הוצאת שמאי מהלשכה בגין אי תשלום

לעמדת התובעים, הסכם המכר בטל, בשל אי קיום התנאים המתלים שנקבעו בו. בנוסף טוענים הם, כי אזולאי הפר את הסכם המכר, הפרות יסודיות; בכך שהוא לא שילם את מלוא התמורה על פי ההסכם, לא היתקבל כחבר באגודה ואף ביצע בנייה בלתי חוקית בנכס, בגינה הורשע בהליך פלילי, בתיק מס' 1327-01-15 (להלן: "התיק הפלילי" - נספח 11 לתצהירו של שגיא), דבר אשר מונע, לטענתם, את פיצול הנחלה.

כבוד השופט כהן הסכים שהחוזה שנעשה בין בעלי-הדין, שם, ברור ואינו זקוק לפירושים, אך סבר שעדיין "יש להכריע בשאלה המשפטית, אם זכאים היו המשיבים לבטל את החוזה לרגל אי תשלום השעור השני במועדו; ולצורך בירורה של שאלה זו יש להכריע בשתי שאלות משנה: האחת, אם היה באי תשלום זה משום 'הפרה יסודית' כמשמעותה בסעיף 6 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 (להלן: חוק התרופות (והשנייה - באם התשובה היא שלילית - אם בנסיבות העניין היה ביטול החוזה בלתי צודק, כאמור בסעיף 7(ב) לחוק התרופות". לעניין אי תשלום השעור השני של המחיר במועד הקבוע בחוזה אמר כבוד השופט כהן בעיניין גולן, כי "[...] איחור בתשלום, שניתן לפצות עליו בכסף, ושלא השתרע לתקופה שמעבר למועד שנקבע בחוזה להעברת המקרקעין ולגמירת העסקה, אינו בגדר 'הפרה יסודית' כמשמעותה בסעיף 6 לחוק התרופות."   אם, בכלל, ניתן ללמוד מפסקי הדין הנ"ל לענייננו, הרי שניתן ללמוד מהם כי יש להעדיף קיום חוזה על פני ביטולו וכי ביטול חוזה יהיה בלתי צודק אם אי קיומו אינו תוצאה של מעשיו של הצד שכנגד, או של מחדליו וכאשר השמוש בזכות הביטול נעשה בחוסר תום לב. ראו דברי כבוד השופט כהן בעמ' 822 לפסק הדין בעיניין גולן): "[...]בקיום חוזה יש לנהוג בתום לב - והוא הדין לגבי השמוש בזכות הנובעת מחוזה (סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973). זכות הנובעת מחוזה - אף זכות הביטול במשמע; ואם נעשה שימוש בזכות לבטל חוזה שלא בתום לב, כי אז יהיה הביטול בלתי צודק, כמשמעות דיבור זה בסעיף 7(ב) לחוק התרופות". עוד הובהר בעיניין שלום, כי: "הכלל הגדול הוא, כי יש לקיים חוזים. בהקשר כגון זה שלפנינו יש לכך שתי משמעויות: ראשית, על-פי משמעותו הפשוטה של הכלל האמור נובע ממנו, כי צד, אשר נטל על עצמו התחייבות, צריך גם לעמוד בה ולקיימה כלשונה. אולם יש לכלל האמור גם משמעות שנייה והיא, כי הצדדים הכורתים חוזה מבקשים לקיימו ולהביאו להשלמתו, ואין להניח, כי צד, הנכנס להתחייבות חוזית כגון זו שלפנינו, מוכן לכך שיבטלו את החוזה ולא ישלימו ביצועו בשל טעם של מה בכך. מי שכורת חוזה מכר, חזקה עליו שהוא מבקש להביא את המכר לידי השלמתו, וכי לא היה רוצה בכך שהחוזה ייראה כמופר, וכי כל שהוסכם בו מבחינת העיסקה העיקרית יהיה בטל ומבוטל בשל כך שנפל, למשל, פגם פורמלי זה או אחר בהליכים, שנועדו להוציא את העיסקה אל הפועל - פגם אשר אינו יורד לשורשו של עניין. מכאן, כי איחור או שהוי בהגשת מיסמך, שנועד להשלים את הפעולות הפורמליות, אינו נחשב, בדרך כלל, כבעל משקל מספיק כדי לסכל השלמתה של עיסקה של העברה של נכס, אשר שני הצדדים גמרו את דעתם עליה. (שם, עמ' 812-811)". אוסיף ואומר, כי על אף שהגיונו של סעיף 2.3.

