החלטה על חלוקת דירה על בסיס הערכת מחיר שמאות או שוק התמחרות

מדינת ישראל בתי הדין הרבניים תיק 916847/5 בבית הדין הרבני האיזורי אשדוד לפני כבוד הדיינים: הרב מיכאל צדוק – אב"ד, הרב אלימלך וסרמן, הרב אריאל שוייצר התובעת: פלונית (ע"י ב"כ עו"ד גילה נפתלין) הנתבע: פלוני (ע"י ב"כ עו"ד יהושע אינדורסקי) העדפת חלוקת דירה שיתופית - בהסתמך על מחיר שמאות או במחיר היתמחרות שוק (הגדרות חלוקה הלכתית של "גוד או איגוד") פסק דין

ביה"ד ניסה להביא את הצדדים להסכמות לפיהן יעמוד מחיר הדירה על סכום של 1,450,000 ש"ח בתמורה להפחתה מסוימת בסכום המזונות, וקבע דיון לימי הפגרה לצורך חתימה על ההסכם ולסדור גט, אך ב"כ האשה לא הופיעה לדיון בטענה שאין נסיבות מיוחדות המצדיקות דיון בפגרה.

אלא שיש לציין כי לאור דברי הרמ"ה הנ"ל, עדיין יש הבדל בין היתמחרות זו להתמחרות חופשית הנהוגה כיום, שכן ההתמחרות עשויה להיות רק בין אנשים מבחוץ בלא הישתתפות השותפים עצמם, כאשר לשותף שנתבע לפרק את השתוף ישנה קדימה לרכישת חלק שותפו בהתאם למחיר הגבוה ביותר שיוצע, בעוד שהשותף שתבע את פירוק השתוף אינו יכול לחזור בו מהצעתו הראשונית ולהציע לקנות את חלק השותף במחיר גבוה יותר (שהרי בבסיס חלוקת "גוד או אגוד" ניתנת זכות הקדימה ביד השותף שנתבע לחלוקה, וכדברי הרמ"ה לעיל).

אולם אין היתייחסות מפורשת, לכאורה, למקרה ששני השותפים חפצים בפרוק השתוף, אלא שהם חלוקים על דרך הערכת שווי הנכס המשותף לצורך חלוקתו - לפי הערכת שמאי, היתמחרות פנימית או היתמחרות פתוחה - כאשר במקרים רבים אופן הערכת המחיר תשפיע גם על החלטת כל צד אם לקנות את חלק שותפו, או למכור את חלקו לשותפו או לצד ג'.

...

לסיכום האמור עד כה: כל עוד הצדדים לא הסכימו על דרך חלוקה אחרת או על אופן התמחרות אחר, חלוקת שותפות בדבר שאינו ניתן להתחלק נעשית בדרך של "גוד או אגוד", כאשר התמורה עבור החלק המועבר משותף אחד לחבירו תהיה על פי הצעת המחיר הראשונית של השותף שתבע החלוקה, ובלבד שהצעה זו לא תהיה נמוכה ממחיר השומה.

לסיכום האמור עד כה: כפיית לפירוק שיתוף בקרקע תיתכן רק בדרך של תביעת "גוד או אגוד", ובהתאם לכך רשאי תובע פירוק השיתוף להציע מחיר זהה או גבוה יותר ממחיר השמאות, ונחלקו הפוסקים האם הוא רשאי אף לתבוע את פירוק השיתוף בהתאם להצעה הגבוהה ביותר שתתקבל ע"י צד ג'.

] לסיכום: בזכות הצד הנתבע לפירוק השיתוף לתבוע את מכירת הדירה לצד ג' המרבה במחיר, וכל שכן שרשאי הוא לתבוע זאת במקרה שלפנינו, שכבר נפסק ע"י ביה"ד כי יש לפרק את השיתוף בדירה, וממילא אין חלות עוד על הצדדים אותן המגבלות שמצאנו בחלוקה בדרך של "גוד או אגוד". לאור הדברים הנ"ל, אין מקום להיעתר לתביעת האישה למכור לה את חלק האיש במחיר השמאי, אלא יש להוציא את הדירה למכירה בשוק החופשי ולקבל את ההצעה הגבוהה ביותר שניתנת עבור הדירה, כאשר יש זכות קדימה לקניית הדירה לצד שישווה את הצעתו להצעה הגבוהה מבין ההצעות שיינתנו.

