הסדרת חניה כתנאי להיתר בנייה

אלא שסעיף 17 לתמ"א קובע כי: "חניה - תנאי להיתר לתוספות בניה על פי האמור בסעיפים 11 - 14 יהיה הצגת פיתרון חניה לשביעות רצונו של מהנדס הוועדה המקומית. פיתרון החניה ייקח בחשבון את תוספת מקומות החניה הנדרשים על פי דין עקב תוספת הבניה והשלמת מקומות החניה אם נגרעו כתוצאה מתוספת הבניה. אם לא ניתן להסדיר את מספר מקומות החניה הנדרשים על פי דין במיגרש, תהא הוועדה המקומית רשאית להתיר הסדרת מקומות חניה מחוץ לשטח המיגרש, אם נוכחה כי התקנת מקומות חניה בתוך המיגרש אינה אפשרית מסיבות תכנוניות, אדריכליות ואחרות. הוועדה המקומית תהא רשאית להתנות מתן ההיתר בהישתתפות הנהנים מההיתר בהסדרתם של מקומות חניה במקומות שיותקנו לשם כך בשכונה במרחק סביר, כמפורט בתוספת לתקנות התיכנון והבניה (התקנת מקומות חניה), התשמ״ג - 1983." [ההדגשות שלי ל.ב.] קרי, במסגרת פרויקט המתבצע בהתאם לתמ"א 38, לא נידרש בהכרח להוסיף מקומות חנייה לדירות הקיימות, ככל שלא היתה להן חנייה קודם לכן, אלא שיש רק להשלים את תקן החנייה, בהתאם לתוספת הבניה מכוח התמ"א וכן להוסיף את החנייה שנגרעה, במידה שנגרעה, כתוצאה מתוספת הבניה.

...

עוד אין בידי לקבל את הטענות ולפיהן ההחלטה בדבר מתן היתר אינה עומדת בתנאי חוק החיזוק – אשר לטענות אלו, מוצאת אני לקבל את קביעות המפקחת המושתתות על האישור כפי שהוצא על ידי המוסד התכנוני, במסגרתו נקבע מפורשות כי מדובר בהחלטה למתן היתר בתנאים – כפי הדרישה הקבועה בחוק החיזוק.

זאת ועוד, אשר להחלטה בדבר צירוף חוות דעת, הנני מוצאת לקבל את טענת המשיבים ולפיה, בשים לב לכך שלבקשה כלל לא צורפה חוות הדעת וכן, בהינתן שהבקשה לא פירטה נימוקים בגדרם יש להיעתר לה הגם שהוגשה באיחור – לא מצאתי כי נפלה שגגה בקביעת המפקחת במסגרתה נדחתה הבקשה.

סוף דבר; לאור כל האמור הערעור מתקבל – פסק דינה של המפקחת מיום 2/7/19- בטל.

בחודש אוקטובר 2018 הגישה העותרת את עתירתה, ובה היא טוענת כי עתה נודע לה, כי מהנדס הערייה החליט לוותר על נספח החניה המסדיר חניה תפעולית(שהיווה תנאי למתן ההיתר), וויתור זה הוא בבחינת החלטה לא סבירה.

בתקנון התוכנית נקבע כי, "החניה תהיה על פי התקן התקף בעת מתן היתרי בניה אך לא פחות מהמוצע במסמכי התכנית לפי תקנות תיכנון ובניה (התקנת מקומות חניה), תשמ"ג- 1983 (להלן: תקנות החניה 1983)". בסעיף 5 לתקנות החניה 1983 נקבע, כי יש להסדיר מקום חניה אחד לכל חמישה חדרי אירוח במלון ערוני אשר דירוגו בין 1-3 כוכבים, ואין חובה להסדרת חניה תפעולית לאוטובוסים/ משאיות למלון בסדר גודל זה. מהנדס הוועדה אישר את נספח החניה הנ"ל, ואחר כך ניתן היתר הבניה.

...

היא לא עשתה דבר, לא בדקה בשעתה האם נתקיימו התנאים שנדרשו מלכתחילה למתן היתר (ובכללם סוגיית החניה), ומה טיבו של ההיתר שניתן בסופו של דבר.

סוף דבר מכל הטעמים שפרשתי, אני מורה על סילוקה של העתירה על הסף, ולמעלה מן הדרוש – לגופה.

העותרת תשלם לכל אחת מן המשיבות הוצאות ההליך בסך של 10,000 ₪.

שטר עסקה וחתימת בעלי הדירות על הבקשה להיתר לטענת העותר, היזם אינו עומד בתנאים המוקדמים להגשת בקשה להיתר כיוון שלא הוצגו לועדה המקומית שטרי עסקה בנגוד להוראות חוק המקרקעין (חזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008 (להלן "חוק חזוק בתים") הקובע בסעיפים 5(א) ו- (7): "5(א) ביצוע עבודה ברכוש משותף שמטרתה בניית דירה חדשה אחת או יותר, לרבות הוצאת חלקים מהרכוש המשותף לשם התקנת מקומות חניה והצמדתם לדירה או לדירות כאמור, טעון החלטה מראש של כל בעלי הדירות, כאמור בחוק המקרקעין.

