האם תביעה של רשות מקומית בנושאי תכנון ובניה יכולה להתיישן

לעניין הטענה כי בבקשה זו נעשה שימוש לרעה בהליכי משפט, גורסת המבקשת כי פעולתה בהליכים שונים, התחייבו שכן נימצאו גם שימושים אסורים לתקשורת, גם שימושים אסורים למשרדים, גם בנייה אסורה שהתיישנה, גם פעולות הכנה שנועדו להגבהת מתקן השידור של עידן פלוס ומגוון עבירות שונות שחייבו אותה לפעול בקשת רחבה של פעולות לשם "כסוי" כל העבירות השונות.

כב' השו' בייניש, קבעה ברע"פ 1520/01 שנייצר נ' הוועדה המחוזית לתיכנון ובניה (18.3.02) כי רק במקרים יוצאי דופן וקיצוניים בהם השתהתה הרשות המקומית, ניתן יהיה לקבל את טענת השהוי: "ההשתהות בהפעלת אמצעי האכיפה כשלעצמה לא תיצור מניעות כלפי הרשות האוכפת אלא במקרים קצוניים ויוצאי דופן. רשות החייבת לבצע פעולות על פי דין, וביחוד רשות הממונה על אכיפת חוק, אינה יכולה להשתחרר מחובתה עקב העובדה שלא נקטה אמצעים למילוי החובה במועד. מכל מקום בנסיבות של אי חוקיות, וביחוד כאשר אי החוקיות ברורה ומובהקת, המנעותה של הרשות מלפעול אין די בה כדי לבסס אינטרס מובן של הפרט כנגדה". משכך, מקום בו מצא בית המשפט, כי השהוי שנפל בעיניינו של נאשם הוא מכביד, עליו לבחון האם עומדת לו ההגנה מן הצדק, וזאת בהתאם למבחן התלת-שלבי לתחולתה של הדוקטרינה, ובשים לב לשפע הסעדים החלופיים העומדים לרשות בית המשפט.

זאת ועוד, במכתב שנכתב ע"י עו"ד שינמן- מייצגה של עריית גבעתיים- שהופנה אל עו"ד עמי פולמן, הנושא תאריך 24.5.1999, צוין כי "מזה כעשר שנים טוענת העיריה והוועדה המקומית כי "בזק" עוברת עבירות עפ"י חוק התיכנון והבניה, ולאחרונה אף הגדילה לעשות, בכך שהגבירה את רמת השידור והקרינה מהאתר בקרוב לפי שלוש".

השנייה, הרחבת אפשרויות התביעה לנקיטה בהליך של צו הריסה ללא הגשת כתב אישום, בכך ניתן לפעול בדרך זו ככל שהתובע החליט כי נסיבות המקרה בכללותן אינן מתאימות להמשך חקירה או להעמדה לדין פלילי (ראו בע"א (פ"ת) 3963-05-21 מדינת ישראל הועדה המקומית לתיכנון ובנייה פתח תקווה נ' יהודה פכטר (14.12.21) והצעת חוק ממשלתית 1074, כ"ו תמוז, התשע"ו 1.8.16 בעמ' 1444).

...

היתר לשינוי מיקום המשדר ניתן בסופו של דבר על ידי המשרד להגנת הסביבה לגובה של 76 מטרים, ההיתר ניתן בתאריך 13.5.15 והוגש לתיק כראיה (ראו מש/9).

זאת ועוד, גם אם כל עניין שלעצמו לא היה מוביל למסקנה שיש לדחות את הבקשות האמורות, הרי שהצטברותן הכוללת של המחדלים מצד המבקשת, ובעוצמתם המצטברת יש בכדי להטות את הכף לטובת קבלת טענת ההגנה מן הצדק על כל חלקיה שנמנו לעיל בהחלטתי.

העולה מן המקובץ, כי בנסיבות שתוארו באריכות, לא מצאתי לנכון להיעתר לבקשה ואני דוחה אותה.

