היתר בנייה לבריכת שחייה פרטית בבית משותף

הליך זה ניפתח בתביעה שהגישה הנתבעת שכנגד 4 (התובעת) נגד התובע שכנגד (הנתבע) שעניינה חיוב בתשלום יתרת תמורה בגין שירותי בניה ועבודות פיתוח של בית פרטי שביצעה הנתבעת שכנגד 4 עבור התובע שכנגד בסכום של 403,643 ₪.

מתאור הרקע העובדתי בכתב התביעה שכנגד המתוקן עולה כי התובע שכנגד וחברת ל.א. שטרית נכסים בע"מ שכרו את האדריכל פרי איל והמהנדס יצחק סוקולוב וביום 15.6.16 ניתן היתר לבניית בית דו משפחתי עם בריכות שחיה ומרתף על המקרקעין.

במסגרת זו יש לבחון, בין היתר, האם צירוף עניינם של התובעים לכדי מסגרת דיונית אחת יהיה בו כדי לרכז ראיות ועדויות, שיש ביניהן קשר עינייני ואינהרנטי להכרעה בשאלות העובדתיות שבמחלוקת, תחת קורת גג אחת – והאם מהלך זה יהיה יעיל יותר בהשוואה לפרישתן של אותן ראיות ועדויות בהליכים שונים והאם אי צירוף התובעת עלול להביא להכרעות סותרות בשאלות עקרוניות משותפות (ע"א 2392/19 סלמה עוזרי ואח' נ' מדינת ישראל (24.12.19)).

...

דיון והכרעה לאחר שעיינתי בבקשה, בתשובה ובתגובה וכן בכתב התביעה העיקרי, בכתב התביעה שכנגד ובכתבי ההגנה, מצאתי לקבל את הבקשה בכפוף לתנאים כפי שיפורט בהמשך.

עפ"י הנטען בתביעה המתוקנת בחלוף שלושה חודשים ממועד תחילת העבודות שולמה לנתבע שכנגד 2 90% מהתמורה המוסכמת בהתאם לסיכום עם הנתבע שכנגד 1 אך טרם הושלמו 75% מהיקף העבודות וכן התגלו ליקויים בעבודות שבוצעו.

אני סבור, כי תיקון כתב התביעה שכנגד יהיה בו כדי לייעול בירור כלל המחלוקות בין הצדדים שהיו מתבררות אף אלמלא בקשת התיקון.

רקע כללי - המשיבה 1, פאר הדר מגורים בע"מ (להלן: "היזם") הגישה לועדה המקומית לתיכנון ולבנייה קריות (להלן: "הוועדה המקומית" או "העותרת"), בקשה לקבלת היתר בנייה עם הקלות, בהתייחס לכוונתה לבצע פרויקט בנייה הכולל הריסת מבנה קיים והקמת מבנה מגורים בן 4 קומות הכולל 5 יחידות דיור ובריכת שחייה הצמודה לדירת הגן (להלן: "בקשת ההיתר"), ברח' אורנים 9 בקריית ביאליק (גוש 11555, חלקה 111, להלן: "המקרקעין").

לגבי טענת התושבים בדבר החשש מרעש – סבר נציג האדריכלים כי חשש זה קיים בכל מקרה של חצר פרטית שבה ניתן לקיים מסיבות ומשחקים ולהציב מיתקני צלייה ועישון בשרים ממש על גבול החלקה וכן הלאה.

הלכה פסוקה היא כי בתי המשפט אינם נוהגים להתערב בהחלטות כגון אלו, וראו את עע"מ 4596/19 ד"ר מיכל דחוח הלוי מטה רמת אליהו שלנו נ' הועדה המחוזית לתיכנון ובניה מחוז מרכז (30.01.2020), לאמור: "כלל נקוט הוא בידינו כי ביהמ"ש אינו שם עצמו בנעלי רשויות התיכנון ואין הוא מעמיד את שיקול דעתו שלו תחת שיקול דעתן המקצועי של אותן רשויות. היתערבות ביהמ"ש בהחלטות של רשויות התיכנון נעשית במשורה, בעילות מובהקות המצדיקות היתערבות במעשה המינהלי, כגון: חריגה מסמכות, חוסר תום-לב או חריגה קיצונית ממיתחם הסבירות." וראו עוד את עע"מ 2605/18 עריית חיפה נ' המועצה הארצית לתיכנון ובניה, פסקה 38 (28.7.2019); עע"מ 1036/16 נציגות הבית המשותף ברחוב השונית 10, הרצליה נ' משרד התיירות, פסקה 59 (27.5.2018); עע"מ 317/10 שפר נ' ניב, פסקה 17 (23.8.2012).

