; חוות דעת מיום 9.10.2016; החלטה מיום 18.4.2017; מכתבו של המהנדס מרטון מיום 19.4.2017; הצהרת הצדדים בפרוטוקול הדיון מיום 11.6.2017; מכתבו של המהנדס מרטון מיום 30.4.2017 (להלן: "המהנדס מרטון", ו- "חוות דעת המהנדס מרטון", בהתאמה).

" בת"א (י-ם) 978/95 מילון נ' שיכון עובדים בע"מ [פורסם בנבו] (24/4/01) הובהר בעיניין זה מפי כב' השופט מ' גל כי: "...לפי סעיף 4ב לחוק המכר דירות, על הקונה לתת למוכר היזדמנות נאותה לתקן את אי ההתאמה ועל המוכר לעשות כן תוך זמן סביר. אף שהדבר לא רשום בסעיף, מקובל שהרוכש לא יהיה זכאי לפיצויים עבור הליקויים, אם לא איפשר למוכר לממש את זכותו הנזכרת. עם זאת, משניתנה היזדמנות לתיקון וזו לא מומשה כראוי ותוך זמן סביר, אין חל עוד על הקונה הנטל לאפשר למוכר את ביצוע התיקונים בעין, ולמוכר כבר אין את הזכות להתנות בכך את יתר התרופות ... זאת ועוד... שכל ליקוי השנוי במחלוקת... אינו נתון עוד לזכות התיקון. אין צריך לומר, כי הכוונה בסעיף 4ב לחוק היא, שהמוכר יבצע את תיקון כל הליקויים ברצף אחד, ככל האפשר, לבל תהפוך דירת הרוכש ל'אתר בנייה' לאורך פרק זמן ממושך." בתצהירה (ת/1) ציינה ד"ר תולי עתליה אור, דיירת בבניין 59, כי פנתה עשרות פעמים לנציגי הנתבעות ודרשה את תקוני הרטיבות אך נענתה בתשובות של "לך ושוב"; כי תיקונים שבוצעו, בוצעו באופן חלקי, כאשר חלקם כלל לא צלחו (סעיף 6 ל-ת/1); וכי כנציגת הבית המשותף פנתה לעו"ד גור [ב"כ הקודם של התובעים – כ.ה.] ולחברת הדס, בכדי שיכינו חוות דעת הנדסית (סעיף 8 ל-ת/1).

...

סוף דבר בבניינים נמצאו ליקויי בנייה רבים.

טענות הנתבעות לפיהן לא ניתנה לה הזדמנות נאותה לתקנם, או כי כלל התיקונים הדרושים בוצעו לשביעות רצון – נדחות.

הנתבעת תשלם לתובעים, בנוסף על האמור, הוצאות משפט בסך של 15,000 ₪ ושכ"ט עו"ד בסך של 70,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק.

כך, למשל, טענות וסכומים שנטענו בכתב התביעה המקורי לא עלו בקנה אחד עם שנטען בכתב התביעה המתוקן (לדוגמא, בעוד שבכתב התביעה המקורי טען התובע כי שילם ליוסף או לאמין סך של 280,000 ₪ בקשר עם חלקה 111 (ס' 11 לכתב התביעה המקורי) בכתב התביעה המתוקן נטען לפתע כי שולם לאמין סך נוסף של 287,000 ₪ בקשר עם חלקה זו (ס' 12.1 לכתב התביעה המתוקן)).

בהסכם הרבע הצהיר יוסף במפורש כי הוא הבעלים הרשום של 1/4 מהזכויות וכי בנוסף הוא זכאי להרשם כבעלים של 1/4 נוסף אותו רכש ממחמד; כי הוא מכר את 1/4 הזכויות הרשומות על שמו וכי נותר לו ה-1/4 שביחס אליו הוא זכאי להרשם; וכי הזכויות הנמכרות לתובע הן 1/4 הזכויות שביחס אליהן הוא זכאי להרשם כבעלים (ה"הואיל" הראשון עד השלישי להסכם).