עוד טוענת הנתבעת לעניין זה כי העובדה שהתובע עושה שימוש בטענות ההתיישנות והשהוי במסגרת תביעת השבה כספית, בנימוק של אי קבלת הודעת דרישה מנימוקים של היתיישנות אינה רלוואנטית לענייננו משום שעל פי פסיקת ביהמ"ש העליון טענת היתיישנות הנה טענת הגנה שאינה מקימה עילת תביעה (ובכלל זאת גם בעילת השבה), אלא מוכרת כטענת "תקיפה" אך ורק באותם מקרים שבהם הרשות המקומית יוזמת הליכי גבייה מינהליים כנגד החייבים, ולכן אין לעשות שימוש בעילת ההתיישנות במקרים של תביעות השבה.

הנתבעת אמנם נהנית מחזקת תקינות המינהל, שהנה חזקה ראייתית הנתנת לסתירה באמצעות ראיות שיש בהן כדי להטיל ספק מהותי בשיקוליה של הרשות, או בשל אי-תקינות פרוצדורלית אחרת כדוגמת הפרה של זכות הטיעון, שמיעה מאוחרת ועוד ולכן כל שנידרש הוא הבאת "ראשית ראייה מצד האזרח הנפגע על מנת לסתור את תקינות חזקת תקינות המינהל. עם זאת, בית המשפט העליון הוסיף וקבע כי פנייה לבתי משפט לצורך העלאת טענה כנגד תקינות הרישומים של רשויות המס אמורה להיות מצומצמת למקרים נדירים שבהם הנישום יצליח להרים את הנטל ולהראות כי אכן הרישומים הם בלתי-תקינים לכאורה וכי הגשת תביעה מחוץ למסלול של השגה אפשרי אך ורק בכל אותם מקרים שבהם התביעה העלתה נושאים החורגים מן השאלות המתבררות במסגרת הליכי ההשגה (ראה : ע"א 3901/11 דוד מחקשווילי ואח' נ' רשות המיסים בישראל ואח' מיום 7.8.2012 ; עע"מ 4072/11 עריית בת-ים נ' ירדנה לוי ואח' מיום 6.11.2012).

יתירה מכך, בעיניין רע"א 187/05 נעמה נסייר נ' עריית נצרת-עילית מיום 20.6.2010 קבע בית המשפט העליון כי ככל שחייב כלפי רשות מקומית סבור שחוב מנהלי אותו נידרש לשלם התיישן, הרי שיש ביכולתו ליזום להגיש מבעוד מועד בבית המשפט לעניינים מנהליים תביעה למתן סעד הצהרתי כלפי הרשות המקומית (הנושה) ולפיו החוב התיישן (ראה : סעיפים 16, 26 – 28 לפסה"ד).

כמו כן, היה סיפק בידי התובע לנסות ולשכנע את בית המשפט לעניינים מנהליים כי פקידי הנתבעת היתעלמו מפסיקת בית המשפט העליון בעיניין קורן והמשיכו להתנות את הנפקת האישור הנידרש לפי הוראת סעיף 324(א) לפקודת העיריות ולפי סעיף 10 לתוספת השלישית לחוק התיכנון והבנייה בתשלום יתרת החובות וההיטלים הרובצים על חלקו היחסי במקרקעין.

...

למען הסדר הטוב, יצוין ברישת פסה"ד כי תיק זה הוגש בתאריך 20.7.2017 כעתירה מינהלית אשר הוגשה לבית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית המשפט לעניינים מנהליים אולם במהלך הדיון מיום 29.10.2017 מצא בית המשפט (כב' השופטת בטינה טאובר) לנכון ליתן פס"ד המורה על העברת התיק לבית משפט השלום בדרך של תביעה כספית/אזרחית תוך התחשבות בהוצאות הנתבעת בגין ההליך אשר התנהל כנגדה בבית המשפט המחוזי.

סוף דבר : לאור כל המקובץ, לא מצאתי הצדקה לקבל את התביעה, ובהתאם התובענה נדחית.

לאחר בחינת שלל הראיות שהובאו בתיק, אני מקבלת טענות אלו של מישפחת שטינברג ביחס למועד גילוי עילת התביעה, ובהתאם לסעיף 8 לחוק ההתיישנות, התשי"ח – 1958, ניתן לקבוע כי מירוץ ההתיישנות מתחיל לכל המוקדם בשנת 2013 ובשים לב למועד הגשת התביעה, ב- 12/2014, ברי כי אין מקום לקבוע כי התביעה, במועד הגשתה, כבר היתיישנה.

