הסכם יזמות לבעלות משותפת בשטח לבניית שכונה

יוער כי אחד מהתנאים בתב"ע למתן היתר בניה בתחומה, פינוי השטחים הציבוריים על ידי הבעלים של חלקות המקור בתחום התוכנית.

בשנת 2004 נחתם הסכם בין מינהל מקרקעי ישראל (להלן: המינהל או רמ"י) לבין חלמיש חברה ממשלתית עירונית לדיור, לשקום ולהתחדשות של שכונות בתל-אביב-יפו בע"מ (להלן: חלמיש), שהיא חברה יזמית בבעלות משותפת של משרד הבינוי והשיכון ושל הערייה, כאשר בהתאם לסעיפים 5-3 להסכם בו לא הוקנו הזכויות בחלקה לחברת חלמיש, ואלו נותרו בידי הערייה.

...

עם זאת, העירייה הביעה עמדתה כי יש לדחות את העתירה כנגדה, הן בהעדר עילה והן בהעדר יריבות.

הגם שכך, לא ניתן להתעלם מהסבר העירייה ובמיוחד כי בסופו של יום נדרש בית משפט קמא לבחון האם קיימת מניעות להמשך הדיון בתביעת הפינוי לאחר שניתן פסק הדין על המצוי בו ועל אשר אינו מצוי בו. בשאלה אחרונה זו נראה כי אין מקום להתערב במסקנה העיקרית של בית משפט קמא.

לאור האמור דין הבקשה להידחות, אולם בהתחשב בכלל הנסיבות כל צד יישא בהוצאותיו.

בשנת 2006 ניכנס לתוקפו חוק פינוי ובינוי (עדוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006 (להלן: "חוק פינוי-בינוי"), שמטרתו להסדיר עיסקאות פינוי בינוי, שהגדרתה בחוק לפי נוסחו היום כ-"'עסקת פינוי ובינוי' – חוזה בין יזם לבין בעל דירה בבית משותף, אשר על פיו מתחייב בעל הדירה בבית המשותף למכור את זכויותיו בו, כולן או מקצתן, לצורך הריסת הבית המשותף והקמת בית משותף חדש במקומו בהתאם לתכנית לפינוי ובינוי, שמצורף לו ייפוי כוח מבעל הדירה ליזם או לעורך דין מטעמו לבצוע הפעולות הנדרשות למימוש החוזה, ושכולל, בין השאר, את כל אלה..... (1) העקרונות לקביעת התמורה שיקבל כל בעל דירה לפי החוזה". החוק, בנוסחו הנוכחי, קובע כללים לגבי ביצוע עסקת פינוי-בינוי בבית משותף, לרבות הליך הודעה על חתימת עסקת פינוי ובינוי ראשונה בבניין והודעה עליה ליתר הדיירים (סעיף 1ב לחוק), הצורך ברוב מיוחס כהגדרתו בחוק, לשם קבלת סעדים כנגד דיירים שאינם מסכימים לעסקה מטעמים בלתי סבירים (סעיף 2 לחוק), ומה ייחשב לסרוב סביר (שם).

על-פי המסמך שכונה על-ידי הרשות "עמדת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית בנושא תחשיב התמורות לדיירים במיזמי פינוי בינוי במסגרת הליכי אישור תכניות", נקבע כי: א) בפרק הנחות בסיס נקבע: "...עניינו של מיסמך זה הוא תחשיב התמורות המתבצע במסגרת הליך התיכנון במטרה לקבוע הקף זכויות בנייה שיאפשר מימוש התכנית. התמורות בפועל יעוגנו בהסכם בין בעלי הדירות ליזם, וככל שניתן לצופף את הפרויקט באופן משמעותי, תוך שמירה על איכות תכנונית ראויה, כך שהרווחיות ליזם הנה מעבר למינימום הקבוע בתקן 21, מצופה שהתמורות בפועל לבעלי הדירות יהיו גדולות) "חלוקת העושר")".

· לגבי יוזמות תכנוניות להתחדשות עירונית, הנמצאות בשלב קידום בו נחתמו עד למועד הקובע הסכמים סופיים בין יזם לבין בעלי הדירות, לפיהם יינתנו תמורה העולה על 12.5 מ"ר לבעלי הדירות והומצאו לועדה הסכמים המעידים, כי מעל 40% מבעלי הדירות חתמו על הסכמים, יומלץ כי לא תחולנה הוראות אלה על המיזם ובילבד ששטח התוספת בכל דירה לא יעלה על 25 מ"ר. · יוזמות להתחדשות עירונית "האוחזות בהמלצה להחלטה מיקדמית תקפה להכרזה" וכן אישור לקידום תיכנון מיו"ר הוועדה, או מיו"ר ועדת המשנה או ממהנדס העיר, "ניתן יהיה לאשר בחריגה ממדיניות זו, ותתקבל לגביהן החלטה". · "על כל שאר היוזמות תחול המדיניות החדשה". ביום 15.03.2020 פורסם באתר עריית חיפה מיסמך ההבהרה חתום על-ידי יו"ר ועדת המשנה לתיכנון ובנייה ומהנדס העיר.

