היטל השבחה בעקבות הפשרת קרקע חקלאית

ברור שלא ניתן, רק על סמך העובדה שבשנת 2007 היתה תכנית כלשהיא בהכנה, לקבוע כי במועד ההפקעה בשנת 2012 היה סיכוי "וודאי או שניתן לפחות לצפות למימושו בעתיד הנראה לעין" להפשרת הקרקע לבנייה למגורים.

ועוד טוענות התובעות כי "כתב הצהרה והתחייבות לתשלום היטל השבחה", שהן נדרשו ביום 24.12.18 לחתום עליו, מלמד על חבות עתידית לשלם היטל השבחה עקב הצפי לתכנית משביחה לשינוי ייעוד החלקה למגורים (חוו"ד השמאי מטעם התובעות, **** ישראלי, בעמ' 11, למטה).

ההנמקה שניתנה להלכה זו בענין מזרחי (ע"א 473/76) היא: "אילו קיבלנו את טענת המערערים (כי לצורך קביעת פצויי ההפקעה יש להעריך שווי הקרקע לפי הייעוד שנקבע לה בתכנית המפקיעה, ייעוד אשר משביח ומעלה את שווי הקרקע – צ' ד'), הרי שמשנעשתה תכנית למטרה ציבורית והיא משביחה ומעלה את שווי כל הנכסים הכלולים בה, כל בעל נכס כזה היה הופך מיד לשותף להתעשרות זו, אם כי – שלא כיזמי התכנית ומממניה – אין לו חלק בהוצאותיה. במלים אחרות, שווי רכושו עתה כשוויו עקב התכנית, ולא כשוויו לפני העלאת התכנית. והרי אין ספק שכל מוסד ההפקעה לא בא אלא לאפשר לרשות הציבורית או לאלה הפועלים מטעמה לרכוש את המקרקעין הדרושים להם למטרתם לפי אותו שווי שהיה למקרקעין אילמלא המטרה וההשבחה הזו, שאם לא תאמר כן, ברוב המקרים לא היו בעלי התכנית נצרכים לרכישה בדרך הכפיה והיו יכולים להשיג את המקרקעין בקניה חופשית". דברים אלה צוטטו במלואם בפרשת מרקוביץ, שבה ניסח הנשיא שמגר את ההנמקה כך: "אין זה מתקבל על הדעת, כי מעמדם החדש של מקרקעין, הבא בעקבות תכנית וכתוצאה ממנה ואשר לאורו הופכת החלקה, אשר מיועדת להפקעה, לשטח המיועד לצורכי ציבור כמוגדר בסעיף 188 לחוק התיכנון והבניה, ישמש נקודת מוצא למדידתה של הפגיעה בה נפגעת הקרקע לצורכי הערכת הפיצויים. אין זה עולה מנוסח החוק ומהגיונם של הדברים, שהפיצויים ישולמו על יסוד הייעוד החדש, שבוצע אך ורק כדי לאפשר הפקעה". טוענות התובעות כי בעיניין מרקוביץ, שציטטתי לעיל, חלפו שמונה חודשים בלבד מאז התכנית, ששינתה את הייעוד מחקלאי לשב"צ, ועד להפקעה, ומכאן ששינוי הייעוד נעשה בבירור לשם ועבור ההפקעה.

...

אינני מקבל טענה זו. המועדים שנקבעו – 10 שנים ו-5 שנים מיום אישור התכנית – אינם אלא מועדים משוערים לביצוען (ראה סעיף 84 לחוק התכנון והבניה), כלומר מועדים מנחים, ולא מועדים מחייבים (בג"ץ 1636/92 העמותה לשמירת איכות החיים נ' הועדה המחוזית ת"א פ"ד מז (5) 573, בעמ' 583-580).

