החזר עלויות הכשרה אין הסכם דיני העבודה והזכות להחזר הוצאות

'בנסיבות אלה של מתן ארכה – אפילו הייתה ההפרה יסודית והמשיבים רשאים היו לבטל את החוזה ללא מתן ארכה – אין בזמן שחלף עד למתן הארכה כדי לשלול את זכות הביטול עקב אי-קיום ההסכם לאחר ארכה שניתנה למערערות' (ע"א 305/87 שרביב בע"מ נ' פרוביזור (פז), בעמ' 43; ראו גם: פרידמן וכהן בספרם הנ"ל, בעמ' 1100; שלו בספרה הנ"ל, בעמ' 554).

משכך, טוענת חברת אלמוכתר, יש לדחות את התביעה שכנגד ולהורות לחברת עופר להשיב לה את כספי המקדמה כשהם צמודים למדד, כמו גם להורות על פיצוי בסך 300,000 ₪ בשל נזקיה הנוספים של חברת אלמוכתר, הכוללים עלויות הכשרת עובדים, הזמנת סחורה וציוד לעסק החדש, ואובדן הרווח אשר היה צומח לחברת אלמוכתאר מהשקעת כספי המקדמה בפרויקט אחר.

אכן: "התשובה המקובלת שניתנה בפסיקה ... היא כי הנוסחאות השונות ומבחני הפצוי השונים המופעלים בהקשרים שונים בדיני הפיצויים הם כולם ביטוי של עיקרון-אב אחד: עיקרון 'השבת המצב לקדמותו'. עקרון חולש זה של דיני התרופות – החל הן בחוזים והן בנזיקין – משמיע כי הסכום שהנפגע מהפרת חוזה זכאי לקבלו בתורת פיצויים הוא זה שיש בפסיקתו כדי לרפא את הפגיעה שסבל הנפגע עקב הפרת החוזה. ביתר פירוט: את שיעור הפיצויים יש לקבוע כך שהסכום שייפסק לטובת הנפגגע יהיה בו כדי להעמידו, מבחינה כלכלית, במצב שבו סביר להניח כי היה עומד לו קוים החוזה, ואילמלא הופר ...." (שלו ואדר, ע' 397) חברת עופר העמידה את פצויי ההסתמכות על סכום כולל של 1,058,907.42 ₪ בצירוף ריבית והצמדה כחוק (מלבד רכיב הקדמת התשלום – לגביו יש להורות על תשלום ריבית בסך של 5% לשנה), בהתאם לחלוקה הבאה: סך של 465,492 ₪ - פיצוי מוסכם הקבוע בהסכם השכירות; סך של 926,646.42 ₪ - הוצאות שהוציאה חברת עופר לבצוע העסקה עם חברת אלמוכתאר בין מועד כריתת ההסכם (או סמוך לו) לבין מועד ביטולו; סך של 261,801 ₪ - הקדמת תשלומי היתר הבניה ובצוע עבודות פינוי והריסה; בקיזוז סכום המקדמה (בהפחתת המע"מ) בסך של 594,850 ₪.

משכך, זכאית חברת עופר לפצויי הסתמכות בשיעור הבא: א. החזר הוצאות - 910,938.78 ₪; ב. הקדמת הוצאות – 222,167 ₪ + 39,634 ₪ = 261,801 ₪; בנכוי מקדמה בצירוף הפרישי ריבית והצמדה מיום התשלום (23.6.2009) ועד יום הגשת התביעה (28.3.2014) – 817,485 ₪; ד. סך הכל – 355,254 ₪.

...

במאמר מוסגר יצוין כי לא נעלמה מעיניי טענת חברת עופר כי יש להשיב את המקדמה ששולמה בניכוי המע"מ, אולם איני מקבלת טענה זו. ככל ושילמה חברת עופר את המע"מ בגין המקדמה שקיבלה, הרי היא רשאית לדווח על ביטול העסקה ולתבוע החזר מרשויות המע"מ. אף לא מצאתי להחיל את ההוראות הקבועות בהסכם לעניין החזר המקדמה במקרה של ביטול ההסכם על-ידי חברת עופר (סעיפים 3.3.7 ו-8.5 להסכם).

משנדחתה טענתה של חברת אלמוכתאר כי חברת עופר הפרה של הסכם השכירות, ממילא נדחית תביעתה לפיצויים (למעט קיזוז המקדמה).

ו - סוף דבר אשר על כן, התביעה נדחית והתביעה שכנגד מתקבלת בחלקה.