אמור מעתה, מחדלו של עו"ד גטרמן אינו מתבטא רק באי ביצוע הבדיקות הרלוואנטיות בטרם החתימה על הסכם המכר, אלא גם באי ביצוע פעולות כלשהן כדי להבטיח את זכויות מישפחת שטיינברג לאחר שהתגלתה לו הבעיה הקניינית הקשורה לחניה הנוספת והבעיה התכנונית הקשורה לגינה, זאת על אף שהוא צפה בסיכונים הכורכים בכך, לרבות תביעות של הרשות המקומית ו/או כל צד ג' שיכול לטעון לזכות קניינית בחניה הנוספת.

יחד עם זאת, מצופה היה מעו"ד גטרמן לבוא עם מישפחת אלבז בדברים לצורך הסדרת נספח להסכם בו יעמוד על נושא חריגות הבניה הקשורות לגדר, ובו ישמור את זכויות מישפחת שטיינברג מפני תביעות הרשות המקומית, ובנוסף היה מצופה ממנו לפעול כדי ליפתור את הבעיה הקניינית ולגרום למשפחת שטיינברג לרכוש זכויות מהחברה הקבלנית בחניה הנוספת, בין במישרין ובין באמצעות מישפחת אלבז, ובאותו נספח להסדיר את מחדלו העקרי הקשור לחניה שבאותו מועד לא היה מחלוקת לגביה כי היא צמודה לדירה.

צירוף שני המחדלים של עו"ד גטרמן, גרם לכך שכיום מישפחת שטיינברג אינה יכולה להוכיח כי רכשה זכויות קנייניות בשטח של שתי החניות שעליהם הוקמה הגינה כפי המצגים שהוצגו להם במעמד רכישת הדירה, ובכך לא רק שעו"ד גטרמן חשף אותם לתביעות משפטיות מצד שכניהם ו/או מצד הרשות המקומית לתיכנון ובניה (סיכון שטרם היתממש), אלא גם שהוכח ע"י מישפחת שטיינברג כי ערכה של הדירה שנרכשה על ידה נופל בהרבה מסכום התמורה ששולם על ידם בפועל (ראו טענות מישפחת שטיינברג בסעיף 43 לכתב התביעה).

...

עוד טוענים הנתבעים, כי בכל מקרה לא הוכח קשר סיבתי בין הרשלנות המוכחשת לבין הנזק, ומשכך דין התביעה כנגדם להידחות.

אני מקבלת באופן חלקי את תביעתה של משפחת אליאס נגד משפחת שטיינברג, ומחייבת את בני הזוג שטיינברג, שניהם ביחד וכל אחד מהם לחוד, לסלק את ידם מחלק הגינה שנבנה על החניה של משפחת אליאס, כמו כן אני מחייבת את משפחת שטיינברג לשנות את כיוון המצלמות באופן כזה שאלה לא יתעדו יותר את המתרחש בשטח אותה חניה של משפחת אליאס.

בנוסף, נוכח מהות הטענות והסעדים שהתקבלו אני דוחה את ההודעה לצד ג' אשר הגישה משפחת שטיינברג נגד עו"ד גטרמן, עו"ד זטלר, ומשפחת אלבז.

באשר למשפחת אלבז, והגם ששוכנעתי כי מצגיהם במעמד מכירת הדירה היוו גורם משמעותי למחלוקות שהתעוררו במסגרת התיקים המאוחדים שבכותרת, אך עם זאת, ההודעה לצד ג' נגדם נדחתה, ראיתי לחייב את משפחת שטיינברג לשאת בהוצאות משפחת אלבז בסך של 2,000 ₪.

התובעים טוענים כי הנתבעת התרשלה בעבודתה ולא עמדה בהתחייבויותיה בדבר דיווח העסקה לרשות המיסים, לעריית תל אביב ולועדה המקומית לתיכנון ובנייה תל אביב, באופן בו התרשלותה הסבה לתובעים נזקים כלכליים.

עוד מוסיפה הנתבעת כי קיים שהוי קצוני בהגשת התביעה אשר הוגשה יום אחד בלבד לפני תום תקופה ההתיישנות.

זאת ועוד, מדובר באדם שיש לו קשרים ענפים עם נושאי תפקידים ברשויות השונות, בועדות תיכנון ובניה, בלשכות המקרקעין ובתחומי עריכת הדין, השמאות וההנדסה.