...

משמע, שקיומה של דעת המיעוט ותוכנה במקרה הספציפי, אינם מביאים למסקנה כי נפל פגם בהחלטה, וודאי שלא פגם המצדיק התערבות של בית המשפט.

סיכום - לאור כל האמור מעלה, העתירה נדחית.

העותרת תשלם לוועדת הערר הוצאות בסך 7,500 ₪.

לטענת העותרים, נפל פגם בהחלטת ועדת הערר בפרשנות הוראות חפ/1840, אשר התנה הקמת בריכות שחייה בבתים משותפים "באישור מיוחד של הועדה המקומית לאחר בדיקת השטח הפנוי בחצר הבית...". לטענתם אישור בניית בריכת שחייה בבית משותף היא ארוע חריג הדורש טעם מיוחד הבא לידי ביטוי באישור מיוחד.

לטענת העותרים, היה על הועדה טרם קבלת ההחלטה לבחון את הפרמטרים שצוינו בערר (מרכז) 1025-05-22 קייקוב נ' הועדה המקומית, והיא לא עשתה כן. לגבי מועד הגשת הבקשה, הבקשה הוגשה 4 חודשים וחצי לאחר שהעותרים רכשו את דירתם, כשנה וחצי לאחר שאוכלס הבניין ובטרם הושלם רישום הבית המשותף, כאשר העותרים לא יכלו לצפות לבנייתה של בריכת שחייה פרטית בחצר הגינה שמתחת לחדרי השינה שלהם.

...

אני דוחה את טענת העותרים שלא עמדה בפני הוועדה המקומית ובפני ועדת הערר התשתית העובדתית הדרושה להכרעה בהתנגדות ובערר של העותרים, שכן לא צוין המרחק מדירת העותרים.

נאמר בתקנות שבמקרים אלה ניתן לאשר הקלה כאשר קיימת "חריגה מקווי בניין". לא נאמר שניתן לאשר הקלה כאשר הבנייה נעשית "מחוץ לקווי בניין". אני דוחה את פרשנות המשיבים כאילו מכיוון שהתקנות קבעו שניתן לאשר בריכת שחייה לא מקורה בחריגה מקווי בניין, מתקין התקנות התכוון לראות כהקלה גם בריכת שחייה לא מקורה מחוץ לקווי בניין.

אני דוחה את טענת המשיבים, כאילו טענת העותרים שלא ניתן לאשר כהקלה בניית בריכת שחייה מחוץ לקווי הבניין, כך שניתן לאשר רק בריכת שחייה צמודה יותר לבנין, סותרת את טענתם שבניית בריכת שחייה קרוב אליהם תגרום להם מטרד.

בית המשפט המחוזי בתל אביב -יפו ת"א 5930-11-18 נציגות דיירי הבית המשותף ברח' שאול המלך 1, תל אביב ואח' נ' גינדי החזקות דירות מפוארות (2006) בע"מ ואח' לפני כבוד השופט גרשון גונטובניק המבקשת (צד שלישי 9) הידרוקליר בריכות שחיה (1965) בע"מ ע"י ב"כ עו"ד יניב מור נ ג ד המשיבות (הנתבעות 4-1) .1 גינדי החזקות דירות מפוארות (2006) בע"מ .2 גינדי החזקות ר.א.ג.ל בע"מ .3 מגדל השופטים בע"מ .4 גינדי החזקות בע"מ ע"י ב"כ עו"ד יתיר מדר ברנע, ג'פה, לנדה ושות' בקשה למתן צוי גילוי מסמכים ומענה לשאלון החלטה

בהתאם להחלטת בית המשפט בדיון קדם המשפט מיום 19.7.20, לפיה על הנתבעות להגיש לבית המשפט הודעה המתייחסת לאפשרות לייחס באופן פרטני לצדדים השלישיים את פרטי האחריות המיוחסת ואת היקפה (עמ' 6 לפרוט', ש. 23-22), הגישה גינדי לבית המשפט ביום 29.9.20 הודעה.

