הגשת תביעה בגין ליקויי בניה לפני תום שנת הבדק

לפני תביעה בגין ליקויי בניה בדירת התובעים.

לחילופין, טוענת הנתבעת כי לכל הפחות יש להכיר בכך כי לאור השהוי שבהגשת התביעה, ובשים לב כי לקריסת הקבלן המבצע (מליבו), נפגעה יכולתה להתייחס לטענות בדבר ליקויים ואירועים שהתרחשו "לפני שנים רבות", כך לשון כתב ההגנה.

לאחר שקראתי את כתבי הטענות על צרופותיהם, עיינתי במוצגים ושמעתי את הצדדים, מצאתי לנכון לאפשר לתובעים לבצע בדיקה ע"י מומחה מטעמם, בנוכחות נציגי הנתבעת; עם קבלת חוות הדעת ולאחר שהנתבעת הגישה תגובתה לאמור שם, היתקיים דיון במהלכו חקרה נציגת הנתבעת את המומחה מטעם התובעים; לאחר כל אלו, הגעתי לכלל מסקנה כי דין התביעה להדחות, כפי שאבאר להלן - נטל ההוכחה על התובעים - סעיף 4(א)(2) לחוק המכר (דירות), התשל"ג - 1973 (להלן: "החוק"), קובע כי הנתבעת תהא אחראית לליקויים שהתגלו בתקופת הבדק, ארבע שנים ממסירת הדירה לתובעים - דהיינו, עד ליום 05.08.19, אלא אם הוכיחה כי מקורם במחדל או מעשה של התובעים; סעיף 4(א)(3) לחוק קובע כי הנתבעת תהא אחראית לליקויים שהתגלו בתקופת האחריות, שלוש שנים מתום תקופת הבדק - דהיינו, מיום 06.08.19 ועד ליום 05.08.22, אם הוכיחו התובעים כי מקור הליקויים בתכנון הבנייה, ביצועה או החומרים שנעשה בהם שימוש; סעיף 4ב לחוק קובע כי על התובעים לאפשר לנתבעת לתקן (תוך זמן סביר) כל ליקוי שהתגלה בדירה, במהלך תקופת הבדק או תקופת האחריות, בכפוף לסייגים הקבועים בסע' 4(א) הנ"ל. לא תיקנה הנתבעת את הליקויים, על אף שניתנה בידה ההזדמנות, יהיו רשאים התובעים לתקנה והנתבעת תישא בעלות התיקון.

...

לאחר שקראתי את כתבי הטענות על צרופותיהם, עיינתי במוצגים ושמעתי את הצדדים, מצאתי לנכון לאפשר לתובעים לבצע בדיקה ע"י מומחה מטעמם, בנוכחות נציגי הנתבעת; עם קבלת חוות הדעת ולאחר שהנתבעת הגישה תגובתה לאמור שם, התקיים דיון במהלכו חקרה נציגת הנתבעת את המומחה מטעם התובעים; לאחר כל אלו, הגעתי לכלל מסקנה כי דין התביעה להידחות, כפי שאבאר להלן - נטל ההוכחה על התובעים - סעיף 4(א)(2) לחוק המכר (דירות), התשל"ג - 1973 (להלן: "החוק"), קובע כי הנתבעת תהא אחראית לליקויים שהתגלו בתקופת הבדק, ארבע שנים ממסירת הדירה לתובעים - דהיינו, עד ליום 05.08.19, אלא אם הוכיחה כי מקורם במחדל או מעשה של התובעים; סעיף 4(א)(3) לחוק קובע כי הנתבעת תהא אחראית לליקויים שהתגלו בתקופת האחריות, שלוש שנים מתום תקופת הבדק - דהיינו, מיום 06.08.19 ועד ליום 05.08.22, אם הוכיחו התובעים כי מקור הליקויים בתכנון הבנייה, ביצועה או החומרים שנעשה בהם שימוש; סעיף 4ב לחוק קובע כי על התובעים לאפשר לנתבעת לתקן (תוך זמן סביר) כל ליקוי שהתגלה בדירה, במהלך תקופת הבדק או תקופת האחריות, בכפוף לסייגים הקבועים בסע' 4(א) הנ"ל. לא תיקנה הנתבעת את הליקויים, על אף שניתנה בידה ההזדמנות, יהיו רשאים התובעים לתקנה והנתבעת תישא בעלות התיקון.

