הוספת שטחי שירות שלא כדין לבקשה להיתר בנייה

לפיכך, התובעים פנו שוב לאגף הפיקוח בערייה, כאשר ביום 28.2.2016 השיבה הערייה כלהלן: "בשל סדרי מדיניות באכיפה, מחלקת הפיקוח הגדירה בנייה עכשוית המתבצעת ללא היתר בעדיפות עליונה לטפול, ובנייה שהתבצעה בעבר ללא היתר בעדיפות משנית. מכאן, אין באפשרות מחלקת הפיקוח לטפל בתלונתך כעת. על מנת לא לעכב את תלונתך, באפשרותך לנהל הליך אזרחי קינייני נוכח הנזקים שנגרמו לך". (נספח 13 לכתב התביעה, ההדגשה הוספה – ע"י).

עוד טוענים הנתבעים כי הדירה כוללת פאטיו המסומן כהצמדה ג' במסגרת מיסמכי הבית המשותף והמהווה שטח שקורה שלא כדין והוסב משטח שרות לשטח עקרי בנגוד להיתר הבנייה של הבניין.

לפיכך, מבקשת הנתבעת ליתן צו מניעה האוסר על התובעים להמשיך את השמוש בדירתם בחלקים הרשומים בהיתר הבנייה כשטחים משותפים, ולהורות להם להחזיר את המצב לקדמותו ולהסיר את כל שבוצע על ידם שלא כדין.

...

מעבר לעבודה כי מדובר בטענה חדשה שלא הועלתה בכתב התביעה הנגדית, ודינה להידחות מטעם זה, הרי שמדובר בטענה כנגד הרישום הקנייני שמופיע בלשכת רישום המקרקעין – טענות המצויות בסמכותו של בית המשפט המחוזי.

מכל האמור עולה, כי הנתבעת ובעלה היו מודעים לחריגות מהיתר הבנייה והסכימו על האמור עת חתמו על מסמכי הבית המשותף כי השטחים שנועדו לשמש כשטחים ציבוריים יהפכו להיות חלק מהדירות, וכי לא נגרם לנתבעת נזק אלא היא הגישה את התביעה רק בשל הגשת התביעה על ידי התובעים כנגדה – כך שדין התביעה שכנגד להידחות.

סוף דבר הפועל היוצא הוא, שהן התביעה העיקרית והן התביעה שכנגד – נדחות.

לבסוף ציינה ועדת הערר כי על אף שתוספת השטח המבוקשת ידועה כהקלה ל"שיפור דיור" וברגיל מאושרת על ידי הועדה המקומית כדבר שבשיגרה, הרי שבמקרה זה היא לא שוכנעה כי קיים צורך בשיפור דיור או כי קיים הצדק לחרוג ממדיניות הוועדה המקומית ולהתיר תוספת בניה למגורים בקומה נוספת ונפרדת מעבר לשתי הקומות הקיימות, במיוחד כאשר הבקשה נועדה לצורך הכשרת בניה שלגביה הוצאו צוי הריסה שפוטיים שלא קוימו, בדיעבד, תוך דגש על החובה לשקול שיקולים של מניעת עבריינות בנייה.

. (י) (1) ועדה מקומית תיתן הקלה לתוספת דירות למגורים במיגרש מהמספר המירבי של דירות המגורים המותר לבנייה על מיגרש על פי הוראות התכנית החלה על המיגרש, בדרך של פיצול דירה קיימת לדירה אחת נוספת, אף אם נקבע בתכנית כי סטייה מהוראות התכנית כאמור לעניין זה תהיה סטייה ניכרת, בהתקיים כל אלה: (א) הדירה שלגביה מתבקשת ההקלה היא דירה צמודת קרקע; (ב) שטחה של הדירה שלגביה מתבקשת ההקלה הוא 120 מ"ר, לפחות; (ג) שטחה של דירת המגורים שתיווסף, מעבר למותר לפי תכנית, למעט שטח מדרגות גישה למפלס, לא יפחת מ-45 מ"ר והיא תיכלול מטבח, שירותים וכניסה נפרדים; (ד) התכנית כאמור נכנסה לתוקף לפני יום כ"ה בטבת התשע"א (1 בינואר 2011); (ה) במועד הגשתה, הבקשה להקלה אינה חורגת מהמגבלה שנקבעה בהחלטת הועדה המקומית כאמור בפיסקה (2), ככל שנקבעה; לא החליטה הועדה המקומית על קביעת מיגבלה כאמור בפיסקה (2), תנתן ההקלה אם לא הוכח להנחת דעתה של הועדה המקומית, לפי חוות דעת מהנדס הועדה שהוצגה לפניה בכתב, אם הוצגה, כי מוסדות הציבור, השטחים הפתוחים, התשתיות ושטחי החניה אינם נותנים מענה לצרכים הנובעים מהגדלת מספר דירות המגורים; (ו) לא הוגשה היתנגדות לבקשה להקלה לפי סעיף 149, ואם הוגשה היתנגדות כאמור – הוכח להנחת דעתה של הועדה המקומית כי אין במתן הקלה לפי סעיף קטן זה כדי לגרום לפגיעה בלתי סבירה במי שהגיש היתנגדות כאמור" (הדגשות שלי – ז.ב).

