היטל השבחה על קרקע חקלאית המיועדת להפשרה

הדברים נאמרו בערר (הר) 5175/00 להב ואח' נ. ועדה מקומית הרצליה ואח': "העקרון שבבסיס החובה לשלם פיצויים לפי סעיף 197 לחוק הוא להעמיד את התובע באותו מצב שהיה בו מבחינה עובדתית לפני אישור התכנית הפוגעת, ולא להוות תעודת ביטוח מפני אי היתגשמות חלומות ההתעשרות של בעל הקרקע. לא כל קרקע חקלאית מיועדת להפשרה לבנייה בטווח של שנים ספורות ועל בעלי קרקעות לקחת בחשבון את האפשרות כי הקרקע החקלאית שבידיהם תישאר בייעודה החקלאי משך שנים ארוכות". (ראה גם ערר 436-458/04 רומאן ברג נ' הוועדה המקומית לתיכנון ובניה ראשל"צ)".

בכלל זה נדחו הטענות בעיניין היותה של קרקע ביעוד "נופש מטרופוליני" קרקע למטרה ציבורית המיועדת להפקעה, נדחתה הטענה כי תכניות פת/2011 ופת/1400 שלא הגיעו לשלב החלטה על הפקדה יצרו פוטנציאל תיכנוני בר פיצוי, נדחתה הטענה שירידת ערך כשלעצמה מהוה פגיעה בתכונות המקרקעין, ונקבע כי יש צורך לקבוע תחילה כי נפגעו תכונות המקרקעין ורק לאחר מכן לבחון את שעור הפגיעה, כמו כן נדחתה הטענה שיש ללמוד על סוגית הפצוי לפי סעיף 197 מההלכה שנקבע בעיניין לוסטרניק שדן בהיטל השבחה.

לטענתם, ההוראות שחלו על המקרקעין מתוקף תמ"מ3 ותמ"א31 קבעו הוראות המאפשרות קידום תכניות מפשירות בכפוף לייעודי הקרקע שנקבעו בהן (חקלאי על פי תמ"מ 3 ואיזור ערוני בנוי על פי תמ"א 31) ומבלי צורך לשנותן, וזאת בנגוד לקביעת ועדת הערר ולפיה המקרקעין היו מיועדים בעתיד לשימושים חקלאיים בלבד.

ועדת הערר דחתה גם את הטענות שתכנית נס/במ/1999יצרה ציפייה סבירה לשינוי יעוד וכי קביעת יעוד של "גן לאומי" בתמ"מ 21/3 מהוה פגיעה ישירה מאחר ובתמ"מ 3 היה יעוד המקרקעין, לטענת המערערים, ביעוד "חקלאי". בעירעור חזרו המערערים על הטענות שנטענו בפני ועדת הערר ובכלל זה הטענות בדבר מיקום וצמידות דופן, והצורך בהסתמכות על המבחנים שנקבעו לעניין היטל השבחה.

...

לאור האמור אני דוחה את הערעור.

אין מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר ויש לדחות את הערעורים.

לאור האמור אני דוחה את הערעורים.

המגרשים היוו חלק מקרקע שנכללה בתוכנית ביניין ערים (להלן – התוכנית), לשינוי ייעוד הקרקע מחקלאות למגורים.

לאחר השלמת ההפשרה אישר הנאמן, עו"ד בנישו, (ביום 16.10.00) כי יתרת הכספים הופקדה בידו.

[למשיב] נותרו רק מגרשים 2019 ו-2029 לייעד ל[מערערים].

אליבא דמשיב, מטרת שיק בטחון זה הייתה הבטחת תשלום היטל ההשבחה על-ידי המערערים.

הסכמה זו אף תואמת את הדין בעיניין, לפיו, חובת תשלום ההיטל מוטלת על בעל המקרקעין (ראו סעיפים 1(א)(3), 2(א) לתוספת השלישית לחוק התיכנון והבניה, התשכ"ה-1965; ה' רוסטוביץ, היטל השבחה (1996) 150-151; להלן - רוסטוביץ).

...

עצם העובדה כי שיק ביטחון הועבר למשיב, אינה גוזרת, מניה וביה, את המסקנה כי המדובר בהתחייבות לכיסויו של היטל ההשבחה אם וכאשר יוטל.

