היטל השבחה על קרקע לטובת נושה מובטח כהוצאת כונס

על פי החלטת הרשם, כונסת הנכסים, שלא היתה צד להליך בעירעור דנא, פנתה ללישכת ההוצאה לפועל בבקשה למתן הוראות, בטענה כי לא ניתן בשלב זה לחלק את הכספים טרם השלמת הליך הכנוס וטרם שהובהרה תמונת הוצאת הכנוס הכוללת, לרבות תמונת מצבת הנושים המובטחים ותמונת הנושים בדין קדימה.

מהדו"ח עולה, כי לאחר ביצוע כל התשלומים לנושים בדין קדימה, לנושה המובטח (בנק לאומי), לבעלת המישכון (מ.א. טנא השקעות 2013 בע"מ) וכיסוי הוצאות הכנוס, צפוי שייוותר בקופת הכנוס סך של 843,000 ש"ח, כך שלא תהיה כל מניעה לפרוע את החוב הפסוק למשיב (אשר, כאמור לעיל, גם לטובתו נרשם מישכון על זכויות המערערים בנחלה ועל כן הוא קודם לנושים שאינם מובטחים).

לתגובות הצדדים צורף הדו"ח. אכן, מעיון בדו"ח עולה כי כונסת הנכסים ערכה חישוב של המצב הכספי הנוגע לכנוס הנכסים ועל פי המפורט שם זכויות המערער 1 בנחלה נמכרו תמורת הסך של 9 מיליון ש"ח (כולל מע"מ), החוב לבנק לאומי עמד על 1,703,129 ש"ח, צפוי לחול מס שבח בגין מכירת הנחלה בסך 624,419 ש"ח, תשלום המע"מ בגין מכירת החלק החקלאי של הנחלה יעמוד על 373,729 ש"ח, דמי הסכמה לרשות מקרקעי ישראל יהיו בסך 3,250,000 ש"ח והיטל השבחה יעמוד על 100,000 ש"ח. בדו"ח פורטו גם הוצאות משפטיות ותשלום עבור עריכת חוות דעת, כמו גם שכר טירחת כונסת הנכסים.

...

נימוקי הבקשה: הנאמן טען כי מכירת זכויותיו של החייב במקרקעין למשיבה על ידי הבנק הנה הענקה בטלה בהתאם לסעיף 96(א) לפקודה, בשל העובדה שהמכר נעשה בתוך שנתיים מהמועד שבו החלו הליכי פשיטת הרגל כנגד החייב ומאחר שלא מיתקיים בעניינינו החריג המוציא מתחולת סעיף 96 לפקודה הענקה שנעשתה "לטובת קונה או בעל שיעבוד בתום לב ובתמורה בת ערך". הנאמן טוען כי המשיבה שהנה גסתו של החייב – אשת אחיו, לא נהגה בתום לב בעת ביצוע ההענקה, המשיבה ידעה ו/או היתה צריכה לדעת, כי הוא מצוי בקשיים כלכליים ולכן היתה צריכה לצפות שהענקה זו תפחית מרכושו של החייב העשוי לעמוד לחלוקה בין נושיו.

לטענתה, היא לא ידעה בעת רכישת המקרקעין מה הקף חובותיו של גיסה ואלולא רכשה את המקרקעין בתום לב ובתמורה לא היה לה כל עניין להגיש תביעת נזיקין נגד עריית שפרעם בגין הפגיעה במיגרש וכן לבוא בדברים עם רשויות המס לפריסת תשלומי המיסים החלים על העסקה ועם הועדה לתיכנון ובנייה בעיניין היטל ההשבחה החל על העסקה.

כמו כן, לטענתם, הבקשה אינה מצביעה על הענקה פסולה והנאמן לא עמד באף אחד מן התנאים המצטברים הנדרשים לביטול הליך מכר אשר אושר על ידי רשם ההוצל"פ, בשים לב להלכה המחייבת הקובעת כי רק בשל נסיבות חריגות יבוטל הליך זה. לחלופין, לטענתם, מקום בו יוכח כי המדובר בהענקה פסולה וכפועל יוצא יבוטל המכר, יש להורות על רישום זכויות הבנק בנכס כנושה מובטח בדין קדימה על פני נושים אחרים, ככל שישנם לחייב, וליתן בידי כונס הנכסים מטעם הבנק את הזכות להוציא את הנכס למכירה מחדש.

