היטל השבחה בהעברות ללא תמורה

התובע, מר מואייד עירקי (להלן: "התובע"), מבקש לאכוף את ההסכם ואף ליתן תוקף להסכם העברה ללא תמורה (ויפוי כח בלתי חוזר שנעשה מכוחו) בין הנתבע 1 (להלן: "הנתבע") לבין אביו המנוח של הנתבע, אדיב תופיק מנסור ז"ל (להלן: "האב המנוח"), בתאריך 15.7.2005, במסגרתו וכנטען העביר האב המנוח לבנו (הנתבע) זכויות במקרקעין עליהם בנוי הבית, בשטח של 2,000 מ"ר, ללא תמורה.

כמו כן, שילם התובע תשלומים אשר היה על המוכרים לשלמם, ובכלל זה מס שבח 44,413 ₪, היטל השבחה 20,913 ₪ וחוב לתאגיד המים מעיינות, בסך 14,158 ₪.

...

אמנם התובע ביקש לזמן את עו"ד חמאיסה לעדות נוספת, לאחר שהעיד, בטענה לגילויים חדשים בנוגע אליו (תביעות שהוגשו כנגדו כנטען וטענות מעשי הונאה וזיוף – בקשה 57), אלא שבקשה זו נדחתה בהחלטתי מיום 16.6.2021, מהטעמים המפורטים שם. הנתבעות הסבירו כי האב המנוח לא ערך צוואה שכן נפטר בגיל צעיר, 58 שנה, והדבר לא היה צפוי.

עם זאת, משלא נתבקש סעד של השבה והצדדים לא טענו לעניין זה, סבורני כי אין מקום ליתן הוראות במסגרת ההליכים שבפני.

אלא שלאור השינויים בגרסאות כאמור, משהתובע לא טען דבר לעניין זה בסיכומיו ומכיוון שעניין זה לא בורר במסגרת ההליך עד תום ואין מתקיים התנאי השלישי כאמור, לא ניתן ליתן סעד זה. סיכום לנוכח כל האמור תביעת התובע נדחית.

עוד נקבע בעיניין אפרמיאן, כי ניתן להחיל את סעיף 196 גם בנסיבות בהן המקרקעין לא הופקעו הלכה למעשה, זאת על דרך היקש: "בהקש מהוראות סעיף 196 לחוק התיכנון והבניה, ובשים לב לעקרונות כלליים של עשיית עושר ולא במשפט, הרשות הציבורית אינה רשאית לידרוש תשלום מהבעלים בעבור החזרת הקרקע שניטלה ללא תמורה. [...] עם זאת, על הבעלים תחול חובה לשלם היטל השבחה על עליית שוויים של המקרקעין עקב תכנית שהצמיחה לו טובת הנאה" (בפיסקה 58).

ברם: "[...] לא כל העברת קרקע ללא תמורה לרשות היא העברה השקולה להפקעה. כך למשל, אם העברת הקרקע נעשתה מתוך אינטרס של הבעלים והצמיחה לבעלים תמורה עקיפה או טובת הנאה, כמו השבחת הקרקע שנותרה ברשותו (אם בדרך של שינוי ייעוד, אם בדרך של הגדלת אחוזי בנייה). במקרה כאמור, הנטייה היא שלא לראות בכך העברה השקולה להפקעה, כי אם העברה מרצון [...] (שם, בפיסקה 12).

...

משכך אני סבורה כי בעניין חלקה 12 התקיימו התנאים שבהוראת סעיף 196(א) לחוק.

סוף דבר מכל הטעמים דלעיל העתירה נדחית ביחס לחלקות 87 ו 88 בגוש 6609.

אני קובעת כי העותרת זכאית להשבת חלקה 12 בשטח של 1.206 דונם בגוש 6621.

ביום 9.11.2014 פנתה התובעת יחד עם הבן אה' למשרדו של עו"ד משה אוסדיטשר, על מנת לבצע העברה של זכויותיה בדירה ללא תמורה על שמו; התובעת רשמה בכתב ידה כי זהו רצונה (נספח ו' לכתב התביעה); ואף נערכו תצהירי מתנה בכתב, לצורך ביצוע העברה; הבן אה' חתם על תצהיר מקבל המתנה בפני עו"ד שיר לנדאו, שיעבדה אותה עת במשרדו של עו"ד אוסדיטשר; אולם, מסיבות שנויות במחלוקת, באותו מועד לא חתמה התובעת על תצהיר נותן המתנה (נספח ח' לכתב התביעה).

ניהול הליכי הערר, לרבות חתימת הסכם הפשרה, בנוגע לתשלום היטל השבחה על ,( ידי התובעת, בסיוע הבן אה', כאשר הנתבע לא היה מעורב בכך (עמ' 48 , ש' 18-16 מוכיחה כי הן התובעת והן הנתבע ראו את התובעת כבעלים של הדירה, שכן לו רצתה התובעת לתת לנתבע את הדירה הייתה מצידה נעזרת בו בכל הקשור בעינייני הדירה ואילו הנתבע היה מגלה מעורבות ועניין בהליכים אלה.

