היטל השבחה על קרקע חקלאית פרטית

רקע עובדתי המשיבה היא חברה פרטית שבתחילת שנות ה-90 רכשה חטיבת קרקע חקלאית במיתחם "רמת אמיר" שביישוב צורן (להלן: המיתחם), הנמצא בתחומה של המבקשת.

המימון של פיתוח הקרקע היה אמור להעשות באמצעות גביית היטלי השבחה על-ידי המבקשת מבעלי הזכויות במיתחם, וזאת לפי התעריפים הקבועים בחוקי עזר.

...

המבקשת ממשיכה וטוענת כי גם אם טענותיה העיקריות יידחו יש להיעתר לבקשתה לעיכוב ביצוע, מאחר שמאזן הנוחות במקרה דנא נוטה בבירור לטובתה, וזאת ממספר סיבות: ראשית, נטען כי אין ביכולתה של המבקשת לקיים את פסק הדין של בית המשפט לעניינים מנהליים בכל הנוגע לחתימה על הסכמי הפיתוח עם המשיבה על-בסיס התעריפים המקוריים, שכן הפער בין גובה ההיטלים הקבוע בהתאם לתעריפים אלה לבין עלות הפיתוח בפועל נמדד בעשרות מיליוני שקלים.

דומני כי גישה זו חותרת תחת הבסיס לקיומו של שלטון החוק, וגם מסיבה זו אין להיעתר לבקשת המבקשת לעיכוב ביצוע.

על-יסוד כל אלה, ואף מבלי לבחון את סיכויי הערעור להתקבל, הגעתי למסקנה כי דין הבקשה להידחות.

הבקשה, איפוא, נדחית.

המבקש פירט וטען כי מדובר במיתחם קרקעות חקלאיות שהופשר לבנייה שהוא צירוף מגרשים רבים של בעלי קרקע רבים ביניהם המבקש שהוא בעליו של מיגרש בגודל 400 מ"ר. על רקע השינוי בייעוד הקרקע נדרשו בעלי הקרקעות הכלולות במיתחם ההפשרה, בתשלום היטל השבחה על ידי העיריה.

לצורך כך אין בודקים כיצד יצליח להוכיח את הגנתו או מה טיב ראיותיו, כל עוד תצהירו מגלה את פרטי העובדות שעליהן הוא מבסס את הגנתו (עניין אלפי, שם; ראו גם: ע"א 3374/05 אוזן נ' בנק איגוד לישראל בע"מ, פיסקה 6 ([פורסם בנבו], 1.5.2006); ע"א 594/85 זהבי נ' מגרית בע"מ, פ"ד מב(1) 721, 722 (1988)).

...

אין כל פירוט מדוע וכיצד הגיע ב"כ המבקש למסקנה זו. דהיינו, המבקש לא הביא את דו"ח השעות ומסמכי השמאות לשמאי אחר או כל גורם מומחה אחר על מנת לתמוך את טענת חוסר הסבירות מטעמו ולא הביא כל גרסה מהו תחשיב שעות העבודה הסביר לדעתו.

מאין שואב המבקש ובא כוחו את דעתו זו ועל מה היא מבוססת? אין לכך כל רמז בהתנגדות ובתצהיר התומך בה. סוף דבר הוא כי דין ההתנגדות להידחות בהעדר עילת הגנה הראויה לבירור.

המבקש ישלם למשיבה הוצאות הדיון בבקשה בסך 2,500 ₪ וזאת בהתחשב במספר הדיונים שנדרש ובהפחתת שיעורו נוכח הצורך בתיקון כתב התביעה וההתנגדות.

בבקשת האישור, בכל הנוגע למשיבה (שכן המבקשים עתרו גם בשם כל בעלי המקרקעין ברחבי הארץ), עתרו המבקשים להצהיר כי גביית היטל ההשבחה היא בלתי חוקית, ליתן צו שהמשיבה תפסיק את גביית היטל ההשבחה במקרקעין למגורים, שמקורם בהשבחה בגין תוכנית בניין עיר שקיבלה תוקף בתקופת ההכרזה שתוגדר להלן, לחייב את המשיבה להשיב כספים שגבתה שלא כדין, מבעלי מקרקעין במושב עקרון, כהיטל השבחה.

הפטור אינו חל בין היתר על בנייה על קרקע חקלאית.

באשר לדרישת פרטי המשלמים עבור הקלות-המשיבה לא הבחינה בין תשלומים שהתקבלו עקב תוכנית משביחה לבין תשלומים שהתקבלו עקב הקלה והיא פירטה את כל התשלומים לוועדה בגין שני סוגי התשלום.

...

טענת המבקשים, כי נוכח טענת המשיב שהתביעה ראויה לבירור אישי הרי שזכות זו עומדת בגין 7 שנים ולכן הם זכאים לגילוי המבוקש, דינה להידחות.

אינני מקבלת את טענת המשיבה.

אני סבורה כי אכן בדין מבוקשים מסמכים אלו, וכי הם דרושים לשם בירור שאלת קיומה של קבוצה וכן לששם בירור שאלת קיומן של שאלות משותפות של עובדה ומשפט.

סוף דבר 12.

כמו כן טענה המשיבה כי על המקרקעין חלו מיגבלות בנייה עקב תכנית המתאר הארצית לדרכים (תמ"א 3) ומכוח הכרזתה כקרקע חקלאית - עניין שאינו מהוה מחסום ביורוקראטי של מה בכך, כי אם מיכשול משמעותי בשימוש בקרקע.

