הכרה בהתחייבות לתשלום שכר תיווך ללא מסמך בכתב

התובע, מתווך נדל"ן מורשה בעל רישיון תיווך מספר: 3161092, הנו הבעלים של משרד תיווך "שר הנדל"ן" (ראה סעיף 1 לכתב התביעה; רישיון תיווך לא צורף לכתב התביעה).

לטענת התובע, היתקשר עם הנתבע ביום 27.08.2020 בהסכם תיווך, במסגרתו התחייב הנתבע לשלם לתובע שכר טירחה בגין שירותי התיווך למכירת נכס המצוי ברח' ויצמן 41א', בת ים הידוע כגוש 7153, חלקה 352 תת חלקה 2 (להלן "הנכס").

התובע ציין בכתב התביעה שעמד בכך, ואף במכתב הדרישה לתשלום דמי תיווך אשר נערך על ידי עוה"ד שלמה כהן צוין: "ביום 24/08/20 הגיע מרשי עם קונה אשר חתום על טופס הזמנת שירותי תיווך שמספרו 0802 בקשר עם תיווך לקניית הדירה ברחוב ויצמן 41 בת ים, הכל בהתאם להוראות חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996." כן ראה לעניין זה דברי התובע בעמוד 1, שורות 11-13 לפרוטוקול הדיון: "הדירה נמכרה. הוא בעל הנכס ללקוח שלי. מולו היה הסכם בווטספ. יש תיכתובת שסוכם על שכר טירחה מאוד מינימאלי... אני הגעתי אליו הוא פירסם מודעה." לעומת זאת, טענת הנתבע לעניין זה היא שאין הסכם חתום ועל כן אין הוא חב כלפי התובע בתשלום דמי התיווך.

אין בפני מיסמך הזמנה בכתב ערוך וחתום על ידי הצדדים אך ישנה הודעת "ווטספ" שבה הסכים התובע לשלם סך של 15,000 ₪ (ראה הודעה שצורפה כנספח לכתב התביעה).

" בע"א 7247/97 כוכבה יצחקוב נ' מרדכי אבי מיפעל בניה בע"מ  פ''ד נו(1) 842 נקבע: "קיום הסכם התיווך, נתון עם זאת, ככל הסכם, לחובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום הלב (הוראת סעיף 39 לחוק החוזים [חלק כללי] התשל"ג- 1973). צד המסכל את מאמציו של המתווך, על ידי ניצול המידע שנתקבל ממנו, לצורך פניה ישירה לצד האחר לעסקה, תוך עקיפתו של המתווך, מפר את חובת תום הלב המוטלת עליו. הוא הדין בכל אותם מקרים בהם פועל צד מן הצדדים בדרך אחרת על מנת להיתחמק מתשלום דמי התיווך..." כמו כן ישנה מגמה להגמשה של דרישת הכתב בכך שקיימת נכונות "להכיר בחיוב דמי תיווך אף כאשר לא קוימו כל דרישות החוק הצורניות. בדרך כלל גישה זו הוחלה ביחס לחוזה תיווך שנעשה בכתב, אך חסרו בו פרטים מסוימים אשר נדרשים לפי תקנות המתווכים... כמו כן, הודגשה ההצדקה להחלתה של גישה זו מקום שבו בית המשפט התרשם כי הלקוח מבקש לחמוק מתשלום דמי תיווך בחוסר תום לב, או כאשר אי החיוב בדמי תיווך היה מוביל לתוצאה מקוממת." [ראה ע"א 3384/16 עמית מזרחי נ' אהוד מרקוביץ (פורסם בנבו; 05.07.2018); כן ראה ע"א 2819/00 בן אור נ' רוזן (פורסם בנבו; 30.06.2002); ע"א 1413/04 מטרופוליס בע"מ נ' מליק מרכזים מסחריים בע"מ (פורסם בנבו; 30.10.2005)].

...

עיקר טענות הצדדים לטענת התובע, הסכימו הצדדים שהנתבע ישלם לתובע דמי תיווך בסך 15,000 ₪ כולל מע"מ באם יימכר הנכס על ידי התובע ו/או מי מטעמו, וזאת באופן מידי וסמוך לחתימת ההסכם למכירת הנכס.

על כך גם העיד הנתבע בעצמו: "בסופו של דבר התקיימה העסקה עם מר ח'אלף חמאזה שהוא בסופו של דבר חתם איתי הסכם והוא בדיעבד מתברר שהוא הבן של הלקוח המקורי שביקר בדירה חצי שנה לפני עם התובע." (ראה עמוד 2, שורות 13-16 לפרוטוקול הדיון).

סוף דבר כקבוע בחוק המתווכים ובתקנות מכוחו, יש צורך בחתימה על הזמנה בכתב הכוללת את הפרטים הנדרשים בתקנות.

הנתבע ישלם לתובע סך של 9,000 ₪, תוך 45 יום מהיום.

הנתבע חתם על מיסמך בכתב בו התחייבות לתשלום שכר התובע בשיעור של 2% בתוספת מס ערך מוסף ככל שתימצא דירה על ידי התובע (להלן: ההיתחייבות לתובע).