כאמור - כל שנותר כיום על מנת לבצע את הרישום בלישכת רישום המקרקעין, הוא קביעת תשלום דמי הסכמה לרמ"י עבור הפיצול והסדרתו.

עוד ציין הכונס (סעיף 63 לדו"ח, כי מה שעיכב את השלמת הפיצול, לו הסכימו רוט ואזולאי היא "... היא היתנגדות של מר אורי שגיא...". ביום 09.08.2020, אישר הרשם סאלם ג'דעון בתיק ההוצל"פ להיתקשר עם השמאי זהר דרורי, ולשכור שירותיו, (נספח 30 לתצהירו של רונן) לצורך קידום רישום פיצול הנחלה, ואף קבע כי על גב' שולמית רוט (אישתו של שאול) להפקיד בקופת ההוצל"פ סכום ראשוני של 300,000 ₪ לצורך פיצול הנחלה, וקיום חובותיה בהתאם לפסק הדין ת"א 734/98 (מיום 08.03.2001) וברי כי אכן אזולאי וכונס הנכסים עושים מאמצים על מנת להביא לרישום פיצול הנחלה.

...

אוסיף ואומר, כי גם אילו התביעה הייתה מתקבלת, לא היה מקום לאשר פיצול סעדים שכן יכולים היו התובעים לתבוע בתביעה דנן את הנזקים שנגרמו להם, לשיטתם ואשר התגבשו עד למועד הגשת התביעה, אך בחרו שלא לעשות כן. סיכום סופו של דבר, אני דוחה את טענת אזולאי להיעדר יריבות, אך קובעת כי יש לדחות את התביעה.

לאור כל האמור לעיל, אני דוחה את התביעה.

אני מורה למזכירות בית המשפט להעביר פסק דין זה לכבוד רשם ההוצאה לפועל, לתיק הוצל"פ 13-10643-09-9 בלשכת ההוצאה לפועל בקריות, על מנת שיפעל על פי שיקול דעתו וייתן כל הוראה שתידרש לשם קידום הסדרת פיצול הנחלה ורישום הנכס על שם אזולאי.

במייל מיום 13.1.2019 ביקש השמאי כי התובע ימציא לו את המסמכים הבאים: דיסק ועליו מיסמכי תיק הבנייה מהועדה המקומית לתיכנון ולבניה – מורדות הכרמל לרבות היתר הבנייה, תשריט ההיתר, טופס 4, אישור עריית נשר כי המבנה לא הוכרז כמבנה מסוכן, דף מפנקס הבתים המשותפים, מכיוון שלא רשום בית משותף יש לצרף את התשריט שצורף להסכם החכירה או להזמין מלשכת רישום המקרקעין את שטר החכירה עם התשריט שצורף לו, לחלופין לבקש את התשריט מהחברה המשכנת.

במייל מיום 11.3.2019 הודיעה ב"כ הנתבעים לב"כ התובע כי התובע מצוי בהפרת הסכם נוכח אי תשלום התמורה במועדים הקבועים בהסכם.

