היטל השבחה על תוספת גובה למרתף

הטענה הראשונה היא כי לצורך בחינת ההשבחה בנכס-כאשר מוסכם כי ההשבחה נובעת מהתוכנית ע-1, המתירה להגדיל את גובה המרתף ואת מטרות השימוש בו-יש להתייחס אך ורק לשטח המרתף ולא לגובהו, כך שאין בפנינו כל השבחה.

ולחילופין, אם קבע השמאי המכריע כי ההשבחה לעניין המרתף הנה בשיעור של 10%, יש להוסיף לשטח הדירה רק 10% משטח המרתף, דהיינו, כ-9 מ"ר, שאז שטח דירת המגורים, לצורך ההשבחה, הנה אך כ-137 מ"ר, פחות משטח הבניה של עד 140 מ"ר, המקנה לבעלים פטור מהיטל השבחה, כאמור בסעיף 19(ג)(1) לתוספת.

ואכן סע' 151(ב1) לחוק מדבר על תוספת שטחי שירות בגין ביצוע התאמות נגישות וזאת כאמור בפרק ה1א לחוק, הדובר בנגישות לאנשים עם מוגבלות, כמשמעות המונח בחוק השויון, אולם כניסתו לתוקף של סע' 151(ב1) לחוק הינו, כאמור בסע' 19(ד) לחוק שויון זכויות לאנשים עם מוגבלות (תיקון מס' 2), התשס"ה-2005 מיום ה-7.4.05 (תיקון שאף מתייחס לחוק התיכנון והבניה, תיקון מס' 71, כאמור שם),בו נקבע כדלקמן (ראה סה"ח, תשס"ה, עמ' 288, בעמ' 335):-"תחילתם של סע' 1, 151, 157, 158א', 158ב1 ושל פרק ה1א לחוק התיכנון והבניה, תשכ"ה 1965 כנוסחם בסעיף 7 בחוק זה, ביום תחילתן של התקנות שהותקנו לראשונה לפי סע' 158ו'1 ו-158ו'2, לפי העניין". במילים אחרות-כל עוד לא טרח מחוקק המשנה, מתקין התקנות, לפרסם תקנות כאמור בסעיפים 158ו'1 ו-1581ו'2, הרי סעיף 151 ופרק ה1א לחוק כלל לא נכנסים לתוקפם.

...

גם טענה כזו, גורלה להידחות.

כאמור, בעת מכר הזכויות על ידי הבעלים הקודמים בשנת 2016 נערכה שומת היטל השבחה על פי תוספת שלישית לחוק התיכנון והבניה תשכ""ה-1965, ועל פי שומה מכרעת מחודש מרץ 2017 ("השומה המכרעת בשלב המכר") תוספת הזכויות בהקף של 20% על פי תכנית ח/3/152 כן הובאה בחשבון בהערכת השווי במצב החדש, וזאת "... במקדם 0.5 בגין המיגבלות והתנאי הכרוכים בסיכון ואי וודאות" (עמוד 36 לשומה המכרעת בשלב המכר); נרחיב על כך בהמשך.

בלב טיעוני הועדה המקומית עומד משפט זה: "טענת ועדת הערר כי הזכויות הנוספות הן זכויות מוקנות אינה מדוייקת מאחר שלשם קבלת זכויות אלו על בעל המקרקעין לעמוד בשורה ארוכה של תנאים קניינים ותכנוניים שחלקם אינם מצויים בשליטתו." לטעמי, בעיניין זה צדקה ועדת הערר אשר קיבלה את עמדת שקורי אשר גרסה כי: "אם נכונה היתה טענת הוועדה המקומית, שלפיה לא ניתן היה לקבל את הזכויות ללא הקלה – הרי שאסור היה לוועדה המקומית לגבות היטל השבחה בגין ההוראה של תוספת הזכויות בתכנית בשלב המכר." כאן עלינו לחזור להליכים שהתקיימו בשלב המכר: השומה המכרעת בשלב המכר ניתנה על ידי השמאי יעקב פז. בעמוד 22 לשומה זו מתוארת עמדת הועדה המקומית בסוגיית תוספת הזכויות שניתן לקבל על פי התכנית הנדונה: "לענין תוספת הזכויות של 20% לשטחי הבניה המותרים בעת איחוד מגרשים או בבנייה בקיר משותף במגרשים צמודים עם כניסה משותפת לחניה, הובא בחשבון כי זכויות אלו הנן זכויות מוקנות בתכנית ויש לחייב בגינן בהיטל השבחה. לטענתה [של הועדה המקומית – ה"ק] לשתי החלקות יש אינטרס מובהק לממש את תוספת הזכויות והבנייה אינה חייבת להיות במשותף. זכויות אלו אושרו בהיתרים שהתבקשו בתחום התכנית...". לעומת זאת, המוכר טען בפני השמאי המכריע כי: "... אין מקום לחייב את בעלי הזכויות בגין הפוטנציאל לתוספת של 20% בניה, מאחר ותוספת הזכויות אינה וודאית ויוצרת תוספת סיכון ודחייה שכן הדבר מחייב הקמת פרויקט משותף עם חלקות אחרות גם ברמת המרתפים וגם ברמת דרכי הגישה. כמו כן, קיימים תנאים מקדימים להוצאת היתר. לאור אי הוודאות הסיכון והדחייה במימוש כלל הזכויות בחלופה זו, טען שמאי המבקש [המוכר – ה"ק] כי אין כל כדאיות במימושה.

