היטל השבחה על מקרקעין של חברה בפירוק

במצב זה, נימוקים של צדק חלוקתי, העומדים בבסיס ההסדר שבתוספת השלישית (ראו בפסק דינה של כב' השופטת ד' ברק – ארז בבר"מ 505/15 אופל קרדן השקעות בע"מ נ' הועדה המקומית לתיכנון ובניה, אשקלון (20.4.16, בפיסקה 3 לפסק הדין)), מובילים אף הם למסקנה, כי אין לראות בשחרור המקרקעין לידי המנוח משום "מימוש זכויות", המטיל את החבות לשלם היטל השבחה על רשות הפיתוח, ובה בעת מוציא את המנוח ומי שבאים מכוחו פטורים מכל תשלום.

באותה פרשה, נדונה העברת זכויות במקרקעין מחברה אל בעלי מניותיה, על פי חלקם במניות החברה, במסגרת הליכי פירוק מרצון.

בדומה למצב הנידון במקרה שבפניי, לא היה בנמצא הסדר סטאטוטורי מפורש המסדיר מצב זה. בית המשפט העליון קבע, הן על יסוד הראציונאל של הטלת היטל השבחה לפי סעיף 196א לחוק התיכנון והבנייה, הן מתוך היקש לסעיף 14(2)(ד) לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943, כי "בעלים של קרקע שנלקחה על ידי הרשות בכפייה יחויב, איפוא, בתשלום היטל השבחה בגין תכנית משביחה המעלה את שווי הקרקע עם השבת הקרקע אליו" (בפיסקה 56).

...

משכך, יש בפסק דין זה תמיכה ישירה למסקנה אליה הגיעה ועדת הערר, בדחותה את עררו של המערער.

מסקנה זו מתחזקת, נוכח הוראת סעיפים 32(ד) ו –(ה) לחוק נכסי נפקדים, המטילים על בעלי המקרקעין, בעת שחרור הנכס, לשפות את המדינה על כל הוצאה שהוצאה ביחס לנכס.

בדומה לפרשנות שנתקבלה בעניין אפרמיאן, אף הוראות אלה נועדו ליצור התאמה בין הזכויות בנכס, ובין החבויות הנוגעות לו. סוף דבר, לא מצאתי עילה להתערב בהכרעתה של ועדת הערר, על עיקר טעמיה, ומשכך, אני מורה על דחיית הערעור.

הנתבעים סירבו לשלם בטענה כי עריית תל אביב אמנם ביטלה את דרישות התשלום מהנתבעים כ"בעלי המניות" של חברת נתיבי טל שבפרוק, אך לא ויתרה על זכותה לגבות את החוב בגין היטלי ההשבחה בעתיד מהחברה שבפרוק או מכל גורם אחר שיבוא בנעליה.

מעדותה של גב' שיחור ניתן ללמוד ראשית כי ערר שהגיש למיפרט שלמה, בעל המניות הנוסף בחברת נתיבי טל, שקבל ללא תמורה שליש מהמקרקעין, נוסף על חלקם של הנתבעים במקרקעין, הביא לביטול החיוב בהיטלי השבחה בגין תב"עות שחלות על המקרקעין (עמ' 10, שור' 17-18).

במקרה שלפניי היה ברור כי חברת נתיבי טל שבפרוק הייתה הבעלים במועד אישור התכנית המשביחה ורק מחמת טעות של עריית תל אביב לא הושת על החברה שבפרוק החיוב בגין היטל ההשבחה במועד "מימוש הזכויות". אשר על כן ובהעדר בסיס חוקי לחיובם של בעלי המניות שהקרקע הועברה לידיהם מהחברה שבפרוק ללא תמורה, סברו התובעים כי על עריית תל אביב להורות על ביטול החיוב כנגד בעלי המניות.

...