...

לאחר ששמעתי את טענות הצדדים לעניין הגשת הקלטת והתמליל, התרתי את הגשתם, .

( זהות המשתתפים וכיצד נשמרה ההקלטה בזמן שחלף (החלטה מיום 21.12.2020 בהתאם להחלטה הנ"ל, הודיעה התובעת כי הקלטות נבדקו ע"י מומחה סאונד, אשר קבע "לאחר שבחנתי את ההקלטות באמצעים המקצועיים לא מצאתי רמז לכך

סוף דבר אשר על כן, אני מורה כדלקמן: התביעה למתן פסק דין הצהרתי – מתקבלת.

מנגד, ועדת הערר הכירה בזכאות לפטור עצמאי של חלק מבעלי הזכויות, שקבלו אותן מכוח העברות ללא תמורה או בירושה מבעלים "הסטוריים" במקרקעין, אשר היו בעלי זכויות עוד לפני ההחלטה להפקיד את תכנית ממ/3154 בתנאים ב-3.7.2002.

בהחלטתה בערר קודם של ועדת הערר, שאליו הפניתה הועדה בסעיף 13 להחלטתה, (ערר (מרכז) 8107-08-18‏ ‏כהן נ' הוועדה המקומית לתיכנון ובניה רעננה (16.6.2022), פס' 40), קבעה ועדת הערר (הקו התחתי אינו במקור): "לפיכך לתפיסתנו יש לקבוע כי ככל שרכישת הזכויות במקרקעין כוללת סממנים המצביעים על רכישה של דירה מוגמרת באמצעות גורם יזמי מארגן, המסקנה היא שמדובר בשותפות המהוה קבוצת רכישה שאינה זכאית לפטור מהיטל השבחה. ומן העבר האחר, ככל שמדובר בהתארגנות פרטית של אנשים לטובת בניה והקמת מגורים מדובר בסיטואציה של קבוצת רוכשים, שנכון יהיה להחיל עליהם את ההלכה שנקבעה בעיניין דיבון." מהאמור עולה, שלא די בקביעה ערטילאית, שישנה התארגנות אנשים פרטיים לשם בניה למגורים, אלא נדרשים "סממנים המצביעים על רכישה של דירה מוגמרת באמצעות גורם יזמי מארגן". הוועדה פירטה שורה של סממנים העולים מן הראיות, אולם, כפי שאבהיר, לא מדובר בסממנים המלמדים בהכרח על רכישת דירה מוגמרת באמצעות גורם מארגן, ולא הורם נטל השיכנוע שהועבר אל כתפי המשיבה.

...

סוף דבר מצאתי, כי לא הוכח, שמהותה האמתית של קבוצת הרוכשים היא 'קבוצת רכישה' באמצעות 'גורם מארגן', כפי שמונח זה פורש בפסיקה (ובהוראת הביצוע 02/2013 של רשות המסים).

משאלו פני הדברים, דין הערעור להתקבל.

לאור התוצאה, תשלם המשיבה למערערים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 20,000 ₪.

הנכס, בשלמותו או בחלקו, יועבר או יוחכר או יוענקו בו זכויות כלשהן הטעונות רישום בפנקסי המקרקעין, בין בתמורה ובין ללא תמורה" כלומר, מטופס ההיתחייבות על חתם התובע נלמד כי המועד שבו יידרש לשאת בתשלום היטל ההשבחה הוא לא רק במקרה של מימוש הזכויות או מכירת הנכס.

...

לטענת התובע, עו"ד שיבר התרשל מקצועית ובעקבות התרשלותו נאלץ לשאת בתשלום היטל ההשבחה כתוצאה מהעברת זכויותיו בבית המגורים לידי הגרושה; עוד טוען התובע, כי על עו"ד שיבר להשיב חלק משכר הטרחה ששולם על ידו בקשר עם כינוס הנכסים של בית המגורים, זאת, משום שבסופו של דבר לא התקיים הליך כינוס נכסים, ובית המגורים לא נמכר במסגרת הליך כינוס נכסים, אלא זכויותיו הועברו לגרושה.

אלא שלא זו בלבד שעו"ד שיבר לא עותר לביטול הנספח להסכם שכר הטרחה, במסגרת כתב ההגנה שהגיש בתביעת התובע, מבהיר עו"ד שיבר, ברחל בתך הקטנה, מדוע הנספח להסכם שכר הטרחה שריר וקיים, ומדוע אין לאפשר לתובע להשתחרר מההתחייבות שנטל על עצמו בהסכם.

סוף דבר מהטעמים המפורטים לעיל, מצאתי כי דין שתי התביעות להידחות – וכך אני מורה.

אבהיר, כי לא נעלמו מעיני כל יתר טענות הצדדים בשתי התביעות, אולם לא מצאתי כי יש ביתר הטענות כדי לשנות מהמסקנה או התוצאה הנ"ל, ומשכך גם לא מצאתי להידרש להן באופן פרטני.