הוספת מעלית פנימית בבית משותף הריסת מדרגות ובנייתן מחדש

הסיכסוך ניסוב על מעלון שמבקשת המשיבה לבנות בחלל חדר מדרגות בבניין הרשום כבית משותף ברחוב דרך הים 25, הידוע כגוש 10807 חלקה 67 בחיפה, ביניין אשר ניבנה בשנות השלושים של המאה הקודמת (להלן: "הבניין").

הוועדה סבורה כי מיקום המעלון כפי שמוצע תוך ניצול הפיר הקיים בחלל מדרגות הבניין המשותף הנו המקום הנכון, המיטבי והמוצדק תכנונית הגם שמאפשר נגישות לכל הדירות באגף המגורים הנידון להן ישנה גישה מחלל מדרגות זה ובכל מפלסי הבניין ומאידך אינו פוגע חזותית במבנה הקיים ובערכו כמבנה לשימור.

המשיבה עוד טענה כי הבניין לא הוכרז כבניין לשימור; יחד עם זאת, המשיבה ניסתה בעבר לקבל היתר למעלית חיצונית אולם בשל היתנגדות ועדת השימור בעריית חיפה, נדחתה בקשתה ועל כן הונחתה המשיבה להגיש בקשה לבניית מעלון פנימי בחלל המדריגות ובכך הדבר לא יביא להריסת חדר המדריגות כי אם לניסור חלק ממעקה המדריגות והצרת חלק מגרם המדריגות.

כלל זה סוכם בעע"מ 9264/10 חברת נ.י.ל.י נדל"ן בע"מ נ' עריית גבעת שמואל, פסקה 3 (30.05.2012): "בפתח הדברים יש לדעתי מקום גם להבהיר את המסגרת הדיונית הראויה בעתירה מינהלית בעינייני תיכנון ובערעור עליה. המסמך הבסיסי הוא, לענייננו ההיתנגדות שהגישה הערייה לתוכנית. היתנגדות המוגשת לועדה מחוזית צריכה לכלול את כל הנימוקים שבענייני תיכנון ובמידת הצורך גם חוות דעת. אין להעלות במסגרת עתירה מינהלית נימוק תיכנוני שלא עלה בהתנגדות...המסמך המכונן הוא כאמור כתב ההיתנגדות. אין ככלל מקום להוסיף על ההיתנגדות טענות תכנוניות בערר, ועל אחת כמה וכמה שאין מקום להוסיף טענות שכאלה בעתירה מינהלית המוגשת לבית המשפט לעניינים מנהליים. אכן, כפי שקבעתי בהקשר קרוב 'על המתנגדים לתוכנית לבסס את טענותיהם בפני מוסדות התיכנון ובמידת הצורך, עליהם להגיש חוות דעת מקצועית התומכת בעמדתם. ההכרעה בעניינים מקצועיים הקשורים בתכנון ובניה מסורה למוסדות התיכנון. בית המשפט לענינים מנהליים אינו ערכאה ראשונה לבחינת עניינים תיכנוניים' (עע"ם 5239/09 אדם טבע ודין – אגודה ישראלית להגנת הסביבה נ' הוועדה המחוזית לתיכנון ולבניה - מחוז מרכז, פסקה 10 ( 16.9.2009))". העותר הגיש היתנגדות ובה רשם "אני מיתנגד להוספת המעלית" מבלי להציע חלופות, ומבלי להביא חוות דעת לביסוס חלופות אלה.

באשר לחלופה השנייה, לפיה יותקן מעלון חצוני בצמוד לממדים, מצאתי לדחות טענות העותר לגבי חלופה זו. חלופה זו לא הועלתה כלל בפני הועדה המקומית, ואין מקום להשיב את הדיון על מנת שייערך דיון מחדש בפני הועדה המקומית לגבי חלופה זו. כמו בחלופה הראשונה אף כאן המעלון המוצע לא ישמש את כל הדירות, ונראה, כי הועדה מעוניינת, ובצדק רב, בבניית מעלון שישמש את כלל דירות המבנה.

...

העתירה נדחית אפוא.

העותר ישלם למשיבה מס' 2 הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 15,000 ₪ (בין היתר בשל הצורך להביא חוות דעת כחלק מתשובתה).