השמאי ח'טיב העיד כי כאשר ערך את השומה לא ידע שיציגו אותה ויסתמכו עליה בבית המשפט ולכן לא צירף לה תצהיר מטעמו וכן את נתוני העיסקאות עליהן הסתמך לשם השוואה, אך שומתו עומדת בסטאנדארט הנידרש (עמ' 20 לפרוטוקול מיום 10/09/13, ש' 13-14; עמ' 22 לפרוטוקול, ש' 2-3; עמ' 24 לפרוטוקול, ש' 23-24, 27-28) מר ח'טיב הסביר בעדותו כי ביסס את שווי זכויותיו של החייב במקרקעין על עיסקאות באותו גו"ח שהוציא ממס שבח, ובהן עסקה מיום 20/03/08 ע"ס 710 ₪ למ"ר, עסקה מיום 01/07/08 ע"ס 764 ₪ למ"ר, עסקה מיום 03/06/09 ע"ס 695 ₪ למ"ר, עסקה מיום 01/08/09 ע"ס 695 ₪ למ"ר וכן עסקה מיום 01/03/10 ע"ס העולה על 600 ₪ למ"ר (עמ' 22 לפרוטוקול מיום 10/09/13, ש' 8-21; עמ' 24 לפרוטוקול, ש' 8) (ור' מוצג נ/1)) עיסקאות אלו תואמות את הערכתו את הזכויות במקרקעין נשוא הבקשה שלפניי, בסך השווה לכ-200$ למ"ר. כמו כן, הסביר מר ח'טיב בעדותו כי ההבדלים בין חוות דעתו ובין חוות דעתו של השמאי קעואר נגרמו בשל כך שלמרות ששניהם הסתמכו על אותם נתונים ואותן עיסקאות, הוא לקח בחשבון את רכיב הזמן לצורך חישובן של הזכויות במועד מכירתן (10/10), בעוד שהשמאי קעואר כלל לא היתייחס לרכיב זה. בנוסף לכך, לדבריו, הוא מצא כי העיסקאות המופיעות במס שבח נעשו בחלקות למגורים בלבד, שאז אחוז הבניה הוא 120% משטח המיגרש, בעוד שהמגרשים של החייב, הייעוד שלהם הוא למגורים ולמסחר ולכן אחוז הבנייה שלהם הוא 250% משטח המיגרש ואפשר לבנות בהם 5 קומות והדבר נילקח על ידו בחשבון בחוות דעתו (עמ' 23 לפרוטוקול מיום 10/09/13, ש' 3-7) מר ח'טיב העיד עוד כי בפועל כל מי שרשום כבעל זכויות במירשם המקרקעין באותו גו"ח (כמו החייב) מקבל היתר בניה גם בהעדר תוכנית חלוקה מאושרת (עמ' 23 לפרוטוקול, ש' 9-10, 22) ועל אף שהוא לא ציין זאת בחוות דעתו, בכל העיסקאות ששמשו לו להשוואה ניתנו היתרים למרות שאין תוכנית בניה מאושרת.

...

כמו כן, הגעתי לכלל מסקנה כי לא מתקיימים בענייננו שני היסודות של החריג שבדין, קרי – תמורה בת ערך ותום לב. על כן, הנני קובע כי הוכחה במקרה שבפניי 'הענקה', שדינה להתבטל כלפי הנאמן.

מאידך, לא שוכנעתי כי המשיבה מימנה את רכישת זכויותיו של החייב במקרקעין ממקורות הוניים שלה ו/או של בעלה ו/או מהלוואות שנטלו.

לפיכך, אני מורה כדלקמן: מאחר והבנק קיבל את התמורה עבור הנכס לשביעות רצונו בהליך של כינוס הנכסים שאושר על ידי ראש ההוצל"פ, תמורת זכויותיו כנושה מובטח, הרי שהבנק אינו צריך להשיב סכום כלשהו.

