הגדרת חדר עורך דין לצורכי חיוב בארנונה

ברם, לאחר תיקון התביעה הסתבר כי כן קיים מיסמך בעל זיקה ישירה לנכס ואף כותרתו חוזה שכירות כאמור, ואולם לדידו של הנתבע, זה אינו חוזה שכירות אלא המסמך נערך בינו לבין השוכר הקודם של אחד החדרים (עו"ד ראיד) וזאת אך ובילבד לצורך שינוי חיוב בארנונה.

החוזה כולל פרטים רבים: הוא מזכיר כאמור כי הנכס הוא בן שני חדרים וסלון; הוא מגדיר את תקופת השכירות למשך 5 שנים; קובע את גובה דמי השכירות; הוא מזכיר כי מדובר בשכירות שלא חלה עליה דיירות מוגנת, ועוד.

המסמך נחתם על-ידי שני עורכי הדין.

41) תוכן המסמך האמור משנת 2013 על נסיבות חתימתו, תוך מתן דגש לציון המושכר באופן מלא ולא רק החדר שהיה שכור על-ידי ע"ד ראיד, מתיישב יותר עם התֵזה לפיה מהעת הזו (14.2.2013), הנתבע שכר את הנכס מאת ההקדש באמצעות בא-כוחו עו"ד ראיד, מאשר עם התֵזה לפיה לא מדובר בחוזה שכירות וכי עורך-הדין (הצד השלישי) כלל לא היה מיופה כוח מטעם ההקדש.

...

לעניין השבת דמי השכירות ששולמו, גם כאן, משלא הוכח כאמור כי המשרד לא היה ראוי לשימוש לפני 2013, כך, שעבודות התיקונים לא היו נחוצות בהכרח לקיומו, מכאן מתחייבת המסקנה לפיה ביצע הנתבע את התיקונים מרצונו החופשי ולא מתוך הכרח או אילוץ.

על כן, גם חלק זה בתביעתו דינו להידחות.

68) התובעים ישלמו לנתבע סך 20,000 ₪ תוך 30 יום, אחרת – סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית ממועד פסק הדין ועד מועד ביצוע התשלום בפועל.

בית המשפט המחוזי מרכז-לוד בשבתו כבית-משפט לעניינים מינהליים ת"צ 17527-11-11 רחמים נ' עריית רעננה ת"צ 19810-10-13 רחמים ואח' נ' עריית רעננה ת"צ 14744-05-12 לבנת נ' עריית רעננה בפני כבוד השופטת מיכל נד"ב המבקשים שמואל רחמים רמי לבנת ע"י ב"כ עו"ד זמיר, נחום ושות' – משרד עורכי דין המשיבה עריית רעננה ע"י ב"כ משרד הררי, טויסטר ושות' פסק-דין

עניינו של סעיף 9 בצו הארנונה הוא "הגדרת שטח". סעיף 9.1 בצו הארנונה מגדיר "שטח נכס המשמש למגורים" לצורך חיוב בארנונה, כדלקמן: "שטח נכס המשמש למגורים כולל כל השטח שבתוך הדירה (עם קירות חוץ ופנים) וכן כל שטח מקורה הצמוד לדירה או שאינו צמוד לה אולם משמש את המחזיק בדירה, לרבות חדרי כניסה, חדרי מדרגות, פרוזדורים, מטבח, הול, אמבטיה, מקלחת, חדרי שירות, מרפסות מקורות, מוסכים לחנייה ומקלט. [(להלן: "הכלל") – מ' נ'].

ב"כ התובעים, עו"ד זמיר, אף הוסיף והטעים (עמ' 29, שורות 21- 24): "התביעה המקורית הוגשה כשהיא כללה את סעיף החניה ובהסכמה ניתנה החלטה שמדובר אך ורק בשמ"מים. לשאול אותו עכשיו על החניה, זה פשוט להטעות את העד". בנגוד לטענות ב"כ התובעים, התובעים כללו בתביעתם, (וכך גם הוגדרה השאלה המשפטית בתביעה זו), את כל השטחים ש"אינם סגורים משלושה צדדים" ככאלה שאין לחייבם בהתאם לחריג.

...

אני סבורה כי נוכח ההלכות שהובאו, ושיקול הדעת המסור לבית המשפט להורות הוראות שונות במסגרת קביעה של בטלות יחסית, הרי שמן הסתם רשאי בית המשפט להורות על תנאי ההשבה, למרות כל דין.

סוף דבר התובענות הייצוגיות מתקבלות.