עוד לציין כי על אף טענת התובעים כי מדובר בפגם שהתגלה אצל חלק גדול מדיירי הבניין, וכי הנתבעת אף ביצעה התיקונים אצל חלק מהדיירים, הרי שלא הובא איש מהדיירים למסור את עדותו בעניין זה. לאור כל האמור לעיל, הרי שהתובעים לא הוכיחו כי אכן התגלו הליקויים מושא התביעה במסגרת תקופת האחריות, או לפניה.

סיכומו של דבר - התובעים לא הראו כי הליקויים אכן התגלו בתקופת האחריות, או לפניה, ולא הוכח כי פנו אל הנתבעת לאפשר לה תיקון של הליקויים, או למצער ביצוע בדיקה מטעמה; כמו כן, לא הוכח סכום התביעה.

לאור כל אלו, אין אלא לקבוע כי התובעים לא הוכיחו את תביעתם, ועל כן דינה להידחות.

על המשמעות שיש להגשת התביעה לפני תום שנת הבדק ביחס לסכום הפצוי, נקבע כי : "תקופת הבדק מיועדת לאפשר איתורם של פגמים ואי התאמות בדירה בתוך תקופה קצובה ותיקונם על ידי המוכר. לתקופת הבדק חשיבות במישור של יחסי הצדדים לחוזה, היות שבקביעת תקופת הבדק נילקח בחשבון אופיו המיוחד של הממכר – דירה חדשה אשר ליקויים בבנייתה עשויים להתגלות אך לאחר זמן – וניתנת אפשרות למוכר לעמוד בקיום חיוביו החוזיים ולמסור ממכר תקין לקונה בעבור התמורה החוזית. כן יש לתקופת הבדק חשיבות במישור רחב יותר – תקופת הבדק תורמת ליעילות המערכת המשפטית ומונעת הקצאה בלתי יעילה של משאבים על ידי שהיא מייתרת, ולו באופן זמני, את הצורך בהגשתן של תביעות בגין פגמים ואי התאמות שנתגלו בדירה במהלך תקופה זו. אלה יתוקנו על ידי המוכר בלא שתדרש פניה לבית המשפט. כמובן, במידה שסבורים הקונים כי המוכר לא כיבד חיובו החוזי לתקן הליקויים בשנת הבדק, פתוחה בפניהם האפשרות לפנות לערכאות בתביעה. מכאן, ככלל, לצדדים כולם, כמו-גם למערכת המשפט, אינטרס בהקפדה על כך שקונים לא יגישו תביעתם בגין ליקויי בניה בטרם הודיעו למוכר על הליקויים ויאפשרו לו לתקנם עד תומה של שנת הבדק." (ע"א 5602/03 סגל ואח' נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ (פורסם בנבו מיום 28.2.05)).

...

ואכן, בהקשר דומה, קבע בית המשפט בעניין סגל הנ"ל, כי: "אציין, כי ספק בעיני אם היה מקום לברר התביעה בטרם חלפה שנת הבדק, אך איני סבורה שנכון ושאפשר יהא לבחון שאלה זו כיום, כעשור לאחר שנפתח ההליך המשפטי בין הצדדים. יחד עם זאת, אני סבורה כי בסופו של יום לא ניתן להתעלם מכך שהתביעה הוגשה על ידי המערערים בתוך שנת הבדק, בניגוד למוסכם בחוזה המכר ובטרם ניתנה לשיכון ופיתוח ולקבלן האפשרות לתקן הליקויים (ראו בהקשר זה את פסק דינה של חברתי, השופטת מ' נאור בע"א 656/99 בר-שירה ואח' נ' מעונות ובניין בע"מ ואח' פ"ד נז (5) 1, 14). לפיכך, סברנו שראוי להפחית את שיעור הפיצויים בגין ליקויי הבניה בשליש לגבי כל אחד מהמערערים בשל אי מיצוי תקופת הבדק. שיעור זה מבטא איזון ראוי לטעמנו בין ההכרה בליקויים בדירות המערערים ובצורך לתקנם, לבין ההכרה בכך שהמערערים פעלו בניגוד לחוזה ובחרו שלא להמתין עד סיום שנת הבדק ולאפשר לקבלן, כמקובל, את תיקון הליקויים שהתגלו." (שם, בפיסקה 10 לפסק הדין).

