היטל השבחה לפי חוק התכנון והבנייה

באשר למחלוקת המשפטית, גורסת המשיבה, כי הוראות המעבר שנקבעו בסעיף 8(ג) בתיקון מס' 20 לחוק התיכנון והבנייה, קבעו אמנם שיש לראות בכל מקרה שבו שולם "מס השבחה", לפי הגדרתו בפקודת ביניין ערים 1936, כהיטל השבחה לפי חוק התיכנון והבנייה; ואולם, חבות "במס השבחה" על-פי פקודת ביניין ערים 1936 נוצרת רק כאשר מאושרת תכנית, ובמסגרת הבקשה להיתר משנת 1978 לא מדובר היה באישור תכנית אלא בבקשה להקלות בלבד, שעליהן לא חלה חבות בתשלום מס השבחה.

...

למסקנה זו הגיעה הוועדה ממכלול טעמים שפורטו בהחלטתה, שעיקרם: העובדה שהמערערים לא פעלו להמצאת מסמכים מאותה תקופה ולא ניסו לאתר את בעלי זכויות החכירה בנכס באותה עת, כדי לברר האם הללו קיבלו היתר; אי-הקמתו של המבנה נושא הבקשה להיתר במשך למעלה משלושה עשורים, כאשר חזקה היא שאם נופק היתר היה בעל הנכס ממצה את זכויותיו לפיו; וכן בנייתן של תוספות בנכס אשר לא היו בהתאם להיתר שהתבקש בשנת 1978.

התוצאה על-יסוד האמור לעיל, הערעור נדחה.

המערערים ישלמו למשיבה שכר טרחת עורך-דין בסכום כולל של 10,000 ש"ח. מזכירות בית-המשפט תודיע טלפונית לבאי-כוח הצדדים על מתן פסק-הדין ותמציא להם עותקים ממנו.

בפסק הדין נדונה השאלה האם בעריכתה של שומה לצורך חיוב בהיטל השבחה לפי חוק התיכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: החוק), על השמאי להניח מכירה במחיר הכולל רכיב של מס ערך מוסף (להלן: מע"מ).

...

על כן, אני סבורה כי אין מדובר בהלכה בעלת השלכות רוחב כה משמעותיות המצדיקות קיום דיון נוסף בה בשל חשיבותה (דנ"א 349/18 עופר מרכזים בע"מ נ' עזבון המנוח אהרוני שלמה ז"ל, פסקה 7 (23.4.2018)).

טענות המבקשת בדבר קשיותה של ההלכה אף הן דינן להידחות.

הבקשה נדחית.

כל שנקבע במסגרת סעיף זה לעניין הקף התשלום, הוא ששכר המתכננים ישולם מתוך הכספים שיגבו על חשבון הוצאות עריכת התכנית בהתאם להסכם התיכנון ולהוראות התכנית במועד בו חלה חובת תשלום היטל השבחה לפי חוק התיכנון והבנייה (ס' 7א להסכם התיכנון), וכן כי תשלומיו יחולו על הבעלים ויקוזזו מהיטל ההשבחה שיחול על הבעלים (תוך הבהרה שחובת תשלום שכר המתכננים תחול על הבעלים גם במידה שלא ישולם היטל השבחה- ס' 7ב(1) להסכם התיכנון).

...

בהערת אגב אבקש לציין, כי היות שאין ענייננו בסוגיות מיסוי אלא בתשלום שכר בגין עבודה שנסתיימה לפני שנים רבות, על התכליות השונות הניצבות בבסיס שני המקרים, סבורני כי יישום ההבחנה האמורה בין סוגי העסקאות ובתוצאה הנובעת ממנה בנסיבות המקרה דנן, תואם אף לאיזון צודק בין כוונת עירייה והמתכננים לתשלום השכר לשיעורין, לבין בחינת מהותן האמיתית של העסקאות בשטחים נשוא התכנית, ובכללה בחינת זכאותם של המתכננים לקבלת שכרם בגינן.

באשר למקרים בהם בוצע מימוש זכויות חלקי בלבד, הגעתי לכלל מסקנה שכוונת הצדדים להסכם התכנון הייתה כי שכר המתכננים ישולם באופן יחסי בהתאם להיקף המימושים שבוצעו בשטחים עליהם חלה תכנית ההסכם, וזאת כעולה מבחינת לשונו ונסיבותיו.

