היטלי פיתוח בגין הרחבת בנייה

התוספת השלישית לחוק עוסקת בחובת תשלום היטל ההשבחה, כאשר השבחה מוגדרת בסעיף 1 לתוספת: "עליית שוים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג". סעיף 2(א) לתוספת קובע על מי מוטל החיוב בהיטל השבחה: "חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת, ישלם בעלם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו (להלן - היטל); ... היטל בעקבות אישור תכנית יחול על מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או הגובלים עמו בלבד". סעיף 13 לתוספת השלישית לחוק קובע את ייעוד "קופת היטל ההשבחה". מהוראות הסעיף האמור עולה, כי מטרת גביית היטלי ההשבחה נועדה לצרכי פיתוח במרחב התיכנוני המקומי, וכי כספי ההיטל מהוים, איפוא, הישתתפות של בעלי הנכסים הנהנים מפעילות משביחות בהוצאות הפיתוח שבהן נושאת הועדה המקומית, ומשכך הם משולמים ישירות לועדה המקומית או לרשות המקומית ולא לאוצר המדינה (רע"א 10472/07 אימן דאהוד נ' הועדה המקומית לתיכנון ולבנייה מבוא עמקים (10.11.09)).

...

"דרך המלך" למאבק בעבריינות הבנייה ובהפרת הוראות חוק התכנון והבנייה, ובכלל זה אי-הוצאת היתר בנייה במקום שזה נדרש, היא באמצעות הליכי אכיפה; ובפרט כאשר ניתן בגדר ההליך הפלילי לחייב את המורשע לשלם את תשלומי החובה ובכללם היטל ההשבחה.

התנהגות הצדדים, ובפרט הרשויות המקומיות, לאורך שלושה עשורים מהווה, אפוא, נדבך נוסף במסקנה הפרשנית, שלפיה החלופה השנייה אינה חלה על התחלת שימוש הטעונה על-פי הדין קבלת היתר בנייה; זאת, כאמור, לאור "לשון הפשט" של החלופה, מבנה הגדרת "מימוש הזכויות על חלופותיו, תכלית החקיקה ודברי ההסבר להצעת החוק – שהיו ברורים ומפורשים לכל, גם לציבור וגם לרשויות. שינוי הגישה הפרשנית של הוועדה המקומית בירושלים, המערערת, לאחר שלושה עשורים, מחייב טעמים כבדי משקל המצביעים על כך שהפרשנות הקודמת שלפיה נקטה, הייתה שגויה לאור לשון החוק ותכליתו; וכאמור, טעמים כאלו אין בנמצא, והפרשנות הלשונית והתכליתית שונה. בנסיבות אלו, ניכר כי שינוי, ככל שהוא מתבקש, אמור להיעשות בדרך של חקיקה – הן בהיבט המהותי שלפיו פרשנות החוק אינה מתיישבת עם השינוי המתבקש, והן מעקרונות של שוויון בהחלת החוק ומניעת אפליה לאחר שנים ארוכות של יישומו.

המערערת תשלם לכל אחד מהמשיבים 6-1 הוצאות בסכום כולל של 15,000 ₪.

]השופט א' שטיין: מה דינה של חבות בדמי פיתוח קרקע אשר נרכשה על ידי גורם פרטי מרשות מקרקעי ישראל ואחר כך נמכרה על ידי אותו גורם לגורם פרטי אחר מבלי שמבצע עבודות הפיתוח – משרד הבינוי והשיכון – קיבל את תמורתן? אנו דנים בשאלה זו ובשאלות הנילוות אליה, חלקן סבוכות למדי, לאחר שלא עלה בידינו להביא את בעלי הדין לפיתרון מוסכם של הסיכסוך — ובעקבות הודעתם על כך אשר נימסרה לנו ביום 25.5.2021.

טענות הצדדים נאש טוענת כי היא חויבה לשלם חוב שהתיישן וכי פסק הדין קמא מרוקן מיסודו את מוסד ההתיישנות על ידי מתן פרשנות מרחיבה ושגויה מיסודה לעילה של עשיית עושר ולא במשפט.

מפאת חשיבות ההסדר שנקבע בסעיפים אלה, אצטטם שוב: 3.2 ידוע לקונה ומוסכם עליו כי כל אגרות והיטלי פיתוח בגין המקרקעין יחולו עליו בלבד בין אם החבות לתשלומם חלה לפני חתימת הסכם זה ובין אם זו תחול או תוטל לאחר מכן .

...