משנטענה טענת הקיזוז בפירוט הנדרש, ומשלא הובאה בפני טענה נגדית של התובעים (ב"כ התובעים טען בפני שהתובעים העלו את טענותיהם בעניין זה בהליך אחר שמתנהל בין הצדדים, ואולם אין בכך כדי להועיל לתובעים, משלא הובאו טענותיהם בפני), אני קובעת שיש לקזז מהסכום המגיע לתובעים, את הסך של 8,914 ₪.

אשר להוצאות ההליך – לנוכח תקנה 153(ג) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט-2018 ולנוכח כל נסיבות העניין כפי שפורטו לעיל, ובכלל זה הפער שבין סכום התביעה לסכום שנפסק בסופו של דבר לתובעים, אני מחליטה להעמיד את סכום ההוצאות ושכר טרחת עורכי הדין שתשלם הנתבעת לתובעים על סך כולל של 3,500 ₪.

הלכה זו יפה ונכונה גם לענייננו, שעה שהגשת התביעה הייתה לפני תום שנת הבדק (כחודש וחצי) ותחייב הפחתה בשיעור הפיצויים שנקבעו בגין ליקויי הבניה.

...

למסקנה זהה הגעתי גם ביחס לטענה בדבר חוב בגין שדרוגים, שלא שולם ע"י התובעים.

סוף דבר על יסוד כל המקובץ לעיל, התביעה מתקבלת באופן חלקי.

הנתבע ישלם לתובעים את הסכומים הבאים, לפי הפירוט שלהלן: פיצויים בגין ליקויי בניה בשתי הדירות בסך של 108,122 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 29.7.2018 ועד מועד התשלום בפועל, כאמור בסעיף 56 לפסק דין זה ; פיצוי בגין איחור במסירה בסך כולל של 18,886 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 1.2.2016 ועד מועד התשלום המלא בפועל, כמצוין בסעיף 30 שלעיל ; הוצאות הובלה בסך של 7,020 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד ההוצאה ביום 20.1.2016 ועד מועד התשלום בפועל, כאמור בסעיף 31 שלעיל ; דיור חלופי בסך 4,000 ₪ שישולם לתובעים 3-4 בלבד ; עוגמת נפש בסך של 6,000 ₪ לתובעים 1-2 וכן סך של 8,000 ₪ לתובעים 3-4, כמצוין בסעיף 61 לפסק דין זה. אשר לסוגיית ההוצאות, שקלתי את טענות הצדדים מכאן ומכאן.

האנטרס של כולם בהקפדה שהקונים לא יגישו תביעה בגין ליקוי בניה, טרם הודיעו למוכר על הליקויים ויאפשרו לתקנם עד תום שנת הבדק, דבר שלא נעשה וכאשר לקראת סוף ביצוע התיקונים, נותר מספר זניח ביותר להשלמה, הודיעו המשיבים כי אינם מסכימים לאפשר המשך ביצוע התיקונים.

...

. סוף דבר –המערערים ישלמו למשיבים את הסך של 4,350 ש"ח, תחת הסכום של 5,036 ש"ח. (1,350 ש"ח עבור תיקונים, תחת הסכום של 2,036 ש"ח שבסעיף 29 לפסק הדין של בית משפט קמא, ו- 3,000 ש"ח בגין עגמת נפש), זאת בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.