כמו-כן ישלם העותר לכל אחת מן המשיבות 1 ו- 4 הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 8,000 ₪, ואילו למשיב מס' 3 ישלם העותר הוצאות משפט בסך 2,500 ₪.

דירת הנתבעים הנמצאת מעליה שופצה והורחבה על גג דירת התובעים, תוך הוספת בניית חדר יציאה לגג מתוך הדירה, בשנת 2014.

לטענתם, הבנייה שאושרה לנתבעים, שעה שקבלו היתר בנייה מיום 17.12.12 בו הותר לנתבעים להרוס את דירתם ולבנות אותה מחדש, בצורה מורחבת, עם חדר יציאה לגג מעליה, עם מדרגות פנימיות בין המפלסים ופרגולה מעץ מעל מרפסת הגג, פוגעת בזכות הבעלות של התובעים ברכוש המשותף, שחלקם של התובעים בו הוא 1 חלקי 14 במושאע.

לטענתם, הבנייה של הנתבע חסמה כל אפשרות לבצוע תמ"א 38 בעתיד, דבר שהיה מיטיב עם כלל הדיירים, שהרי בפרויקט של תמ"א 38 היו התובעים, כמו יתר בעלי הזכויות בבניין נהנים מתוספת של מרפסת, חזוק הבניין, ממ"ד, לובי מפואר, מעלית וכו'.

הואיל ותוספת הבניה של הנתבעים נעשתה על ידם תוך שימוש בעבודות שבוצעו בשלד הבית המשותף, על הנתבעים להישתתף בעלות ביצוע עבודות השלד, הישתתפות המסתכמת בסך של 28,000 ₪ נכון למועד חוות הדעת.

...

לאור האמור לעיל, אינני מקבלת את טענות הנתבעים בדבר הוצאות נוספות שנגרמו להם בגין הסרת העמוד, וכן לא הוכחה תרומה נטענת של הנתבעים או שיעורה, שעל התובעים להשתתף בהם על דרך הקיזוז.

פסיקתא לאור כל האמור לעיל ישלמו הנתבעים, יחד ולחוד, לתובעים סכומים כדלקמן: סך של 1,520 ₪ ערך הזכות הנפגעת של התובעים בגג.

בנוסף ישלמו הנתבעים, יחד ולחוד, לתובעים הוצאות אגרה בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום התשלום על ידי התובעים ועד למועד התשלום על ידי הנתבעים, חלקם של התובעים בשכרו של מומחה בית המשפט וכן שכ"ט עו"ד בשיעור של 15% מסכום פסק הדין (לא כולל הוצאות) בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

לפיכך, התובעים פנו שוב לאגף הפיקוח בערייה, כאשר ביום 28.2.2016 השיבה הערייה כלהלן: "בשל סדרי מדיניות באכיפה, מחלקת הפיקוח הגדירה בנייה עכשוית המתבצעת ללא היתר בעדיפות עליונה לטפול, ובנייה שהתבצעה בעבר ללא היתר בעדיפות משנית. מכאן, אין באפשרות מחלקת הפיקוח לטפל בתלונתך כעת. על מנת לא לעכב את תלונתך, באפשרותך לנהל הליך אזרחי קינייני נוכח הנזקים שנגרמו לך". (נספח 13 לכתב התביעה, ההדגשה הוספה – ע"י).

לפיכך, התובעים מבקשים ליתן לנתבעים צו מניעה קבוע האוסר על הנתבעים לעשות שימוש בשטח ההצמדה כיחידת מגורים נפרדת, וכן צו המורה להם להרוס את הבנייה שבוצעה בשטח ההצמדה וזאת על מנת למנוע מהנתבעים לחזור ולעשות שימוש בשטח ההצמדה בעתיד וכן להורות על רישום צו המניעה בלישכת רישום המקרקעין.

בכל הנוגע לדירת התובעים 6-5 טוענים הנתבעים כי סופח אליה שטח פיר שלא דין, המהוה שטח שרות וחלק מהרכוש המשותף של הבניין, שניבנה כהכנה להתקנת מעלית בבניין.