לטענת הנתבע, לאחר האמור, פסק התובע להתערב בעיסקה האמורה, לא ניהל כל משא ומתן עם הוכר והלכה למעשה – כך טען – ניתק כל קשר עם הנתבע, המכור והצדדים המעורבים.

בהתייחסותו לסכום דמי התיווך ששולמו לו, הסביר קוריזדה, כי גבה מהנתבע סכום כולל של 18,000 ₪ ("9,000 ₪ ו-9,000 ₪") בגין שתי העסקות בהן היה מעורב (מכירת דירת הנתבע, וקניית דירת המוכר), וכי לא ראה כל בעיה להוריד את גובה שכרו מהנתבע, בשל העובדה כי היה מעורב בשתי עיסקאות בסמיכות זמנים.

...

בפסיקה אשר פירשה את תנאי הגורם היעיל שבסעיף 14 לחוק המתווכים, ציין בית המשפט העליון כי: "משמעות תנאי זה היא כי על-מנת לזכות בתשלום דמי תיווך, לא די בכך שהמתווך יוכיח כי קיימת סיבתיות עובדתית, בבחינת סיבה-בלעדיה-אין, בין פעולותיו ובין ההסכם שנכרת; עליו להוכיח כי פעולותיו היו אלה אשר היוו את הגורם היעיל לכריתתו של ההסכם בסופו של דבר" (ע"א 2708/14 ישראלי נ' משה (6.12.2015)).

בהינתן פרשנות זו, ובהינתן התשתית הראייתית שתוארה לעיל, המסקנה המתבקשת היא, כי הנתבע החליט לרכוש את הדירה כבר ביום 15.3.2020, הגם שהחוזה נחתם זמן קצר לאחר מכן, ואין בעובדה כי התובע הראה לנתבע את הדירה, פעם נוספת ביום 16.3.2020 כדי לשנות מעובדה זו. ברור בנסיבות אלה, כי ככל שהוחלט כבר על התקדמות עם העסקה וכריתתו של ההסכם (בהמשך), אין התובע יכול להיות "הגורם היעיל" לכריתתו של ההסכם.

סיכום ומסקנות התובענה נדחית אפוא.

התובעת הגישה תצהיר עדות ראשית במסגרתו טענה כי בתאריכים 10.2.19 ו- 28.7.19 חתם בפניה נתבע 1, גם על פי ייפוי כוח נוטריוני בשם נתבעת 2, על כתבי התחייבות לתשלום שכר טירחת מתווך, לפיו התובעת תטפל בעבורם בנושא רכישת דירה שתרשם על שם נתבעת 2 על מנת שנתבע 1 יימנע מתשלום מס רכישה, ושכר הטירחה בגין הטיפול יהא בסך של 2% בתוספת מע"מ כמקובל בשוק.

נטען כי הנתבעים מכירים את התובעת מספר רב של שנים ומודעים לכך כי שכר התיווך המקובל בשוק וכן שכר הטירחה שהתובעת גובה, הוא 2% בתוספת מע"מ ממחיר העסקה.

בחקירתה הנגדית מסרה התובעת כי היא מבהירה לכל לקוח שמגיע אליה ששכר הטירחה בגין התיווך עומד על סך של 2% בתוספת מע"מ. התובעת מסרה בחקירתה הנגדית כדלקמן (שורות 23-26 בעמ' 3 לפרוטוקול ושורות 1-13 בעמ' 4 לפרוטוקול): נגשתי אלייך כדי לרכוש דירה לבת שלי שהיא גרה בחו"ל. האם קבלתי ממך הצעת מחיר על שכר טירחה או חתמתי על מיסמך בחלקו העליון שאני מסכים לתנאי תיווך שלך? ת אני עובדת 40 שנה בשרד תיווך.

...

סיכום: הנתבעים ישלמו לתובעת סך של 14,508 ₪.

כמו כן הנתבעים ישלמו לתובעת הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך כולל של 3,000 ₪.

הנתבעים ישלמו את הסכום האמור בתוך 30 יום מיום קבלת פסק הדין, אחרת יישא הסכום הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

בחינת הגמשת הכתב בעסקת תיווך במקרקעין בצילו של עיקרון תום הלב נידונה בהרחבה גם ברת"ק 24666-10-18 טזזו נ' כהן (6.1.2019) אשר דן בבקשה כאילו ניתנה רשות לערער וקיבל את העירעור על פסק דינו של בית משפט לתביעות קטנות אשר קבע כי המבקשת, הלקוחה, אכן התחייבה, אם כי בעל פה, לשלם למשיבה שכר טירחה בגין שירותי התיווך.

על כן, נידרש בית משפט לתביעות קטנות להתייחס לשאלת האפשרות לאכוף הסכם לתשלום דמי תיווך שנערך על פה, ללא מיסמך בכתב, בשים לב למסקנתו העובדתית בדבר העידר תום לב מצד המבקשת.