מעבר לכך, התובע לא פירט לאלה מסים הכוונה (בשים לב לכך שבהסכם המחצית נקבע שהתובע – ולא אמין – יישא בכל תשלומי המס החלים על העסקה שבינו לבין אמין, ראו ס' 8(ב) להסכם; אפשר שכיוון למסים שנזכרו בס' 8(א) שם; ראו גם טענת התובע בס' 54 לתצהיר כי עסקה אחרת שבה מכר לצד שלישי בין היתר את הזכויות בחלקה 111 לא היתממשה משום שהתובע – ולא אמין – בחר שלא לשלם את המסים, ובלא טענה כי הדבר נגרם בשל אי תשלום המסים בהסכם המחצית על ידי אמין).

...

במכלול הנסיבות ובשים לב גם לרושם הכללי שעלה מעדותו של התובע על הקשיים בה מחד גיסא, ונוכח עדותו של יוסף שעוררה באורח כללי רושם מהימן מאידך גיסא, התוצאה היא שהתובע לא עמד בנטל להוכיח את טענותיו בקשר ליוסף וכי לא הובאה תשתית מספקת לחיובו של יוסף להשבת הסכום האמור.

נוכח הקביעה דלעיל לפיה עלה בידי התובע להוכיח כי שילם את הסך של 82,000 ₪ לאמין בקשר עם הסכם 112 מתבקשת לכאורה המסקנה כי יש לחייב את אמין בהשבת הסך האמור.

סיכום ותוצאה נוכח כל האמור לעיל: התביעה נגד יוסף – נדחית.

נחה דעתי, ברמה גבוהה של היסתברות, שהנתבע לא ביקש ליצור מצג מטעה של סכום החובות לספקים ולא פעל בכוונה להטעות את התובע בעת עריכת ההסכם.

המסגרת המשפטית בנוגע לטענת קזוז נקבע בהוראת סעיף 53(א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, והיא: "חיובים כספיים שצדדים חבים זה לזה מתוך עסקה אחת והגיע המועד לקיומם, ניתנים לקזוז בהודעה של צד אחד למישנהו; והוא הדין בחיובים כספיים שלא מתוך עסקה אחת, אם הם חיובים קצובים". עמדו על הדיבור "חיובים" פרופיסור גבריאלה שלו ואפי צמח בספרם, דיני חוזים (מהדורה רביעית, 2019), עמוד 575: "מעצם טיבו כולל כל חוזה חיובים חוזיים. בחוזה הדדי (סינאלגמטי) מוטלים על שני הצדדים חיובים, ומולם ניצבות זכויות חוזיות. כל צד לחוזה הדדי- שהדוגמא המובהקת לו הוא חוזה מכר – הוא, בעת ובעונה אחת, חייב וזכאי, בעל חיובים ובעל זכויות. כך, לדוגמא, בחוזה מכר מתחייב המוכר להעביר את הנכס והוא זכאי לקבל את התמורה הכספית בעוד שהקונה מתחייב לשלם את המחיר והוא זכאי לקבל את הנכס. חיובי הצדדים בחוזה הדדי יכולים להיות עצמאיים זה מזה, מותנים זה בזה או שלובים זה בזה". האם הצהרת הנתבע בחוזה "הנתבע מצהיר כי חובות החברה לספקים איננה גבוה כ- 15,000 ₪ לערך וזאת למיטב ידיעתו" – מהוה חיוב חוזי? התשובה היא בשלילה.

...

איני מוצאת להתערב בסכום הפיצויים המוסכמים ואני קובעת כי הנתבע זכאי לפיצוי המוסכם בסך של 50,000 ₪.

לסיום: תביעת התובע נדחית.

בהתחשב בכל האמור לעיל והנסיבות העולות מפסק הדין, אני מחייבת את התובע לשלם לנתבע, הוצאות משפט בסכום כספי של 5,000 ₪ ושכר טרחת עו"ד בסך של 12,000 ₪ בתוספת מע"מ. ניתן היום, כ' טבת תשפ"ב, 24 דצמבר 2021, בהעדר הצדדים.

בהקשר זה הוצהר, כי קיים נוהג בין יצחק בר ובין כל בניו ובנות זוגם, שלפיו במטרה לשווק פרויקט בניה של החברה, הוא נהג לכרות הסכמי מכר סתמיים בין החברה מצד אחד ובין הבנים ובנות זוגם מצד שני, כאשר התשלומים על פי הסכמי רכישה אלו שולמו בפועל על ידו (להלן: "החוזה הראשון").