התובעים והנתבעים מחזיקים כיום בדירות, בנוסף למשפחת קליינר המתגוררת בדירה בבניין אך אינה צד להליך זה. בתצהירה, העידה הנתבעת כי הבניין על כל חלקיו ניבנה באמצע שנות התשעים על ידי הקבלן והוא נותר במצבו כפי שהוא כיום, לרבות פתחי הכניסות והיציאות של כל החללים בו. עוד העידה הנתבעת כי שטח ההצמדה מהוה חלק בלתי נפרדת מדירתה, שכן הוא מחובר לדירה בחיבור פנימי (מדרגות מיתקפלות) והוא אינו מהוה יחידת מגורים עצמאית, שניתן להשכירה (ראו סע' 4 ו-5 לתצהיר הנתבעת, ועמ' 17 ש' 29-22 לפרוטוקול).

מעבר לעבודה כי מדובר בטענה חדשה שלא הועלתה בכתב התביעה הנגדית, ודינה להדחות מטעם זה, הרי שמדובר בטענה כנגד הרישום הקנייני שמופיע בלישכת רישום המקרקעין – טענות המצויות בסמכותו של בית המשפט המחוזי.

מכל האמור עולה, כי הנתבעת ובעלה היו מודעים לחריגות מהיתר הבנייה והסכימו על האמור עת חתמו על מיסמכי הבית המשותף כי השטחים שנועדו לשמש כשטחים צבוריים יהפכו להיות חלק מהדירות, וכי לא נגרם לנתבעת נזק אלא היא הגישה את התביעה רק בשל הגשת התביעה על ידי התובעים כנגדה – כך שדין התביעה שכנגד להדחות.

...

מעבר לעבודה כי מדובר בטענה חדשה שלא הועלתה בכתב התביעה הנגדית, ודינה להידחות מטעם זה, הרי שמדובר בטענה כנגד הרישום הקנייני שמופיע בלשכת רישום המקרקעין – טענות המצויות בסמכותו של בית המשפט המחוזי.

מכל האמור עולה, כי הנתבעת ובעלה היו מודעים לחריגות מהיתר הבנייה והסכימו על האמור עת חתמו על מסמכי הבית המשותף כי השטחים שנועדו לשמש כשטחים ציבוריים יהפכו להיות חלק מהדירות, וכי לא נגרם לנתבעת נזק אלא היא הגישה את התביעה רק בשל הגשת התביעה על ידי התובעים כנגדה – כך שדין התביעה שכנגד להידחות.

סוף דבר הפועל היוצא הוא, שהן התביעה העיקרית והן התביעה שכנגד – נדחות.

התובעת מוסיפה כי בחודש נובמבר 2019 התבקש נציג מטעמה – מר ראובן מנדלוביץ' (להלן: "ראובן") מנציג הנתבעת למסור לו מפתחות לדלת הפנימית המובילה לפיר המעלית, זאת בשל עבודות תחזוקת ביוב הנוגעות למקרקעי הנתבעת.

ליתן צו עשה לסגירת דלת יחידת הדיור בחלקו המערבי של תיחום המעלית העתידית, וכן להשבת המצב לקדמותו טרם הריסת חלק הקיר בתיחום הנ"ל – בינוי הקיר הדרומי של תיחום המעלית העתידית.

הנתבעת מוסיפה כי התובעת מעולם לא ניסתה לרשום זכות זו או פנתה אליה בבקשה לממש רישום זכות זאת, אלא נזכרה בה רק לאחר שהנתבעת פתחה מחדש את דלת דופן המחסן שלה בסוף 2019, ועתה הגישה תביעה בשיהוי ניכר של 14 חודשים ממועד זה. בכל הנוגע לזכויות התובעת, טוענת הנתבעת כי לתובעת אין שום זכות עתידית לבנות מעלית בתוך חלק מרכוש אשר בבעלותה, שכן כל מה שהתובעת קיבלה מהבעלים הקודמים זו הבטחה עתידית כללית, לאפשר לה לתקן את צו הבית המשותף באופן שתתאפשר בניית מעלית במסדרון ובגרם המדריגות הצמוד לתת חלקה 4-3.

...

" אני סבור שיש לקבל את טענת השיהוי בעניינו, שכן שיהוי סביר עשוי להתפרס על פני כמה חודשים או שנים, אך בעניינו מדובר בלמעלה מעשרים וחמש שנים כך שיש לראות בתובעת כמי שזנחה את אותה זכות חוזית שקיבלה שנת 1994 ופגעה בציפייה הלגיטימית של הנתבעת שלא להעלות מן האוב את העניין בחלוף עשרים וחמש שנים.