התובע טוען, כי ביום 22.12.15 - מועד מסירת החזקה בדירה, לא הייתה הדירה ראויה למגורים בשל ליקויי בנייה הרבים והחמורים שנחשפו, כגון: חלונות פרוצים, דוד מים תקול, התקנת מרצפות בצורה רשלנית, ליקויי חשמל וחיבורים לחשמל שלא נעשו, חוטי חשמל חשופים, וכן ליקויים נוספים שלא אפשרו את איכלוס הדירה, והן לנוכח עבודות התיקון הרבות שנידרש היה לעשות בה. בנסיבות אלה, התובע פנה למומחה מטעמו מחברת טרמינל שירותי הנדסה ובדק בע"מ, וביום 30.12.15 ניתנה חוות הדעת מטעמו, על-פיה נקבע, כי עלות התיקונים בדירת התובע עומדת על סך של 45,688 ₪, כולל מע"מ. התובע מסר את חוות דעת המומחה מטעמו לנתבעת ובקש לתקן את הליקויים שנתגלו בדירה באופן מידי על-מנת שניתן יהיה להתגורר בה. אלא שלטענתו, מצא עצמו במרדף ארוך ומתיש במשך מספר שבועות אחרי נציגי הנתבעת ואחר בעלי מיקצוע מטעמה להכשרת הדירה.

על חשיבות מסירת דירה במועד כשהיא ראויה למגורים עמד בית המשפט העליון ברע"א 6605/15 שמש נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ, (פורסם בנבו) פסקות 22-23 (21.2.16): "...אין להקל ראש בקשיים העומדים בפני רוכשי דירות, שעלולים למצוא עצמם שבויים בידיו של קבלן הממאן לפצותם חרף האיחור במסירת הדירה (ובמקרה דנן אף נטען כי נציג המשיבה איים על המבקשים בדחיות נוספות במועד המסירה אם יוסיפו לעמוד על תביעתם). כבר צוין בפסיקתו של בית משפט זה כי "מעמדו של הקונה, מבחינת כוח המיקוח והתמרון ונסוח החוזה אינו זהה, בחלק ניכר של המקרים, לזה של בונה הדירה אף אם אין נזקקים לחוזה אחיד והמחסור במצרך ומחירו הגדל והולך יוצרים תלות רבה במצבים מזדמנים אשר בהם חופש הבחירה של הקונה הולך ומיתמעט. משמע, מדובר על מערכת יחסים בה נעדר לעתים קרובות מדי הבסיס של שויון המעמד והאיזון בין הצדדים הכורתים את החוזה" (עניין רוט, בעמ' 625).

במקרה דנן, יש לאמץ את הסכמת הצדדים במסגרת הסכם המכר למנגנון פיצוי בגין איחור במסירת הדירה בהתאם לסעיף 29.3 להסכם המכר אשר קובע: "אם הקבלן לא ישלים את העבודות במועד שנקבע בחוזה להשלמתן בתוספת חודשיים גרייס, בכפיפות לכל ארכה עפ"י חוזה זה בלבד ובהתאם לקבוע בו, מתחייב הקבלן לשלם למזמין פיצוי קבוע ומוערך מראש בסך של 135 ₪ ליום לכל דירה בפרויקט (מאה שלושים וחמישה ₪), וסכום זה לכל 160 מ"ר של שטח מסחרי, כשסכום זה צמוד למדד הבסיסי בתנאי חוזה זה (כקבוע בסעיף 49.1 להלן), והמדד הקובע הוא המדד שהתפרסם לאחרונה לפני מועד תשלום הפיצויים בפועל, לכל יום של איחור, וזאת – מבלי שהמזמין יהיה חייב להוכיח את ניזקו, ומבלי לגרוע מכל יתר הזכויות והתרופות המוקנות למזמין עקב האיחור, על-פי חוזה זה ועל-פי כל דין." כידוע, על-פי ההלכה הפסוקה משעה שאיחר הקבלן במסירת הדירה מעבר לתקופת ימי החסד הקבועה בהסכם המכר (60 ימים), הרי שהרוכש זכאי לקבל את הפצוי החל ממועד המסירה החוזי (22.12.15), ובכל חודש עד למסירה, ולא מתום תקופת ימי החסד.

נוכח הקביעה לעיל, כי הנתבעת מסרה את הדירה לתובע באיחור היות שלא הייתה ראויה למגורים, יש מקום לקבל הוצאות אלו, והתובע זכאי להחזר הוצאות לתשלומי הארנונה והן לועד הבית בהתאם לקבלות שצרף (ראו: העתק קבלות נספח 24-25 לתצהירו).

