הוכחת דמי שכירות ראויים קביעת שיעור דמי השכירות הראויים

קביעת השמאי לדמי שימוש ראויים לא נסתרה ואם בחר הנתבע משיקוליו להשכיר הדירה תקופה קצרה במחיר מופחת, בנסיבות העניין אין הדבר מהוה מדד מספיק לקביעת שיעור דמי השכירות הראויים ליתר התקופות.

לא הוכחה טענתו כי דמי שכירות אלו שולמו לו משנת 2010 עד 2015.

...

סוף דבר השיתוף בדירה פורק בדרך של מכירתה ותמורת המכר בסך 659,000 ₪ מופקדת בנאמנות.

אני מחייב את הנתבע לשלם לתובעים דמי שימוש בדירה בסך של 102,550 ₪.

על כן אני מחייב את הנתבע לשלם גם את חלקם של התובעים בשכר טרחת כונסי הנכסים.

סעיף 5א לחוק המכר קובע כי בגין האיחור זכאים התובעים לפצוי בלא הוכחת נזק ביחס לכל חודש איחור או חלקו, מן המועד החוזי שנקבע למסירה, "בסכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 - בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד" וביחס לתקופה הנוספת, עד למסירת הדירה, ב"סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25".

לעניין קביעת שיעור דמי השכירות הראויים ביחס ל"דירה דומה", כראיה חיצונית, לבד מטענות התובעים עצמם, שטענו בעלמא לדמי שכירות ראויים בשיעור של 4,500 ₪ בחודש, אין לפניי כל ראיה מצדם.

...

אין אפוא הצדקה להשית על הנתבע את עלויות חוות הדעת והתביעה נדחית בעניי זה. קיזוז הנתבע טען (סעיף 49 לתצהירו) לזכאות לקיזוז של 42,600 ₪ בגין "תוספות ושינויים". טענות הנתבע בעניין זה נסמכו על עדותו, בצירוף הצעת מחיר לעניין מעקה, בסך של 15,600 ₪, אך ללא כל אסמכתא שלפיה שילם מכיסו בפועל עבור כך, מחירון דקל לגבי התקנת קרמיקה עד לתקרות חדרים רטובים ומחירון דקל לגבי הכנות למזגנים.

לאור אלו אני קובע שיש לקזז מן הפיצוי המגיע לתובעים, את הסך של 25,000 ₪.

סוף דבר על יסוד כל האמור אני מחייב את הנתבע לשלם לתובעים סך של 47,625 ₪ (72,625-25,000), כשהוא משוערך כדין מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.

אין רבותא בטענת הנתבעים כי לשוכרים זכאים ניתנה הזכות לשכור נכס דומה תמורת כ- 1,250 ₪ לחודש, הואיל וזכות זו היא הפחתה של מחצית מדמי השכירות הראויים, הטבה שאינה משליכה על עצם קביעת שיעור דמי השכירות הראויים.

למרות שאלירן טען כי פנה למדינה להכיר במעמד של שוכר זכאי, לא הוכיח כלל כי הגיש בקשה למעמד של שוכר זכאי.

...

סוף דבר כשבע שנים לאחר ההתנתקות עלה בידי ההורים לעבור לבית הקבע, והבן נותר בקרווילה כעשור נוסף, עד להקמת בית הקבע שלו במהלך שנת 2022, כשבע עשרה שנים של מגורים באתר הדיור הזמני.

על כן אני מחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובעת סך של 115,082 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד הגשת התביעה.

בנוסף ישלמו הנתבעים 84,000 ₪ נכון למועד פסק הדין.

מעבר לכך, לא מן הנמנע כי ככל שהייתה היתייחסות להיתרים אלה בחוות הדעת, היה בה כדי להעלות את שיעור דמי השכירות ולא להפחיתם, וממילא, סוגיות אלה משמעותיות יותר לקביעת שווי הבית בעת מכירה/רכישה, מאשר לצורך הערכת דמי השכירות הראויים.

