הארכת תקופת שכירות בעל פה - מחלוקת על תנאי ההארכה

אין חולק, כי התובע 1 (מר הייתם קדומי) הביע רצון להמשיך להפעיל את העסק בחנות ולהאריך את תקופת השכירות, אך הצדדים חלוקים בשאלה, האם האופציה מומשה בפועל.

בנסיבות אלו היה על המשכירה לדעת, כי בהיעדר הודעה בכתב על פי תנאי ההסכם, ההסכם לא הוארך וכי אינה יכול להסתמך על כך. המשכירה טוענת, כי לאור יחסי האמון בין הצדדים ולאור זאת שבעבר סטו הצדדים מהוראות ההסכם לעניין דרך תשלום דמי השכירות (החלפת שיקים במזומן, דחיית מועד תשלום דמי השכירות, תשלום על דרך של חילוט הפקדון ועוד) הם הסכימו, בעל-פה, אף לשנות מהוראות ההסכם לעניין אופן מימוש האופציה.

לעניין זה ראוי לשים לב לסעיף נוסף שדאגה המשכירה להוסיף בטיוטת ההסכם עם השוכרת הפוטנציאלית (נספח 4 לתצהירה) בה הוסף סעיף שלא הופיע בהסכם עם השוכרים: "לא יהיה תוקף לכל הסכמה ו/או הבנה בע"פ אלא אם נעשו מראש בכתב ונחתמו ע"י שני הצדדים להסכם זה". קרי בעוד המשכירה מצפה לקבל תשובה מהשוכרים האם בכוונתם לממש את תקופת האופציה, לטענתה בעל –פה, היא דאגה להוסיף לחוזה עם השוכרת הפוטנציאלית סעיף לפיו לא יהיה תוקף להסכמה בעל פה. גם מכך ניתן ללמוד כי המשכירה לא סברה שיש להסתפק בהודעה בעל-פה לשם מימוש האופציה.

סיכומו של דבר- לאור האמור לעיל, הרי שבמקרה דנן לא הוכח כי היתנהגות הצדדים מלמדת על כוונה לסטות מהוראות הסכם השכירות שנחתם ביניהם (ובפרט הוראת סעיף 9) ולא הוכחה גמירות דעת הצדדים לממש את האופציה ולהאריך את תקופת הסכם השכירות בעל-פה. לפיכך, מצאתי לקבל את תביעת השוכרים להחזר יתרת הפקדון ולדחות תביעת המשכירה לעניין זה. אשר לסעד שתבעו השוכרים "הוצאות ביזבוז זמן וטרטורים": עסקינן למעשה בתביעה לפצוי בגין עוגמת נפש, אותה מצאתי לדחות בנסיבות העניין.

...

לפיכך נדחית התביעה גם בגין רכיב זה. סיכומו של דבר- התביעה שכנגד נדחית במלואה.

סוף דבר: תביעת השוכרים (התובעים והנתבעים שכנגד) מתקבלת כמעט במלואה ותביעת המשכירה (הנתבעת והתובעת שכנגד) נדחית במלואה.

התביעה שכנגד נדחית במלואה.

אין מחלוקת בין הצדדים, שהנתבע שכר את הדירה לתקופה של ארבע שנים, החל מיום 20.8.15 ועד ליום 31.7.19, כאשר בגין שנת השכירות הראשונה נערך חוזה השכירות הראשון, לאחר מכן הוארכה תקופת השכירות בעל- פה למשך שנתיים נוספות עד לעריכת חוזה השכירות השני בכתב, בגין שנת השכירות האחרונה.

מכאן עולה כי במקרה שלפנינו, הצדדים חלוקים על פרשנות כתב הערבות.

בהיעדר חוזה בכתב להארכת השכירות מעבר לתקופת השכירות הראשונה, היה על התובע להוכיח כי חוזה השכירות הראשון על כל תנאיו וערבותו של הנתבע הוארכו על דרך היתנהגות מכח סעיף 6(ב) לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג -197, אולם התובע לא עמד בהוכחת נטל זה. אני סבורה שהיה על התובע להאריך את תוקפת הערבות שניתנה במסגרת חוזה השכירות הראשון או לקבל את הסכמת מר סיידא לערוב גם לתקופת ההארכה שנעשתה בעל פה. בנוסף, כשם שהתובע דאג להחתים את הנתבע על חוזה השכירות השני ומצא בכך חשיבות, כך היה עליו לידרוש בטוחה חדשה במסגרתו.

...

