היתר תוספת ממ"דים בחריגה מקו בניין

ביום 7.4.14 הגישו המשיבים בקשה להיתר בנייה, ובין היתר לתוספת ממ"ד ומרפסת זיזית לשתי הדירות (בקשה מס' 37-4717-05) ("הבקשה").

מאחר שהמשיבים שינו, בנגוד לדין, את החלוקה הפנימית של דירותיהם, לרבות שימוש בשטחים עקריים, הרי שמיקום הממ"דים המבוקש חורג מקוי הבניין.

...

בעניין הראשון, ניכר מהחלטת ועדת הערר שהיא שקלה את טענות העותרים, והגיעה למסקנה שמבין החלופות האפשריות מיקומו של הממ"ד על פי החלטת הוועדה המקומית הוא "הקטנה בין הרעות" או, מזווית אחרת, הפתרון התכנוני המיטבי.

סבורני, כי זהו הפתרון הרצוי בענייננו כעת, אף כי ער אני לכך שמשמעו הימשכות נוספת על ציר הזמן.

גם בשאר טענותיהם של העותרים לא מצאתי ממש, ובסיכומו של דבר החלטתי לדחות את העתירה.

בסעיף 10 להחלטתו המפורטת מיום 7.7.2019, תיאר בית המשפט המחוזי את עבודות הבנייה הרלוואנטיות, חילק אותן לארבע קבוצות, ואביא להלן את עיקר הדברים: 10.1 עבודות בחלק העליון (הדרומי) - בעיניין זה וכפי שהסבירה האדריכלית גב' ויסוקר, המערערת ביצעה עבודות בנייה במסגרתן בנתה ממ"ד ולטענתה, מאחר והממ"ד אינו חורג מקוי הבניין, הסיכוי לקבל עליו היתר הוא 100%, אך הוא טעון אישור הקלה, וכמו כן אישרה האדריכלית ויסוקר, כי נוספה תוספת נוספת בהמשך לבנייה הקיימת, ולגביה טענה ויסוקר כי "לגבי החלק שאינו הממ"ד ושנבנה על ידינו לאחר צו הפסקת העבודה, אנו מבקשים במסגרת ההיתר לסגור אותו ולא יעשה בו שימוש". 10.2 עבודות של סגירת קומת עמודים מפולשת-במסגרת עבודות אלו נהרסו קירות ישנים שהיו קיימים בקומת העמודים והושלמה הבנייה בקומת העמודים המפולשת, לרבות חלוקה לחדרים, הקמת חדרי שירותים ומקלחת וסגירה באמצעות חלונות ודלתות.

...

מעבר לכך, מקובלת עליי עמדת המשיבה כי לא נפל פגם בהוצאת הצו, ולא קמה עילת התערבות שבחוק.

אני סבור כי המבקשת כאן נכשלת בשני התנאים.

אשר על כן, הבקשה לביטול צו ההריסה נדחית.

הועדה המקומית איננה מוסמכת לאשר הקלה אם יש בכך סטייה ניכרת מתכנית (סעיף 151(א) לחוק), אלא שחריגה מקוי ביניין לצורך בניית ממ"ד כתוספת לבניין קיים אינה נחשבת לסטייה ניכרת מתכנית וזאת על פי תקנה 4(א)(1)(ג) לתקנות סטייה ניכרת.

...

סוגיה זו היא שמאית במהותה וככלל בית המשפט לעניינים מינהליים יימנע מהתערבות בה. אינני יכול לקבל את טענת המערערות לפיה העובדה שהמרפסות נבנו עם הקמת הבניין כמקורות וסגורות באמצעות תריסים (כלפי חוץ) מובילה למסקנה כי לא קיימת כל הפרדה בין השטח העיקרי של הדירה ובין שטח המרפסות.

אשר לאמירת השמאית המכריעה בתיק נאות הרצליה (עמ"נ 69224-12-19) לפיה "השטח המבוקש [שטח עיקרי על פי תמ"א] קטן מהשטח הקיים בהיתר בפועל עם תוספת הזכויות בגין תמ"א 38" (סעיף 11.1 לשומה המכרעת), הרי מקובלת עלי עמדת הוועדה המקומית כפי שהיא הובאה בסעיף 64 להחלטת ועדת הערר: האמירה הנ"ל יוצאת מנקודת מוצא כי שטחי המרפסות כבר נחשבים כשטח עיקרי (ואינם על חשבון התוספת המתאפשרת לפי תמ"א 38) והיא מניחה את המבוקש בסוגיית הטלת היטל השבחה על עצם הסבת שטחי המרפסות לשטח עיקרי.

לסיכום הערעורים נדחים, פרט לעמ"נ 38773-11-19 ועמ"נ 69224-12-19 המתקבלים בנושא ההקלה לבניית ממ"ד (בלבד).