מקום בו עתרו התובעים לחייב את הנתבע בתשלום דמי שכירות ראויים, מוטל עליהם הנטל הבסיסי להוכיח לא אך את הזכאות לקבלת דמי שכירות ראויים, אלא אף את שיעורם.

...

לאחר שנתתי דעתי לכל טענות הצדדים, באתי לכלל מסקנה כי דין התביעה שכנגד, בגין רכיבי נזק אלו - להידחות, עת לא הוכח כי היו אלה התובעים אשר עמדו מאחורי הפרסום.

סוף דבר: התביעה העיקרית מתקבלת באופן חלקי.

כן אני מורה כי הסכומים לתשלום יישאו הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד מתן פסק הידן ועד למועד התשלום בפועל.

אין חולק כי המדינה גבתה בשוכרים זכאים של קרווילות דומות סך של 1,150 ₪ בלבד, או מחצית מדמי השכירות הראויים שקבע שמאי ממשלתי.

על כן אני קובע כי שיעור דמי השמוש יעמוד על 75% מדמי השמוש הראויים שנקבעו בשומה.

  כך הובהר בדברי הסיכום של המשנָה לנשיא מ' נאור בעיניין ישועה (פס' 59 לחוות דעתה): "מכל כיוון שנסתכל על הדברים, לדעתי דין שני הערעורים להדחות: לדעתי אין מקום להכיר בעניינינו, במסגרת הדין הכללי, בעוולה חוקתית המזכה בפצוי, הכול כפי שבואר בהרחבה; אך גם אם שגיתי במסקנתי זו, בדיקה מקרוב של הפצוי שניתן למערערים בשני הערעורים בהנחה שיש להם עילה בדין הכללי מעלה כי מדובר בפצוי ראוי והוגן". וכב' השופט נ' הנדל הוסיף שם: "אני מסכים לפסק דינה המקיף והמעניין של המשנה לנשיא מ' נאור. דעתי כדעתה, שאף בהנחה שלמערערים עילה במסגרת הדין הכללי – לא הצליחו הם להוכיח שהפיצוי המגיע להם עולה על זה שנקבע בחוק יישום תכנית ההיתנתקות. עיקר הטעם להסכמתי נסוב סביב הקביעה כי לא הוכחה פגיעה בזכות חוקתית המקימה עילה לפיצויים, וזאת לנוכח טיב ההסדר אשר קבע המחוקק". ודאי שטענת הקזוז הלאקונית בהליך זה אין בכוחה להיתמודד עם הסוגיות המשפטיות כבדות המשקל של דרישה לפצוי בגין נזק נפשי עקב ההיתנתקות.

...

בנסיבות אלו, למרות הסמכות להיעתר לסעד של דמי שימוש עד למועד הפסקת השימוש בפועל, רע"א 6713/15 מפעלי תחנות בע"מ נ' מדינת ישראל, 23.12.2015, לא מצאתי כי ראוי לעשות כן. לאחר שהנתבעים יפנו את המבנים, ככל וטרם פונו על ידי אסולין, תשקול המדינה האם ראוי להגיש כנגדם תביעה נוספת על יסוד הממצאים בהליך זה, בה תוכיח את מועד העזיבה בפועל.

סוף דבר כשש שנים לאחר ההתנתקות עלה בידי ההורים לעבור לבית הקבע, והדור הממשיך נותרו בקרווילה, ענבל ויאיר עד להקמת בית הקבע שלהם ודקלה עדיין גרה באתר.

על כן אני מחייב את הנתבעים בת"א 43965-07-18, ביחד ולחוד, לשלם לתובעת סך של 136,179 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד הגשת התביעה.

אני מחייב את הנתבעות בת"א 43995-07-18, ביחד ולחוד, לשלם לתובעת סך של 99,990 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד הגשת התביעה.