לאור המסקנה אליה הגעתי - והיא שדין התביעה להידחות לגופה גם בהיעדר קבלת טענות הנתבעת לשיהוי או לחוסר סמכות עניינית – הרי שאיני קובע מסמרות בגין טענות אלו, והן הועלו כעת למעלה מן הצורך בלבד.

סוף דבר דין התביעה כולה להידחות.

בנוסף הבחין כי נבנית גלריה מעמודים וקורות מתכת בתוך גרעין המבנה הקיים, בתוך חדר המדריגות והמעליות, שהוא העוגן המשמעותי של מבנה מסוג זה יחד עם צנרת חדשה ואסלות, דבר הדורש היתר (תמונות 362-364).

מר קריקון עמד על חשיבות הוצאת היתר למלון שניבנה בנכס: "קודם כל, כל העבודות שמתבצעות במקום דורשות היתר בניה כי הקונסטרוקציה והשטחים חדשים. בנוסף, שינוי ייעוד של המקום לפי ההיתרים, משרדים, ומשנים את זה למלונאות. ההיתר של המקום היה מיועד למשרדים ושינו את זה למלונאות. הרסו את כל הבניה שהייתה במקום. הריסה ובניה מחדש עם כל האלמנטים במקום דורשים היתר בניה. אנחנו לא במערב הפרוע. בלי פקוח יכול לקרות אסון, פגיעה במבנה ופגיעה באנשים גם" (שם, עמ' 46 ש' 5-11, ההדגשות הוספו צ.ג.ג).

לדבריו כל העבודות שבוצעו ע"י המבקשת בנכס: עבודות צנרת, הכנת אסלות, השינויים והשיפוצים, הנן "שינוי פנימי" כמשמעותו בסעיף 145(א)(2) לחוק שכן אינן נוגעות לצד החצוני של הבניין אלא בוצעו בתוך הקומה, אינן פוגעות בחזית, בשלד, במראה או ברכוש המשותף ואינן משנות את השטח שבבעלות המבקשת ומשכך אינן טעונות היתר בנייה.

לדבריו דין הבקשה להדחות אך מהטעם כי מדובר בבית עסק, מלון, שלא ניתן לו רישיון עסק ותלוי ועומד כנגדו כתב אישום בגין כך. לדבריו בהפנותו למש/4, לפסיקה ולדברי נציג המבקשת בעדותו לפיה הוא מפעיל מלון קפסולות לאחר שהשלים את בנייתו ,למרות צו ההריסה, המבקש פעל בחוסר תום-לב משהגיש את הבקשה בעשותו דין לעצמו כאשר הוא ביצע עבירה הנוגעת לאותו עניין בו הוא עותר לסעד ואך מן הטעם הזה, יש לדחות את הבקשה.

איני מקבלת את טענתה המרכזית של המבקשת לפיה מדובר בשפוץ פנימי ומשכך נכנסת הבניה בנכס לגדר התיבה "שינוי פנימי" הפטורה מהיתר כאמור בסעיף 145 לחוק הקובע כי "הקמתו של בנין, הריסתו והקמתו שנית, כולו או מקצתו, הוספה לבנין קיים וכל תיקון בו, למעט שינוי פנימי בדירה", טעונים היתר בניה.

...

העובדה כי במקביל ניסתה המבקשת להכשיר את הבנייה (ללא הועיל כפי שעולה מהחלטת הועדה (מש/4) שלא אישרה את בקשת המבקשת לתוספות ושינויים בזמן הבנייה) מלמדת כי המבקשת ידעה היטב כי מדובר בבנייה המצריכה היתר בניה ואין בידי לקבל את טענת המבקשת בסיכומיה וטענת מר אבוחצירא בעדותו לפיה סבר כי מדובר בהיתר הנוגע לרישוי עסקים ולא בהיתר הנוגע לבנייה.

סוף דבר נוכח האמור אני דוחה את בקשת המבקשת לביטול הצו ומורה כי הצו מאושר לביצוע.

המזכירות תעביר החלטתי זו לצדדים.