המרצת פתיחה לביטול הערת אזהרה על אופציה לרכישת דירה

בפניי המרצת פתיחה בה עותר המבקש לחייב את המשיבים לקיים את היתחייבותם בכל הנוגע לדירה ברח' יגאל ידין 8 בחולון, בהתאם להסכם פשרה מיום 2.1.14 (להלן: "הסכם הפשרה"), שנחתם בין המבקש, אבנר נתנאל (להלן: "המבקש" או "אבנר") לבין משיב 2 - אריה נתנאל (להלן : "המשיב" או "אריה"), וכן מספר חברות בקבוצת נתנאל (שיקראו כולם "המשיבים", והחברות תיקראנה להלן: "החברה").

וכך קובע הרישא לסעיף 9 להסכם הפשרה: "אחים נתנאל תעביר לידיו של אבנר במועד החתימה על הסכם זה יפוי כוח בלתי חוזר לרישום הערת אזהרה ולרישום מלוא זכויות הבעלות בדירה ברחוב יגאל ידין 8 בחולון שבה הוא מתגורר... כאשר היא נקייה מכל חיוב ו/או זכות נוגדת... אבנר מתחייב שלא לעשות שימוש בייפוי הכוח לשם רישום זכויות הבעלות בדירה למשך שנה ממועד החתימה על הסכם זה, אך הוא יהא רשאי לרשום הערת אזהרה על הדירה לאלתר". המשיבים טוענים כי המבקש הוא שהפר את הסכם הפשרה, ולכן אין מקום להעביר לבעלותו את הדירה.

יודגש כי ביום 23.5.16, יומיים לפני המועד שנקבע לתחילת ההוכחות בתיק, הגיש ב"כ המשיבים בקשה לבית המשפט שכותרתה: "הודעה מטעם המשיבים ובקשה דחופה לביטול דיון ההוכחות הקבוע ליום 25.5.16". בהודעה זו ציינו המשיבים כי בכוונתם לפעול להעברת הבעלות בדירה בהתאם להסכם, תוך 30 יום ממועד הגשת הבקשה, ועל כן מתייתר הצורך בקיום דיון ההוכחות, ובית המשפט התבקש לבטל את המועד.

עוד טוענים המשיבים שמדובר בחיובים שלובים, כאשר היתחייבותם להעביר את הבעלות בדירה למבקש, כרוכה בהתחייבויות שונות של המבקש אותן הוא הפר, הן לגבי עבודתו בחברה, הן לגבי האופציה שניתנה למבקש לרכוש מהחברה פנטהאוז, בתנאים ובתשלומים שנקבעו בהסכם, והן לגבי המימון החלופי ויתר התחייבויותיו על פי הסכם הפשרה.

...

סוף דבר לאור כל האמור דין התובענה להתקבל.

הנני מורה על אכיפת הוראות ההסכם ככל שהן מתייחסות להעברת זכויות הבעלות בדירה למבקש.

בנסיבות העניין, ובין השאר לאור התנהלות המשיב, שהודיע בכתב לבית המשפט יומיים לפני מועד ההוכחות על כוונתו לקיים את ההסכם והסכמתו להעברת הבעלות, הסכמה ממנה הוא חזר, והטריח את הצדדים לקיום שמיעת ההוכחות, שהתנהלו תוך מתח ניכר בין האחים הניצים, דבר שניתן היה למנוע מזה זמן רב, הנני מחייבת את המשיבים לשלם למבקש הוצאות משפט בסך 75,000 ₪ כולל מע"מ. ניתן היום ט' בחשון תשע"ז (10 נובמבר 2016), בהעדר הצדדים.

א. התובענה וההליכים שבעקבותיה עניינו של פסק דין זה בתובענה שהוגשה בדרך של המרצת פתיחה נגד משיב אחד ושני משיבים פורמליים.

בגין הסכם זה נרשמה בלישכת רישום המקרקעין (ב-29.6.08) הערת אזהרה לטובת "עמידר" "בגין התחייבות להמנע מלעשות עיסקה עד 21.1.13". המשיב הוא עורך דין שהתקשר עם המנוחה ב-2.1.08 בהסכם שהוכתר בכותרת "הסכם הלוואה" (נספח א' לתצהיר המבקש), אשר במסגרתו הלווה המשיב למנוחה ולילדיה סכום כולל של 357,607 ש"ח לצורך רכישת הדירה או לכל מטרה אחרת.

דיון ומסקנות המבקש טוען כי מכח שילוב האמור בהסכם האופציה ובהסכם ההלוואה הוא זכאי לפרוע את ההלוואה והמשיב חייב לקבל את הפירעון, להסיר את הערות האזהרה שרשומות לזכותו ובכללן גם את המשכנתה שרובצת על הדירה לטובתו.

