הגשת התנגדות לוועדת ערר על חריגה מהוראות תוכנית

יצויין כי בהחלטת הוועדה המקומית נקבע, בתשובה למתנגדים, בין היתר, כי "לעניין השמוש, השמוש מותר ונהוג באיזור עפ"י הוראות התכנית המאושרת חפ/229". ביום 27.11.2017 הגיש המשיב 3 ערר לועדת הערר (ערר מס' 334/17).

לעניין זה יפים הדברים שנקבעו בעע"מ 5004/16 א.נגוסטו נכסים בע"מ נ' ועדת המשנה לנושאים עקרוניים של המועצה הארצית לתיכנון ובניה מחוז מרכז, פסקה 29 (28.08.2017): "כפי שהוטעם בפסיקה, השמוש החורג הוא מכשיר תיכנוני שלא נועד לשמש פיתרון ארוך טווח, ועל כך אנו למדים גם מהוראות החוק עצמן. כך, סעיף 148 לחוק קובע כי היתר לשימוש חורג מתכנית יינתן 'לתקופה מוגבלת מראש'. לאור הוראה זו, נקבע בפסיקה כי 'מתן היתרים חוזרים ונשנים לשימוש חורג, באופן שהתקופה המצטברת הנה כה ארוכה [16 שנה – י"ע], אינו מתיישב עם יסודותיו של החוק' (...); לדיעה לפיה דרישת המחוקק להגביל את התקופה כמתואר, נועדה להניע את מוסד התיכנון לבחון לאחר זמן את השפעתו של השמוש החורג על הסביבה ואת נכונות ההצדקה להתירו...". התניית דיון נוסף בפני הוועדה בתנאים: העותר טוען בעתירתו, נגד החלטת ועדת הערר, המורה לוועדה המקומית להורות לו לפעול להסדרת השימושים בקומות העליוניות או להפסקתם כתנאי לדיון נוסף בבקשה לשימוש חורג בפני הוועדה המקומית.

...

סיכום לסיכום, לא מצאתי כי נפל כל פגם בהחלטת ועדת הערר.

העתירה נדחית אפוא.

לאחר ששקלתי טענות הצדדים לעניין ההוצאות ושכ"ט עו"ד, לרבות טענות המשיב מס' 3, העותר ישלם לכל אחד מהמשיבים 1ו- 3 סך 10,000 ₪ ואילו למשיבה מס' 2 (אשר קיבלה החלטה מוטעית והיא חזרה בה ממנה בשלב מאוחר יותר) הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 5,000 ₪.

בהוראת מעבר נקבע, כי תיקון 3א' לא יחול על בקשה להיתר מכוח תמ"א 38 להריסת בנין חד קומתי והקמת ביניין חדש תחתיו, אם ניתנה החלטת הוועדה המקומית ליתן היתר לבקשה לפני תחילתו של התיקון (יום 8.12.2016) או, אם תלוי ועומד ערר על סרוב הוועדה המקומית למתן היתר לבקשה, אזי ימשיך לחול על הבקשה תיקון 3.

בהיותה ערה להערת ועדת הערר בהחלטה מיום 18.5.2017 – לפיה ראוי לשקול את נסיבותיה החריגות של הבקשה ובעטין להעניק את היתר הבניה המבוקש, חרף הוראות התכנית המופקדת וכפוף לעמידת הבקשה בפרשנות היועמ"ש לסעיף 14א(א) לתמ"א 38, טרם תיקון 3א - קבעה הועדה המקומית, כי אין לאמץ את עמדת וועדת הערר, שכן הבקשה "המתוקנת" זהה לקודמתה בבחינת "אותה גברת בשינוי אדרת". הועדה המקומית קבעה, בהסתמכה על התב"ע התקפה, כי ניתן לבנות במקרקעין 4 יחידות דיור, עד 3 קומות על עמודים.

וועדת הערר טוענת, כי אין בהמנעות היזמים מלהגיש היתנגדות לתכנית המופקדת רע/מק/1010א משום מחדל, שהרי הגשת היתנגדות אינה מהוה תנאי להגשת בקשה לפי סעיף 97(א)(1) לחוק, או להגשת ערר לפי סעיף 98 לחוק.