הועדה המקומית טענה בשלב המכר כי מדובר בזכויות מוקנות וזאת כדי להצדיק את מסוי מלוא ההשבחה הנובעת מאישור התוכנית; כעת, בנוגע לשלב ההיתר, מסייגת הועדה המקומית את הדברים ומדגישה כי מתן תוספת הזכויות התאפשר אך ורק בזכות הענקת ההקלה בנושא גובה קומת הקרקע.

...

ומעבר לכך, לגופו של עניין, השומה המכרעת בשלב המכר התיימרה למסות את תוספת הזכויות במלואן, אמנם אגב יישום מקדם שמאי, ועל כן אין לאפשר לוועדה המקומית לשוב ולמסות את אותה חבילת זכויות פעם נוספת, כעת באצטלה של "השלמה". אילו המודל הדו - שלבי היה מאומץ כאן מלכתחילה, אזי פני הדברים היו שונים.

אשר על כן, הערעור נדחה.

לאור התוצאה (שאיננה שונה מזו בשני ההליכים הקודמים) ולאור החזקת ערבות בנקאית בידי הוועדה המקומית כל העת באופן אשר לכאורה איננו תואם את הוראות התוספת השלישית לחוק (והשוו החלטתי מיום 23.12.2021 בעמ"נ 31428-06-21 הוועדה המקומית לתכנון ובניה חולון נ' ביבי ואח'), החלטתי לפסוק הוצאות משפט על הצד הגבוה.

אכן, ועדת הערר אינה אמורה להשלים עם המשכות הליכי הערר ללא הצדקה, אך מאידך, יש ליתן גם משקל לצורך בגביית מס אמת: "ככל מס, גם את היטל ההשבחה יש לגבות באופן שיבטיח גביית מס אמת שמשמעו כי על הרשות לגבות מבעל המקרקעין את שיעורו המדויק של היטל ההשבחה המגיע ממנו בגין התעשרותו ..." (בר"מ 4367/16 אהרון מאיר נ' הועדה המקומית לתיכנון ולבנייה הוד השרון (פורסם בנבו, 25.03.2018) (בפיסקה 16)).

עיון בסעיפים 7.74 ו- 7.75 לשומה המכרעת, מגלה באופן ברור כי השמאי המכריע סבר כי ההשבחה בגין המרתף אינה נובעת משינוי בשטחו, כי אם בשל תוספת הגובה והשימושים.

...

טענות המשיבה המשיבה טוענת כי דין הערעור להדחות.

זאת ועוד, גם לגופו של ענין לא שוכנעתי, בכל הנוגע לתכנית ע/1, כי קיימת סתירה פנימית בשומה המכרעת בכל הנוגע לשאלה ממה נובעת ההשבחה שקבע השמאי המכריע.

" וכן ראה בר"מ 4372/07 ועדה מקומית לתכנון ובניה קרית אתא נ' עזבון המנוח ירימי אברהם (פורסם בנבו, 31.07.2007): "השמאי המכריע מונה על ידי ועדת הערר מכוח סעיף 198 לחוק התכנון והבניה. מלכתחילה לא היה הוא כבול לחוות הדעת של שמאי הצדדים והכרעותיו התבססו על בדיקות עצמאיות שביצע, הן לעניין שיעור ירידת הערך והן לגבי השווי הקודם של הקרקע." מכלל זה, לפיו השמאי המכריע איננו קשור ואיננו כבול לשומות של בעלי הדין, נגזרת המסקנה ולפיה בעל דין, המבקש להגן על השומה המכרעת, איננו כבול עוד לשומה שהציג הוא עצמו לפני השמאי המכריע, שהרי כשם שזה האחרון רשאי להכריע שלא על פי הנטען באותן שומות המוצגות לו, ואף במנותק מהן, כך גם אין הצדקה להגביל את זכות הטיעון של בעל הדין בבואו להגן על השומה המכרעת במסגרת הליכי הערר.

אשר על כן, מן הטעמים שפורטו לעיל, הערעור מתקבל.