ועוד אצטט מענין מרקוביץ הנ"ל (בעמ' 138) כי: "הפקעה לצורכי ציבור, שהיא בגדר ביצועה של תכנית, אינה באה להרחיב זכויותיו של בעל המקרקעין אלא היא באה ליטול ממנו את הקרקע למען המטרה הציבורית, אשר לא הוא יבצע אותה אלא הרשות הציבורית. אין כל הצדקה לכך שייערך חישוב תיאורטי, מה היה ערך המקרקעין אילו לא היה מתחייב ביצועה של מטרה לצורכי ציבור אלא היה מתבצע שינוי ייעוד, אשר מאפשר גם לבעלים עצמם לבצע פעולות דומות לאלו אשר הרשות הציבורית עומדת לבצע אותם, כי לא זאת מטרתה של התכנית ותוצאתה". לסיכום כל האמור לעיל, אני מקבל את עמדת הנתבעות כי שווי המקרקעין של התובעות, לצורך פיצויי ההפקעה, צריך להיקבע לפי ייעוד חקלאי.

פרשנות נכונה של הסכם המכר בין הצדדים, העובדה שהצדדים סברו שנעשית ביניהם עסקה בקרקע חקלאית והעובדה שהנהנה היחיד מהשבחת הקרקע שאושרה שלושה חודשים בלבד לפני חתימת עסקת המכר מיום 16/09/96, הוא המערער, מחייבים המסקנה כי נכון וצודק להטיל חובת תשלום היטל השבחה על המערער דוקא ולא על החייב.

כנגד טיעון זה טענה ב"כ יורשי החייב, עו"ד לביא, בעמ' 27 לפרוטוקול הדיון מיום 08/09/15 כי: "אנו מצטרפים לעמדת הנאמן , אנו טוענים כי אין לשלם שקל אחד. המנוח מעולם לא ידע שהקרקע הופשרה. היו לי שיחות עם המנוח לפני מותו ומעולם לא ידע. העסקה נעשתה בחוסר תום לב מובהק, כאשר היטל ההשבחה עולה על סכום המכר זה תוצאה לא הגיונית שבעצם הכניסה את החייב לחוב. מנשה נעים מן הסתם עשה על הקרקע רווחים הרבה יותר גבוהים והחייב לא צריך לשאת בהם". עוד אין מחלוקת כי במועד לא ידוע, לאחר חתימת ההסכם, בין הצדדים נתן המערער אישור לעורכת הדין של העסקה להשיב לחייב סך של 20,000$ שהופקד להבטחת תשלום מיסים והיטלים שהתחייב החייב לשלם בגין עסקת המקרקעין מיום 16/09/96.

יתר על כן אני סבורה עוד כי מלכתחילה לא היה מקום לאשר ארכת מועד להגשת תביעות חוב בתיק זה. מתאור הנסיבות שפורט לעיל עולה כי המערער ידע לפחות משנת 2011 הן על הליכי פשיטת הרגל המנוהלים נגד החייב והן על הצורך לשלם היטל השבחה לצורך קבלת אישור נידרש לצורך העברת זכות במקרקעין.

...

כל זה תומך באותה מסקנה כי המערער ויתר על חובת החייב בהסכם לשלם היטל השבחה.

סיכום: לאור כל האמור לעיל אני סבורה כי החלטת הנאמן נכונה, ראויה וסבירה ואין להתערב בה וכך אני מורה.

הערעור ידחה והמערער ישלם הוצאות הערעור בסך 5,000 ₪.

הסכם העקרונות מתבסס על הסיכום מחודש פברואר 1995, שם בסעיף א' הובלטה הזיקה והתלות בקבלת אישור של ועדת 640: "המינהל יפעל לאישור בקשת הקיבוצים החורשים וגבעת השלושה בוועדת החריגים - בהתאם לסעיף 3ב להחלטה 611 לגבי האתרים: החרשים, גבעת השלושה וצומת קסם". מבחינת התכלית הסובייקטיבית של הסכם העקרונות, נראה כי כוונת הצדדים הייתה לענות על הצורך הצבורי של הפשרת קרקעות חקלאיות לבנייה ולתעסוקה, לצד שימוש בהטבות שהעניקה החלטה 611 לשם פרעון חובות הקיבוצים.