לעניין זה ראו פסק הדין שניתן בע"א 7938/08 283/09  היאלי מונסנגו נגד מוריס כביאן (11.8.2011): "בחיובים חוזיים, מקובל להבחין בין חיובים עצמאיים לבין חיובים מותנים עליהם חל סעיף 43(א)(2) ובין חיובים מקבילים או שלובים עליהם חל סעיף 43(א)(3). חיוב עצמאי הוא חיוב חד-כווני, ללא תלות בחיוב הנגדי, ונפקותו כי על צד לחוזה לקיים את חיוביו במועד המוסכם גם אם הצד השני לחוזה אינו מקיים את החיובים המוטלים עליו. לדוגמה, חיוב השוכר לשלם את דמי השכירות עשוי להתפרש כחיוב עצמאי שעל השוכר לעמוד בו, גם אם המשכיר אינו עומד בהתחייבותו לתקן את המזגן שהתקלקל במושכר (כפי שמשתמע מהדוגמה שהביא הנשיא שמגר בע"א 765/82 אלתר נ' אלעני, פ"ד לח(2) 701, 709 (1984) (להלן: עניין אלתר)). חיוב מותנה משמעו שהתחייבותו הנגדית של צד לחוזה, היא מאוחרת ומותנית בכך שהצד השני יקיים תחילה את חיובו (השוו ע"א 1084/99 עיני נ' קאסוטו, פ"ד נו(3) 913, 922 (2002) והאסמכתאות שם). לדוגמה, חיוב הקבלן לעלות על הקרקע ולהתחיל בבנייה מותנה בכך שהמזמין יעמיד את הקרקע לרשותו. לכן, כל עוד המזמין לא דאג לדרך גישה לקרקע, או שהוצא כנגד המזמין צו האוסר עליו שימוש בקרקע, רשאי הקבלן להשעות את חיוביו ולהשהותם.

...

ז – סופו של דבר אשר על כן, התביעה נדחית.

התובע ישלם לנתבעים פיצויים מוסכמים בסך 19,500 ₪.

כן ישלם התובע לנתבעים החזר חלקי של אגרת בית המשפט בסכום כולל של 500 ₪ ושכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 4,000 ₪.

בשל אי דיווח ואי תשלום היטל ההשבחה במועד, התווספה ריבית פיגורים בסכום של 261,412 ₪, הוא הסכום אשר על הנתבעת להשיב לתובעים בשל רשלנותה.

עם זאת, מסיבות שאינן ידועות לתובעים השומה ניסגרה מבלי שהוצאו שוברי תשלום.

זאת ועוד, מדובר באדם שיש לו קשרים ענפים עם נושאי תפקידים ברשויות השונות, בועדות תיכנון ובניה, בלשכות המקרקעין ובתחומי עריכת הדין, השמאות וההנדסה.

עיון בתיק המוצגים מטעם התובעים מעלה כי השומה של השמאי המכריע נושאת תאריך 15.7.2014 ושובר התשלום מציין כי המועד האחרון לתשלום הוא עד ליום 18.1.2015 (שובר מיום 17.12.2014) וכן 18.2.2015 (שובר מיום 18.1.2015).

...

לפיכך, אני מקבלת את תגובת התובעים ביחס לטענה זו. לקראת סיום, אבקש להוסיף מספר דברים באשר לאחריות הרשות במקרה שלפניי.

אני סבורה שבמקרה זה מתקיימים רכיבי עוולת הרשלנות וכי הנתבעת הביאה במחדלה לנזק הנתבע בתובענה דנן.

סוף דבר התביעה מתקבלת.

הראיות מטעם התובעות הוגשו תצהיריה של התובעת, וחוות דעת של שמאי המקרקעין גיל לזר בכל הנוגע להערכת שווין של חלקות 60 ו-61.

על פי התצהיר "זמן קצר לאחר החתימה על הסכמי הרכישה התברר כי המצגים של הנתבע בקשר לזמינות החלקות לשימוש, עליהם הסתמכתי בעת שהתחייבתי בהסכמי ההלוואה והרכישה היו מצגים מטעים". הוצאת צוי הפסקת עבודה על ידי העיריה וטענתה בדבר הצורך בקבלת היתר, פגעה ביכולת התובעות לקבל את המימון לתשלום יתרת התמורה.

בהמשך לאותה התחייבות ולאחר שנוכח הנתבע כי אין באפשרות התובעות לשלם את יתרת התמורה הוסכם לחתום על הסכם שני "לפיו הסכום ששולם בידי התובעות עד יום החתימה ישמש תמורה עבור 3/10 מהמקרקעין בלבד...הסכם זה דווח לרשויות המס ושולמו בגינו מס שבח, ובמועד מאוחר יותר, מס רכישה. דא עקא, התובעות לא עידכנו את לישכת רישום המקרקעין בגין שנוי המכר, לא ביטלו את הערת האזהרה בגין ההסכם הראשון ולא סיימו את העסקה בהסכם השני ברשום על אף הפצרות חוזרות ונישנות של עו"ד מטעמי, אשר הסתיימו בהעברת מלוא המסמכים המאפשרים את רישום המקרקעין על שמה של התובעת (למעט מס רכישה, אשר חל עליה, ואשר לא שולם אותה עת) אל התובעת, ובדרישה לבצוע הרישום באופן עצמאי..." (ס' 22).