סוף דבר אשר על כן, התובענה מתקבלת בזאת בחלקה, ובהתאם לקביעותי לעיל וכן בה"פ 53673-01-18 (שכאמור הוחלו קביעותיה העקרוניות בהסכמת הצדדים גם בתובענה דנן) אני קובע כדלקמן: הסכם הקומבינציה מיום 11.7.2010 בין המבקשות 1-3 למבקשת 4 איננו מהווה משום מימוש זכויות במקרקעין בחלקות 43 (בחלק), 44 ו-45 בגוש 9133 בנתניה, ולפיכך, ובהתאם לקביעות בה"פ 53673-01-18, בגין חלקות אלו יתווספו לשכר המשיבים 1-3 הפרשי הצמדה בלבד, עד לקיומו של מימוש.

בעקרו של דבר, השמאי המכריע קבע כי ההחלטה לאשר את תוספת שטחי השרות בהתאם לתקנה 13(ב) לתקנות חישוב שטחים אינה יוצרת חבות בהיטל השבחה, שכן היא אינה נמנית עם האירועים המשביחים לפי התוספת השלישית לחוק התיכנון והבניה.

...

זאת, הגם שהגעתי למסקנה זו מנימוקים אחרים מאלו שעמדו ביסוד ההחלטה בעניין סמפלסט, שלאורה פעלו הערכאות הקודמות.

אשר על כן, בנסיבות אלו, למען הסדר הטוב, אני סבורה כי יש מקום להשיב את הדיון בסוגיה האמורה אל השמאי המכריע על מנת שידון בה פעם נוספת ובהתאם יעדכן את שומתו במקרה הצורך.

סוף דבר: לו תישמע דעתי נקבל את הערעור בחלקו כמפורט בפסקה 77.

שמאי יוכל לקבוע או לקבל שכר לפי תוצאות של מתן השרות, בהתקיים כל התנאים האלה: (1) השומה נערכה עבור גורם שאינו המדינה, רשות ציבורית או רשות מקומית; (2) השומה נערכה לשם קיום הליך השגה שהוא אחד מאלה: (א) הליך לפני שמאי מכריע או שמאי מייעץ כמשמעותם בחוק התיכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן – חוק התיכנון והבנייה); (ב) הליך לפני ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה לפי חוק התיכנון והבנייה; (ג) הליך לפני ועדת ההשגות שלפי פקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור), 1943 (להלן – פקודת הקרקעות); (ד) הליך לפני שמאי מקרקעין עובד אגף שומת מקרקעין במשרד המשפטים או לפני ועדת ההשגות, הפועלים לפי סעיף 4.20 סימן ב' בקובץ ההחלטות של מועצת מקרקעי ישראל; (3) בהליך השגה שעניינו סכום נקוב הנמוך מ-150,000 שקלים חדשים - לא יעלה השכר על סכום השווה ל-25% מההפרש שבין הסכום הנקוב לבין סכום ההיטל, סכום הדרישה או סכום הפיצויים, לפי סוג העניין, שנקבע בתום הליך ההשגה; לעניין זה – 'הליך השגה' – כל אחד מההליכים המפורטים בפיסקה (2); 'סכום נקוב' – כל אחד מאלה, לפי העניין: (א) סכום היטל השבחה שדרשה ועדה מקומית לפי סעיף 196א לחוק התיכנון והבנייה; (ב) סכום שדרשה רשות מקרקעי ישראל לפי קובץ ההחלטות של מועצת מקרקעי ישראל; (ג) סכום הפיצויים שקבעה ועדה מקומית לפי פרק ט' לחוק התיכנון והבנייה; (ד) סכום פיצויים שהוצע לפי סעיף 9א לפקודת הקרקעות; (ה) סכום פיצויים שהוצע לפי סעיף 190 לחוק התיכנון והבנייה.

...

לטענת התובע, כל אחד מהנתבעים, המחולקים לשלושה בתי אב, חתם על חוזה התקשרות עמו לפיו הנתבעים ישלמו לו 12% בתוספת מע"מ מהסכום הכולל (המשוערך) שיקבלו בתביעתם לפיצויי הפקעה לפי סעיף 13 (המבוטל כיום) לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: התביעה לפיצויי הפקעה).

אני דוחה את טענת הנתבעים לפיה המומחה מטעם בית המשפט מר וילנס התפרק מתפקידו כי התייעץ עם שמאים נוספים במסגרת הכנת חוות דעתו.

הנתבעים יחד ולחוד ישלמו לתובע שכר טרחת עורך דין בסך של 30,000 ש"ח. הנני מחייב את הנתבעים יחד ולחוד לשלם לתובע בגין אגרה סך של 10,715 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כאמור לעיל מיום 28.3.2018 עד לפרעון בפועל.

על כן הנני מורה כי כל צד יישא בהוצאותיו בנוגע לחוות דעת מומחים בתיק זה. ניתן היום, כ"ט שבט תשפ"ג, 20 פברואר 2023, בהעדר הצדדים.