הגדרת דירות נופש לפי חוק התכנון והבנייה

המבחן המוצע ע"י כב' יו"ר הועדה לפירוש המונח "דירה" בהתאם לחוקי התיכנון והבניה וללא קשר לכלל ש"לא יהא חוטא נשכר", עשוי להוביל לתוצאות לא סבירות ויתכן בלתי רצויות, כגון: ראובן הסב מחסן גדול לדירת מגורים מפוארת ומרווחת (ללא היתר), הכוללת את כל האביזרים והמתקנים הדרושים לדירת מגורים ואף מתגורר בדירה בדרך קבע, הוא ובני משפחתו, והינה עתה רוכש ראובן דירה אחרת, שנבנתה לפי חוקי התיכנון והבנייה.

ההסתמכות על פס"ד של בית המשפט העליון בעיניין חכים, לדעתי, אינה במקומה, שכן ההיבט התיכנוני שם נבחן במסגרת פירוש המונח "מגורים" ו"מגורים" פורש כ"מגורי קבע", ואילו "דירת נופש" אינה עונה בהיבט התיכנוני שלה ל"מגורי קבע" ומשכך אינה מהוה "דירת מגורים". יצויין כי בפס"ד חכים המוכרים (העוררים) לא עברו כל עבירה ולא טענו שהתגוררו בדירה כמגורי קבע, אלא טענו כי גם "דירת נופש" הנה בגדר "דירת מגורים" הזכאית להקלה ממס שבח המוענק לדירת מגורים.

בסיום חוות דעתו (ראו סעיף 49 לחוות הדעת), קובע כב' השופט ארנון, כדלקמן: "... ולסיכום פרק זה אדגיש הדברים הבאים: נוכח העקרון ש'אין חוטא נשכר' אני קובע בזאת כי אין לאפשר לעוררים להנות מכך שהתגוררו בדירותיהם בנגוד לייעודן התיכנוני ותוך הפרת הוראות הדין בקשר לכך. לפיכך לעניין מס רכישה תיחשב דירה כ'דירת מגורים' רק אם ייעודה התיכנוני מאפשר לבעליה להתגורר בה במשך מרבית ימות השנה. מבחן זה יתוסף להגדרת 'דירת מגורים' באחת משתי דרכים הבאות:

...

ממשיכים העוררים וגורסים כי: "מעבר לכך, אף אם נקבל את טענת המשיב, לפיה יש לבדוק בנוסף, גם את מבחן 'הפוטנציאל למגורי קבע', הרי שאף מבחן זה מתקיים בנסיבות ענייננו, שכן שקלול פרמטרים נוספים (כגון הרקע של הדירה, תכנית הבינוי שלה, סביבתה, מודעות העוררים לגבי ייעוד הנכס במועד הרכישה וכיו"ב) תוך בחינת התקיימות תכלית הפטור בענייננו, מביא למסקנה זהה – הדירה נשוא הערר הינה 'דירת מגורים' לצרכי החוק." (סעיף 4.3 לסיכומי העוררים) העוררים מוסיפים וטוענים כי: "לבסוף יטען, כי מקום בו רשויות התכנון והבניה לא מצאו לנכון למנוע את השימוש שעושים העוררים בדירה למגורים, מובן כי אין זה ראוי ומוצדק כי האכיפה בעניין זה תתבצע באופן עקיף על ידי רשויות המס!" (סעיף 4.5, שם) וכך מסכמים העוררים: "... רק בנסיבות קיצוניות, מקום בו נעשתה סטייה רבתי מחוקי התכנון והבניה ומקום בו לא מתאפשר כלל שימוש של קבע למגורים עקב אותה סטייה, ומשכך נפגע כביכול האינטרס הציבורי ותקנת הציבור, רק אז יהיה ניתן להשתמש בדיני המס כמנגנון ענישה והרתעה." (סעיף 11.7, שם) לעומתם, המשיב סבור כי "... העוררים מבקשים ליצור 'דירת מגורים' יש מאין, מעצם השימוש שעשו בנכס, אף אם בניגוד להיתר הבנייה" (סעיף 19 לסיכומי המשיב).

