האם ניתן לקבל פיצוי בגין הפרת חוזה עקב הפסקת שכירות ללא הצדקה

טענות הנתבע בתמצית טוען הנתבע כי התובעת היא זו אשר הפרה את הסכם השכירות, הפסיקה לשלם דמי שכירות, לא שיפצה את החנות שנשרפה, וזאת למרות שקבלה תגמולי ביטוח בסכום משמעותי.

התובעת על דעת עצמה, אף ללא כל הודעה על ביטול ההסכם מחמת הפרתו הנטענת של המשכיר, עזבה את החנות ועל כן לא זכאית לתשלום בגין תוספות שביצעה במקום, אשר הפכו לרכושו של המשכיר עם סיום יחסי השכירות.

ממילא הנתבע לא הפר את הסכם השכירות ולא חייב לפצות את התובעת.

כמו כן, שעה שהנזק לחנות לא נגרם בזדון על ידי התובעת, והנתבע אף הערים קשיים על שקום המבנה, אין כל הצדקה לפסוק לטובת התובע שכנגד פיצוי בגין נזק לא ממוני.

...

התביעה נדחית.

על כן, אני מחייב את הנתבעת שכנגד לשלם לתובע שכנגד סך של 105,294 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 1.8.19, המועד בו הפסיקה לשלם דמי שכירות.

על כן, אני מחייב את התובעת בהוצאות הנתבע בסך של 5,000 ₪ וכן בשכר טרחת עו"ד בסך של 20,000 ₪.

עוד נטען כי נגרמו לה הוצאות של מעבר דירה וכן נאלצה להשליך את האוכל שהיה במקרר, לאחר שהופסק החשמל.

לפיכך קמה לנתבע הזכות לבטל את חוזה השכירות בין הצדדים, וכן לידרוש פיצויים הנובעים מהפרתו, בהתאם לאמור בסעיף 2 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א-1970.

בשולי הדברים יוער, כי נסיבות המקרה אינן מצדיקות עשיית דין עצמית, כפי שעשה התובע שעה שניתק את הדירה מחשמל וממים.

התובעת קיבלה מהנתבע חזקה כדין, והפרת החוזה נעשתה לאחר המועד הקובע להצדקת השמוש בכוח לפינוי מושכר.

...

בצלאל הוסיף והעיד כי לאחר שהפקיד בידי התובע שיקים לכיסוי חוב השכירות של התובעת, הנתבע הסכים להיפגש עמו ולתת לו את הביטחונות של התובעת, אך לבסוף מיאן לעשות כן. דיון והכרעה לאחר שעיינתי בכתבי הטענות ושמעתי את העדים ולאחר שקילה של הטענות והראיות שהוצגו, החלטתי להורות לנתבע לשלם לתובעת פיצויים בגין הנזק שנגרם לה עקב התנהלותו, גם אם בסכום נמוך משמעותית מסכום התביעה.

לו רצה התובע לפנות את דירתו ולהשכירה לאחר (ונראה שכך היה, כאמור) היה עליו לפעול באמצעות הכלים שמקנה הדין לשם כך. משלא עשה כן הנתבע ובחר לנתק את הדירה מחשמל וממים, אני קובע כי הופרה חובת תום הלב בהתאם לסעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי) הנ"ל, החולשת על קיום החוזה על כלל שלביו.

התוצאה: הנתבע ישלם לתובעת פיצוי בסך כולל של 5,850 ₪ תוך 30 יום.

לטענת המשכירה, השוכר הפר את תנאי החוזה כאשר חלק ניכר מן השיקים לא נפרע ובסעיף 15 לחוזה נקבע כי במקרה של עזיבת הנכס לפני תום תקופת השכירות ישלם השוכר את מלוא דמי השכירות בצרוף פיצוי בסך 30% מדמי השכירות ללא הוכחת נזק.

המשכירה מכחישה את טענת השוכר כי המכתב בו הודיע על ביטול החוזה היה פורמאלי בלבד שכן מצידה ההיתקשרות בין הצדדים לא הופסקה והשוכר בחר מטעמיו לא לבנות את הסככה במקום החלופי שהוצע לו והפר מצדו את החוזה תוך עשיית דין עצמי.

לטענת השוכר, הוא זה שהודיע לבנה של המשכירה ואסים מספר פעמים על ביטול החוזה וביום 8.7.18 אף שלח מכתב רישמי בעיניין וזאת בשל הפרתה היסודית של המשכירה את החוזה וממילא לא קמה לה כל זכות לקבלת פיצוי מוסכם.