לאור האמור קובעת את שיעורי שכר הטרחה והגמול כדלקמן: בגין השבה עד 5 מיליון ₪ - הגמול 5% ושכר הטרחה 20% בצירוף מע"מ, בגין השבה שבין 5- 10 מיליון ₪ - הגמול 3% ושכר הטרחה 15% בצירוף מע"מ. נוכח הערכת הגזבר כמפורט בסעיף 79 לעיל כי ההשבה לשנה עומדת על כ-2 מיליון ₪ לשנה אני מורה כי עם מתן פסק הדין תשלם המשיבה למבקשים גמול בסכום של – 150,000 ש"ח ושכר טרחה לב"כ המייצג בסכום של 702,000 ש"ח (כולל מע"מ).

בכל הנוגע לסוגיית שינוי הסווג של הנכס כסיווג למשרדים, שירותים ומסחר, טענו המערערים, כי רק שניים מהחדרים שמשו את המערערים לצרכי משרד; כי בקביעת הועדה עצמה, שלפיה שניים מחדרי המשרד משמשים כמשרד, היה מקום לסווג את יתר הנכס כשימוש למגורים; וכי הועדה טעתה, איפוא, בכך שלא מצאה הצדקה להפריד בין החלקים השונים ולסווגם בנפרד, כאשר עסקינן, על-פי הנטען, בנכס "רב-תכליתי" שניתן להפריד בין חלקיו השונים, ועל-כן היה מקום להפרדת הסווג בהתאם, שכן מדובר לשיטתם בשימוש של חלק מהנכס כמשרד עורכי דין ושל חלק מהנכס "כדירת מגורים", כאשר השימושים נפרדים ולא משולבים זה בזה.

שינוי שטח הנכס המשיבה הבהירה, כאמור, כי שינוי שטח הנכס לצורך החיוב בארנונה נובע משינוי חיוב שטח המחסן שהוא 7 מ"ר. היא ציינה, כי שטח הנכס הוא 85 מ"ר, וכאשר הנכס סווג לשימוש כמגורים, חויב המחסן לפי מחסן דירתי במחצית משטחו, קרי – 3.5 מ"ר נוספים, כך שסך החיוב עבור הנכס היה על בסיס 89 מ"ר. ואולם, כאשר סיווג הנכס שונה ל"משרדים, שירותי ומסחר", אין עסקינן עוד במחסן דירתי, ושטח החיוב של הנכס הוגדל, בהתאם, ל-92 מ"ר. משנקבע, כי השמוש העקרי בנכס הוא למשרד עורכי-דין, הרי שלא היה מקום לסווג את המחסן בסווג של מחסן דירתי; מה-גם, שבעדותה לפני הועדה, אישרה המערערת כי המחסן שימש גם לאיחסון תיקים ישנים של משרד עורכי-הדין, קרי – מעין ארכיב של העסק.

אמנם ועדת הערר לא התייחסה בהחלטתה לדיון בשאלת סיווג המחסן, ואולם ניכר כי אימצה את עמדת המשיבה בעיניין זה. טענת החיוב הרטרואקטיבי מתעוררת שאלה, האם לועדת ערר סמכות לידון בטענות בדבר חיוב רטרואקטיבי פסול; ובהחלטות ועדות הערר ובפסיקה הובעו דיעות שונות בעיניין זה. ככלל, ועדת הערר מוגבלת בסמכותה לרשימת העניינים המנויים בסעיף 3 לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), התשל"ו-1976, ובהם: כאשר הנכס אינו מצוי באיזור כפי שנקבע בהודעת התשלום; אם נפלה בהודעת התשלום טעות בציון סוג הנכס, גדלו או השמוש בו; במקרה שבו בעל החוב אינו "מחזיק בנכס", כהגדרתו בדין; או, אם היה הנכס עסק – בעל החוב אינו בעל שליטה, או שהחוב נפרע על-ידי המחזיק.

...

בבואי להחיל בענייננו את המבחן הראשון – מבחן הסמכות, סבורני כי במקרה שלפנינו קיימות נסיבות הסותרות את החזקה נגד תחולה למפרע, בזיקה לעקרונות שהובאו בסקירה המשפטית שלעיל; זאת, הואיל וההחלה הרטרואקטיבית בענייננו – נועדה לאפשר לעיריית ירושלים לאכוף חיובי ארנונה מנישום בהתאם לשימוש בפועל שהוא מבצע בנכס וכן לשטח העדכני, לצורך גביית מס אמת, ובאופן המקדם נשיאה שוויונית בנטל בין כלל הנישומים; ובכך להגשים את עקרונות דיני המס, כפי שנסקרו לעיל.

התוצאה על-יסוד האמור לעיל, הערעור נדחה.

המערערים ישלמו למשיבה הוצאות בסך 8,000 ש"ח. מזכירות בית-המשפט תעביר למשיבה, עיריית ירושלים, את הפיקדון שהפקידו המערערים בערעור, על חשבון החיוב ההוצאות.