למרות התנהלות זו, סבורני כי אין מקום להפעיל את דוקטרינת האשם התורם נגד המדינה, וזאת מכמה טעמים.

כמו כן סבורני כי נאש אינה זכאית להנחה בת 30% שהמדינה הציעה, בשעתו, לשו"פ כדי לתמרץ אותה לשלם לה את דמי הפיתוח מראש.

סוף דבר מהטעמים שפירטתי לעיל, הנני מציע כי נדחה את ערעורה של נאש ככל שזה מופנה נגד עצם חיובה בתשלום הוצאות הפיתוח למדינה.

בנסיבות אלה, אפילו נניח שהעירייה חדלה לגבות מהעותרות היטל סלילה בשנות ה-70 בגין סלילה מחדש של רחוב העסקן (ויודגש כי טיעון זה מהוה הרחבת חזית פסולה וגם לא הוכח כדבעי), העותרות אינן יכולות להיבנות מכך בעת שהתגבשה בשנת 2018 עילת חיוב ראשונית חדשה לגבי הנכס.

אוסיף כי לצד העובדה שהעירייה אינה יודעת להסביר כדבעי מדוע לטענתה לא גבתה מהעותרות היטלי פיתוח עבור מתן היתרי הבנייה בשנת 2003, הרי מהחומר שהונח לפניי ניתן להסיק כי העותרות שילמו בפועל היטלי פיתוח בגין אותם היתרי בנייה: ראשית, מאישור משנת 2005 ניתן ללמוד כי למחלקת דרכים בערייה לא הייתה היתנגדות למתן היתרי בנייה לעותרות אותה עת. אישור זה מלמד על העידר חוב בגין היטל סלילה עבור היתרי הבנייה משנת 2003 (כ"ע/15).

...

תוכן עניינים כותרת מספר פסקה עיקרי העובדות 1 ההליך לפניי 6 הסעדים המבוקשים בעתירה וטענות הצדדים במבט על 7 המסגרת הנורמטיבית 9 (1) שיטת דמי ההשתתפות מול שיטת ההיטל 10 (2) חקיקת העזר של העיר ירושלים בתחום הסלילה והתיעול 17 דיון והכרעה בקבוצת הטענות הראשונה של העותרות – אי חוקיות במישור עילת החיוב 21 (1) הגדרת עילת החיוב בעניינן של העותרות 21 (2) טענת העותרות לפיה העירייה נעדרת זיקה לעבודות התשתית, ולפיכך אינה זכאית להיטלי פיתוח בגינן 24 (3) טענת העותרות לפיה עבודות התשתית נעדרות זיקת הנאה לנכס שלהן, ולפיכך אינן מקימות עילת חיוב 31 (4) טענת העותרות לרטרואקטיביות החיוב, להתיישנות ולשיהוי 33 דיון והכרעה בקבוצת הטענות השנייה של העותרות – אי חוקיות דרישת התשלום עקב טענה לתשלומי עבר ולביצוע עצמי של עבודות תשתית 34 (1) טענת העותרות לפיה דרישת התשלום אינה כדין, עקב תשלומים ש"חזקה" שהעירייה גבתה או יכלה לגבות לפני עשרות שנים בגין סלילת רחוב העסקן 34 (א) טענת העותרות בכתבי הטענות ובחוות דעת המומחה מטעמן: "חזקה" ששולמו על-ידי הבעלים הקודמים דמי השתתפות בגין סלילת רחוב העסקן בסוף שנות ה-60 37 (ב) טענתן החדשה של העותרות: רחוב העסקן נסלל לראשונה באמצע שנות ה-70, העירייה יכלה לגבות מהעותרות היטל פיתוח בגין כך, ומשלא עשתה כן- היא מנועה מכך היום 42 (2) טענת העותרות לפיה דרישת התשלום אינה כדין, עקב תשלומי סלילה ותיעול שהעירייה גבתה או "חזקה" שגבתה בעבר בגין תוספות בנייה בנכס 49 (3) טענת העותרות לפיה חוקי העזר לא נועדו לגביית היטלים מנכס קיים, וטענתן להסתמכות 59 (4) טענת העותרות לביצוע עצמי של עבודות פיתוח בעבר על חשבונן 61 הערה לפני נעילה 67 סוף דבר 68 עניינה של העתירה שבכותרת בדרישת תשלום מיום 30.12.2018 ששלחה עיריית ירושלים לסוכנות היהודית ולקרן היסוד על סך 10,495,112 ₪ (קרן חוב).