כך אף בהתאם למסמך המדיניות להתחדשות מיתחם יסוד המעלה שאישרה מליאת הוועדה המקומית באוגוסט 2020 שם נאמר "הסדרת רחוב יסוד המעלה ורח' נטעים – תוך פינוי המבנה ברח' התבור 10". העותר לסעיף 145(ג1)(1) לחוק התיכנון והבניה הקובע : " (ג1) (1) נקבעו בתכנית החלה על קרקע או על ביניין תנאים למתן היתר הנוגעים לביצועה לעניין התניית ביצועה בסלילת דרכים או בהקמת תשתיות או נקבעו בתכנית למגורים החלה על קרקע או על ביניין תנאים כאמור או תנאים אחרים למתן היתר הנוגעים לביצועה, לא תיתן רשות רשוי מקומית היתר לעבודה או לשימוש אם לא מולאו התנאים האמורים, אלא אם כן אישר זאת מוסד התיכנון המוסמך לבקשת מי שרשאי להגיש את התכנית לגבי הקרקע או הבניין הנוגעים בדבר, ובילבד ששוכנע כי ניתן להשיג את המטרות שבשלהן נקבעו התנאים האמורים גם בלא מילוי אותם תנאים, ולעניין תנאים הנוגעים לסלילת דרכים או הקמת תשתיות – גם אם שוכנע כי השרות התשתיתי הנידרש יינתן באופן סביר, גם בלא מילוי אותם תנאים, והכול בשים לב לזמן שחלף ממועד אישור התכנית ולשינוי הנסיבות; מוסד התיכנון המוסמך ייתן החלטה בבקשה לפי סעיף קטן זה בתוך 60 ימים מיום שהוגשה לו הבקשה" (הדגשות שלי – ז.ב).

...

על אף חשיבות הפרסום ויידוע הציבור אף אני סבורה כי הפגם בפרסום ההקלה בקו הבנין של המרפסות אינו חמור דיו כדי להביא לביטול החלטת הועדה המקומית.

על כן טענה זו נדחית.

דיון והכרעה – חניות עמדת ועדת הערר מקובלת עלי.

בכל האמור בפיתרון החנייה – הוא שרלבנטי לענייננו – טענו העותרים, בין היתר, כי זה נוגד את זכותה של העותרת בהתאם להסכם המכר לרכוש כל מקום חנייה נוסף שתציע המשיבה למכור; כי התכנית אינה מסדירה את הכניסה והיציאה מחניון הבניין החדש ואינה מסדירה את סוגיית עלויות התפעול והשיתוף בין הבניינים וכי היא פוגעת בזכותה הנטענת של העותרת לגביית דמי ניהול (ע/5).

בכל האמור בפיתרון החנייה קבעה הועדה כך: "הוועדה מחליטה לקבל חלקית את ההיתנגדות בעיניין הכניסה המוטורית המשותפת לפרויקט. באשר למחלוקת הקניינית שהוצגה בפני הועדה בנוגע לזכויות בחניון הסמוך [חניון הבניין הקיים], הועדה תבהיר כי מדובר בנושא קינייני אשר הועדה אינה מוסמכת להכריע בו. יחד עם זאת, הועדה קובעת כי על מנת להבטיח את הישימות של התכנית ופתרון החניה המוצע בה, יקבע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בנייה יהיה רישום זיקת הנאה בתחום החניון של המיגרש הסמוך [הבניין הקיים] לטובת מעבר לחניון של התכנית המוצעת. עוד יקבע בהוראות התכנית כי תוקף התכנית יפקע בתוך חמש שנים מיום אישורה, ככל שלא יוצא היתר בנייה מכוחה" (ע/7, בס' 22 להחלטה, קו תחתי הוּסף).

...

משאין מחלוקת כי כל יתר התנאים למתן היתר התקיימו, ומשאין עוד צורך בזיקת מעבר לשם הגעה לחניון שאיננו עוד, סבורני כי הוועדה המקומית רשאית היתה להותיר את ההיתר על כנו וכי לא נדרש בנסיבות העניין לשוב ולפנות לוועדה המחוזית לשם תיקון הוראות התכנית (ראו גם: ע' 2, ש' 15-11).

לשם שלמות הדיון יוער כי אפילו היינו מגיעים למסקנה כי נפל פגם בהיתר הבנייה שניתן למשיבה, ובכלל זה משום שנדרש היה לפנות בעניין לוועדה המחוזית, הייתי סבור כי לא היה מקום להורות על בטלות ההיתר כסעד שהתבקש בעתירה השלישית, וזאת מכוח תורת הבטלות היחסית.

סיכום ותוצאה נוכח כל האמור לעיל – העתירה נדחית.

ביום 10.10.11 שילמו התובעים כופר חניה בסך 154,527 ₪, שהיווה תנאי לקבלת היתר בניה.

ככל שהתובעים לא היו משלמים את כופר החניה היה עליהם להסדיר תנאים נוספים טרם מתן ההיתר, כגון הסדרת שלושה מקומות החניה, דבר שמן הסתם היה גורר אותם להוצאות.

...

ביחס לטענת היעדר היריבות ולשאר טענות הסף, הרי שלא מצאתי צורך להדרש להן, שכן לאור מסקנתי לעיל, דין התביעה להדחות לגופה.

לסיכום התביעה נדחית.

התובעים ישלמו לנתבעת את הוצאות ההליך בסך 12,000 ₪ בתוך 20 יום.