כך, בתאריך 12.3.2017 הגיש העותר השגות בכתב לשנים 2016-2017 במסגרתן טען כי מאחר ואין לבניין טופס 4 ואישור איכלוס, הבניין מוגדר כבניין שטרם נסתיימה בנייתו ולכן אין לחייבו בארנונה.

על החלטת וועדת הערר ערער העותר לבית משפט זה. בתאריך 21.7.2019 נדחה העירעור ונקבע, בין היתר, ביחס לטענות הנוגעות להיעדרו של טופס 4: "כך או כך, חלק מהמבנה מושכר ומזה מספר שנים רוב הנכס נמצא במצב שמבחינה פיזית הוא נחזה להיות במצב שניתן לעשות בו שימוש, והיעדרו של טופס 4 לא מנע מהמערער להשכיר חלקים בקומה שניה ולהכין את שאר הקומה השניה והשלישית עד כדי ריהוט חלק מהחדרים. לפיכך אני סבורה כי המערער לא יכול להשמע בטענה כי אין לחייבו בשל היעדרו של טופס 4 בגין החדרים הנמצאים במצב מוכן לשימוש. לפיכך, החלטת ועדת הערר כי ניתן לחייב את החלקים האמורים בנכס בארנונה סבירה ואין מקום להתערב בה" (פסקה 13 לפסק דינה של כבוד השופטת איריס רבינוביץ ברון, בעמ"נ 43326-12-18 ריטרסקי נגד מנהל הארנונה של עריית פתח תקווה ואחרים; נספח 4 לעתירה – להלן: "פסק הדין בעירעור").

רק במקרים חריגים שבחריגים תנתן רשות ערעור בגילגול רביעי (השוו בר"ש 9092/10 עו"ד איטח אהרון נ' הוועד המחוזי של לישכת עורכי הדין ([פורסם בנבו], 10.1.2011), וכן ראו רע"א 8272/10 חסנין נ' הוועדה המקומית לתיכנון ובניה גבעות אלונים ([פורסם בנבו], 25.1.2011)).

...

אף דין טענות אלה להידחות.

אף בשים לב להוראותיו סבורני כי בהתנהלות העירייה לא נפל כל פגם, כאשר מדובר בחוב חלוט, בוודאי במועד המימוש בתאריך 25.12.2019, כחודשיים וחצי לאחר הטלת העיקול, וכאשר העותר ממשיך ומסרב לשלם את חובו והלכה למעשה עונה להגדרה של סרבן המופיעה בסעיף 1 לפקודת המסים (גביה) (ראו גם סעיף 60 לתשובה).

סיכום לאור כל האמור, העתירה נדחית.

לפניי ערעור מינהלי על החלטת ועדת הערר לעינייני ארנונה כללית שליד עריית פתח תקווה ("ועדת הערר"), אשר דחתה את טענות המערערות והחליטה לחייב אותן בארנונה, בגין שטח המרפסת החיצונית המקיפה את משרד עורכי הדין, וזאת על פי השמוש העקרי של "משרדים בתעשייה". הרקע התיכנוני והדיוני המערערות הן בעלות שלושה נכסים שיחדיו מהוים משרד עורכי דין בקומה שביעית ואחרונה של ביניין ברחוב השחם 30 באיזור התעשייה קריית מטלון בפתח תקווה.

צו הארנונה של עריית פתח תקווה מגדיר (פרק 3 סעיף 3, עמ' 19) מהו שטח ביניין: "לשם חיוב הארנונה לבניינים יילקח בחשבון כל מטר רבוע משטח ריצפה הבנוי בכל קומות הבניין לרבות השטח שמתחת לקירות הפנימיים ועמודים ושטחי עזר (שטח פנים החדרים, חדרי הכניסה... פרוזדורים, ומרפסות מכל סוג שהוא מעברים, וכל שטח ריצפה לשימוש כלשהוא לרבות שטחים משותפים / צבוריים וכל שטח מקורה של אותו ביניין, להלן "שטח הבניין"".

לטענתן, החיוב בגין משרדים בצו הארנונה הנו בגין כל מקום מקורה המשמש את המשרדים, לצורך עבודה משרדית ופקידותית.

...

עם זאת, קביעת ועדת הערר כי "הערר נדחה" פירושה דחייה גם של הטענה לעניין גודל שטחה של מרפסת המערערת 2.

אף בשני הדיונים שהתקיימו בבית המשפט לא עלתה טענה זו. אי לכך, אני רואה בטענה לעניין גודל שטחה של מרפסת המערערת 2 הרחבת חזית אסורה ולכן, היא נדחית.

סוף דבר המרפסת של המערערות, בשטח של 245.657 מ"ר, תחויב על פי סיווג מרפסת שאינה מקורה אשר בצו הארנונה (סעיף 3.1.13.2.