היטל ההשבחה שנקבע בשומה מוסכמת ולא שולם במועד

היטל השבחה - בין לבין, ובמישור היחסים מול גופי התיכנון, הושגה ביום 14.3.2000 בועדה המקומית שומה מוסכמת, לפיה ההשבחה שנוצרה במקרקעין בגין אישור שימוש חורג ל- 10 שנים, החל ביום 1.3.1999, מסתכמת בסך של 2,800,000 ₪ ולפיכך היטל ההשבחה ל- 10 שנים נקבע על סך 1,400,000 ₪ (להלן: "השומה המוסכמת").

באשר לסעדים אלו, ועילות התביעה הניצבות ביסודם, הנוגעים לשומת דמי שינוי היעוד וההשגה ביחס אליה, הרי שבמקרה דנן, עמדו לרשות התובעת עילות התביעה הקונקרטיות, על כלל הרכיבים העובדתיים הצריכים להן, כבר בעת שהיתקבל אצלה לראשונה סרובה של הרשות לידון בהשגתה מחודש פברואר 2003, ללא תשלום בפועל של 75% מסכום השומה והפקדת ערבות בנקאית ביחס ליתרת הסכום.

במסגרת נוהל זה נקבע כי שימוש חורג הנו "מונח המתייחס לשימוש בקרקע השונה ממטרת החוזה (כפי שהוגדרה על ידי המינהל בעת הקצאת הקרקע) ואשר אינו נגזר מייעוד הקרקע הקבוע בתב"ע אשר חלה על המיתחם בעת הקצאת הקרקע". בנוהל נקבע כי בגין שימוש חורג כאמור, ישולמו דמי שימוש חורג: "בגין שימוש חורג ישולמו למינהל 5% מההשבחה, כהגדרתה בתוספת השלישית (תיקון התשמ"א) לחוק התיכנון והבניה התשכ"ח 1965 לשנה, כפול מקדם ההוון, לפי אורך התקופה המבוקשת" (ס' 1.8 לנוהל).

אולם, דרישת תשלום דמי שימוש חורג כאשר עסקת שינוי יעוד עומדת על הפרק, וכאשר מטרתה של עסקה כאמור הנה להתאים את השמוש במקרקעין לתב"ע החדשה החלה עליהם, אינה מתיישבת עם רציונל זה. עוד טענה התובעת, כי תחשיב דמי השמוש החורג, ככל שנידרש, צריך להעשות לפי תחשיב השומה המוסכמת לצורך היטל השבחה שנעשה בין התובעת לבין הועדה המקומית לתיכנון ובניה, אשר הומצאה לנתבעת בשנת 2005, וזאת בהתאם לנוהל 36.23 של הרשות הנזכר לעיל (נספח 12 לתצהיר קובלנץ).

...

כמבואר להלן, במחלוקות אלו בין הצדדים ביחס לשיעור דמי השימוש החורג וביחס לשומת הבסיס ממנה יגזרו דמי שימוש חורג אלו, אני סבורה, כי יש לדחות את עמדת התובעת וטענותיה.

שלישית, אני סבורה, כי גם בנסיבות המקרה דנן, יש מקום לתמרץ את התובעת להשלים את עסקת שינוי היעוד, אשר במשך שנים רבות עדיין לא הושלמה וכאשר השימוש שנעשה בפועל במקרקעין במשך שנים רבות, המניב לתובעת רווחים משמעותיים, אינו תואם את מטרת החכירה הקבועה בחוזה החכירה.

יתכן והמסקנה תהא, כי השיעור הראוי במקרה דנן הינו אכן 6% ואולם, בעניין זה לא הובאו לפני בית המשפט על ידי הצדדים טיעון וראיות מספקים בהליך דנן, ומשכך לא ניתן להידרש לקביעת סכומים או שיעורים קונקרטיים בפסק דין זה. יש לקוות כי לאחר מתן פסק דין זה יבואו הצדדים בדברים ביניהם ויגיעו להסכמות לצורך קידום עסקת שינוי ייעוד והסדרת נושא תשלומם של דמי השימוש החורג ההולמים עד להשלמתה של עסקה כאמור.

עוד הותנה, כי "... הערייה תשלם לחברה, בהתאם להערכת השמאי המוסכם, את עלות הבניה של מבנה בית-העם", תוך קביעת כללים להערכת השווי, ותשלום בדרך של קזוז אגרות והיטלים שבהם תחוב אפרידר, בגין פרוייקטים אחרים.

