היטל השבחה בגין דירות גג בתמ"א 38

בהחלטת ועדת הערר נקבע, בין היתר: הפטור מתשלום היטל השבחה מכוח סעיף 19(ב)(10)(ב) לתוספת השלישית לחוק התיכנון והבניה, תשכ"ה – 1965 (להלן – חוק התיכנון והבניה), איננו חל ביחס למימוש זכויות במכר, כבעניינינו; בשונה מהזכויות מכוחה של תמ"א 38 שהנן זכויות מותנות, הזכויות מכוחה של תכנית רובע 3 הנן זכויות מוקנות וקונקרטיות ובשל כך ההשבחה בגינה מתגבשת עם אישורה; אין להיתחשב בתמ"א 38 ובמסמך המדיניות, כחלק מהמצב הקודם בתחשיב ההשבחה.

. (10) השבחה במקרקעין בשל קבלת היתר לבנייה או להרחבה של דירת מגורים, שניתן מכוח תכנית כמפורט להלן: (א)   תכנית המתאר הארצית לחזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38), ואולם על החלק מההשבחה שמקורו בתוספת שטחי בנייה בשיעור שטחה של קומה טיפוסית מורחבת או חלקה, מעבר ל-2.5 קומות טיפוסיות מורחבות, כאמור בסעיף 14א(א)(2) לתכנית האמורה, יחול היטל השבחה ששיעורו רבע ההשבחה, בכפוף להוראות סעיף קטן (ב2); (ב)   תכנית מפורטת שהוכנה על פי הוראות תכנית המתאר הארצית האמורה בפסקת משנה (א) ושבין מטרותיה חזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה; פטור לפי פסקת משנה זו יחול רק לגבי חלק מההשבחה שהיה פטור מתשלום היטל השבחה לו ניתן היתר לפי תכנית המתאר הארצית האמורה בפסקת משנה (א); הוראות פסקה זו יחולו אף אם פקעה תכנית החיזוק (תמ"א 38) ובילבד שהוחלט על הפקדת התכנית המפורטת כאמור לפני תחילתו של חוק התיכנון והבנייה (תיקון מס' 139), התשפ"ב-2022; (ג)    תכנית אחרת המאפשרת בניית חדר מגורים על גג המבנה; פטור לפי פסקת משנה זו יחול רק לגבי חדר מגורים כאמור הצמוד לדירה שתיווסף לפי התכניות האמורות בפסקות משנה (א) או (ב) ונכלל בהיתר שניתן לצורך חזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה על פי הוראות תכניות אלה; שר הפנים רשאי, באישור ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת, לקבוע יישובים או אזורים, לפי אמות מידה שיקבע, שבהם לא יחולו הוראות פסקת משנה זו."

...

מקובלת עליי גם קביעתה כי אין צורך לקבוע מראש כיצד תיקבע הדחיה (סעיף 343), שכן מדובר בעניין שמאי מובהק.

אין בידי לקבל את טענות המערער.

יא': סוף דבר בהינתן האמור לעיל הערעור מתקבל בחלקו, כדלהלן: נדחית טענת המערער כי קיים פטור מהיטל השבחה במכר הדירות וכי תכנית רובע 3 אינה מחייבת בגביית היטל השבחה; מתקבלת טענתו העקרונית של המערער לפיה יש לבחון עליית שווי בשל השפעת תמ"א 38, בעת קביעת "מצב קודם" של הדירות, כפוף להנחיות לשמאי המייעץ כאמור לעיל; נדחית טענת המערער ביחס לתקינות שומות המשיבה; השמאי המייעץ יפעל כאמור בפסק דין זה ובנספח א' להחלטת ועדת הערר (ככל שהאמור בו לא סותר פסק דין זה); נוכח התוצאה, לפיה נדחו חלק מטענות המערער וחלקן התקבל – אין צו להוצאות.

לטענת התובעת, על פי הסכם המכר שחתמה עם בעלי הבניין, התחייבה התובעת לשלם את היטל ההשבחה בגין עסקת המכר.