הידע המובהק של התובע בעיסקאות קומבינאציה ותמ"א 38 בא לידי ביטוי בכך שהתובע קבע שני תנאים מהותיים למימוש העסקה: התנאי האחד, קבלת היתר בניה לבצוע עבודות הבניה על פי ההסכם, תוך שצוין כי היתר הבניה שיינתן יהיה בהקף מאקסימאלי ולשם כך יוארכו המועדים שבהסכם עד להשגת מטרה זו. התנאי השני המצטבר קובע כי ככל שיראו התובעים כי אין היתכנות כלכלית לעסקה, הם יוכלו לסגת מהעסקה ללא כל פיצוי למוכרים.

ראשית, מאחר שהנזקים הנטענים מופנים כלפי רשות המיסים ולא כלפי הנתבעת, שכן התובעים עצמם מציינים בכתב התביעה שידוע להם שהתובעת דיווחה על העסקה לרשות המיסים ואף ערכה שומה עצמית.

...

לפיכך, אני מקבלת את תגובת התובעים ביחס לטענה זו. לקראת סיום, אבקש להוסיף מספר דברים באשר לאחריות הרשות במקרה שלפניי.

אני סבורה שבמקרה זה מתקיימים רכיבי עוולת הרשלנות וכי הנתבעת הביאה במחדלה לנזק הנתבע בתובענה דנן.

סוף דבר התביעה מתקבלת.

בכתב הגנתו של הנתבע נטען: כי התביעה נולדה בשל בדיקה רשלנית של העובדות, שכן ממסמכי תיק הבניין הסתבר כי שנתיים לאחר השלמת ביניין, שכלל כבר בעת השלמתו תשע דירות, החליטה הועדה המקומית להכשיר את הבנייה כפי שנעשתה בפועל, תוך הכשרת הדירה התשיעית; כי יש לדחות את התביעה מטעמי היתיישנות וכי לחילופין יש להשית על התובעים ו/או על הנתבעת 2, שמכרה את הדירה לתובעים, אשם תורם של 100%, משלא פעלו לבדיקת קיומו של היתר לבניין.

הועדה המקומית לתיכנון ובנייה לא הודיעה במסגרת תעודת עובד הציבור כי מבחינתה יש היתר לדירה מושא התביעה, בין בכלל ובין מכוח האישור לתכנית 14689, אלא קבעה כאמור כי לבד מההיתר המקורי, אין עוד היתר נוסף וכי אין נציג כיום שיכול לחוות דעתו על המעמד של תכנית 14869.

גם העובדה שכל העיסקאות בדירה מאז ניבנתה התקבלו בגינה אישורים מהרשות המקומית להעברת הזכויות ללא הערה בנושא היעדרו של היתר, עניין מהותי ביותר, גם היא תומכת במסקנה הנ"ל. גם העובדה שלצרכי רישום הבית המשותף הוגש תשריט הכולל את הדירה התשיעית והבית נרשם ככולל תשע דירות קרי תשע תת חלקות, גם היא לדידי תומכת במסקנה שכנראה ניתן בזמנו היתר.

על סמך כל הראיות שהובאו לפני, אני בדיעה שמאזן ההסתברויות נוטה איפוא לכך שהדירה התשיעית מושא התביעה דנא קיבלה כנראה היתר כדין בזמנו והיתר זה אבד, אלא שמסקנה זו לא יכולה להביא לדחיית מוחלטת של התביעה.

...

סוף דבר אשר על כן, אני מחייב את הנתבע לשלם לתובעים 120,000 ₪ וכן 10,000 ₪ וכן 3,300 ₪, הכל בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.

כן ישלם הנתבע לתובעים את הסכום ששילמו עבור חוות דעת מומחה בית המשפט בסך של 5,850 ₪ וכן 1,500 ₪ בגין חקירתו של השמאי שגיא בבית המשפט (סכום אחרון זה וכן הסכום של 3,300 ₪, ישולמו כפוף להצגת קבלות המעידות על תשלומם לשמאי שגיא), בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ששולמו ההוצאות הנ"ל על ידי התובעים ועד התשלום בפועל לידיהם.

כן ישלם הנתבע לתובעים שכר טרחת עו"ד בסך של 20,000 ₪.