כמו-כן, לעניין זה יפים דבריו של כבוד השופט ו. זילר בת"א 725/89 בני יצחק ואח' נ' שיכון ופיתוח בע"מ, כפי שצוטט מת.א (ירושלים) 884/91 בריברום נ' רמט בע"מ (30.10.96): "דירתו של אדם אינה רק נכס כספי אלא היא מרכז חייו ומרכז חיי בני משפחתו. זהו נכס שאדם רגיל משקיע בו חלק משמעותי מהונו ומאונו מתוך מגמה לאפשר ניהול חיים תקינים ומהנים לו ולבני משפחתו. מידת הסבל ואי הנוחות הנגרמים למשפחה עקב ליקויים הנה לכן משמעותית מאוד." לעניין אופן חישוב הפצוי בגין עוגמת נפש, נקבע בע"א 6540-05 סולל בונה בע"מ נ' אברמוביץ' [פורסם בנבו] (1.12.08) עמוד 16, כדלקמן: "בקביעת גובה הפצוי עבור עוגמת נפש שנגרמה בגין ליקויי בנייה יש להביא במכלול השיקולים, בין היתר, את ייעודו של הנכס (מבנה מגורים, מבנה עסקי או אחר); את טיב הליקויים; מידת חומרתם; מידת השפעתם על שגרת חיי המשתמשים בנכס; היתנהלות הצדדים עובר להליך המשפטי ובמהלכו; ועלות תיקון הליקויים (ראו: עניין סגל, פסקה 16; אביחי נ' ורדי דיני מכר דירות – ליקויי בניה והבטחת זכויות הרוכשים (2001) 421). אשר לשיקול האחרון – עלות תיקון הליקויים – נפסק כי אין לידרוש בהכרח תאימות בין עלות תיקון הליקוי לבין הפצוי שיש לפסוק בשל עוגמת הנפש שנגרמה כתוצאה מאותו ליקוי, שכן לעיתים עלות תקונו של ליקוי מסוים אינה משקפת את עוגמת הנפש שנגרמה בעטיו (ראו עניין סגל, שם; ע"א 611/89 דרוקר זכריה חברה קבלנית לעבודות אזרחיות ופיתוח בע"מ נ' נחמיאס, פ"ד מו(2) 60, 65 (1992) (להלן: עניין דרוקר). עם זאת, על הפצוי בגין עוגמת נפש לעמוד במבחן של סבירות (עניין סגל, שם)." ומן הכלל אל הפרט.

...

לפיכך, התובע עתר במסגרת תביעתו לסעדים הבאים: לקבוע, כי מסירת החזקה בדירה שרכש מן הנתבעת הייתה ביום 28.3.17 ולא ביום 22.12.15, היינו, איחור של 15 חודשים, ובגין איחור זה תשלם הנתבעת לתובע סך של 134,875 ₪, בהתאם לסעיף 5א לחוק המכר (דירות), תשל"ג- 1973.

להלן יובאו השיקולים המובילים למסקנה, כי יש לפסוק לתובע פיצוי בגין עוגמת נפש: ליקויי הבנייה הרבים וחלק מהם אף קשים שנמצאו בדירה מתחילת מועד המסירה על-פי המומחה מטעם התובע ואף על-פי המומחה מטעם הנתבעת.

סוף דבר אשר על-כן, ולאור כל הנימוקים לעיל, על הנתבעת לשלם לתובע את הסכומים הבאים: פיצוי בגין איחור במסירת הדירה בסך של 62,370 ₪.

הנתבעת תשלם לתובע הוצאות משפט, ושכ"ט עו"ד בסך של 25,000 ₪ (כולל מע"מ), אשר יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום מתן פסק-הדין ועד התשלום בפועל.

לפיכך, התובעים עתרו לצוו עשה לתיקון ליקויי הרטיבות, ולפצוי כספי בגין יתר הליקויים שאינם רטיבות, דיור חלופי, החזר עלויות תיקון הביוב, הפסד ימי עבודה, הוצאות ועוגמת נפש.

משכך, התובעים זכאים להחזר הוצאותיהם בגין התיקונים שביצעו ובסך של 6,329 ₪.

בע"א 6540/05 סולל בונה בע"מ נ' אברמוביץ' (1.12.2008), נקבע כי בקביעת גובה הפצוי עבור עוגמת נפש שנגרמה בגין ליקויי בנייה יש להביא במכלול השיקולים, בין היתר, את ייעודו של הנכס (מבנה מגורים, מבנה עסקי או אחר); טיב הליקויים; מידת חומרתם; מידת השפעתם על שגרת חיי המשתמשים בנכס; היתנהלות הצדדים עובר להליך המשפטי ובמהלכו, ועלות תיקון הליקויים (ראה גם את ספרו של אביחי נ' ורדי דיני מכר דירות ליקויי בנייה והבטחת זכויות הרוכשים (מהדורה שלישית) (2009) 469).

