הוספת אחוזי בנייה לשטחי שרות לתוכניות קיימות

ביום 28.12.1978 פורסמה תכנית מי/250, תכנית מתאר מקומית, אשר ייעדה את המקרקעין מושא התכנית לאיזור מגורים 1 וקבעה אחוזי בנייה של 30% משטח המיגרש, לא כולל שטחים אשר עקרם שטחי שירות.

בהנתן דברים אלה, ומשנקבע כי ניתן להוסיף קומה נוספת לבינוי הקיים, כלומר להוסיף בינוי על זה הקיים, וכאשר מדובר בשכונה ותיקה שבתיה בנויים (וסביר להניח שאחוזי הבנייה הקיימים נוצלו זה מכבר), לא מופרך לקבוע כי מדובר בהגדלת אחוזי הבניה הקיימים.

...

נוכח כל האמור, וחרף הקושי הנעוץ באישורה של תכנית נקודתית המכשירה עבירות בניה, עליו עמדתי לעיל, אין להתערב בהחלטת הוועדה המחוזית.

סוף דבר – העתירה נדחית.

כבר בשלב ראשון גיליתי כי ניתן להגדיל את זכויות הבנייה הקיימות מעבר ל – 70% באמצעות ניצול שטחי שירות וקבלת הקלות, אשר יביאו לכדי אחוזים נוספים של זכויות בנייה.

עוד נראה, כי אין מחלוקת באשר לעצם קיום פגישת הצדדים, והמחלוקת המרכזית בין הצדדים נוגעת לתוכן הדברים שנאמרו או סוכמו בפגישה הצדדים כאשר מצד אחד טוען פרידמן כי בפגישה האמורה נכרת חוזה מחייב לפיו יפעל להוספת קומה והגדלת אחוזי הבניה בנכס לפי תמ"א 38 בתמורה ל – 50% מהרווחים שיצמחו מהקומה הנוספת, בעוד איבגי טוען כי בפגישה האמורה דובר על העסקתו של פרידמן בקידום תכניות שיחולו על הנכס עד לקבלת היתר בניה, מבלי שסוכם על שכרו.

...

סוף דבר נתבע 1 ישלם לתובעים סך של 3,029,141 ₪ בצירוף ריבית והצמדה כדין מיום מכירת האופציה על ידי איבגי (12.3.2014) ועד לתשלום בפועל.

התביעה נגד נתבעים 1 ו – 2 נדחית.

בנסיבות ומשהנתבעים כולם יוצגו יחד, אני קובע כי כל צד יישא בהוצאותיו.

תכנית שכזו הנה תכנית מפורטת לכל דבר ועניין שאמורה לעבור הליכי הפקדה, התנגדויות ציבור וכיו"ב. מכאן, שהתכנית הכוללנית אינה מעניקה זכויות בניה אך קובעת מסגרת תכנונית ואילו בתכנית המפורטת יקבעו אחוזי הבניה לשטחים העקריים ולשטחי שירות כמקובל.

אשר לטענת העותרות בדבר הוספת הוראות לתכנית הכוללנית המקנות לועדה המקומית סמכויות נרחבות לפיתוח דופן הכיכרות העירוניות ובהן כיכר מוגרבי ציינו המשיבות 1-2, כי בתכנית קיימים סעיפי גמישות להפעלה בנסיבות מיוחדות אלא שעל הגמישות להיות אף היא מוגבלת והנה תלויה בתכנית המפורטת שתוגש לועדה המקומית ועל פי הגבולות שהתוותה הוועדה המחוזית במסגרת התכנית.

המסקנה הנה, כי אפילו עסקינן בתכנית בעלת חשיבות רבה (בדומה ל- עע"מ 5937/14 אברישמי נ' הוועדה המחוזית חיפה (19.7.15)), עדיין עניינן של העותרות, המבקשות במפורש היתייחסות פרטנית דוקא למיתחם מוגרבי על הצורך בהגדלת מספר הקומות והקף הבניה, אינה בעלת חשיבות כזו המצדיקה עירוב המועצה הארצית, במיוחד לאור היות מיתחם מוגרבי חלק מהמרקם לשימור מרכז העיר בשל הכרזת אונסקו, וכן היות הבניה בו כזו המותאמת למרקם הסביבתי הקיים.

...

ייאמר כבר עתה כי הערר נדחה והוגשה עתירה כנגד החלטה זו שטרם הסתיימה.