לטענת התובעים, יש לחייב את המינהל בתשלום שכר טירחתם של עורכי הדין מכוח סעיף 1 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, מאחר ששלושת יסודות הסעיף מתקיימים כדלקמן: המינהל התעשר – המינהל זכה בגידול ערך הקרקע בבעלותו בזכות התב"עות המאושרות אשר השביחו את ערכה של קרקע חקלאית בלתי סחירה והפכוה לקרקע בשווי מיליוני ₪.

יתר על כן, על פי הוראות סעיף 21 לתוספת השלישית בחוק התיכנון והבניה, התשכ"ה-1965, חויב המינהל לשלם לרשויות המקומיות חלף היטל השבחה בשיעור 10% מהתקבולים השנתיים בגין עיסקאות שנערכו בתחומיהן [וראו בעיניין זה עדותו של מר סיני, פר' עמ' 498 ש' 24-23].

...

באשר לשכר טרחת באי כוח התובעים, בשים לב למורכבות ההליך, היקפו הרחב והסוגיות המשפטיות הנכבדות שהוא העלה, אך תוך שאני מביא בחשבון כי התביעה כנגד עיריית ראש העין נדחתה, אני רואה לנכון להעמיד את שכר טרחת באי כוח התובעים על סך 375,000 ₪ ועל החכ"ל לשאת גם בחיוב זה. התביעה כנגד רשות מקרקעי ישראל - נדחית.

בהתחשב בנסיבות העניין, בהיקף ההליך ובטעמי דחייתה של התביעה אני קובע כי התובעים ישפו את רשות מקרקעי ישראל בהוצאות ההקלטה והתמלול בהן נשאה.

לנוכח דחיית התביעה כנגד רשות מקרקעי ישראל, ממילא נדחית ההודעה לצד שלישי.

ההסתברות הגבוהה שהיתה לדעתם לשינוי יעוד המקרקעין ליעוד מניב לעומת ייעודם נרשם אישור תמ"מ 21/3 נלמדת מהנימוקים עליהם הצביעו בפני ועדת הערר והם: סופה של כל קרקע חקלאית, במוקדם או במאוחר, להפשיר לצרכי בניה; המקרקעין מצויים בסמיכות לשטח מפותח ולפיכך "אך טבעי הוא זה" שהפיתוח הסמוך נמשך אל קו האופק; קיימות תכניות בהכנה בשלבים מוקדמים של מסלולי החיים; המקרקעין נמצאים בתחום "כתם פיתוח ערוני" בתמ"א 31; קיימת, וחייבת להיות, סימטריה בין עקרונות תביעה לירידת ערך לפי סעיף 197 לבין חיוב בהיטל השבחה; ההגבלה היחידה לפצוי עקב פגיעה במקרקעין מצויה בסעיף 200 לחוק התיכנון והבניה.

...

לאור האמור אני דוחה את הערעור.

אין מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר ויש לדחות את הערעורים.

לאור האמור אני דוחה את הערעורים.

מוסיפה וטוענת המשיבה, כי כאשר עסקינן בנסיבות בהן מופשרת קרקע חקלאית לייעוד למגורים, לא מיתקיים הראציונאל מאחורי סע' 19 (ג) הנ"ל. לחילופין, טוענת המשיבה, כי מכוח סע' 19 (ג) הנ"ל, לכל היותר, יש ליתן פטור מהיטל השבחה ליחידת דיור אחת.

...

מכל המקובץ עולה, כי הערעור הוגש בשיהוי כבד, בלא שנתבקשה או ניתנה אורכה, וללא שניתן כל הסבר לאיחור בהגשתו.

מכל המקובץ עולה, כי אף הבקשה לפטור או לדחייה מהיטל השבחה הוגשה בשיהוי.

סיכום אשר על כל האמור לעיל, הערעור נדחה בזאת.