ד - תקופת בדק ואחריות - המסגרת הנורמאטיבית סעיף 4(א)(2) לחוק המכר (דירות) קובע כי המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה אם "תוך תקופת הבדק התגלתה אי-התאמה בדירה, זולת אם הוכיח המוכר שאי-ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה או קונה המשנה." סעיף 4(א)(3) לחוק המכר מוסיף וקובע כי המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה אם "תוך תקופת האחריות התגלתה בדירה אי-התאמה והקונה או קונה המשנה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים." כעולה מסעיף 4(ג) לחוק המכר, תקופת הבדק היא "תקופה הקבועה בתוספת, שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה". תקופת האחריות היא "תקופה של שלוש שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק". הינה כי כן, תקופת הבדק הינה התקופה הקבועה בתוספת לחוק (ומבחינה בין סוגי ליקויים שונים) ותקופת האחריות הינה תקופה של שלוש שנים לאחר תקופת הבדק.

בפסק הדין שניתן בע"א 5602/03 אבי ושרה סגל ואח' נ' שיכון ופתוח לישראל בע"מ (28.2.2005) עמד בית המשפט על תכלית קביעת תקופות הבדק והאחריות (עמ' 13): "תקופת הבדק מיועדת לאפשר איתורם של פגמים ואי התאמות בדירה בתוך תקופה קצובה ותיקונם על-ידי המוכר. לתקופת הבדק חשיבות במישור של יחסי הצדדים לחוזה, היות שבקביעת תקופת הבדק נילקח בחשבון אופיו המיוחד של הממכר – דירה חדשה אשר ליקויים בבנייתה עשויים להתגלות אך לאחר זמן – וניתנת אפשרות למוכר לעמוד בקיום חיוביו החוזיים ולמסור ממכר תקין לקונה בעבור התמורה החוזית. כן יש לתקופת הבדק חשיבות במישור רחב יותר – תקופת הבדק תורמת ליעילות המערכת המשפטית ומונעת הקצאה בלתי יעילה של משאבים על-ידי שהיא מייתרת, ולו באופן זמני, את הצורך בהגשתן של תביעות בגין פגמים ואי התאמות שנתגלו בדירה במהלך תקופה זו. אלה יתוקנו על-ידי המוכר בלא שתדרש פניה לבית המשפט. כמובן, במידה שסבורים הקונים כי המוכר לא כיבד חיובו החוזי לתקן הליקויים בשנת הבדק, פתוחה בפניהם האפשרות לפנות לערכאות בתביעה. מכאן, ככלל, לצדדים כולם, כמו-גם למערכת המשפט, אינטרס בהקפדה על כך שקונים לא יגישו תביעתם בגין ליקויי בניה בטרם הודיעו למוכר על הליקויים ויאפשרו לו לתקנם עד תומה של שנת הבדק". תנאי להסתמכות על אי התאמה הוא מסירת הודעה למוכר.

...

עוד אני מקבלת קביעת המומחה גיל כי טענת המהנדס הלר כי יש לכוון סגירות בחלונות האלומיניום הנה כללית ואינה מפרטת באיזה חלון נמצא הליקוי, ולפיכך דינה להידחות.

ט - פיצויים בגין נזק לא ממוני בגין רכיב זה אני מורה לנתבעת לפצות את התובעים בסכום כולל של 5,000 ₪.

י - סופו של דבר אשר על כן אני מקבלת את התביעה ומחייבת את הנתבעת לשלם לתובעים את הסכומים הבאים: עלות תיקון ליקויי הבנייה בסכום כולל של 90,695 ₪; פיצויים בגין עגמת נפש בסכום כולל של 5,000 ₪; פיצויים בגין דיור חליפי, לרבות ניקיון הדירה -4,000 ₪; הוצאות התובעים בסך כולל של 8,653 ₪; שכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 15,000 ₪.