המסקנה הינה, כי אפילו עסקינן בתכנית בעלת חשיבות רבה (בדומה ל- עע"מ 5937/14 אברישמי נ' הועדה המחוזית חיפה (19.7.15)), עדיין עניינן של העותרות, המבקשות במפורש התייחסות פרטנית דווקא למתחם מוגרבי על הצורך בהגדלת מספר הקומות והיקף הבניה, אינה בעלת חשיבות כזו המצדיקה עירוב המועצה הארצית, במיוחד לאור היות מתחם מוגרבי חלק מהמרקם לשימור מרכז העיר בשל הכרזת אונסקו, וכן היות הבניה בו כזו המותאמת למרקם הסביבתי הקיים.

סוף דבר העתירה על שני ראשיה נדחית.

לפי תכנית זו, אחוזי הבניה לשטחי שרות עיליים באיזור תעשיה הם: 30% שרות, 20% איחסנה, 20% גלריות.

הטעם התיכנוני, שעמד מאחורי ניוד הזכויות לפי תכנית 2 מן המיגרש אל קניון הזהב, היה הרצון להוסיף במהירות שטחי בניה לצורך הרחבת קניון הזהב, בלא שהייתה כל כוונה לשנות את הוראות הבניה במיגרש, או לבטל שטחי שרות מלבד אלה שנוידו.

תכנית 2 קובעת מפורשות כי "שטחי הבניה המפורטים בטבלה שלעיל כוללים את כל שטחי הבניה המירביים בתכנית זו". כלל לא קיימת בנוהל מבא"ת איבחנה בין תכסית עיקרית לתכסית שרות.

...

ב"כ המערערת, עו"ד ברכה, נתן לכך מענה – שאני מקבל אותו – כלהלן: "ראשית, העובדה שהמשיבה היתה היזמית של התכנית זה לא אומר שהיא קובעת הבלעדית של הוראותיה. היא מגישה תכנית, והתכנית הזאת מגיעה לדיונים בוועדת התכנון ובסופו של דבר נקבע מה שנקבע, גם לאחר דין ודברים. אנו כיום לא יכולים לומר וחבריי לא הוכיחו כוונה מיוחדת בענין הזה. אנחנו מסתכלים על דבר חקיקה לפי מה שכתוב בו. בתכניות אחרות, איפה שאין מגבלת תכסית, אז אין. כאן, באופן מפורש יש מגבלה של תכסית. יכול להיות במהלך התכנון היתה דרישה כזאת מצד המוסד התכנון להוסיף מגבלת תכסית, וחבריי הסכימו לכך, זה הכל תיאוריה. בסופו של דבר ישנו מסמך שהוא המסמך המאושר, הוא הדין, ואותו אנו צריכים לפרש לפי לשונו ותכליתו" (פרו', עמ' 6).

על כן אני מקבל את הסברו של עו"ד ברכה כמצוטט לעיל.

לסיכום, אני מקבל את ערעורה של הועדה המקומית, מבטל את החלטת ועדת הערר, ומחזיר על כנה את קביעת השמאי המכריע, יעקב פז, כי תכנית מק/2/27/2/2/1 (שהיא "המצב הקודם" לענין היטל ההשבחה בענייננו) התירה תכסית כוללת (עיקרי + שרות) של 40%.

צורך זה התחדד על רקע העובדה כי "עד להתקנת תקנות אלה לא תמיד סומן במפורש בתכנית מהו השטח מבין השטחים שאושרו במסגרת התכנית, המיועד לבנייה, ומהו השטח שמיועד לשטחי שירות. בהתאם לכך, התפתחה פראקטיקה לפיה הוספו לתכניות, בדיעבד, חלקי ביניין רבים מעבר לשטח המותר לבניה על-פי התכנית. התקנות הביאו לכך ששטח הבניה המותר יחושב לפי כללים אחידים. מטרתה הספציפית של תקנה 13 היא קביעת תחולה והוראות מעבר לגבי תכניות קיימות" (שם).

גישה זו מתבקשת, ולו במידה חלקית, אף מלשונה של תקנה 13(ב)(1) המורה כי כאשר "נקבעו שטחים המותרים לבניה או אחוזי בניה ללא פירוט אופן חישובם, יראו את השטחים כשטחים למטרות עיקריות, וניתן יהיה להוסיף עליהם שטחי שירות; והוא כשאין הוראה מפורשת אחרת בתכנית" (ההדגשה הוספה – ד' ב' א').

...

זאת, הגם שהגעתי למסקנה זו מנימוקים אחרים מאלו שעמדו ביסוד ההחלטה בעניין סמפלסט, שלאורה פעלו הערכאות הקודמות.

אשר על כן, בנסיבות אלו, למען הסדר הטוב, אני סבורה כי יש מקום להשיב את הדיון בסוגיה האמורה אל השמאי המכריע על מנת שידון בה פעם נוספת ובהתאם יעדכן את שומתו במקרה הצורך.

סוף דבר: לו תישמע דעתי נקבל את הערעור בחלקו כמפורט בפסקה 77.