לא מצאנו להתערב בממצאים אלה, המעוגנים היטב בחומר הראיות.

סיכום התוצאה היא שהערעור מתקבל במובן זה שאנו מורים על אכיפת הסכם המכר לגבי המגרשים החדשים (2019 ו-2029).

בסעיף 17(א) לתוכנית תמ"מ 2, נקבע: "שום דבר בתוכנית זו לא יתפרש כגורע מתחולת התוספת הראשונה לחוק על קרקע חקלאית, ואחת היא אם הקרקע נועדה לשמש לחקלאות לפי תוכנית זו או לאו, או אם היא נועדה לשימוש אחר בתוכנית אחרת או לאו." על פי התוספת הראשונה לחוק התכנון והבניה, אין ליתן בקרקע חקלאית היתרי בניה לשימוש לא חקלאי.

כמו כן, ניתנה סמכות לשר הפנים לאשר שהוראה בתוכנית שעל פיה מיועדת קרקע פלונית לשימוש חקלאי בלבד היא סבירה ועל ידי כך תהא פטורה רשות התיכנון מכל חובה לשלם פיצויים למי שנפגע על ידי היעוד הזה לשימוש חקלאי.

ביום 22/2/11 ניתן פסק דין על דרך הפשרה לפי סע' 79א(א) לחוק בתי המשפט, תשכ"ד-1984, כך שפסק הדין של בית משפט השלום בוטל ובית המשפט המחוזי קבע שיעור היטל השבחה, מותנה בקבלת היתר בניה מכוח התוכנית הנטענת כתוכנית משביחה על דרך הפשרה.

...

יוער שההפניה לפסקי הדין הנ"ל נעשתה על דרך ההשלמה, תוך שאנו מודעים לתוצאה השונה אליה הגענו בתיק זה. כאמור, משהגענו למסקנה שהתוכנית המנדטורית לא בוטלה לגבי קרקע שהוכרזה מלכתחילה כקרקע חקלאית וייעודה לא שונה, מסכימה אני עם חברי שיש לקבל את הערעור.

ר' שפירא, שופט אשר על כל האמור לעיל, אנו מחליטים כדלקמן: (א) אנו מבטלים פסק דינו של בית משפט השלום בעכו, שניתן בתאריך 14.5.2012 בתיק עש"א 15013-03-09, וכן אנו מבטלים את החיוב בהוצאות המשפט, שהמערער חויב בהן.

(ב) אנו מבטלים את שומות היטל ההשבחה שהוצאו למערער ביחס למקרקעין המפורטים בפסק דין זה. (ג) אנו מחייבים את המשיבה לשלם למערער הוצאות משפט בשתי הערכאות, כולל שכ"ט עוה"ד והמומחים שהמערער נשא בתשלום שכרם, בסך 20,000 (עשרים אלף) ₪.

התוכניות החלות על המקרקעין שלוש הן התוכניות הרלבנטיות, אותן בחן בית משפט קמא, והן אלה אותן יש לבחון אף בעירעור שלפנינו: (א) תוכנית מתאר שסימונה RP/50/42, שאושרה בתאריך 14.11.1946 (מתקופת המנדט הבריטי), ולהלן תיקרא - "התוכנית המנדטורית". (ב) תוכנית מתאר מחוזית שסימונה תמ"מ 2, אשר קיבלה תוקף בתאריך 13.2.1983, ולהלן תיקרא "תוכנית תמ"מ 2". (ג) תוכנית המתאר שסימונה ג/6540, אשר אושרה בתאריך 26.12.1991, ולהלן תיקרא "תוכנית 6540". טענות הצדדים בבית משפט קמא, כמו גם בעירעור שלפנינו, טען המערער, כי יש לבטל את שומות היטלי ההשבחה משני טעמים: (א) התוכנית 6540 לא השביחה את המקרקעין לעומת מצבם התיכנוני לפני אישור התוכנית אלא להיפך, גרעה מאפשרויות הבניה במקרקעין.

בסעיף 17(א) לתוכנית תמ"מ 2, נקבע: "שום דבר בתוכנית זו לא יתפרש כגורע מתחולת התוספת הראשונה לחוק על קרקע חקלאית, ואחת היא אם הקרקע נועדה לשמש לחקלאות לפי תוכנית זו או לאו, או אם היא נועדה לשימוש אחר בתוכנית אחרת או לאו." על פי התוספת הראשונה לחוק התיכנון והבניה, אין ליתן בקרקע חקלאית היתרי בניה לשימוש לא חקלאי.

