היתר בניית בניין מגורים חדש מעל שתי קומות חניה תת קרקעיות

בהתאם לחלופה השנייה, חלופת הבנייה המאוחדת, ייהרסו שני המבנים הממוקמים על שתי החלקות ובמקומם ייבנו שני מבני מגורים חדשים ובהם 71 יחידות מגורים, יוקצה שטח לצרכי ציבור, תותר בניית שטח עקרי של 220% משטח החלקות וייבנה חניון משותף לשני המבנים.

בבקשה להיתר עתרו המערערים לקבלת היתר להריסת הבניין הקיים בחלקה ולבנית מבנה ובו 29 יחידות מגורים ב-8 קומות מעל שתי קומות חניה תת קרקעיות.

...

הסייגים בתקנון תכנית החיזוק אפילו הייתי מגיע למסקנה כי זכויות על פי תכנית החיזוק יכולות לשמש בסיס להערכת שווי מקרקעין במצב הקודם, לא היה בכך להועיל למערערים, שכן בנסיבות המקרה חלים סייגים לתחולת תכנית החיזוק.

סעיף 6.2 לתקנון התכנית מורה: הוראות שנקבעו בתכניות מאושרות שעניינן פינוי מבנים ובניית מבנים חדשים במקומם (״פינוי-בינוי״), עדיפות על הוראות תכנית זו. מלשונו של סעיף 6.2 לתקנון תכנית החיזוק מתחייבת המסקנה כי תכנית החיזוק לא חלה, ולא ניתן לבקש היתר מכוחה, מקום שבו על פי תכנית מפורטת נקבעו הוראות בדבר הריסה ובנייה ללא קשר לשאלה האם עסקינן בתכנית פינוי בינוי כהגדרתה בחוק התכנות והבנייה ובחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע"ו- 2016, אם לאו.

סוף דבר בשים לב לכל האמור, הגעתי למסקנה כי בהערכת שווי החלקה במצב קודם אין לכלול את שווי פוטנציאל הזכויות על פי תכנית החיזוק, ועל כן דין הערעור להידחות.

המערערים ישלמו למשיבה הוצאות ההליך בסך של 10,000 ש"ח. המזכירות תעביר סך זה למשיבה מכספי הפיקדון שהפקידו המערערים.

המערער הגיש לועדה המקומית בקשה לקבלת היתר בנייה לשם בניית שלושה בנייני מגורים מדורגים מעל שתי קומות חניה ומחסנים תת קרקעיים.

הפרויקט שהוצע, כך מצוטטות הן, "יאפשר ניצול אופטימלי של חטיבת הקרקע תוך התאמה מירבית לטופוגרפיה הקיימת, התאמת קוי הבניין, התאמת הבינוי לטופוגרפיה, התאמת מס' הקומות למספר הדירות המותרות". על יסוד בדיקה זו קובעת השמאית המכריעה כי "ברור כי במצב הקודם חלק מהזכויות אינן זמינות/יוצרות תיכנון מאולץ ובעייתי, אם בכלל אפשרי". מכאן מסקנתה, כי "השיטה המתאימה ביותר לאומדן ההשבחה הנה אומדן ההשבחה כהפרש השווי בין השווי במצב החדש והשווי במצב הקודם, כל מצב על מאפייניו והשטחים הרלוואנטיים". ולפיכך, "במקרה הנידון, כדי לאמוד ההשבחה ביחס למימוש המבוקש, יש לאמוד ההשבחה המלאה ומתוכה לגזור את ההשבחה הרלוואנטית למימוש המבוקש. במקרה הנידון ניתן לאמוד הניצול במר"א את הזכויות במצב הקודם, במצב החדש ובמימוש המבוקש, ולגזור ההשבחה היחסית מתוך מלוא ההשבחה" (סעיף 10.2 לחוות הדעת).

...

מנגד, בכל הנוגע לטענה העובדתית לפיה טעתה השמאית המכריעה בסברה כי חוזי המכירה בפרויקט אינם כוללים מע"מ מראה המשיבה, כי מנתוני מכר דירות קיימות, בסביבת הפרויקט הנדון, ניכתה השמאית המכריעה את רכיב המע"מ והגיעה למסקנה כי שווין 3,100 ₪ למ"ר (לאחר הניכוי).

ללמדך, שהמסקנה כי בהתאם להסכמים שהוצגו לפניה, המחירים בפרויקט אינם כוללים מע"מ, היא מסקנה נכונה, שהרי לאחר ניכוי המע"מ בעסקות ההשוואה, שווי הקרקע למ"ר באותן עסקאות זהה לשווי הקרקע על פי חוזי המכירה.

המסקנה היא שדין הערעור בסוגיה זו להידחות, שכן ודאי שלא ניתן להפחית את רכיב המע"מ פעם נוספת.

2.2 העותרת ביקשה היתר להריסת מבנה קיים בן 2 קומות שבו 9 יחידות דיור ותחתיו להקים מבנה בן 11 קומות מגורים מעל שתי קומות חניה תת קרקעית ובו 38 יחידות דיור ו – 72 מקומות חניה.