לא מצאתי לפסק לתובע שכנגד כל סכום בגין רכיב נזק זה, שעה שאין חולק כי בשל בעיית הרטיבות ופריצת הביוב בדירה, הצדדים הגיעו להסכמה על הפחתת דמי השכירות החודשיים לסך של 2,500 ₪ בשנים 2016-2018, במהלכן התגלו בעיות הרטיבות והביוב, דבר שיש בו לדעתי לפצות גם על עוגמת הנפש שנגרמה לנתבע בגין גילויי הרטיבות ופריצת הביוב הנ"ל. סוף דבר לאור כל האמור לעיל, אני מקבלת את התביעה העיקרית, באופן חלקי, ומחייבת את הנתבע 1 לשלם לתובע סך של 112,450 ₪, בצירוף הוצאות משפט בסך של 2,762 ₪ בגין האגרה ששולמה ושכ"ט עו"ד בסך של 14,400 ₪.

אני מורה על דחיית התביעה כנגד הנתבע 2 ומחייבת את התובע לשלם לנתבע 2 שכ"ט עו"ד בסך של 6000 ₪.

בנוסף, אני מקבלת את התביעה שכנגד, באופן חלקי, ומחייבת את הנתבע שכנגד לשלם לתובע שכנגד סך של 25,000 ₪, בצירוף הוצאות משפט בסך של 4000 ₪ ושכ"ט עו"ד בסך של 5,000 ₪.

בהקשר לטענה זו יש להזכיר כי סעיף 12 לחוזה קובע כי שום ויתור לא יפגע בטענה מטענות התובעים, כאשר ייתכן כי במקרה שהיתה מתגבשת הסכמה בכתב ניתן היה לקבוע כי מדובר בשינוי מאוחר יותר מהוראות החוזה הגובר על ההוראות המקוריות, אולם נהיר כי הסכמה בעל-פה – גם לו היתה כזו, ומיד אבחן שאלה זו – אינה תואמת את הוראת סעיף 12 לחוזה ואף את "נוסחת הקשר" בין הצדדים שהתבססה על גיבוש ההסכמות בכתב.

בשעה 15:50 השיב הנתבע לתובעת 2 במיסרון כך – "חג שמח רחל. בהתאם לחוזה יש לנו אופציה ואנחנו מממשים אותה. חג שמח". שוב מהרה התובעת 2 והשיבה במיסרון משלה בזו הלשון – "אני לא מעוניינת לחדש את האופציה בתנאים שאתה עושה. לא חותם על חוזה?! לא מביא ציקים?! לא מתייחס להודעות שלי?! ולכן לא מעוניינת לחדש את האופציה. תפנה בבקשה את הבית ותחזיר אותו למצב הקודם ע"פ החוזה. הבנים שלי ובעלי יגיעו לסדר את הבית לאחר שתסיים את החוזה בתודה." נמצאנו למדים כי הנתבע לא פעל על פי הוראות החוזה ולא מסר לתובעים שיקים דחויים עבור 24 חודשי האופציה כך שלמעשה לא עמד בתנאי מהותי שנידרש למימושה, גם ללא חתימה על נספח הארכת תקופת השכירות, וכי התובעים לא הסכימו לחדש את חוזה השכירות כפוף לשינויים אלה שביק לכפות עליהם.

בשולי הדברים אעיר כי במהלך הדיון נחלקו הצדדים בשאלות שונות הנוגעות לתיקון ליקויים שונים בדירה, הנתבע העלה טענות נוספות כאילו נסחט על ידי התובעים בכך שאמרו לו כי אם לא יפעל כחפצם יגישו הודעה לתיק פשיטת הרגל שלו, כאילו לא הושבו לו שיקים שחוללו אך ניפרעו על ידו בהעברות בנקאיות ועוד, אך הללו אינן רלוואנטיות לשאלה הטעונה הכרעה לפני, וממילא מאחר שמדובר בתביעה לפינוי מושכר על פי פרק ט"ז4 לתקנות סדר הדין האזרחי אין בה כדי להכריע, וממילא לא ליסתום את הגולל, על המחלוקות הכספיות בין הצדדים סיכום הפועל הנובע ממכלול האמור לעיל הוא שהנתבע לא הוכיח כי האופציה מומשה על ידו כדין ובהתאם לתנאי החוזה בין הצדדים ולפיכך תמה תקופת השכירות ואין לו זכות חוזית להמשיך להחזיק בדירה, זאת לצד הפרות של חוזה השכירות שביצע במהלך תקופת השכירות ואי תשלום המגיע ממנו גם לאחר סיומה.