לאחר רכישת הבניין והשלמת העסקה, הגישה התובעת בקשה להיתר בניה, במסגרתה ביקשה, בין היתר, היתר לבניית תוספת של קומה חדשה לפי הוראות תמ"א 38 עבור שתי יח' דיור בתוספת שני חדרי יציאה לגג עבור שתי הדירות הנ"ל. ביום 12.3.08 אישרה ועדת המשנה של הנתבעת על פי תמ"א 38, תוספת קומה חלקית בלבד, בשטח של 65% משטח הקומה העליונה הקיימת, ללא חדרי יציאה לגג ותוך כך שתוספת הבניה תהיה בנסיגה ממעקה הגג.

לפיכך, ברגע שהחליטה התובעת לנצל את האפשרות של קבלת אישור לתוספת קומה חלקית לפי תמ"א 38 כנגד חזוק המבנה, היה ברור כבר אז, בשנת 2010, כי לא ניתן יהיה לבנות חדרי יציאה לגג בהתאם לתכנית ג' (תכנית שתיקנה את תכנית 1680 ואשר בגינה שולם היטל ההשבחה) ועל כן תחילת תקופת ההתיישנות חלה בכל מקרה וגם במסגרת עילה זו, בשנת 2010 באופן שהתביעה היתיישנה.

...

האמור בסעיף 102 המדובר, תומך גם הוא במסקנה זו. נוסיף על כך שבסעיף 18 לתביעה, טוענת התובעת במפורש, גם אם לצד הטענה כי לאחר אישור תכנית רובע 3, התברר כי התוכנית שאושרה אינה דומה כלל לתכנית עליה התבססה אז הנתבעת בטיעוניה, כי הנתבעת זנחה כבר בשנת 2011 את טענתה לגבי גובה הבניינים ברחוב דיזינגוף וזאת בהתאם למסמך מדיניות מחודש יוני 2011.

סוף דבר אשר על כן, התביעה נדחית מטעמי התיישנות.

בנסיבות, תשלם הנתבעת לתובעת שכר טרחת עו"ד בסך של 10,000 ₪ תוך 30 יום מהיום.

(3) ביום 31.3.08 באספה כללית שלא מן המניין של בעלי הדירות בבית המשותף, חתמו בעלי הדירות למעט המשיבים 12,7 ו - 18, על הסכם למתן אופציה (להלן:-"הסכם האופציה") למבקשת למימוש כל זכויות הבנייה בבניין בתמורה לעבודות שפוץ וחיזוק הבניין נגד רעידות אדמה, כולל תמ"א 38 (העתק חתימות בעלי הדירות על פרוטוקול הישיבה ועל הסכם האופציה - נספח ב' לתובענה).

(4) בהתאם לנטען בתובענה, לאחר שהסכימו המבקשת והמשיבים על תוספת ממ"ד, עלותו ומיקומו והמבקשת הכינה בהתאם להסכמה זו תכניות מתוקנות לאישור, הגישה המבקשת לועדה המקומית לתיכנון ובנייה בפתח תקווה בקשה להיתר בנייה בחתימת ידיהם של כל המשיבים: "לתוספת ממ"דים בקומות קיימות + 2 קומות נוספות + חדרים על הגג - במסגרת תמ"א 38 + ניצול זכויות בנייה" (להלן:- "הבקשה להיתר"; נספח 2 לסיכומים המשלימים מטעם המבקשת).

(11) משכך, פנתה המבקשת שלוש פעמים בחודשים מרץ-אפריל 2011 במכתבים לבעלי הדירות בהם ביקשה לסיים את המשא ומתן על נוסח ההסכם המשלים להסכם האופציה לאחר ששומת ההשבחה הסתיימה וסכום ההיטל שהוטל צובר ריבית והצמדה.

...

(6) בעקבות ערר שהוגש לוועדת הערר המחוזית נגד החלטת הוועדה המקומית, התקיימו שני דיונים בוועדת הערר המחוזית, בעקבותיהם ניתנו החלטות הוועדה בערר מיום 26.1.10 ומיום 25.3.10, שלפיהן נדחה הערר בכפוף לתנאים והסתייגויות שנקבעו בה (העתק החלטות ועדת הערר, נספח ה' לתובענה).