המחלוקת בין הצדדים נוגעת אך ורק שאלה האם הערכת השמאי מהוה מחיר מינימלי למכירת הדירה, והאם בקביעת המחיר המינימלי צריך להביא בחשבון הפחתה בשווי הדירה בשל רצון הורי הנתבעות (שהם סבא וסבתא של התובעים), שהדירה תישאר בבעלות בן מישפחה.

הנתבעת גם הצהירה שהיא אינה מיתנגדת למכירה בהליך של היתמחרות פנימית, על בסיס שומה.

מייד לאחר קבלת החלטת המינוי, ביקשו התובעים ליתן לשמאי הנחיה לפיו עליו לשום את ערכה של הדירה גם בשים לב למגבלת העבירות שנקבעה בצוואות ההורים.

" (ע"א 190/73 ‏‏ראובן חזקיהו, ו-7 אח' נ' יעקב שרף, פ''ד כח(2) 440 (1974)) על כן, פירוק שתוף בדרך של היתמחרות פנימית ייעשה רק תוך דאגה לזכויות המיעוט, אשר מטבע הדברים בדרך כלל יהיה זה שמוכר את חלקו, ולפיכך, אישור המכירה לא יינתן, אלא אם היא על פי שווי השוק של המקרקעין לפחות: "המכירה הפומבית נועדה להבטיח למיעוט מחיר הוגן עבור חלקו, כאשר עניינו נשמר על ידי שיקול הדעת המסור לראש ההוצאה לפועל לאשר את המכירה או שלא לאשרה, כך שאם המחיר המוצע הוא נמוך ממחיר השומה, יש להניח שהוא יימנע מלאשר את המכירה. הלכה היא, ש"הדרך הרגילה" לפירוק השותפות בנכסים שאינם ניתנים לחלוקה היא מכירה פומבית, "וכי הדרך האחרת (בין היתר מכירה תחרותית בין שותפים), היא דרך יוצאת מן הכלל. וכי על מי שמבקש שבית המשפט יסטה מן הכלל, חובת ההוכחה, שבנסיבות הענין, הדרך השניה היא גם יעילה וצודקת" (ראו: ע"א 190/73 ראובן חזקיהו, ואח' נ' יעקב שרף, פ"ד כח (2) 44); כך, שנקיטתה מצריכה שיקולים מיוחדים, כמו למשל נכס ששוויו נמוך, ולכן "לא משתלם" לשאת בהוצאות המכירה הפומבית.

עם זאת, אינני סבורה שהסכמה זו מבטאת "מפגש רצונות", משום שהתובעים, שמבקשים לקנות, ביקשו הליך של היתמחרות פנימית בפחות משווי שוק, בעוד שהנתבעת, שמבקשת למכור, ביקשה היתמחרות פנימית, כאשר המחיר המינימלי הוא הערכת השמאי.

...

על כן, אני סבורה שחלה אי הבנה בנוגע לקיומה של הסכמה, אין החלטה חלוטה המחייבת קיומה של התמחרות כאמור, והצדדים אינם מנועים או מושתקים מלהעלות היום השגות עליה.

יתר על כן, אני סבורה שאף אם היתה מגבלת עבירות על הדירה, הדין עם הנתבעת בטענתה שלא ניתן לכפות עליה, בשם אותה מגבלת עבירות, למכור את חלקה בדירה בפחות מכפי שוויה.

לסיכום במהלך שני הדיונים שהתקיימו בפני הביעו הצדדים את הסכמתם לביצוע הליך של התמחרות פנימית.

] לפנַי בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי מרכז-לוד (השופטת ו' פלאוט) מיום 22.11.2021 ברמ"ש 51562-11-21, בגדרה נדחתה בקשת רשות ערעור שהגיש המבקש על החלטת בית המשפט לעינייני מישפחה בפתח תקווה (השופטת א' נוס) מיום 10.11.2021 בתלה"מ 19827-02-21 (והליכים נוספים מאוחדים).