על כן הגם שהנתבעים ביצעו העברת זכויות במקרקעין בשנת 2014 במהלך ניהול ההליך שלפניי ואף קיבלו לידיהם אישור המופנה לרשם המקרקעין המעיד לכאורה כי לא קיים חוב בגין היטל השבחה, לא שוכנעתי כי התובעים עמדו בתנאי המזכה אותם בשכר הטרחה המוסכם על פי הסכם שכר הטרחה.

בעניין זה אני מקבלת את טענות הנתבעים לפיהן העברת החיוב לחברה שבפירוק אינה עונה על תנאי ההסכם.

סיכומו של דבר, התביעה נדחית.

תיק כנוס הנכסים ניפתח לשם מימוש משכנתא ראשונה שנרשמה ביום 7.3.95 לטובת חברת שיכון ובינוי נדל"ן השקעות בע"מ (להלן: "בעל המשכנתא") ותיק הפרוק ניפתח בשל פירוק חברת בית ששון בע"מ הבעלים של חלק מהמקרקעין.

גם עריית ירושלים, על אף שלא הייתה משיבה לבקשה, התייצבה לדיון והביעה את הסכמתה לעסקה אך ציינה כי היא עומדת על תשלום היטל ההשבחה שהוטל על המקרקעין ולא תיתן היתר בנייה אלא לאחר תשלום מלוא ההיטל.

טענתו של עו"ד בירן הייתה כי הוא ייצג את הבעלים של המקרקעין ופעל רבות במשך השנים כדי להשביחם.

סעיף 127 (ב) לחוק המקרקעין קובע כך: "נרשמה הערת אזהרה ולאחר מכן הוטל עיקול על המקרקעין או על הזכות במקרקעין נשוא ההערה, או שניתן צו לקבלת נכסים בפשיטת רגל או צו פירוק נגד בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין, או שנתמנה כונס נכסים על רכושו, הרי כל עוד לא נמחקה ההערה, לא יהיה בכל אלה כדי לפגוע בזכויות הזכאי הנובעות מההתחייבות נשוא ההערה, ובילבד שטענה לביטול העסקה מחמת פשיטת הרגל או הפרוק שהיתה עומדת אילו בוצעה העסקה במועדה, תעמוד גם נגד ההיתחייבות האמורה." משמעותו של הסעיף היא, כי לא יאבד בעל הערת האזהרה את זכויותיו, גם כאשר הליכי פירוק או כנוס נכסים החלו כנגד בעל הזכויות במקרקעין.

...

עדיפותו זו של בעל המשכנתא אינה מותנת ואינה נגרעת כתוצאה מהתועלת שנצמחה לו מהתחייבות מאוחרת שנתן בעל המקרקעין לאדם אחר, אף אם הטיפול וההשקעה של אותו אדם היו כדבריו "חסר תקדים". מסקנה זו גם לא תשתנה בשל העובדה שבעל המקרקעין נמצא בהליך חדלות פירעון במסגרתו עושה בית המשפט כטענת עו"ד בירן "שימוש בשורה של שיקולי מדיניות ומצפון". די בכך אפוא, לדחות את טענותיו של עו"ד בירן.

לפיכך גם דינן של טענות בעל המקרקעין להידחות.

סופו של יום, אפוא, אני נעתר לבקשה ומאשר את המכר לרוכשת.

עיקרו של ההסדר, "ביצירת שיתוף כפוי, על ידי איחוד מגרשיהם של בעלים שונים ליחידה קרקעית אחת ופירוק השיתוף שנוצר, בדרך של חלוקת הקרקע על יסודו של תכנון חדש" (בג"צ 4914/91, 5063 איראני ואח' נ' שר הפנים ואח', פ"ד מו(4) 749, בעמ' 757).