בהקשר זה יצוין עוד כי דעת המיעוט בהילכת בית-הכרם נשענה בעיקר על החשש מפני מצבים, שבהם עלול להגרם חוסר צדק לבעל מקרקעין אשר אינו זוכה לפיצויים בגין תכנית פוגעת אך לאחר מכן נידרש לשלם בכל זאת היטל השבחה בגין תכנית משביחה המתקנת את התכנית הפוגעת (השבחה, אשר כלשונו של כבוד השופט מ' חשין הנה "השבחת-דֶמֶה, אותה פיקציה-של-השבחה, הנגזרת מן התכנית הפוגעת", כאשר היטל ההשבחה שמבקשים להטיל בגין אותה "השבחת-דֶמֶה" הנו למעשה היטל השבחה על "אי-התעשרותו של פלוני" או, במלים אחרות, "היטל השבחה על הפגיעה שנפגעו המקרקעין של פלוני").

דברים אלה נאמרו כמובן ביחס להתנהגותה של המשיבה במסגרת תביעות הפיצויים, אך אני סבורה כי המערערת צריכה להפנים כי במסגרת צידו השני של המטבע - קרי ההליכים בעיניין היטל ההשבחה - מצופה ממנה להתנהג באופן דומה (אף אם לא זהה, בהיותה גורם פרטי) ולהניח לעניין כ-65 שנים לאחר שנרשמה כבעלת המקרקעין וכ-10 שנים לאחר שמכרה את זכויותיה במקרקעין והחלו ההליכים המשפטיים המרובים בעיניין היטל ההשבחה, לא כל שכן שבתווך זכו בעלי הזכויות במיתחם, כאמור, בתביעות הפיצויים שהגישו והמצב התיכנוני של המקרקעין הושב על כנו.

...

לא מצאתי אפוא כל מקום להתערב במסקנה זו של השמאית המכריעה, אשר פירשה כהלכה את הפסיקה בעניין זה, וקביעותיה בעניין זה (על בסיס הפירוש הנכון של הפסיקה) הינן, כלשעצמן, קביעות שמאיות מובהקות.

לפיכך לא מצאתי כל מקום להתייחס לטענה ערטילאית זו. סיכום מכלל האמור לעיל, דין הערעור להידחות.

דברים אלה נאמרו כמובן ביחס להתנהגותה של המשיבה במסגרת תביעות הפיצויים, אך אני סבורה כי המערערת צריכה להפנים כי במסגרת צידו השני של המטבע - קרי ההליכים בעניין היטל ההשבחה - מצופה ממנה להתנהג באופן דומה (אף אם לא זהה, בהיותה גורם פרטי) ולהניח לעניין כ-65 שנים לאחר שנרשמה כבעלת המקרקעין וכ-10 שנים לאחר שמכרה את זכויותיה במקרקעין והחלו ההליכים המשפטיים המרובים בעניין היטל ההשבחה, לא כל שכן שבתווך זכו בעלי הזכויות במתחם, כאמור, בתביעות הפיצויים שהגישו והמצב התכנוני של המקרקעין הושב על כנו.

במילים אחרות, טיעון המערערת בהקשר הכלכלי ייתכן ותקף להשבחה הנובעת רק מעצם שינוי ייעוד המקרקעין מחקלאות למשרדים ולמסחר, אולם בודאי שאינו תקף להקף הזכויות שמעניקה התכנית המשביחה על המקרקעין.

למעלה מן הצורך אוסיף, כי אף אם הייתי סבור כי יש להביא בחשבון את פרטי ההסכם בין רמ"י לבין המערערת לצורך בחינת ההתעשרות כאן, הרי כלל פרטי הסכם הפשרה מגלים התעשרות של המערערת, ללא קשר להיטל ההשבחה שיוטל עליה בהליך זה, ואבאר.

סעיף 10.5 להסכם הפשרה, קובע: "מובהר בזאת כי על האמור בסעיף 9, לגבי מיתחם החברה בסקיה יחולו על החברה וישולמו על ידה בלבד כל המיסים, ההיטלים, תשלומי החובה ושאר התשלומים, המפורטים בסעיף 9, למעט היטל השבחה שחל ו/או שיחול על מיתחם החברה בסקיה עד יום הקצאת המיתחם כאמור לחברה בחכירה לדורות, אשר יחול על המינהל וישולם על ידו." מהמצוטט עולה, כי הן רמ"י והן המערערת היו ערים לכך שיחול היטל השבחה על מקרקעין אלו, ואף קבעו בהסדר ביניהם כי רמ"י הוא זה שיישא בהיטל ההשבחה.

...

סיכום לאור האמור והמנומק לעיל, אני קובע כי לא נפלה שגיאה בהחלטת ועדת הערר, והמערערת היא החייבת בהיטל ההשבחה.

במקרה שלפני הערעור נדחה במלואו.

אשר על כן, ולאחר שהבאתי בחשבון את היקף הטענות ומהותן וכן את סכום היטל ההשבחה שבמחלוקת, אני פוסק כי המערערת תשלם למשיבה הוצאות בסך של 80,000 ₪ (כולל מע"מ), וזאת בתוך 30 יום מיום מתן פסק הדין.