מונחת לפני בקשה למתן הוראות שהגיש כונס הנכסים, עו"ד רמי י. מנוח, בגדרה ביקש מבית המשפט לאשר תשלום מקופת כנוס הנכסים בגין הוצאות שהוצאו על ידו במסגרת תפקידו ככונס נכסים, וכן לאשר לו להעביר את כספי התמורה שהתקבלו עקב מימוש המקרקעין נושא הליך כנוס הנכסים לידי הנושה המובטח – בנק לאומי לישראל בע"מ. כונס הנכסים מדגיש בבקשתו כי כספי התמורה יועברו לידי הנושה המובטח כנגד קבלת כתב שיפוי מאת הנושה המובטח אשר יבטיח כי כספים אלה יושבו לידי כונס הנכסים עפ"י דרישתו.

הערייה טוענת כי חלק מחובותיהם של החייבים כלפיה, המוערכים על ידה בסכום כולל של למעלה מ- 23 מיליון ₪, מקימים לה "שיעבוד ראשון" על המקרקעין או הנם בגדר "הוצאות כנוס", ולפיכך הנם גוברים על זכותו של הבנק כנושה מובטח, זכות הנובעת מכוח המשכנתא שנרשמה לטובתו על המקרקעין.

המדובר, לטענתה, בחוב ארנונה לתקופת "האכרזה הראשונה" בסך של 6,320,774 ₪ [דהיינו – בהתייחס לתקופה שמיום 16.3.2000 ועד ליום 31.3.2001 כמוגדר בנוסח הראשון של אכרזת מסים (גביה) (ארנונה כללית ותשלומי חובה לרשויות המקומיות) (הוראת שעה), תש"ס – 2000], בחוב ארנונה מיום מתן צו הכנוס ועד למועד מסירת החזקה לקונה בסך של 3,342,484 ₪, בחוב היטלי פיתוח, בחוב היטל השבחה, וכן בהפרשי הצמדה וריבית בגין חובות אלה.

בקשת כונס הנכסים לחייב הערייה למסור לידו האישור הנידרש לשם העברת ורישום הזכויות בנכס ע"ש הקונה בספרי מירשם המקרקעין סעיף 10(א) בתוספת השלישית בחוק התיכנון והבניה, התשכ"ה – 1965 (להלן: "חוק התיכנון והבניה") קובע כדלקמן: "לא תרשם בפנקסי המקרקעין פעולה שהיא בבחינת מימוש זכויות במקרקעין, אלא לאחר שהוצגה בפני הרשם תעודה החתומה ביד יושב ראש הוועדה המקומית או ביד מי שהסמיכו לכך, המעידה כי שולמו כל הסכומים המגיעים אותה שעה כהיטל החל על המקרקעין על פי תוספת זו, או ניתנה ערובה לתשלומו, כולו או מקצתו, הכל כנדרש על פי תוספת זו". באופן דומה קובע סעיף 324(א) בפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן: "פקודת העיריות") כי: "לא תרשם בפנקסי המקרקעין כל העברה של נכס, אלא אם הוצגה לפני הרשם, או לפני עוזר הרשם, תעודה חתומה בידי ראש העיריה, המעידה שכל החובות המגיעים לעיריה מאת בעל הנכס ביחס לאותו נכס עד ליום מתן התעודה והנובעים מהוראות הפקודה או מדין אחר – סולקו במלואם או שאין חובות כאלה". מסעיפים אלה עולה כי אין להעביר בעלות על נכס בספרי מירשם המקרקעין בטרם הוצגו בפני רשם המקרקעין אישורים מאת יו"ר הועדה המקומית לתיכנון ולבניה ומאת ראש העיר, כי שולמו כל החובות המגיעים לעירייה בגין הנכס.

...

סוף - דבר לאור כל האמור לעיל, הנני קובע בזאת כדלקמן: דין בקשתו של כונס הנכסים להכיר בהוצאותיו המפורטות בסעיף 4 של הבקשה כהוצאות כינוס ולאשר תשלומן מתוך קופת כינוס הנכסים – להתקבל.