בדיון שהתקיים בבית המשפט לעינייני מישפחה ביום 24.5.2021 במסגרת הליך אחר שהתנהל בין הצדדים (ה"ט 40651-05-21), הוסכם ביניהם כי דירת המגורים תמכר לאלתר לכל המרבה במחיר וכי התמורה בנכוי הוצאות ופרעון המשכנתא שלקחו הצדדים לטובת רכישתה, תחולק בהתאם להוראות הסכם הממון.

המבקש היתנגד לבקשה וציין כי בתכתובות בין באי כוח הצדדים עלה כי צד שלישי שהובא מטעם המבקש הסכים לרכוש את הדירה בסכום של כ-1.32 מיליון ש"ח, ואילו המשיבה מוכנה לרכוש את הדירה בסך של 1.28 מיליון ש"ח. המבקש הדגיש כי בהסכמת הצדדים שקבלה תוקף של החלטה לא ניתנה למשיבה שום זכות עודפת לרכישת הדירה על פני זכותו.

בנסיבות אלה ביקש המבקש כי בית המשפט יורה למשיבה לחתום על כל מיסמך שיידרש לטובת מכירת הדירה לצד השלישי, ולחלופין למנות שמאי מטעם בית המשפט ולנהל היתמחרות בין הצדדים שמי שיזכה בה יוכל לרכוש את חלקו של האחר בדירה.

החלטת בית המשפט להורות על מינוי כונס לצורך מכירת הנכס חרף העובדה שהוצעה על ידו כבעל הזכות העקרי בנכס הצעה העולה על מחיר השוק של הנכס כפי שנקבע על ידי שמאי בית המשפט, מהוה תקדים המתעלם מהוראות הדין.

באשר למינוי המומחה להערכת זכויות וחובות הצדדים, נטען כי מינוי זה נעשה בנגוד להסכם הממון שקבל תוקף של פסק דין, וגם בכך יש כדי לפגוע בודאות המשפטית ולהביא לעיוות דין למבקש.

הבקשה שלפנַי נעוצה בחשש המבקש לפגיעה בודאות המשפטית שתגרם בעקבות החלטת בית המשפט לעינייני מישפחה, אולם לא מצאתי כל בסיס לחשש כאמור.

ראשית, החלטה זו עולה בקנה אחד עם הסכמת הצדדים במסגרת הדיון מיום 24.5.2021, לפיה "דירת המגורים תמכר לאלתר לכל המרבה במחיר" וככל שהדירה לא תמכר בתוך 60 יום, הליך הכנוס "יתנהל בלישכת ההוצאה לפועל". שנית, המבקש עצמו מעיד כי אין בכוונתו לרכוש את חלקה של המשיבה בדירה בעצמו אלא למכור את הדירה בשלמותה לצד ג'.

...

ביום 20.12.2021 הגיש המבקש בקשה לעיכוב ביצוע החלטת בית המשפט לענייני משפחה מושא בקשה זו. דין הבקשה להידחות אף מבלי להידרש לתשובת המשיבה.

למותר לציין כי החלטות הנוגעות למינוי מומחה מסורות לשיקול דעתה הרחב של הערכאה הדיונית שאין ערכאת הערעור נוטה להתערב בו (וראו: בע"מ 5197/20 פלוני נ' פלונית, פסקה 9 (8.9.2020)), וגם מטעם זה דין הבקשה להידחות.

הבקשה נדחית אפוא, ועמה גם הבקשה לעיכוב ביצוע.

מונחת לפני בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו ברמ"ש 8889-02-13 (כב' השופט ש' שוחט), אשר דחה בקשת רשות ערעור שהגיש המבקש על החלטת בית המשפט לעינייני מישפחה במחוז תל אביב בתמ"ש 14614-11-10, בגדרה נתקבלה בקשת משיב 2 – כונס נכסים – להורות על פינוי המבקש מנכס המצוי במחלוקת בין הצדדים, לצורך קיומו של פירוק שתוף שנקבע בהליך קודם.

בתגובה לבקשה זו, טען המבקש כי בעקבות הליכי "פינוי בינוי" העתידים להתקיים ביחס לדירה, הודיע קבלן הפרוייקט כי מוכן הוא לרכוש את חלקו של המשיב בדירה בהתאם להערכת שמאי, או לחלופין ליתן למשיב דירה חדשה בפרוייקט שייבנה.

