היטל השבחה על בנייה עצמית

כששולם היטל ההשבחה על ידי דב נכטינגל, על פי טבלת החלוקה שהכין עו"ד שטרן בתאריך 14.12.92 (נספח 5 למסמך הנוסף), וכן תשלום ההיטל הנוסף על פי שומת אינג' ש' פן מתאריך 24.12.93 (נספח 11 למסמך הנוסף), מדובר בתשלומי היטל השבחה נוספים מעבר לפטור שבגין בניה עצמית.

...

סוף דבר 8.

לאור כל זאת, הנני דוחה את הערעור בכפוף לקבלת שתי טענות.

לאור תוצאה חלקית זו, הנני מחייב את המערער לשלם למשיבה את הוצאות המשפט, כולל בסכום של 5,000 ₪ + מע"מ בלבד, שסכום זה נושא ריבית כחוק מהיום ה-30 מיום מתן פסק הדין ועד לתשלומו בפועל.

השמאי גם היתייחס לנזק שייגרם לנתבעים שאינם מעוניינים במכירה כתוצאה מהפער הגדול במיסוי בין מכירה לבין בנייה עצמית (עמוד 8 לחוות הדעת).

בחקירתו הנגדית נישאל מה ההשפעה של היטל השבחה על הפער האמור והסביר כי במקרה כזה הפער יצטמצם בכ - 400,000 ₪.

גם טענתם של התובעים כי כל חלוקה בעין תיגרום הפסד ניכר לכל השותפים, מפני שעלויות הבנייה על כל חלק בנפרד גדולות יותר, נטענה באופן סתמי מבלי להציג כל חוות דעת או נתונים כספיים כך שהדברים נטענו בעלמא.

...

סוף דבר אשר על כן, אני קובע כי פירוק השיתוף ייעשה בדרך של חלוקה בעין כפי בקשת הנתבעים, כך שהמתחם האחד יוקצה לנתבעים והמתחם השני יוקצה ליתר בעלי הדין.

לאור התוצאה אליה הגעתי, ישלמו התובעים לנתבעים הוצאות בסך של 50,000 ₪.

צד שיציב קשיים בתהליך, יגרום בסופו של דבר לעיכוב שלא לצורך ולפגיעה גם באינטרסים שלו.

עם זאת הוסיף בית משפט השלום וקבע כי המשיבה זכאית לפטור מתשלום היטל ההשבחה בכל הנוגע לבניית יחידות המגורים על פי סעיף 19(ג)(1) לתוספת (בנוסחו כיום שאין בו שינוי מהותי לעומת הנוסח הרלוואנטי לעניינו): (ג) (1) בניה או הרחבה של דירת מגורים לא ייראו כמימוש זכויות אם המחזיק במקרקעין או קרובו הגיש בקשה להיתר בניה על אותם מקרקעין ששמשו למגוריו או למגורי קרובו ובילבד שהשטח הכולל של דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 140 מ"ר ; עם כל בניה או הרחבה נוספת מעל השטח האמור ישולם היטל, בשיעור יחסי לגודל הבניה או ההרחבה הנוספת.

בכך ביקש ככל הנראה בית המשפט בפרשת צרי לחסום כל אפשרות של ניצול הפטור לצרכים מסחריים ולהבטיח כי ישמש את מטרתו ויקל על מי שהבנייה או ההרחבה דרושה לו או לקרובו לשימוש עצמי כפתרון דיור.

...

על בסיס עובדות מוסכמות אלה מקובלת עלי עמדת המשיבה כי חברה מוגבלת בערבות שהתאגדה שלא למטרות רווח יכול שתיכלל במונח "מוסד" לצורך סעיף 19(ב)(4) הנ"ל. כמו כן מקובלת עלי עמדת המשיבה כי היא התאגדה, בין היתר, לצורך המטרות המפורטות ברישא של אותו סעיף.

אולם, עיון בחוות דעתו של השמאי יעקב תמוז מטעם המערערת יגלה כי המבנה מיועד לשמש כ"בית-עם" ושימוש זה תואם את המטרות הקבועות בסעיף 19(ב)(4) הנ"ל. לפיכך, צדק בית המשפט המחוזי באמצו את קביעת בית משפט השלום כי "המדובר במבנה המיועד לשמש למוסדות ציבור וחינוך, ואין ספק כי המבנה ישמש את מטרות המערערת, כמתבקש מסעיף 19(ב)(4) הנ"ל". הערעור ככל שהוא מתייחס לפטור מהיטל השבחה בגין מגרש מס' 48 דינו, אפוא, להידחות.

סוף דבר בשל כל הטעמים המפורטים לעיל, אציע לחבריי לקבל את הערעור בחלקו ולבטל את פסקי הדין של בית משפט השלום ובית המשפט המחוזי בכל הנוגע לתחולת הפטור הקבוע בסעיף 19(ג)(1) לתוספת על מימוש זכויות הבנייה בשמונה המגרשים המיועדים למגורים.