דין בקשתו של כונס הנכסים לאפשר לו להעביר את כספי התמורה שהתקבלה עקב מימוש הנכס לידי הבנק בתמורה לקבלת כתב שיפוי מאת הבנק – להידחות.

דין בקשתו של כונס הנכסים לחייב את העירייה למסור לידיו האישורים הנדרשים לביצוע ורישום עסקאות בספרי מרשם המקרקעין על פי סעיפים 10(א) בתוספת השלישית בחוק התכנון והבניה ו- 324(א) בפקודת העיריות – להתקבל.

האם חוב היטל השבחה בגין תכנית שאושרה טרם הליכי חדלות הפירעון צריך להיפרע על ידי כונס הנכסים מטעם הנושה המובטח אשר מימש את הנכס, או על ידי קופת הפירוק? המבקש מונה ביום 22/6/05 על ידי ראש הוצל"פ לכונס נכסים על זכויות חברת ליר גידור ופיתוח בע"מ (בפרוק)(להלן: "כונס הנכסים" ו-"החברה" בהתאמה) במקרקעין הידועים כחלקה 150 בגוש 10104 (להלן: "הנכס"), מכוח משכנתא מדרגה ראשונה לטובת בנק הפועלים בע"מ (תיק הוצל"פ חדרה מס' 0-04-13021-12), בטרם נקלעה החברה להליכי פירוק.

על פי עקרון זה, וככל שהדבר נוגע להיטל ההשבחה, הנישום אינו נדרש לשאת בתשלום ההיטל אלא בעת שבצע פעולה ממשית ומשמעותית במקרקעין המושבחים, אשר יש בה משום הוצאת התעשרותו מן הכוח אל הפועל (רע"א 4217/04 ציון פמיני נ' הוועדה המקומית לתיכנון ובנייה ירושלים תק-על 2006(4), 416 (2006); ע"א 1321/02 נוה בנין ופיתוח בע"מ נ' הוועדה ל למגורים ותעשייה-מחוז המרכז פ"ד נז(4), 119 (2003) (להלן: עניין נווה).

בעניינינו רציונל זה לא חל. החברה, שהייתה בעלת הנכס עת אושרה התכנית, לא זכתה להנות מפירות ההשבחה אלא הנהנה הוא הנושה המובטח, שביקש להבטיח את חובו בשיעבוד על המקרקעין.

...

אני דוחה את האבחנה אותה מציע כונס הנכסים באשר למעמדו ביחס למקרקעין לעומת מעמדו של נאמן פשיטת רגל, לו מוקנים לפי החוק נכסי החייב (סע' 42 לפקודת פשיטת הרגל [נוסח חדש] התש"ם-1980).

אני מקבלת עמדת הכונס הרישמי כי משבחר נושה לממש נכס מובטח מחוץ להליכי הפירוק מבלי לשתף את יתר נושי החברה בתמורה, אינו יכול לידרוש מיתר הנושים להשתתף עימו בעלויות מימון מימוש הנכס.

אשר על כן, הבקשה לקבוע כי היטל ההשבחה ישולם מקופת הפירוק נדחית.

בנוסף, מבחין בית המשפט בין חוב ארנונה אשר הנו חוב "גברא" המוטל על המחזיק בנכס-הוא הוא הנהנה מהשירות שניתן כנגד מס זה-ובין היטל השבחה אשר בגדר "חוב חפצא" המוטל על המקרקעין וצמוד להם וממילא ירבוץ על האדם הנהנה משיעור ההשבחה – הלא הוא בעל הנכס אשר בנעליו נכנס הנושה המובטח המוכר את הנכס וזוכה לתמורה גבוהה יותר.

בית המשפט אינו מעלים עין מההלכה שנקבעה בפס"ד יוסי אברהם לפיה הילכת קצ"ה חלה גם בהליכי כנוס, אולם קובע כי יש לאבחנו מהנסיבות שלפנינו משום שעניינו בחוב ארנונה אשר שונה מהותית מחוב היטל השבחה והכל בדומה לאבחנות שערך השופט שנלר בפ"ד בל"ל הנ"ל. תוצאת אבחנה זו היא כי לא נוכל להטיל חוב ארנונה על כונס אלא לאחר שתפס חזקה בנכס, ומנגד נוכל להטיל חוב היטל השבחה על נושה מובטח הנהנה מההשבחה במועד מימוש הנכס (תמורה גבוהה יותר).

