הכרה בפגיעה מבור ביוב בחצר בית משותף

במסגרת התביעה שכנגד, תבע המערער את נציגות הבית המשותף לשיפויו בגין נזקים אשר ארעו ליחידות 1 ו – 2 שבבעלותו וכן, להחזר הוצאות בהן נשא המערער בגין תיקונים אשר ביצע ברכוש המשותף, אשר לא היה מנוס מביצועם באופן עצמאי ובכלל זה- תיקון שבר בצנור ביוב, שאיבת בור הביוב בחצר ותיקון חשמל.

נוסף על כך, טען המערער כי לא הוכח שקיימת נציגות חוקית כלשהיא לבית המשותף וכן, כי הסכם הפשרה עליו חתם אל מול הנציגות הוא הסכם כספי בלבד ומשכך, אין בו משום הודאה והכרה בנציגות.

נראה כי הטעם להסדר הסטאטוטורי האמור, טמון ברצונו של המחוקק לא לאפשר לבעל דירה להמנע מתשלום דמי החזקה וניהול של הרכוש המשותף בגין חובות שלטענת הדייר הנציגות חבה לו, וזאת מאחר שבירור המחלוקות בין הצדדים בעיניין זה עלול לארוך זמן, ובנתיים אי תשלום דמי החזקה וניהול עלול לפגוע בבית המשותף ובמתגוררים בו (ראו: עש"א (מחוזי י-ם) 51634-02-18 עומר אלבז השקעות בע"מ נ' נציגות הבית המשותף בבית עומר (3/6/18);אריה איזנשטיין יסודות והלכות בדיני מקרקעין-בתים משותפים חלק שלישי 333-334 (2001)).

...

המערער התגונן בפני התביעה הראשית וטען כי דין התביעה דחיה על הסף, בהינתן שהמשיבה לא מהווה נציגות מוסמכת ומשכך, אינה כשירה לתבוע אותו; כי אינו חב בתשלום הוצאות הרכוש המשותף הואיל ולא מסופקים לו שירותי ניהול והחזקה ליחידות הקרקע שבבעלותו ומשום שהנציגות אינה מבצעת תיקונים ברכוש המשותף ואינה מאפשרת לו גישה למקלט; עוד טען כי ממילא יש לאפשר לו לקזז את חלקו בהוצאות, אל מול הכספים אשר חבה לו הנציגות ואשר נתבעים בתביעה הנגדית אשר הוגשה על ידו.

במקרה לפני נחה דעתי כי לא נפל פגם היורד לשורשו של עניין בקביעת המפקחת ומשכך, אינני מוצאת לקבל ערעורו של המערער אשר לראש נזק זה. השבת עלויות תיקון ליקויים ברכוש המשותף; בדומה אינני סבורה כי חלה כל טעות או פגם המצדיק התערבות ערכאת הערעור, בקביעת המפקחת הנוגעת להשבת עלויות תיקון הליקויים ברכוש המשותף.

קביעותיה אלו של המפקחת, כולן קביעות הנוגעות לממצאים עובדתיים, המבוססים, בין היתר, על קביעת מהימנות- כולן קביעות אשר ככלל אין זה מדרכה של ערכאת הערעור להתערב בהן ולא מצאתי כי יש לחרוג מכלל זה. סוף דבר; לאור כל האמור, הרי שהערעור מתקבל באופן חלקי וכפי שפורט בסעיף 15 לפסק דין זה. אשר להוצאות, הרי שהנני סבורה כי איזון נכון יתקיים ככל שלא יקבעו על ידי הוצאות לטובת המערער במסגרת הערעור, בד בבד עם ביטול ההוצאות כפי שנקבעו על ידי המפקחת לחובת המערער.

בהתאמה אינני עושה צו להוצאות בערעור והנני מורה על ביטול ההוצאות אשר הושתו על המערער במסגרת פסק דינה של המפקחת על רישום המקרקעין, נשוא הערעור.

ארחיב: אמנם, התובעות לא הביאו לראיה חוו"ד של מומחה מטעמן הקובע כי שני האירועים מקורם בתקלות בצנרת הבית המשותף, אולם, כפי שניתן ללמוד מעדויות הצדדים, אין למעשה מחלוקת שההצפה הראשונה נגרמה בעקבות סתימות בצנרת הביוב של הבניין.

לראיה שהנציגות הכירה באחריותה לארוע הראשון, ניתן להצביע על הפקת הלקחים של חברי המציגות, שהחלו לבצע פעמיים בשנה, החל מאותו ארוע בדיקות תקינות לצנרת המשותפת.

אב הבית אהרון כגן, שאינו עובד עוד בבניין, ועדותו כעד נייטראלי הייתה מהימנה עליי, סיפר שבעקבות תלונות התובעות הוזמן למקום שרברב, אשר בדק את הרעשים שנבעו מכיור המטבח וכן את שוחת הביוב בחצר הדירה, ושלל כשל בצנרת המשותפת.

