הגדרת בעל בית לפי חוק הגנת הדייר

מכאן שסעיף 21 לחוק השכירות והשאילה אינו רלוואנטי במקרים שבהם חל סעיף 1 לחוק הגנת הדייר, המגדיר "חליפו של בעל בית" באופן הגובר במפורש על דיני הקניין, ובפרט כאשר הוכח כי מר אפרים יונה ניכנס בהגדרה זו, וכי הנתבעת ראתה בו בכול הזמנים הרלוואנטיים את בעל דברה.

...

המסקנה היא כי שימושו של הנכס אצל הנתבעת מועט ונדיר ורחוק מלהיות קבוע – אך בהינתן מטרת השכירות הגמישה, בצירוף עם גמישותו של תאגיד צדקה, קובע בית־המשפט כי התנהגותה של הנתבעת בנכס גבולית, אך לא הגיעה עד כדי נטישה ממש, והיא עדיין יכולה לראות מנכס כמשרד ממשרדיה.

הנתבעת תשלם לתובעים הוצאות אגרה בסך 649 ושכ"ט עו"ד בסך 22,130 ש"ח. סכום ההוצאות ושכר הטרחה ישולם בתוך 90 יום, ולאחריו ישא הפרשי ריבית והצמדה כחוק.

המבקשים, הם "בעלי הבית" לפי חוק הגנת הדייר, עתרו לפסיקת דמי השכירות הראשוניים.

הגדרת דמי מפתח, כפי שמופיעה בסעיף 1 לחוק קובעת: "דמי מפתח" - כל תמורה שאינה דמי שכירות, הנתנת בקשר לשכירות של מושכר, או בקשר לקבלת החזקה או להחזרת החזקה במושכר לפי חוק זה - ואין נפקא מינה מתי שולמו; אלא שאני מתקשה לקבל את הטענה, כי הפער בין שווי הדירה בשוק החופשי ובין מחיר המכירה של הדירה בכינוס הנכסים יכול להכנס להגדרה זו של "דמי מפתח". ראשית, ההגדרה מתייחסת ל"תמורה" שנותן הדייר לבעל הבית.

...

למעשה, הדיירות המוגנת על פי סעיף 33 היא כמעט הפוכה, במהותה, לתפיסה של "דמי מפתח". על כן, הטענה שלפיה ניתן לראות בהפחתת שווי הנכס "דמי מפתח" – נדחית.

מן הטעמים שציינתי, אני מקבל קביעה זו. דמי השכירות נקבעים, אפוא, על סך של 2,100 ₪ לחודש.

לשיטתם, יש לראות בכולם דיירים מוגנים בדירה, "מכוח הקונסטרוקציות המשפטיות" הבאות: אחת – הדין החלה על העברת מושכר מכוח חוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971; שנייה – מיהותו של "בעל הבית" לפי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 (להלן – חוק הגנת הדייר); שלישית – חוזה לטובת צד שלישי; רביעית – מכוח חזקת קיבול והרחבת תחולת חוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973.

התיקון כלל בסעיף 2 את ההגדרה הבאה למונח "דייר": "דייר" ו"שכירות" כוללים דייר-משנה ושכירות-משנה, ו-"דייר" כולל גם את אלמנתו של דייר שנפטר, שהתגוררה יחד אתו בזמן מותו ולא פחות משישה חדשים עובר לזמן ההוא, או – מקום שאין דייר הנפטר מניח אחריו אלמנה, או שהוא אישה – אותו אדם ממשפחת הנפטר, אשר התגורר כך כנ"ך, שיהיה בי-משפט השלום עשוי להכריע אודותיו בהיעדר הסכם: בתנאי שבית-משפט השלום יכול להכריע כי אלמנה או בן משפחתו של הדייר שנפטר הוא דייר לצרכי ההגדרה הזאת, אף-על-פי שתקופת ההתגוררות המשותפת פחותה משישה חדשים, אם בית-המשפט משוכנע כי-בכל מסירות העניין – מן הצדק לעשות כן. עילות הפינוי קבועות בסעיף 8 לפקודה.

...