ההיטל נועד לממן את פעולותיהן של ועדות התיכנון המקומיות בהליכי הפיתוח והתכנון של מקרקעין (סעיף 13 לתוספת השלישית לחוק; ע"א 6126/98 חברת חלקה 510 במגרש 6043 בע"מ (בפירוק מרצון) נ' הועדה המקומית לתיכנון ולבנייה, חולון, פ"ד נה (4) 769, בעמ' 776), והסמכות לגבותו נתונה לועדה המקומית לתיכנון ולבנייה (סעיף 196א לחוק).

סעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק קובע: "חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת, ישלם בעלם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו". ואילו "השבחה" מוגדרת בסעיף 1(א) לתוספת השלישית כ"עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג".

...

בית המשפט הגיע למסקנה זו על יסוד מספר שיקולים, בין היתר משום שאין חלה בעיניין הנידון הוראת רציפות, מכוחה ניתן יהיה לחייב את בעלי המניות בהיטל השבחה אם יידחה תשלום ההיטל עד למועד מימוש הזכויות על ידם: בעלי המניות אינם "נכנסים לנעלי" החברה, ואם זו לא תהיה קיימת עוד, לא יהיה מי שיישא בחבות המס שלה.

המסקנה מכל אלה, שעל פי כל ההיבטים של עקרון המימוש: יכולת מדידה, ודאות ונזילות, יש לראות במשיבה כמי שמימשה זכויות בעת שקיבלה את תשלומי האיזון.

הערעור מתקבל, אם כך, והתיק מוחזר לועדת הערר על מנת שתידון ביתר טענות בעלי הדין.

עיקרו של ההסדר, "ביצירת שתוף כפוי, על ידי איחוד מגרשיהם של בעלים שונים ליחידה קרקעית אחת ופרוק השתוף שנוצר, בדרך של חלוקת הקרקע על יסודו של תיכנון חדש" (בג"צ 4914/91, 5063 איראני ואח' נ' שר הפנים ואח', פ"ד מו(4), 749, בעמ' 757).

ההיטל נועד לממן את פעולותיהן של ועדות התיכנון המקומיות בהליכי הפיתוח והתכנון של מקרקעין (סעיף 13 לתוספת השלישית לחוק; ע"א 6126/98 חברת חלקה 510 במיגרש 6043 בע"מ (בפרוק מרצון) נ' הועדה המקומית לתיכנון ולבנייה, חולון, פ"ד נה(4), 769, בעמ' 776), והסמכות לגבותו נתונה לועדה המקומית לתיכנון ולבנייה (סעיף 196א לחוק).

וכדברי בית המשפט העליון: "וכך, כשם שאדם לא יחוב בהיטל השבחה אלא אם חלה עליה בשוויים של מקרקעין שבבעלותו ..., כן - ובאותה רוח - לא ייקבע מועד תשלום ההיטל אלא עם מימוש הזכויות, דהיינו: משיחליט אדם החב בהיטל השבחה לנצל את ההתעשרות שבאה עליו" (דנ"א 3768/98 קרית בית הכרם בע"מ נ' הועדה המקומית לתיכנון ולבנייה ירושלים, פ"ד נו(5) 49, בעמ' 65).

...

בית המשפט הגיע למסקנה זו על יסוד מספר שיקולים, בין היתר משום שאין חלה בעניין הנדון הוראת רציפות, מכוחה ניתן יהיה לחייב את בעלי המניות בהיטל השבחה אם יידחה תשלום ההיטל עד למועד מימוש הזכויות על ידם: בעלי המניות אינם "נכנסים לנעלי" החברה, ואם זו לא תהיה קיימת עוד, לא יהיה מי שיישא בחבות המס שלה.

המסקנה מכל אלה, שעל פי כל ההיבטים של עקרון המימוש: יכולת מדידה, ודאות ונזילות, יש לראות במשיבה כמי שמימשה זכויות בעת שקיבלה את תשלומי האיזון.

הערעור מתקבל, אם כך, והתיק מוחזר לוועדת הערר על מנת שתדון ביתר טענות בעלי הדין.