אין הנידון דומה להוראת הסעיף שם. בערר (חיפה) 97/17 פחימה משה נ' ועדה מקומית לתיכנון ובניה חדרה (פורסם בנבו, 17.7.2017) (להלן: "ערר פחימה") נקבע ביחס לתיקונים שנדרשו לבצע בתכנית שהוגשה לפי תמ"א 38 כי: "התיקונים אינם תקונם טכניים כפי שטענה המשיבה כי אם תיקונים מהותיים (תיקון סטייה ניכרת וכיו"ב)" לפיכך, קבעה וועדת הערר כי הבקשה שהוגשה לאחר התיקונים היא 'חדשה', אף אם במקור הוגשה טרם תיקון 3א לתמ"א 38 ועל כן, יש להחיל עליה את תיקון 3א'.

...

כאן המקום לציין, כי לנוכח המסקנה לפיה הבקשה היא 'חדשה' להבדיל מ'ותיקה', הרי שממילא לא חלה עליה הוראת המעבר בתיקון 3א' שהרי במועד התיקון טרם הוגשה.

סוף דבר הגם שוועדת הערר מוסמכת לדון בבקשה להיתר de novo ולמרות שהיא הערכאה התכנונית הגבוהה – שוכנעתי כי אין להותיר את החלטתה על כנה.

אשר על כן, אני מקבלת את העתירה ומורה על ביטול החלטת וועדת הערר מיום 30.11.2017 והשבת החלטת הועדה המקומית מיום 16.7.2017 על כנה.

לעניין בקשתו שך היזם לחריגה של שני מטרים למרווח אחורי עבור מרפסות קונזוליות – העותרת קבעה כי יש מקום לקבל את היתנגדות השכנים מאחר וחריגה בשיעור של שני מטרים תצמצם את המרווח האחורי ל-4 מטר בלבד, ועל כן אין להתיר הקלה זו כפי שהתבקשה.

בהשלמת הטיעון שהוגשה מטעמה של ועדת הערר נטען כי בנגוד לטענת העותרת, ועדת הערר אינה אמורה להורות במסגרת החלטתה מהו תיכנון סביר, והיעדרן של הוראות בעיניין תיכנון סביר אינו מהוה פגם בהחלטתה.

בעיניין זה הפניתה ועדת הערר לסעיף 151 לחוק ולתקנות 2(5)-2(7) ו-4 לתקנות, כדלקמן: סעיף 151(א) לחוק קובע: "לא יינתנו הקלה או היתר לשימוש חורג אם יש בכך סטיה ניכרת מתוכנית החלה על הקרקע או הבנין." תקנה 2 לתקנות מגדירה מהי אותה סטיה ניכרת, לאמור: "2. סטיה ניכרת מתכנית, לעניין סעיף 151 לחוק, היא אחת מאלה: ...

מהם התנאים לאישור הקלה לגבי בריכה? לשיטת ועדת הערר אישור ההקלה לגבי הבריכה, על יסוד הוראות החוק והתקנות שפורטו מעלה, לא ניתן באופן אוטומאטי ויש לבחון את עצימות ההקלה המבוקשת באשר לאותה חריגה, ביחס לשאר הנתונים.

...

משמע, שקיומה של דעת המיעוט ותוכנה במקרה הספציפי, אינם מביאים למסקנה כי נפל פגם בהחלטה, וודאי שלא פגם המצדיק התערבות של בית המשפט.

סיכום - לאור כל האמור מעלה, העתירה נדחית.

העותרת תשלם לוועדת הערר הוצאות בסך 7,500 ₪.

לאור טענות אלו, החליטה הוועדה המקומית ביום 18.12.2019 כי "לצורך בחינת התאמת השימושים המבוקשים להוראות התכנית המאושרת, מחליטה הועדה להשהות את הדיון בבקשה. הבקשה תובא לדיון פנימי חוזר במליאת הישיבה הבאה". בהמשך, בהחלטה הנושאת את התאריכים 15.1.2020 ו-22.1.2020, עמדה הועדה המקומית על כך שבמסגרת ההתנגדויות שהוגשו לא הועלה נימוק תיכנוני הקשור להקלות שהתבקשו, וכי טיעון זה נכלל רק במסגרת הדיון בהתנגדויות.

המשיבה 3 הגישה ערר על החלטת הועדה המקומית, המופנה בעקרו כלפי אי התאמת הבקשה והחלטת הועדה המקומית למטרתה ו"רוחה" של התוכנית.