...

אינני מקבל טענה זו, הן בשל העובדה שלפחות החוב בגין המים (ת/1) וחוב הגז (כפי שאישר הנתבע בסיכומיו) רשומים על שם התובעים ואי תשלומם עלול לגרום להם נזק, והן ולמעלה מכך מאחר שמדובר על התחייבות חוזית כלפי התובעים שהנתבע מפר, וגם אם בסופו של דבר לא יגבה החוב מהם עלול הדבר להכביד עליהם בעתיד בהעברת החשבון.

בשעה 15:50 השיב הנתבע לתובעת 2 במסרון כך – "חג שמח רחל. בהתאם לחוזה יש לנו אופציה ואנחנו מממשים אותה. חג שמח". שוב מיהרה התובעת 2 והשיבה במסרון משלה בזו הלשון – "אני לא מעוניינת לחדש את האופציה בתנאים שאתה עושה. לא חותם על חוזה?! לא מביא ציקים?! לא מתייחס להודעות שלי?! ולכן לא מעוניינת לחדש את האופציה. תפנה בבקשה את הבית ותחזיר אותו למצב הקודם ע"פ החוזה. הבנים שלי ובעלי יגיעו לסדר את הבית לאחר שתסיים את החוזה בתודה." נמצאנו למדים כי הנתבע לא פעל על פי הוראות החוזה ולא מסר לתובעים שיקים דחויים עבור 24 חודשי האופציה כך שלמעשה לא עמד בתנאי מהותי שנדרש למימושה, גם ללא חתימה על נספח הארכת תקופת השכירות, וכי התובעים לא הסכימו לחדש את חוזה השכירות כפוף לשינויים אלה שביק לכפות עליהם.

אשר על כן אני מורה לנתבע לפנות את הדירה.

בתום תקופת ההסכם, הוארכה תקופת השכירות בעל פה בין הצדדים לשנה נוספת.

אין מחלוקת על כך שניתן סכום של 40,000 ₪ כפקדון לטובת הסכם השכירות אשר אמור להוות בטחון עד לתום יחסי השכירות בין הצדדים.

בהסכם הנוסף מיום 6.12.2019 נקבע בסעיף 19 כי השוכר הפקיד 40,000 ₪ ערבות, ולפני עשיית שימוש בכסף הערבות עוה"ד מטעם הנתבעת (המשכירה) ייתן הודעה מוקדמת של 14 ימים לפחות לפני שייעשו שימוש בכספי הערבות, וכי עוה"ד יחזירו לשוכר את הערבון לאחר תום תקופת השכירות אם יוכח להנחת דעתם כי השוכר מילא את כל חיוביו על פי חוזה השכירות ובתנאי שהבטחונות הנ"ל לא מומשו על פי הוראות החוזה במשך תקופת השכירות.

...

אני סבור כי הנתבעת לא פעלה כנדרש לפי הוראות ההסכם.

הנתבעת לא טרחה לעלות בפני התובעים את טענותיה בדבר ליקויים בנכס בזמן אמת, לפני שהחליטה לעשות שיפוץ ובסופו של דבר העמידה את התובעים בפני עובדה מוגמרת בכך שכפתה עליהם את קיזוז הסכומים ששילמה עבור השיפוץ.

לאור האמור אני מקבל את התביעות בשני התיקים ומחייב את הנתבעת להשיב לתובעים בתוך 30 יום סך 40,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 1.3.20 ועד התשלום בפועל, בתוספת אגרת משפט בסך 400 ₪ והוצאות משפט בסך 1,000 ₪.

הם אינם חולקים על כך שלמרות האמור בתנאי החמשי, תקופת השכירות הוארכה בעל פה, ולא בכתב, כשם שאינם טוענים שהשוכר לא היה רשאי לבצע את השפוץ בלא הסכמה בכתב מאת המשכיר (על פי התנאי השני).

למעלה מהצורך, להלן אדון גם במחלוקת העובדתית הנוגעת להקף ההשקעה שהשקיעו הנתבעים לצורך שפוץ המושכר.

...

לסיכום הנתבעים לא עמדו בנטל להוכיח הסכמה של התובעים לכך שתמורת השקעותיהם בשיפוץ המושכר הם יזכו למעמד של דיירים מוגנים בו, וגם לא עמדו בנטל להוכיח את גובה ההשקעה.

אשר על כן, אני קובעת שהנתבעים אינם דיירים מוגנים במושכר.

לפיכך אני מורה על פינוי הנתבעים מהמושכר.