בהודעה ציינה גינדי (בפיסקה 5), בין היתר, כי ביחס לנציגות מיוחס לה מלוא סכום התביעה (דהיינו 65 מיליון ₪), ולצרכי אגרה מיוחס לה נזק על סך 10 מיליון ₪, ביחד ולחוד עם יתר המעוולים, מאחר שהנציגות לא מילאה תפקידה כנדרש, לא תחזקה הבניין על מערכותיו השונות כנדרש, לא הורתה לדיירים לפרק את תוספות הבנייה ללא היתר שביצעו בעצמם, ולא פעלה נגד דיירים אלה.

...

אני סבור כי טוב יעשו המשיבות אם ינסו לברר נתון זה אצל הנאמנים של חברת דורי.

מקובלת עלי עמדת המשיבות כי במסגרת ההבהרה, שהוגשה לתיק בית המשפט בעניין הסכומים הנתבעים מהמבקשת (לצד הצדדים השלישיים האחרים), אין התייחסות למערכות האוורור והוונטילציה, ולכן אין רלוונטיות לנשאל.

מקובלת עלי הפניית המשיבות להסכם הקונקרטי מולה.

זאת לאור כוונת הנתבע ודיירים נוספים להגיש תביעה למפקחת על הבתים המשותפים בשל עוולות המבוצעות על ידי התובע בבניין וביניהן שינוי תשתיות חשמל בבניין, בניה ברכוש המשותף, פלישה לשטח משותף, בנית בריכת שחיה קבועה במרפסת דירתו, המהוה חלק מגג הבניין ומחוברת דרך קבע לתשתיות הבניין ללא היתר בניה, ותוך סיכון לדיירים.

בשעה 12:20 כתב: "גלית יקרה, אריה בוועד ועושה עבודה מצוינת במסגרת תפקידו, ועל כן לא משלם מיסי ועד. אך תתקני אותי אם אני טועה, כי לפי דעתי אף אחד מהדיירים לא אישר לכם להתקין מזגן לקרור המחסנים, מצלמה פרטית, עמדת חשמל, ולהרחיב את המחסן ע"ח השטח המשותף, ובנוסף להפוך את החניות והמחסנים למקום בו מבצעים עבודות ריתוך, הלחמה מילוי מזגנים וכו',

דיווח על פעולות המבוצעות ברכוש משותף בבית המשותף ללא הרשאה מהדיירים, ואשר עלולות להוות סכנה לשלום הציבור, הן עניין צבורי.

...

" בענייננו חלה חזקת תום הלב, שכן הפרסום נעשה בגדר הסביר עת הנתבע כתב בפרסום שהפרסום הוא "על דעתו" ואף הביע הסתייגות כשציין לדוברת מולו (ככל הנראה זוגתו של התובע) "תקני אותי אם אני טועה". נוסף לכך, שוכנעתי שהנתבע פנה לתובע טרם הפרסום באותם נושאים ולא נענה, וכי האמין באמיתות הפרסום, שכן ראה את התובע מבצע עבודות ריתוך והלחמה באזור המחסנים והחניות.

סוף דבר התביעה נדחית.

הוצאות המשפט, אפוא, הן בשים לב לשיקולים הנ"ל. התובע ישלם לנתבע: שכר טרחת עו"ד בסך 25,000 ש"ח. הוצאות המשפט של הנתבע בתשלומיו לצדדי ג' ובכלל זה התשלום ששילם למומחה מטעם בית המשפט, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד התשלום.