בסעיף 10.2 לשומה קבע מר רוזנברג כי "...שווי המבנים במיגרש XXII במצב קודם זהה לשווי המבנים במיגרש 211 במצב חדש ניתן לנטרל שווי זה משני המצבים". המומחה קבע את שווי היטל השבחה בגין המימוש, לפי הפתרונות שפירט, ולאחר שניתן את העיסקאות.

בהיתחשב בשומה המוסכמת אין חבות בהיטל ההשבחה.

בהתייחס לשומה שערך השמאי המכריע מר רוזנברג, טענה הערייה בין היתר, כי "זכויות בנייה בהקף של 1,222 מ"ר נקבעו על ידי השמאי המוסכם ביחס למגרש 301 בלבד, זאת, לאור מיקומו הנחות ביחס למגרש בית העם. זכאות התובעת לזכויות בנייה אלה, לא נקבעה לגבי מיגרש 210 אשר כלל לא היה קיים ולא היה בתכנון, בעת עריכת השומה המוסכמת", והזכירה, כי על פי חוות הדעת: "שווי זכויות הבנייה (במונחים של שווי למ"ר אקו') של מיגרש 201 במצב החדש זהה לשווי זכויות הבניה במיגרש בית העם". בפועל, לטענת הערייה, בהתבסס על הטבלה בשומה המכרעת, "לא רק שהתובעת איננה זכאית לזכויות נוספות בגין מיגרש בית העם", אלא שהיא זכתה לתוספת של 302 מ"ר אקוי' ". זאת, תוך השוואת זכויות הבנייה כולל זכויות הבנייה של בית העם במצב הקודם, לעומת זכויות הבנייה במצב החדש, לאחר קביעת שטחי המסחר של בית העם.

...

אוסיף בקצרה, באשר למחלוקת בדבר היקף הזכויות העומדות עדיין למיצוי ע"י אפרידר, בהתאם להסכמים, כי מקובלת עלי חוות דעתו של המומחה מטעם העיריה, מר לב, לעניין זה, לאחר שלא נסתרה במסגרת חקירתו הנגדית.

סבורני, כי קביעותיו האמורות לא הופרכו בחקירתו, וכי אין להעדיף על חוות דעתו האמורה, את חוות דעת המומחה מר מערבי מטעם אפרידר, אשר נסמכה על הנחות שלא התקבלו בפסק הדין לעיל.

לפיכך נדחית התביעה.

בהתייחס להיטל המגיע בגין הוספת הקומות, נקבעו הדברים הבאים, אגב הפנייה למכתבה של התובעת 2 מיום 28.5.2008 שהוזכר לעיל: "היטל ההשבחה בגין מימוש זכויות הבניה בקומות נוספות יהיה במועד הוצאת היתר הבניה הראשון בו ימומשו זכויות אלה והוא מסתכם למועד הקובע (23.11.2007) בסך של 4,100,000 ₪". ביני לביני רכשה התובעת 1 , ביום 15.4.2008, מחצית מזכויותיה של התובעת 2 במקרקעין, למעט הזכויות לבניית השטח המסחרי, ומכאן שהחבות בהיטל ההשבחה חלה של שתי התובעות יחד.

ככל שסברה הערייה כי אכן חלה השבחה בעקבות ההקלה, אזי היה עליה לערוך שומה נפרדת, ספציפית ומותאמת להשבחה זו. הערייה טענה מצדה כי בעקבות אישור ההקלה נוצלו מלוא זכויות הבנייה על פי התכנית ומשכך על התובעות לשלם את היטל ההשבחה המלא שנקבע בשומה המוסכמת.

נאמר כי בשומה המוסכמת לא דובר על קומות לגובה, אלא על קומות נוספות, או תוספת קומות.

...

חרף כוונתן של התובעות להוסיף חמש קומות, כפי שצוין במכתבה של התובעת 2 מיום 28.5.2008, כאמור, הן בחרו בסופו של דבר להגיש בקשה להקלה, במתכונת שונה מכוונתן המקורית.

סיכומו של דבר, בשומה המוסכמת נקבע כי בניית קומות נוספות תוביל לחיוב בתשלום הנוסף בגין היטל השבחה, ומאחר ותנאי זה התממש בעקבות אישור ההקלה במובן זה שנבנו קומות נוספות, אני דוחה את טענת התובעות כי העירייה גבתה מהן את התשלום הנוסף שלא כדין.

לא הוצגה בפניי כל חוות דעת שתצביע על כך שהבניה בפועל לא הביאה לניצול מלוא זכויות הבניה בצורה אופטימלית ולכן אין בידי לקבל טענת התובעות גם לעניין זה. מעבר לכך, ככל שסברו התובעות כי היטל ההשבחה בנסיבות, נמוך מהסכום אותו גבתה העירייה, שומה היה עליהן להוכיח מהו הסכום הנכון אותו היתה העירייה רשאית לגבות.