כמו כן, ניתנה סמכות לשר הפנים לאשר שהוראה בתוכנית שעל פיה מיועדת קרקע פלונית לשימוש חקלאי בלבד היא סבירה ועל ידי כך תהא פטורה רשות התיכנון מכל חובה לשלם פיצויים למי שניפגע על ידי היעוד הזה לשימוש חקלאי.

ביום 22/2/11 ניתן פסק דין על דרך הפשרה לפי סע' 79א(א) לחוק בתי המשפט, תשכ"ד-1984, כך שפסק הדין של בית משפט השלום בוטל ובית המשפט המחוזי קבע שיעור היטל השבחה, מותנה בקבלת היתר בניה מכוח התוכנית הנטענת כתוכנית משביחה על דרך הפשרה.

...

יוער שההפניה לפסקי הדין הנ"ל נעשתה על דרך ההשלמה, תוך שאנו מודעים לתוצאה השונה אליה הגענו בתיק זה. כאמור, משהגענו למסקנה שהתוכנית המנדטורית לא בוטלה לגבי קרקע שהוכרזה מלכתחילה כקרקע חקלאית וייעודה לא שונה, מסכימה אני עם חברי שיש לקבל את הערעור.

ר' שפירא, שופט אשר על כל האמור לעיל, אנו מחליטים כדלקמן: (א) אנו מבטלים פסק דינו של בית משפט השלום בעכו, שניתן בתאריך 14.5.2012 בתיק עש"א 15013-03-09, וכן אנו מבטלים את החיוב בהוצאות המשפט, שהמערער חויב בהן.

(ב) אנו מבטלים את שומות היטל ההשבחה שהוצאו למערער ביחס למקרקעין המפורטים בפסק דין זה. (ג) אנו מחייבים את המשיבה לשלם למערער הוצאות משפט בשתי הערכאות, כולל שכ"ט עוה"ד והמומחים שהמערער נשא בתשלום שכרם, בסך 20,000 (עשרים אלף) ₪.

כאמור, המערערת טוענת כי לא נהנתה מההשבחה היות וממילא הייתה אמורה לפי הסכם הפשרה לקבל לידיה מקרקעין המיועדים למטרת מחסנים ומשרדים, כך שאם הייתה מקבלת את המקרקעין בייעוד נחות יותר, היה על רמ"י להשלים את שווי המקרקעין.

במילים אחרות, טיעון המערערת בהקשר הכלכלי ייתכן ותקף להשבחה הנובעת רק מעצם שינוי ייעוד המקרקעין מחקלאות למשרדים ולמסחר, אולם בודאי שאינו תקף להקף הזכויות שמעניקה התכנית המשביחה על המקרקעין.

סעיף 10.5 להסכם הפשרה, קובע: "מובהר בזאת כי על האמור בסעיף 9, לגבי מיתחם החברה בסקיה יחולו על החברה וישולמו על ידה בלבד כל המיסים, ההיטלים, תשלומי החובה ושאר התשלומים, המפורטים בסעיף 9, למעט היטל השבחה שחל ו/או שיחול על מיתחם החברה בסקיה עד יום הקצאת המיתחם כאמור לחברה בחכירה לדורות, אשר יחול על המינהל וישולם על ידו." מהמצוטט עולה, כי הן רמ"י והן המערערת היו ערים לכך שיחול היטל השבחה על מקרקעין אלו, ואף קבעו בהסדר ביניהם כי רמ"י הוא זה שיישא בהיטל ההשבחה.

...

סיכום לאור האמור והמנומק לעיל, אני קובע כי לא נפלה שגיאה בהחלטת ועדת הערר, והמערערת היא החייבת בהיטל ההשבחה.

במקרה שלפני הערעור נדחה במלואו.

אשר על כן, ולאחר שהבאתי בחשבון את היקף הטענות ומהותן וכן את סכום היטל ההשבחה שבמחלוקת, אני פוסק כי המערערת תשלם למשיבה הוצאות בסך של 80,000 ₪ (כולל מע"מ), וזאת בתוך 30 יום מיום מתן פסק הדין.