כאמור, כב' השופט אלרון נקט לכאורה בגישה מחמירה לא פחות, עת באופן עיקרוני ניתן להעלות על הדעת כי ייתכנו מקרים בהם יוכר חריג לדרישת הכתב אולם החריג מוגבל לנסיבות מצומצמות ביותר, היינו למקרים של "מירמה ממשית". מקרים, בהם העדרו של המסמך בכתב נבע מתוך מצג שוא של הגורם הנהנה משירותי התיווך.

...

סוף דבר.

אין בידי לקבל אפוא את התביעה.

במקרה דנן, אני סבורה כי הנתבע גרר את התובע להליך בחוסר תום לב עד כי לנוכח התנהלותו לא ייפלא שגם אם הקונים הגיעו דרך התובע, לא היה משלם לו דבר ומנצל את החוק לצידו והוא מנצל את העמימות העובדתית ושהמידע מצוי בשליטתו.

אי לכך, הוראת החוק הרלוואנטית לעניינו מגולמת בסעיף 9(א) לחוק המתווכים אשר קובע ברחל בתך הקטנה כי: "מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לבצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע השר, באישור ועדת הפנים והגנת הסביבה." עינינו הרואות כי התחייבותו של מקבל שירותי התיווך לתשלום דמי תיווך צריכה לבוא לידי ביטוי בהסכם כתוב וחתום.

מעבר לכך, בעוד שסעיף 8 לחוק המקרקעין קובע דרישה כללית לפיה "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מיסמך בכתב", תקנות המתווכים אינן מסתפקות בדרישה למסמך בכתב, אלא מונות רשימה של פרטי מידע אשר צריכים להופיע בו על מנת ליתן תוקף לעיסקת תיווך.

ניתן ללמוד מדבריו של כב' השופט י' אלרון בעיניין מזרחי אשר הפנה לעמדת המשפט המשווה באותה סוגיה: "על אף שדעת הרוב הייתה נכונה להכיר בחריג לכלל זה הוגבל החריג לנסיבות מצומצמות ביותר של "מירמה ממשית" ("actual fraud"), שבהן העדרו של הסכם בכתב נבע מתוך מצג שוא של הגורם הנהנה משירותי התיווך.

וראו גם במאמריו של אבי וינרוט "דרישת הכתב בעסקת תיווך במקרקעין" משפט ועסקים כב 121, 160-159 (2019) (להלן: "וינרוט"): "נראה לנו כי ביחס לחוק המתווכים אי-אפשר להחיל את הריכוך החלקי שנעשה ביחס לדרישת הכתב בחוק המקרקעין כל עוד אין זה מקרה חריג ונדיר של חוסר תום לב קצוני. נכון על כך לקבוע, כפי שקבע בצדק רב השופט זילברטל בעיניין פרג'י, כי אם המתווך מתרשל בעריכת הזמנה בכתב מפורטת, שעליה יחתום המזמין, הוא לא יוכל לידרוש את שכרו, ולא יהיה אפשר להשלים את הכתב החסר ... לנו נראה כי ביחס לריכוך המלא הנובע מעיקרון תום הלב במקרים נדירים הגובלים בתרמית ניתן בהחלט להקיש מן הפסיקה העוסקת בסעיף 8 לחוק המקרקעין לדרישת הכתב בסעיף 9 לחוק המתווכים, שכן בשני המקרים לפנינו היתגברות על הוראת חוק במקרים חריגים שבחריגים ויוצאי דופן מאד. מסקנה זו נראית נכונה, באשר מצד אחד היא מותירה לבית המשפט שיקול דעת המאפשר לעשות צדק כאשר נוצר עוול משווע, ומצד אחר אין בה כדי להשרות עמימות, שכן הנורמה הקבועה מחייבת כתב מסודר וברור, ואין לה גם השלכה יוצאת דופן על חיי היומיום, שכן הריכוך המלא ייושם רק במקרים חריגים ונדירים מאד הקרובים למירמה. המסקנה הנראית לנו נכונה היא על כן שריכוך מלא, קרי ויתור מוחלט על דרישת הכתב כאשר זעקת ההגינות מחייבת זאת, יהיה אפשר לבצע בסיטואציות של מירמה או ניצול ממשי מצד הלקוח." (ההדגשות אינן במקור – נ.ג.).

...

אין בידי לקבל את טענת המשיבה, לפיה המערערים הינם אנשים מנוסים המעורים בעסקי הנדל"ן על מנת להצדיק את "הגמשתה" של דרישת הכתב במקרה דנן.

בין היתר, לעניין "התחמקותם" של המערערים מחתימה על הסכם בכתב, הסתמך בית המשפט קמא על פסק הדין בעניין רע"א 6519/09 חסקל נ' אוסדיטשר (נבו 26.1.2010) שם הובאו הדברים הבאים על ידי כב' השופט א' רובינשטיין: "אמנם, כשלעצמי סבורני כי יש לבדוק כל מקרה לגופו היטב היטב, כדי שלא לפגוע בתכליתו של חוק המתווכים, אך גם לא הייתי רוצה לפתוח פתח לרמאים להתחמק מחבות באופן "מתוחכם"." (שם, בפסקה יד).

סיכום: א. מן המקובץ לעיל, הערעור מתקבל בזה.