בסיום חוות דעתו (ראו סעיף 49 לחוות הדעת), קובע כב' השופט ארנון, כדלקמן: "... ולסיכום פרק זה אדגיש הדברים הבאים: נוכח העיקרון ש'אין חוטא נשכר' אני קובע בזאת כי אין לאפשר לעוררים ליהנות מכך שהתגוררו בדירותיהם בניגוד לייעודן התכנוני ותוך הפרת הוראות הדין בקשר לכך. לפיכך לעניין מס רכישה תיחשב דירה כ'דירת מגורים' רק אם ייעודה התכנוני מאפשר לבעליה להתגורר בה במשך מרבית ימות השנה. מבחן זה יתווסף להגדרת 'דירת מגורים' באחת משתי דרכים הבאות:

ואומרת הגמרא במסכת שבת (קפ"ז): "הדן את חבירו לכף זכות דנים אותו מן השמיים לזכות. ומעשה ברבי עקיבא, שנשכר (כפועל קבוע) אצל בעל בית אחד שהיה ירא שמים בתכלית, למשך שלוש שנים. והיו לו לאותו בעל בית נכסים מרובים. בערב החג אחר שלוש שנים, בא לחזור לביתו, אמר לבעל הבית, תן לי שכרי ואלך לביתי ואזון את אשתי ואת בני. אמר לו אין לי מעות (כסף), ואמר לו, אם כן תן לי בהמה או פירות, אמר לו אין לי, אמר לו תן לי כרים או כסתות, אמר לו אין לי. הפשיל רבי עקיבא כליו לאחוריו והלך לביתו בפחי נפש. לאחר הרגל, בא בעל הבית לביתו של רבי עקיבא, ועמו משא של שלושה חמורים מלאים מאכל ומשקה ומיני מגדים, וכסף השכירות של רבי עקיבא. לאחר שאכלו ושתו, אמר לו בעל הבית לרבי עקיבא, כשאמרתי לך על כל מה שביקשת ממני, אין לי, במה חשדתני ? אמר לו רבי עקיבא, לא חשדתי בכך, רק אמרתי בלבי שכנראה הקדשת כל נכסיך לשמים, וההקדש אסור בהנאה ואינו שלך. נשבע לו בעל הבית ואמר לו, כך באמת היה, כי הקדשתי כל נכסי מפני שבני הורקנוס לא עסק בתורה, וכשבאתי אצל חברי, התירו לי נדרי. ואתה, כשם שדנת אותי לכף זכות, כן ידינך הקדוש ברוך הוא לכף זכות..." לסיכום: לדעתי, זה לא המקרה שיש להפעיל את הכלל "שלא יהא חוטא נשכר". אשר על כן הייתי מציע לחברי לקבל את הערר ללא צו להוצאות וכל צד יישא בהוצאותיו הוא,שכן המדובר בנושא שיש לו פנים לכאן ולכאן.

לסיכום: לדעתי במקרה זה מדובר במכר של "דירת מגורים" כהגדרתה בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין.

השכרת דירות לטווח קצר כמוה כהשכרת דירות נופש החורגת משימוש למגורים, ולפיכך בהיעדר אישור הועדה המקומית היא אסורה עפ"י דין.

הסעדים המבוקשים בעתירה: א) ליתן צו המורה למשיבים לחייב את מי שעיסוקו בהשכרת דירות לטווח קצר בקבלת היתר לשימוש חורג או היתר בנייה כדין עפ"י חוק התיכנון והבניה.

בהיעדר הוראות חוק המגדירה מהי אותה השכרת דירות לטווח קצר, הרי ששימוש בדירות מושכרות אינו משנה את ייעוד הבניין וככזה נטל ההוכחה גבוה מאוד.

...