התייחסות בין בעל הבית (למעשה, יורשיו של בעל הבית המקורי, בתקופה הרלוונטית – 1947) לבין קונה (המשיב), בהסכם מכר (כמו גם התייחסות בין יחידי בעל הבית, בינם לבין עצמם – בהסכם פירוק השיתוף), בשנים 1999-1997 – ממנה עולה כי הדיירות המוגנת בדירה משויכת ל-"מש' טננבאום" – היא כשלעצמה אינה יוצרת את הדיירות המוגנת, בדיוק כשם שאם היה מצוין באותם מסמכים משפטיים – שהמבקשים אינם צד להם – כי הדירה מוחזקת על ידי "מש' טננבאום" כפולשים, לא היה באמירה כאמור כדי לבסס מסקנה כי הדיירים בדירה פולשים.

המבקש 2 עזב את הדירה, הוא נישא והתגורר שנים בחו"ל. מכוחה של אותה אמירה, עולה כי הוא עצמו נטש את הדירה, ואין ביסוס נוסף למסקנה כי הוא שב והפך לדייר מוגן בדירה, למעט האפשרות לכלול אותו במסגרת האמירה בהסכם פירוק השיתוף, כי הדיירות המוגנת בדירה מיוחסת ל"מש' טננבאום".

המזכירות תשלח את החלטתי אל ב"כ הצדדים ותסגור את התיק.

אכן לעיתים קרובות נידרשת הכרעה בין שתי הגדרות מתחרות: האחרת הגדרת הבעלים על פי חוק המקרקעין והשנייה הגדרת בעל הבית לפי סעיף 1 לחוק הגנת הדייר התשל"ב 1972 הגדרה זו "דורסת" במפורש את ההגדרה הקניינית האמורה בחוק המקרקעין ומגדירה בעל בית על פי החוזה [רע"א 7836/06‏ ‏ אסתר חאבני(הללי) נ' אטבליסמנט ניהול חברה זרה, בע"א 112/70 די-יונג נ' סטרולוביץ, פ"ד כד(1) 679] אי תחולת חוק הגנת הדייר מזמן שהוכחה נטישה.

...

מסקנות עובדתיות לאחר ששמע בית־המשפט את העדויות ובחן את התמלילים, הגיע למסקנה עובדתית כי בני־הזוג מגורי־כהן עזבו את הדירה סביב שנת 2000, גרו עד 2009-2008 ביישוב כוכב יעקב ומשם עברו ליישוב חשמונאים.

סבורני, כי על מנת שניתן יהא להגשים באופן המיטבי את עקרון הצדק, יש להותיר בידי בתי המשפט ארגז כלים, המאפשר להם מגוון רחב של פתרונות; הצגת הדברים בצורה בינארית עלולה דווקא להביא, בסיטואציות מסוימות, לאי צדק.

הוצאות המשפט כפי שנמסר לצדדים מראש טרם ניהול הליך ההוכחות, ועל יסוד הסכמת הצדדים בדבר ערך הנכס, ישלמו הנתבעים מגורי כהן להקדש קריית ספר הוצאות אגרה בסך 649 ש"ח ושכ"ט עו"ד בסך האמור בתקסד"א המפנות לתעריף המינימלי המומלץ בסך של 24,874 ש"ח .

הגיונה של הלכה זו בא לידי ביטוי גם בסעיף 1 לחוק הגנת הדייר, שעל פיו בעל הבית הוא "מי שהשכיר נכס בשכירות ראשית, בין שהוא בעלו של הנכס המושכר ובין שאיננו בעלו, לרבות חליפיו של מי שהשכיר כאמור". בפסיקה שפירשה הגדרה זו נקבע כי מטרתה הייתה לנתק בין השאלה הקניינית – הנוגעת לבעלות במקרקעין – לבין השאלה מיהו בעל הבית לפי החוק.

...

עוד עולה מסקנה דומה מעיון בסעיף 19 להסכם, המתיר לשוכר להשכיר את הנכס בשכירות משנה "בלתי מוגנת" לתקופה שלא תעלה על שלוש שנים.

המסקנה, אפוא, היא כי יש לראות בהסכם השכירות הסכם של דיירות מוגנת.

התוצאה במכלול השיקולים שלעיל, התוצאה היא כי דין התביעה להתקבל ברובה, במובן זה שיש להכיר בתובעת כ"בעלת הבית" לצורך חוק הגנת הדייר, ויש להורות על פינוי הנתבע או מי מטעמו מן הנכס.