נקבע כי: "חובתו של כונס הנכסים להתייחס בחלוקת התמורה לסוגיית קורת הגג של [המבקש], אין משמעה ש[המבקש] יכול לאחוז בדירה...". באשר להצעת הקבלן קבע בית משפט קמא כי "עסקה שטרם השתכללה, ושהמשיב 1 לא הסכים לה, יהיו טעמיו אשר יהיו, אין בה כדי לעכב את ביצוע פסק הדין מה גם שהמשיב 1 זכאי לעמוד על זכויותיו לקבל מחיר מיטבי בשוק החופשי ולא לסמוך ידיו דוקא על שומה". בקשת רשות ערעור שהגיש המבקש נדחתה בבית המשפט המחוזי.

הודגש כי "אין כל מקור חוקי לכוף שותף במקרקעין להסכים לפירוק שתוף בנכס על דרך מכירת חלקו לצד ג' על בסיס חוות דעת שמאית ולא על דרך היתמחרות בשוק החופשי – ועל כן לא נפלה כל שגגה בהחלטת בית המשפט קמא". לצד האמור נקבע כי אין בהכרעה כדי למנוע מהקבלן להישתתף בהליך ההתמחרות, אף אם לצורך רכישת חלקו של המשיב בדירה בלבד.

יתרה מכך, בהחלטות ערכאות קמא לא נקבע מנגנון סופי, אלא יש בהן כדי לקבל נתון נוסף, שהוא בודאי רלוואנטי – מחיר הדירה על בסיס היתמחרות.

...

הבקשה נדחית.

בהסכם נקבע, בין היתר, כי דירתם של בני הזוג (להלן: הדירה) תמכר באמצעות כונס נכסים, כאשר יתרת התמורה (לאחר ניכוי הוצאות הכנוס) תחולק בין בני הזוג בחלקים שוים.

בחודש אוקטובר 2005, דן בית המשפט לעינייני מישפחה בתל אביב בבקשת המשיבה להחליף את כונסי הנכסים שמונו לדירה, ולמנות שמאי מקרקעין להערכת שווי הדירה.

טענת המבקש כי היה על בית המשפט לעינייני מישפחה למנות שמאי עובר להליך ההתמחרות, נדחתה אף היא ובהקשר זה נקבע – על בסיס תצהיר המבקש וראיות נוספות – כי לא היתה מחלוקת בין הצדדים בדבר שווי הדירה.

לבסוף טוען המבקש, כי היה על בית המשפט לעינייני מישפחה לבקש חוות דעת של שמאי עובר להליך ההתמחרות, משום שהמחיר שנקבע בהליך ההתמחרות הנו נמוך בצורה משמעותית ממחיר השוק של הנכס.

טענתו של המבקש כי החלטת בית משפט לעינייני מישפחה הנה משום פסק-דין, וכי הוא רשאי – במסגרת השגה עליה – להשיג על החלטות ביניים קודמות במסגרת ההליך, אינה מצדיקה כשלעצמה הזקקות נוספת למחלוקת בבית משפט זה. גם טענותיו הנוספות של המבקש בנוגע למינוי שמאי או לשיתופו בהליך ההתמחרות אינן מקימות עילה לדיון בגילגול שלישי, הואיל והן מוגבלות לדל"ת אמותיה של המחלוקת בין הצדדים לבקשה זו. הבקשה נדחית אפוא, וממילא נדחית הבקשה לעיכוב ביצוע.

...

לאחר שבחנתי את הבקשה לרשות ערעור על צרופותיה, הגעתי למסקנה כי דינה להידחות.

טענתו של המבקש כי החלטת בית משפט לענייני משפחה הינה משום פסק-דין, וכי הוא רשאי – במסגרת השגה עליה – להשיג על החלטות ביניים קודמות במסגרת ההליך, אינה מצדיקה כשלעצמה היזקקות נוספת למחלוקת בבית משפט זה. גם טענותיו הנוספות של המבקש בנוגע למינוי שמאי או לשיתופו בהליך ההתמחרות אינן מקימות עילה לדיון בגלגול שלישי, הואיל והן מוגבלות לדל"ת אמותיה של המחלוקת בין הצדדים לבקשה זו. הבקשה נדחית איפוא, וממילא נדחית הבקשה לעיכוב ביצוע.