לאחר שעיינתי בטיעוני הצדדים הגעתי למסקנה לפיה דין יש לסלק העתירה על הסף מהנימוקים כדלקמן: א) ככלל בימ"ש אינו נוהג לדון בעתירות בעלות אופי תיאורטי (בג"ץ 8145/19 ד"ר ארנה ברי נ' היועץ המשפטי לממשלה, סעיף 8 לפסק דינה של כב' הנשיאה השופטת חיות (2.1.20) (להלן: "עניין ד"ר ברי");בג"ץ 4552/18 ח"כ זחאלקה ג'מאל נ' יו"ר הכנסת, סעיף 6 להחלטת כב' הנשיאה השופטת חיות (30.12.18)).

ה) הואיל והגעתי למסקנה כי לפני עתירה תיאורטית, איני נדרשת לדון בכל הנוגע לטענת המשיבים ביחס להעלאת טענות עובדתיות המצריכות הוכחה במסגרת הליך מנהלי.

לסיכום: א) לאור האמור לעיל, דין העתירה להימחק על הסף.

במסגרת עע"מ 2273/03 אי התכלת שותפות כללית נ' החברה להגנת הטבע (7.12.06), דנה השופטת פרוקצ'יה בשאלה האם פרשנות המונח "דירת נופש" עולה בקנה אחד עם "מגורים רגילים" (הדגשות שלי, ר.פ.): "... את המונח "דירות נופש" יש לפרש על פי הניסוח המילולי והן על פי התכלית - הסובייקטיבית והאובייקטיבית כאחת - כדירות שנועדו לשימוש צבורי למטרות נופש.

צו הפסקה שפוטי כידוע, צוים שפוטיים לפי חוק התיכנון והבניה, אינם מהוים סנקציה עונשית, אלא מטרתם היא להפסיק את הפרתן המתמשכת של הוראות החוק, מוקדם ככל הניתן.

א) בוצעה עבודה אסורה או שנעשה שימוש אסור, רשאי בית המשפט המוסמך כהגדרתו בסעיף 234(ג), לבקשת תובע, לצוות על הגורמים המנויים בסעיף 243(ג) או (ו), לפי העניין, על הפסקת העבודה האסורה או השמוש האסור, או לתת צו לסגירת הבניין או המקום (בסימן זה – צו הפסקה שפוטי).

...

עוד אציין כי על אף האמור, סבור אני כי עלה בידי המבקשת להראות קיומן של פעולות אכיפה המתקיימות בתחומה במקרים דומים או אחרים, בהתאם למכתב המצורף לסיכומיה.

משכך, אני דוחה את הבקשה לחיוב המשיב בהוצאות.

סוף דבר אני מורה על ביטול התליית צו הפסקת השימוש וכניסתו של הצו לתוקף באופן מידי.

מעיון במסמכים שצורפו לכתב התביעה, נראה כי אכן גודלו והיקפו של המיגרש עליו הוסכם מול היישוב הוא 500 מ"ר, והגודל המצויין בהסכם החכירה בין הצדדים הוא 648 מ"ר. עוד נכתב בהסכם החכירה כי "החוכר מצהיר כי ידוע לו ששטח המיגרש וגבולותיו אינם סופיים וכי עלולים לחול בהם שינויים כתוצאה משינויים בתכנון על פי חוק התיכנון והבניה, תשכ"ה-1965, הסדר קרקעות וכיוצא באלה" (סעיף 11(א) לחוזה).

את טענתם הם מגבים באמירות שונות: ראשית, הם השכירו רק לסופי שבוע, "השכרה נקודתית", ומעולם לא נתבקשו להמציא אישורים ממשרד התיירות לשם כך; שנית, התובעת לא הוכיחה את טענותיה לעניין מיתחם האירוח; עוד טענו כי מאז פינוי הקרוון (דהיינו, יום 1.1.18) "הנתבעים עושים שימוש במיתחם לצרכיהם האישיים ברוב ימות השנה". בנוסף, נסמכו הנתבעים על פסק הדין בעע"מ 8411/07 בו, לטענתם, נקבע כי שימוש בדירה כבמתחם אירוח במשך פחות ממחציתה של השנה לא יביא להגדרת הדירה כ"דירת נופש".