על אף שהעותרים מציגים את הבקשה להיתר כבקשה להקלה מכח תיקון 117 לחוק לא ניתן לפצל את ביתם (בחלק הבנוי כדין) לשתי יחידות דיור.

ועדת הערר בחנה אם ניתן לאשר את הבניה שנבנתה ללא היתר ולצורך כך בחנה את טענות העותרים ביחס למבנים בני שלוש קומות באיזור ומצאה כי אושרה לעותרים עוד בשנת 1984 תוספת על קומת הגג (בהקלה) כשטחי שירות בהקף של 25 מ"ר כפי שאושרה במגרשים אחרים עליהם חלה תכנית ממ/5024.

...

בפניי עתירה המכוונת כנגד החלטת המשיבה 1, ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה במחוז מרכז (להלן "ועדת הערר"), מיום 07.03.2021, בה נדחה הערר שהגישו העותרים על החלטת המשיבה 2, הועדה המקומית לתכנון ולבניה גני תקווה מיום 20.11.2019, שדחתה את בקשתם להיתר להרחבת הקומה העליונה בביתם ולפיצול הבית לשתי יחידות דיור.

העותרים הגישו ערר לוועדת הערר המחוזית (ערר 294/13), וביום 12.5.2014 נדחה הערר (בדעת רוב).

דיון והכרעה לאחר שבחנתי את החלטת ועדת הערר עליה נסובה העתירה, עיינתי בכתבי הטענות ושמעתי את טיעוני הצדדים, עמדתי היא כי אין מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר.

העתירה נדחית.

העותרים ישלמו לכל אחד מהמשיבים את הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד בסך של 15,000 ₪.

הנתבעת טענה כי הקשיים שאליהם נקלעו התובעים נבעו מפיצול בלתי חוקי של הדירה ל-4 יחידות דיור נפרדות, שאותו ערכו לאחר רכישת הדירה - עניין שלנתבעת אין יד ורגל בו. הנתבעת הוסיפה וטענה כי הבהירה לתובעים מבעוד מועד על דבר העדר הממ"ד בדירה, אך הכחישה כי מדובר בעבירת בנייה.

אף בנוגע לשימוש בקומה העליונה, הודתה הנתבעת בחקירתה כי החדר שימש למגורי "ילד בגובה נמוך" (עמ' 25 שורה 28 לפרוטוקול), ואין מחלוקת כי הדבר אינו כדין, היות שהשטח מסווג כשטח שירות בלבד.

מנגד, המומחה מטעם התובעים ציין בחוות דעתו כי בקשת התובעים להיתר בניה משנת 2017 תואמת את מצב הקומה העליונה כפי שעולה מצילומי האורתופוטו, ומכאן שלאחר המכירה לתובעים לא נערך שינוי בקומה העליונה שיש בו כדי להסביר את השינוי מהות הקומה העליונה, משטח שירות לשטח עקרי.

...

צירוף הקשיים הנ"ל מביא למסקנה שאין לקבל את התרשומת כתיעוד נאמן של ההתרחשות.

משכך, ונוכח העובדה שסכום הפיצוי שנקבע לעיל כמעט זהה לסכום הפיצוי המוסכם, דרישת הפיצוי בגין סעיף זה נדחית.

סיכום תוצאת כל האמור לעיל, היא כי התביעה מתקבלת בחלקה.