...

אני שב ומבהיר, כי קביעת כללים, היא דבר מבורך, ואיני שולל כי לאחר דיון תגיע הועדה המקומית לאותה מסקנה, לפיה יש לקבוע "תמורה אחידה", אולם ראוי כי הדבר ייעשה לאחר קבלת נתונים ועריכת דיון אם המלצות הועדה להתחדשות עירונית הולמות התחדשות עירונית בעיר חיפה.

מסקנה: המסקנה היא שדין העתירה להתקבל.

בהתאם, אני מורה על ביטול החלטת הועדה המקומית מיום 04.02.2020 המאשרת את מסמך המדיניות, וכפועל יוצא מכך, על ביטול מסמך המדיניות שפורסם בעקבות אותה החלטה.

בעלי הזכויות בחלקה 24 לא נכללו בהסכם משולש שכולל את החברה היזמית, את הדיירים בשכונה ואת בעלי הזכויות בחלקות 23 ו – 34 בגוש 8242 (להלן – חלקות 23 ו-34).

היתנגדות בעלי הזכויות שבמתחם הדרומי (חלקות 23 ו-34)– ביקשו להבהיר אילו מבנים יוקצו למפונים ואלו לבעלי הזכויות במיתחם הדרומי, להגדיל את הבינוי ולאפשר בניית חניונים משותפים לכל שני בניינים.

על פי בדיקת מוסדות התיכנון אין צורך בצרוף שטחים נוספים לתכלית זו. יתר-על-כן, בעלי הזכויות בחלקות 23 ו-34 הסכימו להפרשה מסיבית של שטחים לטובת פרויקט הפינוי בינוי ואף הסכימו לשלביות בתכנית, כך שמימוש זכויותיהם ייעשה בשלב שני, לאחר ביצוע הליך הפינוי בינוי.

...

התוצאה היא שבסופו של יום החלופה שהועדפה על ידי מוסדות התכנון היא החלופה השנייה, שאינה כוללת את המקטע מחלקה 24.

סוף דבר – העתירה נדחית.

לנוכח התוצאה אליה הגעתי, בהתחשב במורכבות הטיעון ובקיום דיון במתכונת דו-שלבית בעתירה, אני מחייב את העותרים בשכר טרחת באי כוח המשיבים בסך 20,000 ₪ לכל צד מיוצג, למעט המשיבה 4 (יסודות) שהגישה כתב תגובה ביחד עם יו"ר ועד השכונה אך הגישה עיקרי טיעון עצמאיים ושכר טרחתה יעמוד לפיכך על סך 10,000 ₪.

בנידון, עיון בהסכם שבין הבעלים ליזם מלמד כי בנגוד לבעלים אחרים בחלקות אחרות הכלולות בתב"ע, אשר חתמו עם היזם על הסכם שכונה "הסכם פינוי בינוי" הרי שבעלי הדירות בבית המשותף חתמו על הסכם שונה שכלל בסע' 26.1 אף תנאי של – "חזוק הבניין כנגד רעידות אדמה עלפי הנחיות תמ"א 38" ובלשון סע' 14 להסכם – "הסכם זה יכנס לתוקף רק עם חתימת כל הדיירים בעלי הזכויות בבניין הקיים על הסכם כדוגמת הסכם זה וכן עם חתימת כל הדיירים בעלי הזכויות בבנינים הידועים כחלקות 91,90,89,87 ו -86 בגוש 6496 על הסכמים לפינוי בינוי עם הקבלן..." (הדגשה שלי – צ.ו) ואם כן ההבדל בין בעלי הדירות בבית המשותף לבעלי זכויות אחרים בפרויקט ברור, ונראה כי הורתו בכך שהזכויות הניתנות להם הם מכח תמ"א 38 ולא הסדר פינוי בינוי.