בת"א (שלום הרצליה) 8548-04-16‏ אשכנזי נ' נווה - גד בנין ופתוח בע"מ (21.5.2018) נפסק פיצוי של 10,000 ₪ בגין עוגמת נפש כאשר היו בדירה מיגוון של ליקויי בניה; בת"א (שלום הרצליה) 44439-10-14‏ בוקי נ' הלה הנדסה בניה ויזום (1998) בע"מ (27.2.2018) נפסק פיצוי בסך של 4,000 ₪; בת"א (שלום הרצליה) 53809-11-15‏ יצחקי נ' חברת הכשרת הישוב בישראל בע"מ (9.9.2017) נפסק פיצוי בסך של 3,000 ₪ ובת"א (שלום הרצליה) 13093-04-15 לכיש נ' גינדי השקעות פרויקטים 2006 בע"מ (14.8.2018) נפסק סך של 6,000 ₪.

התובעים הפנו בסיכומיהם לפסק דין ת"א (שלום ת"א) 175436/09 בוקי נ' ארא חב' לעבודות הנדסה ובנין בע"מ (11.3.2012), שם נפסק סך של 20,000 ₪ ואף לפסיקה חריגה בת"א (מחוזי ת"א) 28925-09-17 צור נ' הרמן (1.6.2022) שם פסק בית המשפט פיצוי בסך של 150,000 ₪ בגין עוגמת נפש וזאת לאחר שדחה סעד לביטול הסכם מכר דירה נוכח בעיות רטיבות חמורות שלא נפתרו.

...

סבורני כי מדובר בהפרעה ממשית לשגרת חייהם של התובעים המזכה אותם בפיצוי הולם.

לאחר ששקלתי את הדברים ובעיקר את משך הזמן בו נמשכה הרטיבות, הזמן שחלף מהמועד בו ניתן הצו לביצוע התיקונים ביום 18.8.19 והעובדה שלא ניתן לוודא שהרטיבות לא תחזור ותשנה, ובשקילת קשיי הנתבעת בתיאום התיקון בדירת משפ' חורי, אני סבור כי יש לפסוק פיצוי על הרף הגבוה ומעמיד את הפיצוי בגין עוגמת נפש בסך של 20,000 ₪.

אין מקום להותיר את התובעים בחסרון כיס, ועל כן מצאתי לשפות את התובעים בשכר טרחת עו"ד בסך 25,000 ₪ כולל מע"מ. סיכום הנתבעת תפצה את התובעים בתשלום כדלקמן: בגין ליקויי בניה בסך של 14,508 ₪ כולל מע"מ ובצירוף 25%; בגין החזר עלויות תיקון קו הביוב בסך של 6,329 ₪; בגין הפסד ימי עבודה בסך של 3,560 ₪; בגין עוגמת נפש בסך של 20,000 ₪; בגין חלקם של התובעים בשכר המומחה מר אורמן בסך של 4,972 ₪ וסך של 2,691 ₪ בגין עלות חוות דעת חב' הדס ביקורת ומבנים בע"מ. כמו כן, אני מחייב את הנתבעת בתשלום אגרות בית המשפט כפי ששולמו בפועל, ושכ"ט עו"ד בסך של 25,000 ₪.

אשר להצעת המחיר, טען הנתבע בסיכומיו כי זו אינה ראיה קבילה באשר הוגשה שלא באמצעות עורכה, ולחילופין היא נעדרת משקל ראייתי, שכן היא נוקבת בעלות כוללת ואין בה פירוט לעלות התיקון של כל אחד מהליקויים המצוינים בה. עוד נטען כי הצעת המחיר מכילה תימחור של עבודות, שכלל לא נכללו בהזמנה ואף לא בהסכם שנחתם בין הצדדים.

בתביעה כגון דא, התובע - המוציא מחברו - הראיה, ועליו להוכיח, ברמת ההוכחה הדרושה במשפט אזרחי שלושה יסודות: יסוד ראשון הוא ביצוע עוולה על פי דיני הנזיקין (ובמקרה שלפנינו נטען גם להפרת ההסכם בין התובעים לבין הנתבע); היסוד השני הוא קיומו של הנזק ושיעורו, ואילו היסוד השלישי הוא קיומו של קשר סיבתי בין מעשה העוולה - או ההפרה - לבין הנזק הנטען.