בסירטון נצפים בעלי המיקצוע בעת הטיפול בבור הביוב שבחצר הדירה.

ברע"א 3608/17 הנסון (ישראל) בע"מ נ' אל סייד ספאלדין (10.9.2017, פורסם בנבו) נקבע: "על פניו פסיקה על בסיס אומדן במקרה הנידון, על אף שהמשיב לא עמד בנטל להוכיח את שיעור הנזק שניגרם לו בפועל, מהוה סטייה מההלכה הפסוקה. כפי שנפסק, כשם שעל הנפגע להוכיח את הנזק שניגרם לו, כן מוטלת עליו החובה להוכיח את הנתונים העובדתיים שמהם ניתן להסיק את הפצוי, דהיינו, את הערך הכספי של החזרת המצב לקדמותו. אין להשאיר עניין אחרון זה לאומדנו של השופט. ודוק, כל שנידרש הוא כי הנפגע-התובע יוכיח את ניזקו ואת הפצוי המגיע לו במידת ודאות סבירה, כלומר, באותה מידת ודאות המתבקשת מנסיבות העניין. באותם המקרים בהם לאור טבעו ואופיו של הנזק ניתן להביא נתונים מדויקים, על הנפגע-התובע לעשות כן, ומשנכשל בנטל זה, לא ייפסק לו פיצוי". בהתאם להלכה האמורה, ובהעדר נתונים מהם ניתן לדלות את שווי הפצוי המגיע, ככל ומגיע, בנוגע לתכולה שניזוקה – אני מוצאת לדחות התביעה ברכיב נזק זה. לכל היותר, נוכח האמור לעיל, זכאיות התובעות לפצוי לפי שיקול דעתו של בית המשפט, בשל אבדן ההנאה מהדירה ועגמת נפש בלבד.

...

לפיכך, אני סבורה שבין אם מחמת אי תחולת הפוליסה על נזקי התובעות שעניינם באבדן ההנאה מהרכוש ועגמת נפש, ובין אם מחמת אי מסירת הודעה למבטחת על האירוע בזמן אמת, דין ההודעה לצד ג' להידחות.

לסיכום אני מחייבת את הנציגות לשלם לתובעות 4,500 ₪, נושאים הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל.

ההודעה לצד ג' נדחית.

על-פי עובדות כתב-האישום המתוקן, נאשם 1 הנו בנו של נאשם 2 והם מתגוררים בבניין משותף בשכונת א-טור בירושלים.

הנאשם 1 ייחס את מעשיו ללחץ בו היה שרוי עקב ההכנות למסיבת האירוסין, וכן עקב ההיקלעות לסיטואציה שלא הכיר.

תחת זאת, הנאשם 1 (הבן) העביר את השקית ובה הנשק לידיו של הנאשם 2 (האב), והאחרון ראה להסתיר את מלוֹא השקית בבור-הביוב בחצר הבית.

בהיתחשב בעיקרון ההלימה המהוה עיקרון מנחה בענישה; בשים לב לערכים המוגנים שנפגעו; בהיתחשב בנסיבות ביצוע המעשים לקולא ולחוּמרה כפי שפורטו לעיל; ובהיתחשב במדיניות הענישה הנוהגת; אני סבורה כי במקרה דנן מיתחם העונש ההולם נע ממספר בודד של חודשי מאסר בפועל (הניתנים לריצוי בדרך של עבודות שירות) ועד 24 חודשי מאסר בפועל.

...

בהתחשב בעקרון ההלימה המהווה עקרון מנחה בענישה; בשים לב לערכים המוגנים שנפגעו; בהתחשב בנסיבות ביצוע המעשים לקולא ולחוּמרה כפי שפורטו לעיל; ובהתחשב במדיניות הענישה הנוהגת; אני סבורה כי במקרה דנן מתחם העונש ההולם נע ממספר בודד של חודשי מאסר בפועל (הניתנים לריצוי בדרך של עבודות שירות) ועד 24 חודשי מאסר בפועל.

מכל מקום, ובכך העיקר - סוג העבירה ונסיבותיה לא אפשרו את ביטול ההרשעה תוך חריגה מן הכלל לפיו דינו של מי שביצע עבירה להיות מורשע בה. גם שירות המבחן נמנע מלבוא בהמלצה כאמור.

סוף דבר אשר על כן, ונוכח מכלול הטעמים האמורים, אני רואה לגזור על כל אחד משני הנאשמים כדלקמן: נאשם 1 (הבן): 6 חודשי מאסר בפועל אותם יוכל הנאשם לרצות בעבודות שירות כפי שקבע הממונה על עבודות השירות בחוות-דעתו מיום 25.12.2013.