...

אשר לטענת הנתבעים לפיה שווי קרקע למגורים גבוה משווי קרקע לצרכי תיירות, אין בידי לקבלה משום שמדובר בתביעת דמי שימוש, שהבסיס לה הוא דיני עשיית עושר ולא במשפט.

סוף דבר הנתבעים יסלקו ידם מכל השטחים שאינם 107א בהתאם לתכנית מי/510/ב. ניתן בזאת צו הריסה לכל המבנים הבלתי חוקיים שבנו וכן לכל המחוברים שפולשים לשטחים שאינם ברשותם.

הנתבעים ישלמו לתובעת את דמי השימוש, בסך כולל של 124157 ₪ וזאת בתוספת מע"מ. התשלום יבוצע בתוך 90 ימים שאם לא כן ישא ריבית והצמדה לפי החוק.

ב-ע"א 4956/90 פזגז חברה לשיווק בע"מ נ' גזית הדרום בע"מ פד"י מו(4), 35, 40 ציין בית המשפט העליון לענין אפשרות שינוי תנאי או תנאים בחוזה על ידי היתנהגות, כדלקמן: "השאלה הראשונה אשר יש להכריע בה היא, מהו תוכן החוזה בין הצדדים... נקודת המוצא בבחינת שאלה זו מצויה בהוראת סעיף 23לחוק החוזים. הוראה זו משקפת את עיקרון 'חופש הצורה'..., אשר לפיו חוזה יכול שייעשה בכל צורה שהיא, אלא אם צורה מסוימת היא תנאי לתוקפו, על-פי חוק או על-פי הסכם בין הצדדים. מעקרון זה נובעת גם המסקנה, כי הצדדים לחוזה רשאים להתנות עליו ולשנות את הוראותיו מבלי להיות מוגבלים לפרוצדורה או לצורה מסוימת דוקא. בין השאר, ייתכן שייוצר חוזה - או שתשונה הוראה מהוראותיו - על-ידי היתנהגות הצדדים... ייתכן גם כי מהיתנהגות הצדדים לחוזה, או אחד מהם, יוסקו התחייבות חוזית, המתווספת להסדר החוזי אשר עלה על הכתב. .., או אומד דעתם של הצדדים לעניין משמעותו של החוזה או הוראה בו...

לטעמו המניעה היתה רק מצידה של אסיה (עמ' 26 לפרו' שו' 18-21; כשהופנה לנספח 15 לנ/3 ולסיכום ראש העיר בדבר קבלת חוות דעת משפטית בדבר הקמת מלונית מסוג C, השיב: "היתה, היה עניין עם פרשנות, האם התב"ע מאפשרת דירות ביעוד, ... מלונית C, בייעוד הרלוואנטי שלה מבחינת חוק התיכנון והבנייה שאני לא זוכר בדיוק את ההגדרה... דירות נופש. היתה אמירה של הערייה שכנראה דירות נופש זה לא ניכנס לתוך הייעוד הזה, באפשרויות לבנות ובקשו לבדוק את זה משפטית" (עמ' 26 לפרו' שו' 24-28; עמ' 27 לפרו' שו' 1); בני אישר כי הערייה היתה צריכה לבדוק את סוגיית מלונית מסוג C וליתן תשובתה בנידון לאסיה.

...

בהינתן כל אלה שוכנעתי לדחות גם את רכיב התביעה של דמי שימוש שבתביעה שכנגד.

סוף דבר – התביעה שכנגד לאור כל דבריי לעיל, אני מורה על דחיית התביעה שכנגד.

אחרית דבר לאור דברינו לעיל, ולסיכום ייאמר, כי הן התביעה העיקרית והן התביעה שכנגד נדחות בזאת.