התוצאה שלפיה ארוע המס מחולל ההשבחה, בכל הנוגע לתכניות 2000א-543א, הוא מועד אישור הזכויות המותנות בדרך של הקלה, ראויה לטעמי גם לאור שקולי מדיניות כלליים ושיקולים מעשיים, עליהם עמדה כב' השופטת ד' ברק-ארז בעיניין גוזלן, בזו הלשון (שם, בפיסקה 37): "שיקולים מעשיים תומכים אף הם בפרשנות זו. כאמור, כאשר מועברות זכויות במקרקעין יש לשלם את היטל ההשבחה הנידרש בגינם, כך שהאפשרות לשום את ההשבחה צריכה להתקיים כבר באותו שלב. אכן, ישנם מצבים שבהם יהיה פיצול בגביית היטל השבחה בין המועד בו נמכרים המקרקעין למועד בו מוצא היתר בנייה מכוח התוכנית המשביחה (כאמור בעיניין רון). אולם, במידת האפשר ראוי להמנע מפיצול כזה המסבך את גביית המס שלא לצורך. קבלת גישתם של המבקשים מחייבת לכאורה לגבות לפחות חלק מהיטל ההשבחה על התוספת כאשר המקרקעין נמכרים, וזאת תוך ניסיון להעריך את השבח שתחולל תוכנית המרתפים לאחר אישורה של תוכנית משביחה נוספת – אף ששבח כזה יצמח רק בעתיד, שכן בעת המכירה תוכנית ה"אם" שממנה ייגזר שבח גם לתוכנית המרתפים כלל לא אושרה ואף טרם נהגתה.

המשיבים הגישו עררים לועדת הערר בסוגיה זו. המשיבים טענו לפני ועדת הערר, כי אין צורך בהקלה, וכי לא ניתן לחייב בהיטל השבחה בגין הגבהת גובה המרתף עד לגובה 2.5 מ', שכן זהו ממילא הגובה המינימאלי לחדר המשמש למטרה עיקרית, על פי תקנות התיכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970 (להלן: תקנות התיכנון והבניה), בפרט 2.03 לתוספת השנייה.

...

פרק שלישי: סוף דבר לאור כל האמור, אני מקבלת את עמ"ן 65422-12-15 ודוחה את עמ"ן 57912-01-16.

אני מורה על ביטול החלטת ועדת הערר מיום 15.11.15 בערר (ת"א) 85037/12 בוריס והלנה קוזניץ נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה הרצליה.

תחת זאת אני קובעת, כי בכל הנוגע לתכניות 2000א ו-543א, אירוע המס מחולל ההשבחה הוא מועד אישור הזכויות המותנות בדרך של הקלה על ידי הוועדה המקומית.

זאת, הואיל ומדובר בשכונת יוקרה בה קיימת תועלת שולית פוחתת לתוספת זכויות בניה לשטח המרתף שכן הוא נחות ביחס לשטחים העקריים והשמוש בו מוגבל; ג. יש לקבוע לשטח המרתף מקדם אקוויוולנטי בשיעור של 30% ועל חדר הכביסה והמחסן יש לחשוב מקדם אקוויוולנטי מופחת עוד יותר; ד. יש לחשב את שטח המרתף הנהנה מהקלה בתוספת הגובה תוך ניכוי שטחים טכניים – פיר מעלית, ממ"ד גרם מדרגות ומחסן ולכן יש להביא בחשבון בקביעת שטח המרתף הנהנה מתוספת הגובה שטח של 186.46 מ"ר ולגובה זה יש לקבוע מקדם 0.08; ה. אין להביא בחישוב ההשבה תוספת מרפסות פתוחות, שכן גם במצב הקודם ניתן היה לבנות מרפסות פתוחות; ו. אין להביא בחשבון את ההקלה בקוי הבניין שכן היא מחושבת כבר במסגרת ההקלות הכמותיות; ז. שווי מ"ר מבונה אקוויוולנטי נקבע על ידי שמאי המערערת בסך של 17,818 ש"ח, ממנו יש להפחית פחת תיכנוני הנובע מצורך המיגרש בשיעור של 20% ומשכך, יש להעמיד שווי מ"ר קרקע מבונה אקוויוולנטי על 14,255 ש"ח. ביום 7.4.16 פסק השמאי המכריע כי החיוב בהיטל השבחה יעמוד על 516,601 ₪.

כך נטען שבשומת ההשבחה על פי העקרונות שקבעה ועדת הערר, לא חויבה המערערת בתשלום היטל השבחה בגין זכויות הבניה בחלל הגג וזאת, הואיל ושווי זכויות אלו נילקח בחשבון הן במצב הקודם והן במצב החדש (משכך, נוטרל בפועל שווי של זכויות אלו שהן עדיין שרירות וקיימות) ומשכך, לא השפיע על שווי ההשבחה הנובעת מאישור ההקלות.

...

טענתה זו של המערערת אין בידי לקבל וזאת, ראש וראשונה ובמיוחד בנסיבות בהן חוסר האפשרות למימוש הזכויות על הגג אינו קשור בקשר סיבתי להקלה.

לאור כל האמור, הנני סבורה כי צדקה ועדת הערר בקובעה כי על השמאי המכריע לשום את שווי המקרקעין במצב החדש, על מנת לקבוע את שווין של ההקלות, באופן שלא יביא לידי ביטוי את הירידה בשווים כפועל יוצא מדחיית האפשרות למימוש הבנייה בהתאם לתכנית הגגות ובהתאמה לכך, הנני סבורה כי דין טיעוניה של המערערת לעניין זה להידחות.

סוף דבר; משנדחו כלל טענותיה של המערערת – הערעור נדחה.