עם זאת הוסיף בית משפט השלום וקבע כי המשיבה זכאית לפטור מתשלום היטל ההשבחה בכל הנוגע לבניית יחידות המגורים על פי סעיף 19(ג)(1) לתוספת (בנוסחו כיום שאין בו שינוי מהותי לעומת הנוסח הרלוואנטי לעניינו): (ג) (1) בניה או הרחבה של דירת מגורים לא ייראו כמימוש זכויות אם המחזיק במקרקעין או קרובו הגיש בקשה להיתר בניה על אותם מקרקעין ששמשו למגוריו או למגורי קרובו ובילבד שהשטח הכולל של דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 140 מ"ר ; עם כל בניה או הרחבה נוספת מעל השטח האמור ישולם היטל, בשיעור יחסי לגודל הבניה או ההרחבה הנוספת.

בכך ביקש ככל הנראה בית המשפט בפרשת צרי לחסום כל אפשרות של ניצול הפטור לצרכים מסחריים ולהבטיח כי ישמש את מטרתו ויקל על מי שהבנייה או ההרחבה דרושה לו או לקרובו לשימוש עצמי כפתרון דיור.

...

על בסיס עובדות מוסכמות אלה מקובלת עלי עמדת המשיבה כי חברה מוגבלת בערבות שהתאגדה שלא למטרות רווח יכול שתיכלל במונח "מוסד" לצורך סעיף 19(ב)(4) הנ"ל. כמו כן מקובלת עלי עמדת המשיבה כי היא התאגדה, בין היתר, לצורך המטרות המפורטות ברישא של אותו סעיף.

אולם, עיון בחוות דעתו של השמאי יעקב תמוז מטעם המערערת יגלה כי המבנה מיועד לשמש כ"בית-עם" ושימוש זה תואם את המטרות הקבועות בסעיף 19(ב)(4) הנ"ל. לפיכך, צדק בית המשפט המחוזי באמצו את קביעת בית משפט השלום כי "המדובר במבנה המיועד לשמש למוסדות ציבור וחינוך, ואין ספק כי המבנה ישמש את מטרות המערערת, כמתבקש מסעיף 19(ב)(4) הנ"ל". הערעור ככל שהוא מתייחס לפטור מהיטל השבחה בגין מגרש מס' 48 דינו, אפוא, להידחות.

סוף דבר בשל כל הטעמים המפורטים לעיל, אציע לחבריי לקבל את הערעור בחלקו ולבטל את פסקי הדין של בית משפט השלום ובית המשפט המחוזי בכל הנוגע לתחולת הפטור הקבוע בסעיף 19(ג)(1) לתוספת על מימוש זכויות הבנייה בשמונה המגרשים המיועדים למגורים.

אמרתי שאני מבין שהיטל ההשבחה אם הוא מהוה בעיה זו או אחרת, אני לוקח על עצמי לשלמה גם אם אני לא בונה.

יש בכך כדי ללמד, פעם נוספת, על רצונם ונכונותם של הנתבעים לקיים את העסקה וכי התובעים הם אלו אשר מנעו את קיום העסקה וחתימת חוזה המכר; אם בסירובם לחתום על חוזה מכר בו מפורטות העובדות לאשורן - חריגות הבנייה - עובדות אשר היו ידועות לתובעים עוד טרם החתימה על זכרון הדברים; אם משום אי נכונותם של התובעים להגיע להסדר כלשהוא בנושא תשלום היטל ההשבחה על זכויות הבנייה על הגג, הגם שעל פי המוסכם בין הצדדים על התובעים היה לשאת בהיטל זה. סוף דבר אני דוחה את התביעה.

...

למה? הוא אומר שהוא מוכן שהנתבעים ישלמו את היטל ההשבחה על הגג.

יש בכך כדי ללמד, פעם נוספת, על רצונם ונכונותם של הנתבעים לקיים את העסקה וכי התובעים הם אלו אשר מנעו את קיום העסקה וחתימת חוזה המכר; אם בסירובם לחתום על חוזה מכר בו מפורטות העובדות לאשורן - חריגות הבנייה - עובדות אשר היו ידועות לתובעים עוד טרם החתימה על זיכרון הדברים; אם משום אי נכונותם של התובעים להגיע להסדר כלשהו בנושא תשלום היטל ההשבחה על זכויות הבנייה על הגג, הגם שעל פי המוסכם בין הצדדים על התובעים היה לשאת בהיטל זה. סוף דבר אני דוחה את התביעה.

היות והגורם העיקרי לאי השתכללותה של עסקת המכר הינה מחלוקת על ניסוח חוזה מכר תוצאת בנייה בלתי חוקית של הנתבעים, אני מחליט שלא לעשות צו להוצאות, הגם שתביעת התובעים נדחתה מהנימוקים המפורטים לעיל.