מכל מקום, טוען המבקש כי המשיב לא היה זכאי לממש את האופציה במועד מוקדם לזה שבו פגה ההגבלה של "עמידר" על מכר הדירה לצד שלישי ללא שלמכר זה תתלווה הסנקציה של ביטול ההנחה וחיוב הבעלים במחיר המלא של הדירה בתוספת הצמדה וריבית חשכ"ל. המבקש מוסיף וטוען כי מהסכם ההלוואה נודף ריח של אי חוקיות וראיה לכך בנסיון הסתרתו של ההסכם מ"עמידר" מחשש שתניית האופציה תתגלה ותגרור ביטול ההסכם על ידי "עמידר" או לכל הפחות תביא להפעלת הסנקציה (סעיפים 15 ו-20 לסיכומי המבקש).

...

מעבר לכך שהעסקה לא בוטלה בסופו של דבר, הרי שכל כולה של הצהרה זו נועד לשם ביטול הקנסות והריבית ואין ללמוד ממנה על מהות העסקה כפי שהמבקש מנסה ללמוד בסיכומיו (בפרק פרשנות ההסכם שבהמשך לסעיף 19 לסיכומים).

בסופו של דבר מגעים אלה לא הבשילו כדי פרעון ההלוואה או כדי עסקה.

מכל מקום, משהמשיב מגיע לתוצאה הרצויה לו על רקע ניתוח שלגופו של עניין, אין צורך להיזקק לטענות הנוספות הנ"ל. סוף דבר התובענה נדחית, כאמור בסעיף 10 לעיל.

משכך היה, בוטל הסכם 2011, והחברה וה"ה כהן חתמו על הסכם חדש אשר מעניק לה"ה כהן אופציה לרכישת דירה בפרויקט ברחוב קפלנסקי.

צו זה מנע את האפשרות למחוק את הערת האזהרה על זכותו של פרץ ולרשום את זכותם של ה"ה כהן בדירה מושא המריבה.

תביעותיהם ההדדיות של פרץ ושל ה"ה כהן הוגשו במתכונת של המרצת פתיחה, הליך שפס מן העולם עם כניסתן לתוקף של תקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018 (להלן: תקנות סד"א החדשות).

סוף דבר מהטעמים שמניתי לעיל, הנני מציע לחבריי כי נדחה את עירעורו של פרץ, נקבל את ערעורם של ה"ה כהן, נוציא מלפנינו פסק דין הצהרתי אשר קובע כי ה"ה כהן רכשו מחברת עתיד את זכויות הבעלות בדירת המגורים מספר 15 ברחוב ברניצקי 22, ראשון לציון, שהיא חלק מחלקה 616 בגוש 3926, אחרי ששלמו את תמורתה, ונורה על מחיקת הערת האזהרה אשר רשומה בלישכת רישום המקרקעין לטובתו של פרץ בקשר לדירה הנ"ל. כמו כן מציע אני כי נבהיר שרישום הבעלות בדירה על שמם של ה"ה כהן יהא כפוף לכל הכללים לפיהם פועל רשם המקרקעין, וכי פסק דיננו מסיר מדרכם של ה"ה כהן, בכל הקשור לרישום זכויותיהם כאמור, אך ורק את הערת האזהרה הרשומה של שמו של פרץ בקשר לדירה ואת עסקת הרכישה עם החברה (החוזה הראשון) אשר בוטלה על ידו.

...

סוף דבר: נטל הבאת הראיות מטעמו של פרץ לא הורם, ועל-כן יש לראות את ה"ה כהן כמי שעלה בידם להוכיח את ביטול העסקה מושא החוזה הראשון שבין פרץ לחברת עתיד.

בענייננו-שלנו, טענה לתאונה משפטית כאמור לא עלתה; מה גם שמקובלת עלי קביעתו של בית משפט קמא כי ה"ה כהן עצמם לא פעלו בתום-לב אובייקטיבי, אם לא סובייקטיבי, כאשר לא וידאו את מחיקתה של הערת האזהרה הרשומה לטובתו של פרץ ואת ביטולו של החוזה הראשון (ראו: ע"א 8609/15 מוסטפא נ' המועצה המקומית דלית אל כרמל, פסקה 9 (3.5.2017)).

סוף דבר מהטעמים שמניתי לעיל, הנני מציע לחבריי כי נדחה את ערעורו של פרץ, נקבל את ערעורם של ה"ה כהן, נוציא מלפנינו פסק דין הצהרתי אשר קובע כי ה"ה כהן רכשו מחברת עתיד את זכויות הבעלות בדירת המגורים מספר 15 ברחוב ברניצקי 22, ראשון לציון, שהיא חלק מחלקה 616 בגוש 3926, אחרי ששילמו את תמורתה, ונורה על מחיקת הערת האזהרה אשר רשומה בלשכת רישום המקרקעין לטובתו של פרץ בקשר לדירה הנ"ל. כמו כן מציע אני כי נבהיר שרישום הבעלות בדירה על שמם של ה"ה כהן יהא כפוף לכל הכללים לפיהם פועל רשם המקרקעין, וכי פסק דיננו מסיר מדרכם של ה"ה כהן, בכל הקשור לרישום זכויותיהם כאמור, אך ורק את הערת האזהרה הרשומה של שמו של פרץ בקשר לדירה ואת עסקת הרכישה עם החברה (החוזה הראשון) אשר בוטלה על ידו.