במסגרת סיכומיו, טען הנתבע כי המומחה בן עזרא הוא מהנדס ביניין בהכשרתו, וככזה הוא נעדר מומחיות בכל הקשור לעבודות נגרות.

עם זאת, אפילו מתברר שלא כך היה, שלא ניתנה היזדמנות נאותה לתקן, אין בכך כדי לפטור הקבלן מאחריות לפגמים בעבודה שביצע או מחבות בפצוי על פגמים שכאלו, אלא שאז עלול סכום הפצוי להיות מוגבל לשעור עלות התיקון לו בוצע על ידי הקבלן עצמו (ע"א 7799/01 יורם סלים ואורלי ברזילי ואח' נ' שרביב בע"מ פ"ד נו (5) 725, 728).

משמע, נתבע הטוען כי נשללה זכותו לתיקון הפגמים בעצמו, עליו הנטל להראות מה הייתה עלות התיקון לו בוצע בידי הנתבע בעצמו, ואין בטענה זו, אפילו הוכחה, כדי להביא לדחיית התביעה בכללותה.

כמו כן, אני מחייבת את הנתבע לשלם לתובעים הוצאות משפט בגין אגרת משפט יחסית ששולמה משוערכת להיום, החזר שכ"ט המומחה בן עזרא בסך 4,000 ₪ (כנגד קבלה) והחזר תשלום עבור הצעת המחיר בסך 1,462 ₪ (כנגד קבלה), בצרוף הפרישי הצמדה וריבית כדין החל ממועד הוצאתן ועד התשלום בפועל.

...

הזכות לתקן את הליקויים לטענת הנתבע, שללו ממנו התובעים את הזכות לפעול לתיקון הליקויים בעצמו, ולפיכך יש לדחות את התביעה.

משכך, בין בהיעדר ראיה או טענה לנזק שנגרם לנתבע עקב אי מתן הזדמנות לתקן, ובין מאחר ולא הוכחה הטענה שנשללה זכות שכזו - טענת הנתבע לדחיית התביעה לפיצוי על הליקויים או אף להפחתה על רקע זה - נדחית.

סוף דבר לשיטה אחרונה, אני מקבלת את התביעה חלקית ומחייבת את הנתבע לשלם לתובעים, יחד ולחוד, סכום של 40,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק וכן בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד הגשת התביעה (5.2.18) ועד מועד התשלום המלא בפועל.

נטען, כי בהתאם לתנאי ההסכם ידע התובע שצפויים להגרם אי נוחות ומטרד במשך תקופת הבניה, כי טענותיו המפורטות בתובענה הועלו לראשונה בסיום העבודות מושא ההסכם וכי התובע, למעשה, ניצל את ההזדמנות שמבוצע הפרוייקט בבניין, על מנת לבצע שפוץ בדירתו, בניסיון להשית את עלויות השפוץ כאמור על הנתבעים.

מעבר לכך, לגירסת הנתבעים, ביקשו הם לבצע תיקון ליקויים בדירה שכן באחריותם (ואציין, כי לא הוצגה כל רשימת ליקויים בה הכירו), מנע זאת מהם התובע, ומאן למסור לנתבעת את מפתחות הדירה; משכך, הוא אינו זכאי להחזר עבור הוצאותיו הנטענות.

המבחן לצורך הטלת אחריות אישית על אורגן של חברה הוא המבחן הנוהג בדיני הנזיקין, קרי קיום יסודות העוולה (ראה: ע"א 407/89 צוק אור בע"מ נ' קאר סקיוריטי בע"מ, פ"ד מח (5) 661 בעמ' 697; רע"א 7875/06 זלץ נ' הכשרת היישוב חברה לביטוח בע"מ (מיום 29/11/09).

...

סוף דבר: התביעה כנגד הנתבע נדחית.

הנתבעת תשלם לתובע סך של 41,705 ₪, ובנוסף שכ"ט עו"ד (כולל מע"מ) בסך של 9,760 ₪.

באשר לפסיקת ההוצאות: לאור הוראות פרק י"ח לתקנות סדר הדין האזרחי תשע"ט-2018 ובשים לב לתכלית החיוב בהוצאות שהינה שיפוי בגין הוצאות ההליך בהתחשב בתוצאותיו, במשאבים שנדרשו לניהולו ובהתנהלות בעלי הדין, החלטתי מתאריך 28/12/22, דחיית התביעה כנגד הנתבע; לאחר שקילת כלל הנתונים, לרבות הסכום עליו הועמדה התביעה, לכתחילה, והסכום שנפסק בפסק הדין - מצאתי לחייב את הנתבעת לשלם לתובע הוצאות בסך של: 4,905 ₪.