דא עקא, בחינת טענות העותרות אחת לאחת, הובילה למסקנה אחרת: טענת העותרות לפיה "חזקה" שהעירייה גבתה מהבעלים הקודמים דמי השתתפות בגין סלילת רחוב העסקן לכל המאוחר בסוף שנות ה-60, נדחתה.

בנסיבות אלה, המסקנה אליה באתי היא כי יש לדחות את טענת העותרות לפיה הן זכאיות לפטור גורף מהיטלי פיתוח וסלילה, מחמת ביצוע עבודות פיתוח עצמיות בשנים עברו.

נוכח מכלול הטעמים האמורים, התוצאה היא כי העתירה נדחית, למעט לעניין האמור בפס' 54 לדבריי לעיל.

התובעים, המהוים 19 בתי אב אשר בנו ביתם בהרחבת מושב נבטים בנגב, שילמו כחלק מהליך רכישת זכויותיהם במיגרש תשלום שהוגדר "חלף היטל ביוב". בהליך זה דורשים התובעים השבת הסכום ששולם בטענה כי נגבה ללא סמכות בדין וכי מהוה הוא תשלום כפול, הואיל ושילמו עבור תשתיות הביוב במסגרת הוצאות הפיתוח.

מעבר לתשלום שנדרשו לשלם בגין פיתוח לחברת ערים נדרשו לשלם חלף היטל ביוב, אשר יועד כתשלום למועצה.

בסיכומי האגודה הפניתה לרע"א 4553/19 י.ח. דמרי בניה ופיתוח בע"מ נ' עריית אשקלון, 4.3.20, שם נדון חוק עזר מסוים לאשקלון אשר נקט בשיטת דמי הישתתפות למימון סלילת כבישים והחלפתו בחוק עזר הנוקט בשיטת ההיטל.

...

ניתן להקיש למקרה הנדון מהמסקנה בע"א 974/13 רמת נילי בע"מ נ' מועצה מקומית זכרון יעקב, 02.04.2015, ס' 16 לפסק דינו של כב' השופט י' עמית: "במקרה שבפנינו, הצדדים השלימו את חיוביהם על פי הסכם הפיתוח, ומשכך, השאלה הצריכה לענייננו היא כיצד יש להחיל את סעיף 31 לחוק החוזים, סעיף המאפשר גמישות לעניין חובת ההשבה ואף פטור ממנה במקרים המצדיקים זאת (ראו, בין היתר, ע"א 6705/04 בית הרכב בע"מ נ' עירית ירושלים (22.1.2009)).

סוף דבר התובעים קיבלו זכות לרכוש מגרש בהרחבת מושב נבטים, וכחלק מתהליך רכישת הזכויות שילמו תשלום עבור קו הביוב שחיבר את המושב למתקן הקצה במט"ש עומר.

על כן, התביעה נדחית.

המבקש הגיש בקשה לקבלת היתר בניה לבצוע הרחבה בדירה, בהתאם להוראות התכנית האמורה.

תמצית טענות המשיבות 2-1 המבקש, אשר ביקש להכשיר בדיעבד עבירות בניה שבוצעו בדירתו, קיבל היתר בניה מהועדה המקומית לתוספות השטחים שביצע, תוך חיובו בהיטלי פיתוח שבגינם הוגשה בקשת האישור.

...

לא מצאתי ליתן משקל לכך שהמבקש לא המתין משך זמן סביר מהפנייה המוקדמת, ושלא פנה בפניה כזו למשיבה 3, בהיעדר חובה כזו לפי הפסיקה (ר' דנ"מ 5519/15 יונס נ' מי הגליל - תאגיד המים והביוב האזורי בע"מ (17.12.19)) לאחר ששקלתי את טענות הצדדים - בהתחשב בסכום גביית היתר (שכאמור, אינו מוסכם על הצדדים ואיני קובעת מסמרות בעניינו) ובחסכון עתידי מסוים, ובשיקולי התפוקה, התשומה והחשיבות הציבורית שפורטו לעיל - אני קובעת כדלקמן: המשיבות 2-1 תשלמנה גמול למבקש בסך 9,000 ₪ ושכר טרחה לבאת כוחו בסך 102,375 ₪ כולל מע"מ. המשיבה 3 תשלם גמול למבקש 2,000 ₪ בסך ושכר טרחה לבאת כוחו בסך 21,937 ₪ כולל מע"מ. 53אני מורה כי המבקש פטור מתשלום המחצית השנייה של האגרה, בהתאם לתקנה 7(א(א)(4)(ב) בתקנות בתי המשפט (אגרות), התשס"ז-2007.