ביני וביני, בחודש ספטמבר 2021 הגישו העותר ואחרים עתירה מינהלית נגד החלטות הועדה המקומית להעניק היתר בניה ולאשר את הבקשה לתוספת שטחי שירות (עת"מ (מחוזי מר') 11183-09-21 חדד נ' הועדה המקומית לתיכנון ובניה השרון (7.12.2021)).

בנסיבות אלו, קבעה ועדת הערר כי קבלת טענת העוררים "תרחיב מהלכה למעשה לשלב הרשוי את זכות היתנגדותם ביחס לייעודים המאושרים תכנונית במקרקעין, וזאת שלא כדין" (פס' 54).

המשיבות 5-4 מוסיפות וטוענות כי עסקינן בפרויקט עסקי פרטי שקבל את כל האישורים הדרושים וכי אין כל יסוד לטענות העותר במישור הבטחוני.

...

ברי כי חוסר שביעות רצונו של העותר מתוצאות ההליכים הקודמים שנקט, אינו יכול להצדיק פנייה לבית משפט זה, בניסיון לבצע "מקצה שיפורים". זאת ועוד: דין עתירתו של העותר לביטול היתר הבנייה להידחות על-הסף מחמת שיהוי כבד (ששלושת יסודותיו מתקיימים בענייננו כמפורט לעיל); ומשום שעסקינן ב"מעשה עשוי".

לפיכך, מקומן של טענות העותר, גם בהקשר זה, הוא בשלב התכנוני הרלוונטי, לפי העניין; ואין מקום להיעתר לבקשת העותר ולהורות למדינה לקבוע הוראות כלליות בעניין זה. יודגש המובן מאליו, חזקה על הגורמים המקצועיים כי נתנו דעתם להיבטים שונים הנלווים להקמת המבנה ולשימוש בו, במסגרת היתר הבנייה.

בהינתן כל האמור, העתירה נדחית על-הסף.

" מכאן טענות התובעים: "התובעים בעלי זכות החכירה והחזקה הבלתי הדירה מכח פסק דין חלוט". "התובעים בעלי זכות חזקה ו/או דיירות מוגנת במיגרש" "לתובעים הוענק חיסיון במסגרת הסכם פשרה שקבל תוקף של פסק דין ולכן לתובעים זכות בר רשות לצמיתות שהנה זכות בלתי הדירה". תובעים אלו יבדל"א יקראו מעתה ואילך בפסק הדין: מישפחת חלבי או מישפחת יחזקאל חלבי ז"ל. בכתב ההגנה שהוגש על ידי הנתבעים פרי אור בע"מ ו-ישרס חברה להשקעות בע"מ (להלן: "פרי אור" ו"ישרס") נטען בין השאר: "כבר בפתח הדברים יודגש, מעבר לטענה המקדמית בדבר סילוק על הסף מחמת היתיישנות, כי השטח נשוא תובענה זו, המסומן על גבי תצלום שצולם על ידי המרכז למיפוי ישראל [מפ"י] בספטמבר 2018, המצ"ב כנספח "1" לכתב ההגנה, הנו מצוי בגוש 6220 חלקה 9, המהוה חלק משטח הפרדס הדרומי שפרי אור וישרס השיבו לרשות מקרקעי ישראל (להלן – "רמ"י") [למעט השטח התפוש שלא כדין] בהתאם להסכם להשבת שטח הפרדס הדרומי [כהגדרתו להלן] שנחתם וכדין בין התובעות לבין רמ"י, מיום 8.10.2018 (להלן – "הסכם ההשבה"), שנחתם בעקבות תוכנית תמ"ל 1046 [שהנה תכנית לקידום בניה במתחמים מועדפים לדיור באיזור זה] שאושרה זה מכבר, ואשר חלה על המקרקעין (להלן – "התכנית"), וזאת בהתאם להוראות החוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור (הוראת שעה), תשע"ד-2014, (להלן – "חוק התמ"ל").

מה שאפשר זה רק עיבוד חקלאי, אולי מחסנים או מבנים שמשרתים את השמוש החקלאי באישור משרד החקלאות, אבל בודאי לא מגורים ובודאי לא, אין חיה כזאת דיירות מוגנת בשטח חקלאי.