כך סיכמה ועדת הערר את החלטתה: "[...] הבקשה להיתר חורגת משמעותית מהוראות התכנית החלה, בהיבטי השימושים והבינוי שהוצעו. ככל שאכן יש כוונה לשקול שימושים נוספים במקום [...] יש לבחון היתכנות הכנתה של תוכנית מפורטת לשטח. אין בכך כדי לגרוע מן האפשרות לממש את התכנית החלה, אך זאת בדרך של הגשת בקשה להיתר התואמת את הוראותיה כפי שנסקרו. ובהם מסחר ממוקד כאמור, הקפי בינוי מצומצמים, ותוך קיום דרישת התמזגות הבינוי עם הנוף, ושמירת הגישות והמבטים אליו [...] כפי שטענה הוועדה המקומית, לעמדת הוועדה המקומית בעיניין פרשנותה של תכנית משקל רב, ואולם בעניינינו מדובר בבקשה להיתר במסגרתה נידרשת הוועדה המקומית לראשונה לפרשנות הוראות תכנית זאת בהקשרם של שימושים מסחריים גורפים. במצב דברים זה אין נסיון מעשי נצבר של הוועדה המקומית בהקשר זה. ממילא על ועדת הערר לבחון את פרשנות התכנית בעצמה, על יסוד כלל מסמכיה" (שם, פסקות 40-39).

...

אולם, משההליך התקדם עד שהגיע לפתחנו, ועל רקע פסק דינו של בית המשפט קמא, אין מנוס מלהתייחס לטענות לגופן.

אשר לבקשה לצירוף ראיות בשלב הערעור – לא ראיתי להיעתר לה. אין בנסיבות המקרה כדי לעמוד באמות המידה הקבועות בתקנה 144 לתקנות סדר הדין האזרחי – הן ביחס לסיבה שבעטיה הראיות לא הוצגו בבית המשפט קמא, והן ביחס לנפקותן (ראו גם יוסף אלרון "קבלת ראיות שלא על פי סדר הדין" המשפט יב 15 (2007)).

סוף דבר, אציע לחבריי כי נקבל את הערעור; נבטל את פסק הדין קמא; ותחת זאת נקבע כי החלטת ועדת הערר עומדת בעינה.

זו עתירה מנהלית כנגד החלטת ועדת המישנה להתנגדויות של הועדה המחוזית לתיכנון ובנייה מחוז חיפה מיום 19.12.22, אשר נימסרה לעותרים ביום 5.2.23, לפיה נדחתה היתנגדותם לתוכנית מפורטת 353-0984930 שהוגשה על ידי המשיבים 4-3.

כפי שנאמר בחוות הדעת התכנונית מיום 31.1.22 "מטרתה של התוכנית הנה הגדלת זכויות בנייה ושינוי הוראות תיכנון אדריכליות למבנה המערבי בחלקה לצורך הכשרת בנייה קיימת והסדרת מרתף". כך גם נקבע בהחלטת ועדת המישנה להפקדה מיום 2.3.22, כי מטרתה של התוכנית כפי שהוגשה היתה הסדרת בנייה קיימת.

בסעיף ג' להחלטתה, הביאה הועדה את דברי לישכת התיכנון שיש לאפשר יחידת דיור נוספת במיגרש לצורך ניצול מלוא זכויות הבנייה, לפי עקרון הצפוף שאושר בתוכנית המיתאר הכוללנית, על פי עקרונות התיכנון, אך מכיוון שעומד בפני ועדת המישנה לעררים של המועצה הארצית ערר על אישור הצפיפות המוצעת בתוכנית המיתאר הכוללנית "סבורה הועדה כי אין להציע ציפוף החורג מעקרונות תוכנית המיתאר בטרם תנתן ההכרעה בערר". כלומר, הועדה החליטה שלא ליישם את עקרון הצפוף מכיוון שהוא נתון לערר.

...

עוד טענו העותרים כנגד האישור להרוס את גג הרעפים ולבנות במקומו גג שטוח, בניגוד לתוכנית מפורטת ש/22א. על פי תשובת הוועדה המחוזית, יש לדחות את העתירה שכן מדובר בהחלטה מקצועית תכנונית מובהקת, שלא נפל בה פגם המצדיק התערבות שיפוטית.

לא נפל פגם תכנוני או אחר בהחלטות המשיבה 1 והמשיבה 2, ועל כן יש לדחות את העתירה.

אני דוחה את טענת המשיבים 3,4 שאין מדובר בתוכנית לגליזציה.