תכנית זו עיגנה שינוי ייעוד מקרקעין מאיזור מגורים א' לאיזור מגורים ב' מיוחד לצורך הקמת בנייני מגורים חדשים ותוספת לבינוי הקיים.

בחלופה ב' ניתנו יותר זכויות בניה משיקול של הקצאת מבנה הציבור, וכן כניסה ויציאה אחת מהחניה התת קרקעית לרחוב (תחת שתי יציאות), וכן קיומה של זיקת הנאה לציבור בתוך המיגרש לטובת המבנה הצבורי והרחבה שממולו.

מדובר בבקשה לאישור תכנית חפ/2486 , לבניין בן 10 קומות (ו-5 קומות תת קרקעיות כאשר הקומה העליונה בהם מסחרית ותחתיה 4 קומות חניה), מוצעות 53 יח"ד בצפיפות של 30 יח"ד לדונם.

...

לסיכום 6.1 העתירה נדחית.

המערער הוא החוכר של הזכויות בבניין מגורים ברח' אביטל 4 בירושלים, הידוע כגוש 30130 חלקה 22.

המשיבה 1 היא הרשומה כבעלת זכויות החכירה בחלקה גובלת זו. המשיבה 2 קיבלה היתר לבנות ביניין חדש בן שש קומות שייבנו מעל שתי קומות תת-קרקעיות המשמשות לחניה.

...

לבד מטענות אלה לא נכללו הטענות הכספיות בכתב התביעה, מאחר שהמערער סבור היה שלא ניתן לאומדן באותה עת. עתה, לאחר שהובהר שבשלב זה לא הוכח קיומו של נזק קונסטרוקטיבי, אין עוד מניעה מבירור התובענה הכספית בגין הנזקים שנגרמו למערער עד כה. לפיכך יש להיעתר לבקשתו לפיצול הסעדים.

נציין כי אנו סבורים שבנסיבות מעין אלה לא מן הנמנע שיחול הכלל שבסעיף 8 לחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958 (ואף לא מן הנמנע כי תעלה הטענה לפיה בנסיבות הייחודיות של המקרה יחול באותה עת גם הכלל שבנוסחו החדש של סעיף 7 לחוק ההתיישנות), ולא תחול ההוראה המצמצמת שבסעיף 89(2) לפקודת הנזיקין.

לנוכח כל האמור לעיל הערעור מתקבל במובן זה שהחיוב בהוצאות שנקבע בפסק-דינו של בית משפט קמא מבוטל.

התבקש היתר להריסה של הבניין הקידמי ולבנייה, במקומו, של ביניין מגורים בן 6.5 קומות מעל שתי קומות חנייה תת קרקעית (כלומר- 8.5 קומות) הכולל 18 יח"ד במקום 6 יחידות שקיימות היום.

ראו דברים שנאמרו, בעיניין זה, על ידי בית המשפט העליון בעע"מ 7381/15 ש' דופברגר בע"מ נ' אברהם עודד (30.10.2016), כדלקמן: "התמריצים הכלכליים אשר מוענקים במסגרת תמ"א 38, הנם שונים ומגוונים, וכוללים, בין היתר: תוספות בניה; הריסת הבניין והקמתו מחדש; הוספת זכויות בניה למגרשים פנויים שבבעלות היזם, או לבניינים אחרים הדורשים חזוק, ואשר מצויים במיגרש; ניצול זכויות בנייה בבנייני מגורים, לשם הוספת דירות חדשות; אפשרות לחרוג ממספר יחידות הדיור, מספר הקומות, ומקווי הבניין הקבועים בתכניות החלות על המיגרש, ועוד (גדרון ונמדר, עמ' 39). מלבד חזוק הבתים מפני רעידות אדמה, ישנם יתרונות נוספים לבניה הנעשית במסגרת תמ"א 38, כמו: שיפור המראה החצוני של מבנים קיימים, תוספת ממ"דים, מרפסות, ומעליות. כמו כן, תמ"א 38 מהוה כלי תיכנוני להוספת יחידות דיור במרכזי הערים, שם קיימים, בדרך כלל, מבנים שאותם נידרש לחזק. בשל כך, מהוה תמ"א 38 גורם מרכזי בהתחדשות העירונית, ופתרון אפשרי למחסור הקיים בדירות למגורים, וזאת ללא צורך בהשקעת משאבים מהקופה הציבורית (גדרון ונמדר, עמ' 38; רע"א 1002/14 שומרוני נ' קופמן [פורסם בנבו] (9.7.2014) (להלן: עניין שומרוני)).

...

לאור כל האמור לעיל, לא קמה עילה להתערבות בית המשפט המנהלי בהחלטה המקורית, בעניין הסדרי החניה.

התוצאה התוצאה היא, שאני דוחה את העתירה, בכפוף לכן שאני מורה ליזם להוסיף מראה, ברמפה המובילה לחניון התת-קרקעי, במקום המיטבי על פי חוו"ד יועץ תחבורה.

בשים לב לנושא הנדון ולשאלות שעלו בעתירה, החלטתי שלא לחייב את העותרים בהוצאות העתירה.