ביום 1.9.11 חותמת התובעת על המסמך הבא (נספח ה' לתצהיר הנתבע): "אני החתומה מטה בשם חברת אויסון שרכשה את הקרקע שלך בגוש 30259 חלקה 61 מתחייבת להשלים את העיסקה ולשלם לך את התמורה ולהוסיף את הקנסות, הריביות וההצמדות שנצברו במס שבח עקב אי תשלום המס על ידך שנתעקב בשל עקוב התשלום (כך במקור – ש.ר.). כמו כן אני מתחייבת שאם במקרה ולא מתאפשר לי להשלים את הרכישה עם כל המשתמע מכך אני מתחייבת לרכוש רק חלק יחסי מהקרקע שיתאים ליתרת התמורה ששלמתי עד כה בקיזוז הנזקים ובכפוף לתנאי החוזה". הנתבע אישר כי הכתוב הוא בכתב ידו (ר' עמ' 60, ש' 26-16) והתובעת לא חלקה על חתימתה על המסמך האמור (ר' גם עדות התובעת בעמ' 37, ש' 33-31).

...

למעלה מן הנדרש יצויין כי הסעד העיקרי שהתבקש, בטול ההסכמים עקב ההפרה, דינו להידחות.

סוף דבר התביעה והתביעה שנגד נדחות.

בנסיבות, ולאור ההיקף היחסי של ההליך בתביעה העיקרית אל מול התביעה שכנגד, תשלמנה התובעות לנתבע הוצאות ושכ"ט, אם כי בהיקף מצומצם, בסך כולל של 10,000 ₪.

חלק ראשון - פתח דבר כללי מהות פסק הדין עניינו של פסק הדין הוא תביעה על סך של 201,646 ₪ בגין אי תשלום דמי שכירות וכן הודעת צד ג' שהגישו הנתבעים.

לענין זה נקבע כי דמי השכירות המעודכנים "ייקבעו על ידי שמאי מקרקעין מוסמך שזהותו תיקבע ע"י הצדדים בהסכמה ובהעדר הסכמה על ידי שמאי מקרקעין מוסמך שזהותו תיקבע על ידי הצדדים בהסכמה ובהעדר הסכמה על ידי שמאי מקרקעין שימונה על ידי יו"ר לישכת שמאי המקרקעין בישראל על פי פניית אחד הצדדים בכתב". התובעת פנתה ביום 22/5/2019 אל הנתבעים בבקשה למנות שמאי מקרקעין מוסמך בהתאם להסכם הפשרה.

" הנתבעים לא היתנגדו אך בכל זאת חיבלו, כך ממש, בהוצאת חוות הדעת – כאשר התחמקו מלשלם את חלק בשכר טירחת השמאית.

...

בנוסף אני מחייב את צד ג(1) בתשלום לנתבעים (מודיעי צד שלישי) של הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך של 20,000 ₪ כאשר מתוך סכום זה הסך של 3,000 ₪ יהיה ביחד ולחוד עם צד ג(2) – סכומי ההוצאות ושכר טרחת עו"ד יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד פסק הדין ועד למועד התשלום בפועל.

אני מחייב את צד ג(2) בתשלום לנתבעים (מודיעי צד שלישי) הסך של 30,447 ₪, ביחד ולחוד, עם הסכום בו חויב צד ג(1) - סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 3/3/2020 ועד למועד התשלום בפועל.

בנוסף אני מחייב את צד ג(2) בתשלום הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך כולל של 3,000 ₪ וזאת ביחד ולחוד עם ההוצאות ושכר הטרחה בהם חויב צד ג(1), וכאשר סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד פסק הדין ועד למועד התשלום בפועל.