(6) לנוכח כל האמור לעיל, הגעתי למסקנה, שאין לראות במסמכים עליהם נסמכת המבקשת כמסמכים המעידים שנכרת חוזה מחייב בין הצדדים ולכן יש לדחות את התובענה.

       סוף דבר: התובענה נדחית.

במסגרת העסקה רכשו התובעים זכויות בניה בלתי מנוצלות הצמודות לגג דירות המגורים של המוכרים, והידועות כגוש 6907, חלקה 79 תתי חלקות 11-12.

הידע המובהק של התובע בעיסקאות קומבינאציה ותמ"א 38 בא לידי ביטוי בכך שהתובע קבע שני תנאים מהותיים למימוש העסקה: התנאי האחד, קבלת היתר בניה לבצוע עבודות הבניה על פי ההסכם, תוך שצוין כי היתר הבניה שיינתן יהיה בהקף מאקסימאלי ולשם כך יוארכו המועדים שבהסכם עד להשגת מטרה זו. התנאי השני המצטבר קובע כי ככל שיראו התובעים כי אין היתכנות כלכלית לעסקה, הם יוכלו לסגת מהעסקה ללא כל פיצוי למוכרים.

כאשר מדובר בעסקת מכר שעיקרה זכויות בניה בלתי מנוצלות הצמודות לגג הבניין, נורת האזהרה הראשונה שצריכה להידלק היא "נורת היטל ההשבחה". הנתבעת, כעורכת דין אשר עוסקת שנים רבות בתחום, צריכה הייתה להעמיד לנגד עיניה לאורך כל הדרך את סוגיית היטל ההשבחה.

...

לפיכך, אני מקבלת את תגובת התובעים ביחס לטענה זו. לקראת סיום, אבקש להוסיף מספר דברים באשר לאחריות הרשות במקרה שלפניי.

אני סבורה שבמקרה זה מתקיימים רכיבי עוולת הרשלנות וכי הנתבעת הביאה במחדלה לנזק הנתבע בתובענה דנן.

סוף דבר התביעה מתקבלת.

כמו כן, במסגרת השומות קבעה השמאית המייעצת כי: " [בהחלטת הביניים] קבעה וועדת ערר 'אנו מקבלים את טענות העוררים בעיניין דירות הגג. אין לחייב בהיטל השבחה דירות שמתאפשרת הקמתן מכוח תמ"א 38, במסגרת הקומה החלקית...' לאור עמדת ועדת הערר ומאחר וההשבחה מחושבת בגין ההיתר בלבד, יובא בחשבון פטור בגין חדרי יציאה לגג מכוח תכנית גב/ 353". (ההערה חזרה על עצמה בכל השומות המייעצות ולגבי כל תוכניות הגגות).

...

בנוגע לערר בנושא חיוב דירות הגג קבעה ועדת הערר "...אנו מקבלים את טענות העוררים בעניין דירות הגג. אין לחייב בהיטל השבחה דירות שמתאפשרת הקמתן מכח תמ"א 38, במסגרת הקומה החלקית...". חלק זה של הערעור מופנה כלפי קביעה זו של ועדת הערר, כאשר המערערת טוענת שקביעה זו מאפשרת מתן פטור גורף לזכויות מכוח "תכנית אחרת" אף שהן לא משמשות לבניית חדרי יציאה לגג.

בנסיבות אלה, דין טענות אלה להידחות על הסף בשל היעדר עילת ערעור, מחמת השתק, ומאחר שמדובר בסוגיה תיאורטית.

אף אני סבור שהנושא של פטור לדירות גג מכוח סעיף 19(ב)(10)(ג) לתוספת לא נידון על ידי ועדת הערר בהחלטת הביניים אותה מבקשת המערערת לתקוף.

לנוכח האמור בסעיפים 23 ו- 24 לעיל, החלטתי להימנע מפסיקת הוצאות משפט.