המערערים המתינו מספר חודשים מאז נכשלו בקבלת ההלוואה, וביום 27.5.91 הגישו, בבית-משפט השלום בעפולה, תביעה בסדר דין מקוצר לתשלום סכום הפיצויים המוסכמים בסך 9,450 ש"ח. בתביעה נאמר, כי "עם רישום הערת האזהרה (על שם חברת איזון-מ' ש') ניבצר מהתובעים לממש משכנתא לה הם זכאים, ומאידך נמנע מהתובעים ולאור הסכם נוגד שערכו עם מר איזון אברהם, לאפשר רישום הזכויות בדירת המגורים על שם התובעים". בעקבות זאת, הגישו המשיבים תביעה על דרך של המרצת-פתיחה לבית המשפט המחוזי בנצרת (היא התביעה נושא תיק זה), ובה עתרו לאכיפת הסכם המכר מיום 4.2.91, ולחלופין להצהרה על בטלות ההסכם ולחיוב המערערים בתשלום הפיצויים המוסכמים.

חברת איזון רשמה הערת אזהרה בגין האופציה שניתנה לה לרכוש את הדירה.

מנגנון הביטול שנקבע בהסכם, היינו, שיגור מכתב ביטול על-ידי המוכר וכניסתו לתוקף לאחר 30 יום, חל על הסכם התיווך בכללותו ולא על אופציית הרכישה, שנקבע לה טווח זמן מיוחד.

...

ומתוך שידענו כי חבותו של צד לקיים הסכם היא, כעקרון, חבות מוחלטת (בכפוף לדוקטרינת הסיכול)-אשם (CULPA) אינו יסוד יוצר בהפרה-מסקנה נידרשת מאליה היא, שהמוכרים הפרו את ההסכם עם הקונים, והפרתם הייתה הפרה יסודית על כל התוצאות שהפרה יסודית גוררת בעקביה (לרבות זכות הקונים לבטל את ההסכם לאלתר, באין ארכת התראה לקיום, הכול כאמור בסעיף 7 לחוק החוזים).

ואני אעמוד ואשאל: מדוע נטיל נטל זה על הקונים? טרם פג חומה של לחיצת היד שלאחר ההסכם, והנה זה אין המוכרים עומדים בחיוב שנטלו על עצמם; ומה יחשוב-מה עשוי לחשוב-קונה סביר שכך אירע לו? אין להוציא מכלל אפשרות כי קונה פלוני ייתן ארכה למוכר ליישר הדורים ולקיים חיובים, אך מדוע נטיל על כל קונה-כנורמה כללית ומחייבת-נטל זה של התראה? כשאני לעצמי, סבור אני כי לא נוכל להטיל דופי בקונה שעקב אותה הערת אזהרה יאבד אמון במוכר, ולא עוד יסכים להמשיך וללכת עמו שלוב זרוע.

מסקנתנו עד כה היא אפוא זו, שלמלכתחילה לא נוכל לדעת אם רישום בפנקס המקרקעין נעשה בטעות או במירמה; שלא יהיה זה ראוי כי נטיל על קונה ליתן למוכר ארכה לקיום ההסכם (כהוראת סעיף 7(ב) לחוק החוזים), לאמור: נטיל על הקונה נטל לבירור פשרו של רישום המהוה על פניו הפרה יסודית של הסכם; והמסקנה הנדרשת מאליה היא, שדי ברשום לעצמו כדי לזכות קונים ליפטר מהסכם שעלול להביא עליהם נזק כבד.

בפניי תובענה, על דרך של המרצת פתיחה, ליתן צו הצהרתי המורה כי הערת האזהרה שנרשמה ביום 23/4/02 על זכויותיה של המבקשת בנכס הידוע כגוש 7142 חלקה 253 בבת ים – מבוטלת, וליתן צו המורה לרשם המקרקעין למחוק את הערת האזהרה.

לימים, הם החליטו לרכוש דירה אחרת – ברח' ז'בוטינסקי בבת ים – במקום דירה זו, ויתרו על האופציה, לא מימשו אותה, ועל כן יש למחוק את הערת האזהרה שנרשמה לטובתם.

...

אלא שמחלוקות אלה, ניתן לומר, כמעט אינן רלוונטיות, שכן, בסופו של דבר המחלוקת האמיתית היחידה שנותרה בין הצדדים בענין זה היא האם היתרה שנותרה לתשלום היא 30,000$ או 60,000$.

המבקשת לא נתנה כל מענה או התייחסות לטענה זו, לא במהלך הדיון בתובענה ולא בסיכומיה (לבד מהתייחסות לאקונית ביותר, בסעיף 26 לסיכומיה), ונראה, לפיכך, כי דין הטענה להתקבל.

סיכום לסיכום, ולאור כל האמור לעיל, התביעה נדחית.