זאת ועוד, בנידון, אף שהדבר לא נאמר מפורשות באישור הוועדה המקומית נראה כי תוספות הבניה שאושרו על ידי הוועדה המקומית במסגרת תב"ע קא/402 אושרו מכח הוראת סע' 23 לתמ"א 38 המאפשרת סטיה מהוראות התמ"א. ובלשונו – "שוכנע מוסד תיכנון כי בשל התנאים הייחודיים של ישוב או חלקים ממנו נידרש להתאים את הוראות תכנית זו לתנאים הייחודיים הנ"ל, יהיה מוסמך לאשר תכנית מפורטת שמטרתה חזוק מבנים כנגד רעידות אדמה, על פי הוראות תכנית זו וכמפורט להלן: בתכנית מפורטת כאמור ניתן לקבוע כי יחולו בתחומה רק חלק מהוראות תכנית זו, או לקבוע הוראות שונות מהקבוע בתכנית זו בעניינים המפורטים להלן: שטחי בניה, יחידות דיור, גובה בניה, קוי ביניין, עיצוב אדריכלי ותקני חניה". בנידון מעת שאושרה התב"ע הקובעת, כפי שהבאנו לעיל, בין השאר, כי הבית המשותף יחוזק ע"פ הוראות תמ"א 38 (סע' 4.2.2 ה לתוכנית) הרי שאישור התוכנית על הזכויות שניתנו בצידה, העודפות לזכויות הניתנות מכח התמ"א, הוא בהכרח אישור מכח סע' 23 לתמ"א 38, שהרי הוראות התמ"א גוברות על הוראות תוכנית מתאר מקומית והדרך היחידה לקבוע הוראות הסוטות מן התמ"א היא באמצעות סע' 23 לתמ"א, וממילא אישור ביצועה מצוי בסמכות המפקח.

...

כך מצאנו את החלטת המפקחת על רישום מקרקעין בנתניה בת/20/11 פרי אהרון נ. זוסקוביץ רחל (2011) – "...יוצא איפוא, כי על מנת להיכנס בגדרו של החוק, "היתר בנייה" או "החלטה לאשר בקשה להיתר בתנאים", כהגדרתם בחוק החיזוק, אינם צריכים להיות תואמים לתוכנית החיזוק בלבד, ויכול שיהיו תואמים לתכניות תקפות אחרות ואף לתכניות מופקדות.

בבקשה טוען המבקש כי את חלקת הקרקע קיבל בירושה מאביו ובהתאם להסכם חלוקה בינו לבין שאר האחים קיבל במשותף עם עוד שני אחים את החלק הנ"ל. המבקש טוען כי אין חלקת אדמה כלל פרט לחלקה מושא הבקשה והחלקה מצויה על קו בניה המפריד בין אדמות בייעוד חקלאי לבין חלקים בייעוד בניה למגורים.

המבקש טוען כי לאור מצוקת הדיור בה הוא נמצא יזם במשותף עם שאר בעלי החלקה תכנית מפורטת כדי לכלול את החלקה מספר 18 (להלן: "החלקה") לתכנית הקודמת ולשינוי ייעוד הקרקע מחקלאית לבניה.

בחקירתו הנגדית סיפר העד כי ביקר בשטח מושא הצוו מספר פעמים ואף ציין כי הפעם האחרונה בה ביקר בשטח היתה כחודש ימים טרם מתן העדות, ואז לדבריו ניבנה בית חדש צמוד לבית המבקש.

ביחס לבתים נוספים שמסביב לבית המבקש אמר העד את הדברים הבאים: "בצמוד לבית המבקש יש שכונה שהיא מאושרת עם בתים שאני מניח שהם בהיתר. בית המבקש נמצא מחוץ לשכונה, ניבנה ללא היתר בנגוד לכל חוק". העד נישאל בחקירתו הנגדית מדוע הודבק הצוו דוקא על ביתו של המבקש והשיב: "אני מניח שבית המשפט דן בהרבה צוים שהודבקו בעראבה ולאו דוקא למבקש. זה לא משהו אישי נגד המבקש. אנו עובדים על פי מדיניות, לפי קרקע, אני יכול לומר מידיעה אישית שהוצאנו עשרות צוים לשדים בעראבה". העד נישאל בחקירתו הנגדית אם בבוא הזמן כאשר תאושר תכנית האם המבקש יהיה זכאי לקבלת היתר והשיב :"אין לי מושג לא הצגת כל תכנית. המסמך שהצגת הנו מיסמך סרק מבחינתי, לא הוצג עם תכנית לא הגיע מהנדס להציג את התכנית". לשאלת בית המשפט אם ידוע לעד על מגעים מול הועדה המקומית לב הגליל השיב העד בשלילה.

...

ראו רע"פ 8609/20 אבו פרג' נ' מנהל היחידה הארצית לאכיפת דיני התכנון והבניה (25.2.2021)) ולהוראות החוק: "בית המשפט לא יעכב את ביצועו של צו הריסה שניתן לפי סעיפים 217, 221, 235, 237, 239 או 254ב אם העבודה האסורה אינה תואמת את התכנית החלה על המקרקעין [...]". אשר על כן אני סבורה שבענייננו מדובר בתכנית שנמצאת בחיתוליה וכי נכונה לה עוד דרך ארוכה עד אשר תתקדם באופן משמעותי שניתן יהיה להתייחס אליה כאופק תכנוני.

מהנימוקים שפירטתי לעיל, אני דוחה את הבקשה לביטול צו הריסה מנהלי וכן את הבקשה לעיכוב ביצוע צו ההריסה .

בנסיבות העניין אני סבורה כי יש להשית על המבקש הוצאות ומחייבת את המבקש בתשלום הוצאות בסך של 5,000 ₪ למשיבה וזאת בתוך 30 יום.