כתמיכה בטיעוני יצחק בר, צורפו לתצהירו דוגמאות של הסכמי מכר שונים (הן חוזים מסוג החוזה הראשון (עם הבנים ובני זוגם) והן חוזים מסוג החוזה השני (עם צדדים שלישיים)), בתקופות שונות ולגבי דירות אחרות מהם ניתן ללמוד על הנוהג הנטען.

לטענתה, הדירה הוענקה לנתבעים כהטבה/ דיווידנד בהיות הנתבע בעל מניות בחברה, שהיה אחראי על ביצוע הבניה של פרויקט המגורים שבו נימצאת הדירה במועד עריכת "ההסכם". לשיטתה, הסכם המכר שנחתם על ידי הצדדים נחתם מטעמים טכניים בלבד, ופרט לתשלום הסמלי הראשון אשר שולם על ידי הנתבעים לחברה, לא הייתה כל כוונה או דרישה שהנתבעים ישלימו וישלמו את יתרת תמורת המכר.

...

דברים אלה עלו, כאמור, באופן מפורש בישיבת קדם המשפט מיום 12.1.2020, שם טען ב"כ הנתבעת, כי נוכח הטענות שהועלו בתצהירי התובעת הסותרות באופן חזיתי את הטענות העומדות בבסיס התביעה, דין התביעה להידחות.

אשר על כן, אני מורה על דחיית התביעה.

הנני מחייב את התובעת לשלם לנתבעת הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 25,000 ₪.

כמו כן הצהירו השניים, כי פרץ לא ביטל את החוזה הראשון וכי חתימתו על מיסמכי הביטול נעשתה על-מנת לאפשר לפרץ למכור את הדירה לצד שלישי: לרוכש המתאים, לכשיימצא.

לפנינו שתי אפשרויות: האחת היא שפרץ באמת התכוון למכור את הדירה, כפי שהעיד בבית משפט קמא, אולם התכוון להונות את רשויות המס ולדווח להן שהעסקה עם החברה מושא החוזה הראשון בוטלה מעיקרה; והשנייה היא שפרץ אכן התכוון לבטל את העסקה, אולם שיקר בעדותו בבית משפט קמא כאשר טען כי כוונתו הייתה למכור את הדירה.

לדוגמה, הבה נניח שראובן חתם על חוזה לרכישת דירה עם מוכר הדירה.

...

סוף דבר: נטל הבאת הראיות מטעמו של פרץ לא הורם, ועל-כן יש לראות את ה"ה כהן כמי שעלה בידם להוכיח את ביטול העסקה מושא החוזה הראשון שבין פרץ לחברת עתיד.

בענייננו-שלנו, טענה לתאונה משפטית כאמור לא עלתה; מה גם שמקובלת עלי קביעתו של בית משפט קמא כי ה"ה כהן עצמם לא פעלו בתום-לב אובייקטיבי, אם לא סובייקטיבי, כאשר לא וידאו את מחיקתה של הערת האזהרה הרשומה לטובתו של פרץ ואת ביטולו של החוזה הראשון (ראו: ע"א 8609/15 מוסטפא נ' המועצה המקומית דלית אל כרמל, פסקה 9 (3.5.2017)).

סוף דבר מהטעמים שמניתי לעיל, הנני מציע לחבריי כי נדחה את ערעורו של פרץ, נקבל את ערעורם של ה"ה כהן, נוציא מלפנינו פסק דין הצהרתי אשר קובע כי ה"ה כהן רכשו מחברת עתיד את זכויות הבעלות בדירת המגורים מספר 15 ברחוב ברניצקי 22, ראשון לציון, שהיא חלק מחלקה 616 בגוש 3926, אחרי ששילמו את תמורתה, ונורה על מחיקת הערת האזהרה אשר רשומה בלשכת רישום המקרקעין לטובתו של פרץ בקשר לדירה הנ"ל. כמו כן מציע אני כי נבהיר שרישום הבעלות בדירה על שמם של ה"ה כהן יהא כפוף לכל הכללים לפיהם פועל רשם המקרקעין, וכי פסק דיננו מסיר מדרכם של ה"ה כהן, בכל הקשור לרישום זכויותיהם כאמור, אך ורק את הערת האזהרה הרשומה של שמו של פרץ בקשר לדירה ואת עסקת הרכישה עם החברה (החוזה הראשון) אשר בוטלה על ידו.