ועדת הערר קיבלה את עמדת הועדה המקומית שלפיה "לצורך עמידה בהוראה ברורה זאת, אין די בשני קירות תמך היורדים [לקומת הקרקע] לאורך הבניין". המשיבים, המתנגדים לבקשה, גם ציינו במפורש כי אין בכוונתם להקים ממ"ד כעת או בעתיד ואף לא הובהר אופן חיבורו של ממ"ד תאורטי כזה לביתם, כך שלא ניתן להסתפק בהצעת העותרים לבנות שתי פאות החורגות מקוי הבניין שבתכנית, שלא לשם הקמת ממ"ד בקומת הקרקע.

כך, בסעיף 4.1.3ב(11)(ד) לתכנית שכותרתו "הוראות להקמת מרחבים מוגנים" בפרק 4.1.3 לתכנית שעניינו ב"הוראות לתוספות לבניינים קיימים", נקבע כי "הבלטת מרחב מוגן כאמור בקומות התוספת תותנה בהרחבת כל הדירות הקיימות באגף שמתחתיו...". בנוסף, בסעיף 4.1.3 ו(1) שעוסק בהרחבות בניינים שהוצא היתר לבנייתם קודם ליום 1.1.1980 (כגון במבנה שבעניינינו) נקבע כי "הרחבת דירות קיימות, כולל דירות קיימות בהיתר במרתף, תבוצע ברצף אנכי במלוא גובה הבניין ..." דרישה זו לבניה ברצף אנכי במלוא גובה קומות הבניין, חוזרת גם בסעיפים קטנים 2 ו- 3 לסעיף ו הנ"ל. מקובלת עלי גם עמדת המשיבות 1-2 כי אין עמידה בתקנים ובדרישות פיקוד העורף ביחס לממ"ד, מייתרת את החובה לעמוד בהוראות התכנית.

...

כך, בסעיף 4.1.3ב(11)(ד) לתכנית שכותרתו "הוראות להקמת מרחבים מוגנים" בפרק 4.1.3 לתכנית שעניינו ב"הוראות לתוספות לבניינים קיימים", נקבע כי "הבלטת מרחב מוגן כאמור בקומות התוספת תותנה בהרחבת כל הדירות הקיימות באגף שמתחתיו...". בנוסף, בסעיף 4.1.3 ו(1) שעוסק בהרחבות בניינים שהוצא היתר לבנייתם קודם ליום 1.1.1980 (כגון במבנה שבענייננו) נקבע כי "הרחבת דירות קיימות, כולל דירות קיימות בהיתר במרתף, תבוצע ברצף אנכי במלוא גובה הבניין ..." דרישה זו לבניה ברצף אנכי במלוא גובה קומות הבניין, חוזרת גם בסעיפים קטנים 2 ו- 3 לסעיף ו הנ"ל. מקובלת עלי גם עמדת המשיבות 1-2 כי אין עמידה בתקנים ובדרישות פיקוד העורף ביחס לממ"ד, מייתרת את החובה לעמוד בהוראות התכנית.

לא מצאתי ממש ביתר טענות העותרים והן נדחות.

סוף דבר: מכל האמור העתירה נדחית.

מעבר לטענה הכללית מעלה, לגבי הממ"ד באופן ספציפי, העותרת טוענת כי לא היה מקום לאשר את הממ"ד, שכן הוא חורג מקוו הבניין לכיוון הרחוב ומגיע עד קו "0", כך שמדובר בסטייה ניכרת, בהתאם לתקנות התיכנון והבנייה (סטיה ניכרת מתכנית), תשס"ב-2002 (להלן: "תקנות סטיה ניכרת").

שנית, ועדת הערר מתייחסת לטענת העותרת לגבי "הזיכוי" שניתן בעבר למשיבים שעה שהוגשה הבקשה לשפור המיגון, ומסבירה מדוע גם בהיתחשב באותם 7.5 מ"ר – עדיין יש שטח בהקף שיאפשר את הקמת הממ"ד. שלישית, ועדת הערר מתייחסת לתוספת בשיעור של 10% שניתנה על יסוד הוראות תכנית חפ/229/ה/1 המעניקות תוספת שכזו לגבי מיגרש שנימצא "במפגש בין שתי דרכים". הועדה קובעת כי על פי פרשנות תכליתית של ההוראות האמורות, המיגרש של המשיבים נמצא "בין שתי דרכים" כפי שמורות הוראות התכנית, שכן הרחוב "חובק" את המיגרש בשתי פאות, ובמילים אחרות – שתי חזיתות קדמיות של המיגרש פונות לדרך (וכך גם נקבעו קוי הבניין).

...

בהקשר זה יש אף לראות כי בתשובתה של הוועדה המקומית לעתירה (סעיפים 32-36) היא מסבירה שמקובלת עליה עמדת ועדת הערר לגבי כך שיש לאשר הקלה בשיעור של 40% ובמיוחד את ההסברים שלה לגבי כך שהמרפסת המבוקשת מתיישרת עם "בליטה" קודמת שאושרה בעבר.

סיכום - אשר על כן, העתירה נדחית.

העותרת תשלם הוצאות לטובת ועדת הערר והוועדה המקומית בשיעור מתון של 4,000 ₪ לטובת כל אחת משתיהן (כולל מע"מ) תוך 30 יום.