כדבריה: "לו בחר הנושה המובטח לוותר על בטוחתו לטובת כלל הנושים, ולהגיש במקומה תביעת חוב למפרק על מלוא חובו, היה צודק להטיל תשלום ההיטל על קופת הפרוק המממשת את הנכס לתועלת הנושים. אולם, משנטל בטוחתו והרחיק עצמו מההליך הקולקטיבי לא יוכל לבוא עכשיו ולדרוש מקופת הפרוק השתתפות בעלויות מימוש בטוחתו". (ראה שם עמ' 9) גם ברצ"פ (חיפה) 3305/08, עריית חדרה נ' עו"ד חזי חכם ואח' (פורסם בנבו) התעוררה בפני כב' השופטת שרון נתנאל שאלת זכותה של רשות מקומית לסרב להנפיק לכונס נכסים אישור תשלום מיסים לשם העברת הזכויות בממכר טרם שפרע חובות מס שהורתם טרם מינויו.

בנסיבות רצ"פ (ת"א) 1617/08 לעיל מכיר ביהמ"ש כי בנסיבות של מימוש כאמור יש לשקול שיקולים של עשיית עושר ולא במשפט, צדק ויעילות אשר תוצאתן היא לחייב דוקא את הנושה המתעשר מההשבחה: "גם אני סבורה, כי במימוש מישכון, שלא במסגרת הליכי פשיטת רגל או פירוק, שקולי צדק ויעילות, כמו גם שקולי עשיית עושר ולא במשפט, ייתכן שמצדיקים תוצאה אחרת. כאשר תוכנית ההשבחה קדמה למישכון הנכס, תשלום מלוא התמורה של המכירה לידי בעל המשכון, ללא תשלום היטל ההשבחה, יש בו משום התעשרות שלא כדין. בנוסף, אמנם הוראות סעיף 10(א) לתוספת השלישית לחוק התיכנון והבניה והוראות סעיף 324 לפקודת העיריות [נוסח חדש] הן בגדר הוראות מנהליות שתפקידם להקל על מלאכת הגבייה, אך הוצאת האישור המבוקש לכונס ללא תשלום היטל ההשבחה, עלולה לרוקן מתוכן הוראות אלה." (ראה שם פסקה ח) אולם, בסופו של יום, סבור ביהמ"ש כי אמירתו של בית המשפט העליון בהילכת קצ"ה ובפס"ד יוסי אברהם ברורה ומסקנתו הסופית היא כי: "..

...

החלטתי לידון בבקשה כאילו ניתנה רשות והוגש ערעור על פי הרשות שניתנה כאמור בתקנה 120 (א) לתקנות ההוצאה לפועל 2.

עיקר החלטתי זו מבוסס על העובדה כי אישור התוכניות המשביחות (14.6.87; 15.8.02) קדם להליך מימוש המשכנתא (18.11.09).

יפים דברי ביהמ"ש העליון שנאמרו עוד בשנת 2003 אך מוצאים להם מקום רלבאנטי עד מאד דווקא בימינו: " היטל ההשבחה מיועד להגשים רעיון של צדק חברתי לפיו ראוי כי מי שהתעשר בשל פעילות נורמאטיבית של הרשויות התכנון,ישתף את הציבור בהתעשרותו זו בדרך של תשלום היטל, המשתלם לאותה רשות תיכנון והמשמש אותה להכנת תוכניות וביצוען." (ראה ע"א 1321/02 נוה ביניין ופיתוח בע"מ נ' הועדה לבנייה למגורים ותעשייה מחוז מרכז, פ"ד כז(1) 131) לסיכום 26.

נוכח כל האמור אני סבורה כי יש לקבל את העירעור ולחייב את קופת הכינוס באמצעות המשיבה 2 בתשלום היטל ההשבחה כתנאי להנפקת האישורים להעברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין.