הסכם חכירה בין עיריית חיפה לעמותה לבניית בית אבות

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 8446-01-15 ש.פ. ספדי בע"מ נ' עריית חדרה לפני כבוד השופט אמיר טובי התובעת ש.פ. ספדי בע"מ ע"י ב"כ עו"ד ד' דן-גור הנתבעת עריית חדרה ע"י ב"כ עו"ד י' חן <#1#> פסק דין

בנוסף, טענת התובעת, כי מיגבלת הזמן לבצוע ההפקעה חלפה כעבור 10 שנים מפירסום התכנית – דינה להדחות, לאור הפסיקה אשר לפיה המועד הקבוע בתכנית הוא מועד תחילת ביצוע התכנית, ולא מועד סיום ביצועה והשלמתה (בג"ץ 1636/92 העמותה לשמירת איכות החיים והסביבה נ' הועדה המחוזית לתיכנון ולבנייה, מחוז תל-אביב, פ"ד מז(5) 573).

לפיכך הוועדה המקומית לתיכנון ובניה חדרה מבקשת להקטין את השטח המופקע, כך שההפקעה לא תיכלול את ה(חסר - א.ט) שבחכירת ההסתדרות בשטח של 2,750 מ"ר. אציין כי החלק לגביו זכות החכירה של ההסתדרות נמכר אל חב' ש.פ. ספדי בע"מ, ועד לתיקון ההפקעה לא (חסר - א.ט) להעביר את זכות החכירה על שם החברה, ועל כן, הועדה המקומית לתיכנון ולבנייה ועיריית חדרה פועלות ככל אשר ביכולתן לתיקון המצב בהקדם.

זאת ועוד: בהתאם לחוזה החכירה בין ההסתדרות למנהל, מטרת החכירה הנה "בית הסתדרות קיים". לא זו אף זו: בהסכם זה אף נקבע כי "לחוכר אסור לבצע כל שינוי בשימוש ו/או בייעוד של המיגרש בנגוד להוראות חוזה החכירה ותנאיו". יתירה מכך: בהסכם החכירה שבין ההסתדרות לתובעת, הצהירה התובעת כי ידוע לה ש"המינהל היתנה את החוזה בכך שלחוכר אסור לבצע כל שינוי בשימוש ו/או ביעוד של המיגרש בנגוד להוראות חוזה החכירה ותנאיו.

בעיניין זה ציינה תכלת הים בהצעת הרכישה, כי "ייעוד המקרקעין צבורי והתב"ע מאפשרת בניית מחלקות סיעודיות". אף אם זהו המצב באשר לייעוד הקרקע, הרי שהשימוש שביקשה תכלת הים לעשות במקרקעין – הקמת בית אבות סיעודי – אינו תואם את מטרת השמוש שהוגדרה בחוזה החכירה (בית הסתדרות).

...

המסקנה הנובעת מהדברים היא, כי אין העיריה אחראית כלפי התובעת בגין אבדן העסקה.

מכל מקום, טענה זו הובאה על ידי התובעת כטענה חלופית להתרשלות העיריה, והיא נדחית על ידי.

סוף דבר הנתבעת תשלם לתובעת תוך 30 יום סך של 29,294 ₪ בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כחוק החל ממועד הגשת התביעה ועד התשלום המלא בפועל.

בית משפט השלום בחיפה ת"א 35610-09-15 עמותת עמודי עולם נ' עריית חיפה בפני כבוד השופט אבישי רובס תובעת עמותת עמודי עולם, ע.ר. 580110179 נתבעת עריית חיפה פסק דין

ביום 9.11.2011 נחתם הסכם בין התובעת לבין חברת יפה נוף, לה מסרה העיריה את האחריות לתיכנון ופקוח על עבודות בניית המועדון, אשר עתיד לשמש כמועדון פיס קהילתי, בכפוף לתנאי חזקה ושמוש שיסוכמו בין העמותה לבין העיריה בנפרד ואשר אינם מוסדרים בהסכם הנ"ל. על פי ההסכם, נאמדה על ידי הצדדים עלות הקמת המועדון בסך של 2,378,000 ₪ והעמותה התחייבה להישתתף בעלויות בסך של 360,000 ₪, אשר ישולמו בשלושה תשלומים.

על פי ההסכם הנ"ל, "... יפה נוף מבצעת עבור עריית חיפה את הניהול, תיכנון ופקוח עבודות להקמת מבנה ברחוב ברל כצנלסון... אשר עתיד לשמש את העמותה כמועדון פיס קהילתי, בכפוף לתנאי חזקה ושמוש שיסוכמו בין העמותה לבין הערייה בנפרד..." (ההדגשות שלי - א.ר.).

אין חולק, כי לא נחתם בהמשך חוזה חכירה עם העיריה, לא סוכמו תנאי השימוש של העמותה בנכס והנכס גם לא נימסר לידי העמותה על ידי גורם כלשהוא ובפרט, לא על ידי העיריה.

לטענתו, אגף התרבות התכוון להשתמש בנכס כמועדון קהילתי ולצורך כך, הוא הציג את המקום בפני מנהל מתנ"ס רמת אלון ולאחר מכן, בפני מנהל אבא חושי ומסר לידיהם את המפתחות, על מנת שיבדקו את הנכס.

...

אני דוחה, אפוא, טענה זו של התובעת.

לאור האמור לעיל, אני דוחה את התביעה.

התובעת תשלם לנתבעת את הוצאות ההליך בסך של 10,000 ₪.

בית משפט השלום בחיפה ת"א 62469-03-19 יהודה ואח' נ' עירית קרית מוצקין ואח' תיק חצוני: מספר תיק חצוני מספר בקשה:1 בפני כבוד השופט אורי גולדקורן המבקשים 1. שמעון יהודה, ת.ז. 052230067 2. חיים יהודה, ת.ז. 051259646 שניהם ע"י ב"כ עו"ד יאיר אבני המשיבים 1. עירית קריית מוצקין ע"י ב"כ עו"ד אבי גולדהמר 2. רויטל פיקהולץ, ת.ז. 043350701 ע"י ב"כ עו"ד מוטי בן ארצי 3. מרדכי דרעי, ת.ז. 065225971 ע"י ב"כ עו"ד מוניר נבואני החלטה בבקשה למתן צו מניעה זמני

רקע עובדתי בין המשיבה מס' 3 (להלן: הערייה) לבין חברת סעמר נכסים ואחזקות בע"מ (להלן: סעמר) נכרת ביום 4.5.1994 הסכם, על-פיו השכירה הערייה לסעמר בשכירות מוגנת נכס שהנה בעלת זכויות החכירה בו - בית קפה הבנוי במיגרש שבחלקה 108 בגוש 11562 בשדרות גושן 1 בקריית מוצקין (להלן: הנכס או המושכר).

ביום 14.7.2016 נכרת הסכם שכירות מוגנת בין הערייה לבין רויטל, על-פיו השכירה לה הערייה את בית הקפה שבנכס (להלן: הסכם יולי 2016).

לטענת בא-כוחה של רויטל, אף התוספת של גזברית הערייה בנוגע לביטול מכתב הערייה מיום 22.4.2012 (הנזכר בפיסקה 5 לעיל) הנה בגדר זיוף, שהרי "אין חולק שלעיריית מוצקין לא שולם דבר, בנגוד להסכם". הוא אף ביקש לבסס את נימוקי היתנגדותו על החלטות שיפוטיות בתיק הפרוק של סעמר (חברה שבשליטת אביה של רויטל), וגרס כי בפסק דין בתיק ע"א 7206/13 (ערעור על פסק הדין בתיק פר"ק 16644-04-11), בו המבקשים כאן היו חלק מהמשיבים, "נקבע שהזכויות שייכות בכלל לחברה שבפרוק והמשיבה (רויטל - א"ג) למעשה רכשה אותן מהמפרק רק ביום 2/4/15". עמדת דרעי דרעי, שלא הגיש תצהיר, היתנגד לבקשה.

(בר"ם 5209/15 חלאילה נ' ראש עריית סכנין (פורסם בנבו, 16.9.2015); בר"ם 7480/15 אבו ליל נ' הועדה המקומית לתיכנון ובניה מבוא העמקים (פורסם בנבו, 18.11.2015); עע"מ 5766/15 טביב נ' רשם העמותות (פורסם בנבו, 26.11.2015); עע"מ 7753/15 חינוך ומסורה נ' מדינת ישראל (פורסם בנבו, 3.12.2015); רע"א 7246/11 חיים לוי סוכנות רכב ומוסך אזורי ירושלים (1998) בע"מ נ' קרסו מוטורס בע"מ (פורסם בנבו, 16.1.2012)).

...

אולם לאור קיומה של עילת תביעה לכאורה, ועל סמך העיקרון של "שמירת המצב הקיים", יש מקום להיעתר לבקשה ולהותיר על כנו את צו המניעה הזמני.

אשר על כן, הנני נעתר לבקשה ומורה כי צו המניעה הזמני שניתן ביום 27.3.2019 יעמוד על כנו עד למתן פסק דין בתביעה או עד למתן החלטה אחרת.

הנני מחייב את כל אחד מהמשיבים מס' 2 ו-3 לשלם למבקשים הוצאות הבקשה בסך 3,000 ₪ תוך 30 יום מהיום.

ג. בסעיף 3.4 להסכם ההפעלה הוגדרה "מטרת ההפעלה" כ-"הקמה, תפעול וניהול של מוסד מסוג בית חולים סיעודי ו/או גראטרי ו/או בית חולים שיכלול מחלקת תשושי נפש ו/או בית אבות לעצמאיים ותשושים ו/או מעון לדיור מוגן... בכפוף לכך שתקנות העמותה (הנתבעת – ח"ש) לא יסתרו ביצוע מטרה זאת". ד. הנתבעת הצהירה בסעיף 4.4 להסכם ההפעלה, כי "היתקשרות העמותה בהסכם זה וביצועו... אינו סותר את הוראות הסכם החכירה, אינו מצריך את קבלת הסכמת הערייה, ואינו יוביל לביטול הסכם החכירה על ידי הערייה...". ה. מוריה התחייבה כי תפעל בשיתוף והסכמה עם הנתבעת בקשר עם תיכנון, פיתוח, שפוץ ו/או בניה מחדש של בית האבות הסיעודי במקרקעין (סעיף 5.2); מוריה מצהירה כי הסכם ההפעלה אינו מקנה לה זכות של דיירות מוגנת, למעט דמי הפעלה בהתאם להסכם ההפעלה (סעיף 5.7); תקופת ההפעלה נקבעה בסעיף 10 להסכם ההפעלה ל-299 חודשים (כ-25 שנים).

כזכור, וכפי שעמדנו על כך בהרחבה לעיל – ההסכם דנן לא מנע שתוף צד ג' בהפעלת בית האבות נשוא ההסכם (להבדיל מהסכם החכירה להשוואה), ואף לא דרש את הסכמת עריית חיפה לשיתוף כאמור; הצדדים הסכימו כי מטרת ההפעלה על פי הסכם ההפעלה, לא תיסתור את תקנון העמותה (סעיף 57(ג) לעיל); מטרת הסכם החכירה (לאפשר הקמת בית אבות סיעודי על מיתחם המקרקעין) לא נסתרה בהסכם ההפעלה.

בנידון נפנה לענין בר טן, הסכם חכירה בין עריית חיפה לחברה בע"מ להחכרת מקרקעין לשנים רבות בחיפה, ושם שיעור דמי החכירה היה: "בכל אחת משתי השנים הראשונות לאחר תום שלוש שנים מאז שהקרקע לצורכי הבנייה, ישולם 2% מהשווי המוסכם. בכל אחת משלושת השנים שלאחר מכן 4% מהשווי המוסכם ומהשנה השישית ועד תום תקופת החכירה 5% מהשווי המוסכם לכל שנת חכירה..." (פסקה 7 לפסק הדין).

...

סבורני כי יש בקביעת שווי זאת איזון בין טענות הצדדים.

סוף דבר תביעת התובעת לביטול ההסכם נדחית בזאת.