התשתית העובדתית: בסעיף 3 לכתב התביעה נטען כי: "בתאריך 22.07.07 בעת שעבד התובע בעבודות גינון בחצר גינת הבניין, נפל לפתע התובע לתוך בור ביוב עמוק בעומק של כמטר, שהיה פתוח וללא מכסה. ..." בתצהיר עדות ראשית מתייחס התובע בסעיף 2 לארוע ונסיבותיו, לרקע של ההיתקשרות עם הנתבעות לצורך ביצוע עבודות הגינון והתחזוקה: "בתאריך 22.7.07 הגעתי לבנין לצורך עבודה שיגרתית של טפול בגינה, כאשר במועד זה היה צורך לטפל בצמחיית הכסוי שבצידי השביל, לצורך גיזומה. התחלתי לגזום את הצמחייה, כשלצורך כך אני גוזם והולך לאחור, שכן זו השיטה הטובה ביותר לעבודה מסוג זה. לפתע, בעודי לוקח צעד לאחור, נפלתי לתוך בור ביוב אשר הושאר פתוח. עקב הנפילה עיקמתי את הרגל וברכי נפגעה בצורה קשה. ..." (ראה סעיף 2 ו' לתצהיר ת/1).

מטעם נציגות ועד הבית הוגשה חוות דעת של המהנדס דוד אופיר, אשר מתייחס לתעוד הרפואי שהומצא לעיונו ובפרק הסיכום קובע כי התובע הכיר היטב את הגינה, ביצע את העבודה ברשלנות כאשר הוא פוסע לאחור, בלי לראות את השוחה (בור) שהיתה ממוקמת במקום בולט וברור ולפיכך האחריות מוטלת עליו.

בתום שמיעת הראיות, עיון במוצגים, בפרוטוקול ובסיכומי ב"כ הצדדים, מתבהרת התשתית העובדתית לפיה התובע עסק ביום 22.7.07 בעבודות גינון בחצר בית משותף ברח' פייר קניג 27 בנתניה.

הבית המשותף ניבנה ע"י החברה הקבלנית (נתבעת 1), נימסר לדיירים במהלך חודשים יוני יולי 2006, ובמקום נשוא כתב התביעה ניבנה על ידי החברה הקבלנית בור נקוז למי גשם.

...

שוכנעתי לקבוע כי התובע אכן נפל ונחבל בהתאם לגירסתו כאשר הבור היה ללא מכסה.

פסיפס הראיות מוביל למסקנה כי חובת הזהירות הופרה הן על פי עוולת הנזיקין והן על פי עוולת הפר חובה חקוקה, כאשר השליטה במקרקעין היא היוצרת את הזיקה בין הקבלן ונציגות הבית המשותף לבין הסיכונים שנוצרו בשטח ועומדת במבחן הציפיות בין המזיק הספציפי לניזוק הספציפי והנזק הספציפי שהתרחש (ראה בין השאר ע.א. 145/80 הילכת ועקנין, ע.א. 1068/05 עיריית ירושלים נ' מימוני, ע.א. 1531/04 סידי נ' מלכה, ע.א. 243/83 עיריית ירושלים נ' גורדון).

עקרי טענות הצדדים בסיכומיהם: התובע בסיכומיו טוען שאין מחלוקת שנפגע בתאונת עבודה; שנכותו הרפואית המוסכמת הנה בשיעור 12.5% בתחום האורולוגי; שהאירוע היתרחש בימיו הראשונים בעבודה ולעת שיצא לשטח כעוזר לעובד הבכיר מטעם הנתבע 1; שהתאונה ארעה בעת שנפל לתוך בור ביוב בחצר הבניין שבחזקת הנתבעת 3; שבור הביוב היה לא תקין ושמכסהו ניכנס לתוכו.

אחריות נציגות הבית המשותף: התובע מסתמך על עדות יצחק שני, לפיה הוועד הניח עציץ על מכסה הבור לאחר התאונה, כי מדובר במכסה ביוב שעומד 40 שנה ולא ידוע אם הוחלף אי פעם, וכי ניתן היה להבחין בקלות שהבור היה לקוי.

התובע העיד שלאחר התאונה "חיפשתי עבודות שיהלמו את יכולותי הפיזיות. הגוף שלי כמו שאני מכיר אותו אני יודע שמאז הפגיעה לא יכול לעשות עבודות כמו לפני כן". (עדות התובע בעמ' 13 לפרוטוקול).

...

התובע לא הניח בסיס עובדתי לשעור הפיצוי בראש נזק זה, ולפיכך שוכנעתי להעריך הפיצוי בסך של 16,000 ₪, נכון להיום.

" לאחר שבחנתי את טענות הצדדים, חוות הדעת, העדויות וכלל המסמכים, שוכנעתי שיש לפצות את התובע בגין הוצאותיו מעבר להוצאות המוכרות על ידי המל"ל (הילכת אלחדד) בסך של 8,000 ₪, נכון להיום.

לאחר שבחנתי את טענות הצדדים, שוכנעתי לבכר את עמדת התובע ולקבוע הפיצוי בראש נזק בסך של 60,000 ₪, וזאת נוכח אופי הפציעה, מהותה, תקופת אי הכושר והטיפול הרפואי שעבר תוצאתה.