ללמדך, שאין תחולה במקרה הנידון לחוק הגנת הדייר ולא ניתן להסתמך ו/או למצוא סעד כלשהוא בחוק זה. האם מישפחת חלבי ברת רשות במקרקעין אלו נוכח השנים הרבות בהן הם מחזיקים במקרקעין אלו, הגם שפלשו אליהם שלא כדין? נושא זה נדון בהרחבה בע"א 618/85 בענין גדליהו דיאמנשטיין נגד מחלקת עבודות ציבוריות - מדינת ישראל: "1. המערער עלה עם משפחתו מרומניה בשנת 1960 ובקש להקים מיפעל תעשייתי לייצור רעפים, דברי קרמיקה ועציצים (להלן: המפעל). לצורך כך פנה לעריית רמלה (להלן: הערייה) אשר איתרה עבורו שטח קרקע אשר היה חלק מחלקה 9 בגוש 4375 ובבעלותה של רשות הפיתוח (להלן: השטח). הערייה קיבלה מרשות הפיתוח הרשאה להחכרת השטח למערער וביום 28.5.61 נחתם ביניהם חוזה לפיו יוחכר לו שטח של דונם אחד לתקופה של שנתיים לצורך הקמת המפעל (להלן: החוזה). עוד נקבע בחוזה, כי בתום תקופת החכירה בת השנתיים תהיה למערער אופציה לרכישת הקרקע במחיר שייקבע על-ידי הצדדים. לפי גרסת המערער, הוא מימש אופציה זו כאשר שלח ביום 8.5.63 מכתב לעירייה בו הוא מבקש לרכוש את הדונם שהוקצה לו וכן שטח נוסף בגודל של 1,660 מ"ר. לטענתו, בעקבות המכתב הוא קיבל את הסכמת הערייה בעל-פה להעברת הבעלות על השטח. יש לציין, כי לא נערך הסכם בכתב המסדיר את הארכת החכירה או את מכירת השטח למערער אך למרות זאת הוא הרחיב את המפעל לשטח של 2,660 מ"ר. ביום 22.2.67 פנה המערער לעירייה על-מנת להסדיר את רישום השטח על שמו, אך נאמר לו כי נידרשת הסכמת מינהל מקרקעי ישראל (להלן: המינהל) למכירת השטח. המערער פנה מאז בפניות רבות לעירייה ולמינהל על-מנת להסדיר את נושא העברת הבעלות, אך הדבר טרם נעשה". בעקבות הפקעת המקרקעין/ השטח בהתאם לפקודות מסילת הדרכים הברזל, התבקש המערער לפנות את המקרקעין.

בפתיח דו"ח החקירה מיום 11.4.2019 הוא כותב: "ראשית נציין כי החקירה הייתה מורכבת בעקבות שהמחזיקים במקום סירבו למסור פרטים הנוגעים למקרקעין וזהות המתגוררים והעוסקים בו, וכן לעשות על שאלות כאלה ואחרות שנשאלו. על מנת ולברר את שנתבקשנו, היינו צריכים לבצע חקירות שכללו פעולות גלויות וסמויות במקרקעין." ומוסיף: "סיור במקרקעין, [בשטח הכחול] העלה כי השטח מגודר, וגישה אליו חסומה ע"י שימוש בגדרות ומחסומים וכי עליו מצויים סוגים שונים של מבני קבע וכן מבנים אירעיים שונים, מבני מגורים מבנים שונים וכן בקרקע ציוד גדול המשמש בתי עסק המצויים במקרקעין.

...

בהתחשב בנסיבות האישיות שהובאו בפניי, אני מחליט שהבית ויחידות הדיור בהן מתגוררים יפה חלבי, יחזקאל חלבי, אלעד חלבי ומשפחתו ו-תומר חלבי ומשפחתו, יפונו לא יאוחר מיום 10.9.2023 על מנת לאפשר להם למצוא דיור חלוף.

אני דוחה את התביעות הכספיות ההדדיות.

נוכח התנהלות כל הצדדים כמפורט בפסק הדין, לרבות מדינת ישראל אשר לא לחצה על פרי אור ו-ישרס לפנות את משפחת חלבי מהמקרקעין עת הובא לידיעתם הסגת הגבול שלהם במקרקעין, אני מחליט שלא לעשות צו להוצאות.