שווי המקרקעין למועד הקובע (חודש מאי 2017) הוא – 4,039,000 ₪ (הערכת שווי הקטנה בכ-52% משומת העירייה, וגדולה בכ-92% משומת הנתבעת); במצב דברים זה, שתוצאתו היא שכל צד צדק במקצת והתקבלו טענותיו בחלקן (הנתבעת צדקה בטענתה כי אין מקום לבטל את הסכם החכירה; התובעת צדקה בטענתה בכל הקשור להעלאת שיעור דמי החכירה), ושני הצדדים לא צדקו בקביעת שווי המקרקעין במועד הקובע – שוכנעתי לא ליתן צו , ולהורות כי כל צד יישא בהוצאותיו.

הועדה יצאה מהנחת מוצא כי "דמי החכירה מחושבים לפי 2% משווי הקרקע בהיתחשב במטרה הציבורית ואופיה של העמותה". בסופו של יום, נקבעו דמי החכירה על פי חוות דעתו של השמאי פרמינגר מיום 14.5.1993.

בסעיף 9.3 לחוזה נקבע כי גם דמי החכירה לעריית חיפה יחולו על הנתבעת 2, כאשר "הר"י מתחייבת ליידע את קריירה בכל מו"מ ו/או דין ודברים עם עריית חיפה לענין גובה דמי החכירה וקריירה תהיה רשאית להישתלב במו"מ כחלק מצוות המו"מ של רמ"י". בסעיף 9.4 לחוזה החכירה נקבע כי גם הארנונה בגין הנכס תחול על קריירה אשר תעביר בתחילת השנה את הסכום שיש לשלמו עבור ארנונה לאותה שנה, והר"י תשלם הארנונה בפועל לעירייה.

במקרה שלנו, צמחה להר"י טובת הנאה כפועל יוצא מן ההיתקשרות שבינה לנתבעת 2, תוך הפרת סעיף 9 לחוזה החכירה שבינה לעירייה.

ויוטעם כי בעוד שהנטל להוכיח את דמי השכירות הראויים על פי שתי העילות הראשונות (חסר בחוזה; פיצויים בשל הפרת חוזה), מונח לפתחה של הערייה, הרי שהנטל להוכיח פטור מהשבה לפי סעיף 2 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, מונח לפתחה של הר"י. דמי השכירות הראויים: מהם איפוא דמי השכירות הראויים במקרה שלנו? הערייה תולה יהבה בעדותה של גב' פנינה פז, מנהלת אגף הנכסים ושמאויות בערייה שהנה שמאית מקרקעין בהכשרתה, הסבורה כי יש להעמיד את דמי השכירות הראויים על שיעור של 5%, וזאת בהתבסס על החלטה 445 מיום 2.7.1990 לפיה, בהקצאת קרקע למוסד ללא כוונת רווח לבנית בית אבות, תנתן אפשרות לתשלום דמי חכירה, לפי אחת משתי החלופות הבאות, לפי בחירת המוסד: 1) דמי חכירה מהוונים ל- 49 שנים; 2) דמי חכירה שנתיים בשיעור של 5% מערך הקרקע.

...

מכל מקום, משעה שהחמיצה העירייה את זכותה לבטל את החוזה בתוך זמן סביר, אני דוחה את התביעה להכרזה על בטלות חוזה החכירה, וכן את התביעה לסילוק יד. לאור התוצאה אליה הגעתי, אין לי צורך לדון בטענת העיריה בדבר אי קבלת אישור משרד הפנים להארכת חוזה החכירה.

מכאן, שגם דיני התרופות מוליכים למסקנה שהר"י זכאית לפיצוי בגין הפרת סעיף 9 לחוזה החכירה שיעמיד את דמי החכירה על שווי שוק, סכום שהייתה דורשת ומקבלת כתנאי למתן הסכמתה להעברת החכירה לידי הנתבעת 2.

מכאן, שכל אחת מן העילות עליה התבססנו, השלמת חסר בחוזה, פיצויים בגין הפרת חוזה ודיני עשיית עושר ולא במשפט, מוליכה למסקנה כי יש לחייב בדמי שכירות ראויים בשבע השנים שקדמו לתביעה ועד היום, בניכוי הסכומים ששולמו.