אשר על כן, אני דוחה את התביעה ומחייב את התובעות לשלם לנתבעת - עיריית חיפה - יחד ולחוד הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 58,500 ₪ וזאת תוך 30 יום מהיום, אחרת יישא סכום זה ריבית והפרשי הצמדה כחוק החל מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

ההסכם המרובע כלל התחייבות דומה לזאת שנקבעה בהסכם המשולש בדבר תשלום מקדמות על חשבון היטלי פיתוח בסך 5,017,610 ש"ח אשר ישולמו על ידי דורי בתוך 14 יום מחתימת ההסכם (להלן: המקדמות) (ראו: סעיף 3.1.1 להסכם המרובע); וכן קביעה דומה בדבר שומה מוסכמת להיטל השבחה בגובה 22,000 דולר ארה"ב אשר תשולם על ידי מישפחת דיל במועדים מוסכמים (הם המועדים אשר נקבעו בהסכם המשולש כמפורט לעיל; ראו: סעיפים 4.3-4.2 להסכם המרובע).

זאת, בשים לב לפרשנות המקילה לה זכה תנאי זה בפסיקתנו, ולכך שהיטלי ההשבחה בשיעור המוסכם לא שולמו מאחר שהמשיבות לא אפשרו זאת למערערים (ראו: עניין טנדלר, בפיסקה 34).

...

ועדיין, התוצאה היוצאת תחת ידנו הינה שדין הערעור להידחות.

נראה על כן שהמקום בו יכול ויינתן סעד על יסוד טענותיהם של המערערים לעניין ההסתמכות ונזקים שנגרמו להם עקב ההסתמכות (ולרבות עקב העיכוב בשיגור הודעת הביטול), הינו בתביעה כספית, אם וכאשר יחליטו המערערים או מי מהם להגישה (וזאת בלא להביע, דעה, מראש, על תוצאתה של תביעה שכזו, מחד, או להפחית מקביעות של בית המשפט קמא שיכול ותהיינה רלבנטיות לעניין זה, מאידך).

מכל מקום, הנפקות של מידת ההסתמכות שמורה לדיון בתביעה כספית, אם וכאשר יחליטו המערערים או מי מהם להגישה, וסבור אני שאין מקום לקבוע בהקשר זה, מראש, עדיפות למשפחת דיל על קבוצת יציב או להיפך.

לפיכך, מבחינת תחשיב היטל ההשבחה, כאשר הפרשנות המוצעת על ידי המערערים לשומה המוסכמת נדחתה לאחר חתימתה ועוד טרם המועד הקובע, אין להביא בחשבון פרשנות זו, היות וקונה או מוכר סביר במועד הקובע לא היו מסתמכים עליה.

לאחר כמה שנים אושרה על המקרקעין של מר אהרון תכנית נוספת הר/1200/א ושוב ביקש מר אהרון לשלם את היטל ההשבחה, מונה שמאי מכריע, אשר היה אחר מהשמאי המכריע של תכנית הר/1200, וזה קבע את ההשבחה מכוח תכנית הר/1200/א. ברור כי שווי המצב החדש בשומה שנעשתה לתכנית הר/1200 אמור להיות זהה, או לכל הפחות דומה (לאור הפער במועד הקובע), לשווי המצב הקודם בשומת תכנית הר/1200/א. אלא, שהשמאי המכריע בתכנית הר/1200/א סבר אחרת מהשמאי המכריע של תכנית הר/1200, כאשר זה הפחית משווי המצב הקודם מקדם הפחתה לגודל וקיומו של דייר מוגן, נושאים שהשמאי המכריע של תכנית הר/1200 לא הביא חשבון.

אזכיר, כי לטעמי היטל ההשבחה עבור תכנית 3374 לא שולם בגין שטח של 17,760 מ"ר, כאשר מספר זה לא מוזכר לא בשומות הצדדים ולא בשומה המוסכמת.

...

סיכום והוצאות לאור האמור לעיל, אני דוחה את הערעור על כלל חלקיו.

במקרה שלפני הערעור נדחה במלואו.

מכאן, כאשר מדובר בערעור על שומה בסכום ניכר של 63,271,672 ₪, כאשר נערך דיון בעל פה וכן הוגשו סיכומים, אני סבור שיש לפסוק הוצאות משמעותיות ההולמות את סכומו הגבוה של הערעור ואת מהות ההליך.