על כן, מבקש השוכר כי בית המשפט יורה על ביטול ההסכם בשל הפרה יסודית של המשכירה שהטעתה אותו; לחייב את המשכירה להשיב לשוכר סך של 41,800 ₪ בשל השיקים שפרעה; להשיב לשוכר ערך שיקים שפרעה מול צדדי ג' בסך 91,200 ₪; לשלם לו את הוצאות שהוציא בעת הכשרת המושכר; ולחייב את המשכירה בסך של 20,000 ₪ בשל עוגמת נפש.

לטענת המשכירה, לשוכר לא היתה כל עילה מוצדקת לביטול ההסכם שכן לאחר היתנגדותו של נידאל אבו אסעד הוא לא ביטל את החוזה והוצע לו להקים את המבנה כ- 3 מטר מגבול חלקתו של אבו אסעד או להקים את הבניה בשטח של 500 מ''ר בצידה השני של החלקה.

...

על כן אני דוחה את תביעת השוכר שמספרה 49700-02-20 וכן את תביעת המשכירה שמספרה 3181-04-20.

לאחר ששקלתי את מורכבות ההליך, השכר הראוי לאור ההשקעה המוערכת בו וכן את הסכמתה החוזית של המשיבה לתשלום שכ''ט ב''כ, אני מחייב את השוכר – התובע בת.א 49700-02-20 לשלם למשכירה – הנתבעת שכר טרחת עו''ד בסך כולל של 40,000 ₪.

אני מחייב את המשכירה – התובעת בת.א. 3181-04-20 לשלם לשוכר – הנתבע שכ''ט מינימלי על פי כללי לשכת עורכי הדין בסך כולל של 13,000 ₪.

כך, בהסכם השכירות – אשר ככל הנראה מתייחס אל החנות בחזית – צוין בסעיף 5 כי "השוכר מתחייב לא למסור או להעביר או להשכיר את המושכר או חלק ממנו... וכן לא להרשות למי שהוא אחר להשתמש או להמשיך להשתמש במושכר... וכן לא לשתף מי שהוא בהחזקת המושכר... בלי לקבל רשות בכתב מראש לכך מאת המשכיר". אף מהסכם 2000, ממנו מבקש הנתבע להיבנות עת הוא טוען בסעיף 52 לסיכומיו כי "התובעת היא זו אשר החליטה חד צדדית להפסיק הסידור שהיה נהוג בין הצדדים להשכיר את הנכסים המוגנים לצדדי ג'. היתנהגותה של התובעת... מפרה לחלוטין את ההסכם עליו חתמה עם הנתבע מיום 5/11/2000 [צ"ל 5/12/2000, כ.ה] שם נקבע בצורה מפורשת בסעיף 7 כי הדייר יהיה זכאי להמשיך להשכיר את הנכס – 'שאר הוראות הסכם זה ותנאי חוזה השכירות יחולו גם לגבי השכירות משנה עתידיות כאמור' "– לא ניתן ללמוד על התחייבות כלשהיא של התובעת כלפי הנתבע בנוגע לשכירויות משנה עתידיות.

בסעיף 9 למכתב ההתראה צוין כי "המושכרים עומדים ריקים מזה כשנה, לאחר שדייר המשנה פונה כחוק על ידך וע"י מרשתי, עקב אי תשלום שכר דירה השוטף החל עליו ובגין הפרות נוספות של הסכם שכירות המשנה". בסעיף 14 למכתב ההתראה צוין כי "להסרת ספק, שבה ומודיעה לך בזה מרשתי כי הסכמתה להשכרת המושכר בהשכרת משנה מבוטלת בזה". ממכתב ההתראה עולה איפוא כי התובעת איננה מקבלת דמי שכירות מוגנת או דמי שכירות משנה, וכי היא מבטלת את הסכמתה להשכרת הנכסים בשכירות משנה.

בעניינינו, בסעיף 19 להסכם השכירות מעוגנת תניה לפיה "אם השוכר יפר או לא יקיים איזה תנאי או התחייבות הכלולים בחוזה הזה או אם השוכר לא ישלם בזמן איזה שהוא סכום שהוא חייב בו לפי החוזה הזה .. אזי בכל אחד מהמקרים הנ"ל יחשב החוזה הזה כבטל ומבטל, ומבלי לפגוע בזכותו של המשכיר לקבל כל סעד או תרופה אחרים, יהיה הוא רשאי לתבוע מיד את פינוי המושכר...". תניה זו קובעת איפוא מפורשות כי אי תשלום סכום שהנתבע חב בו על פי הסכם השכירות – ובכלל זאת דמי השכירות המוגנת, מעניקה לנתבע זכות לתבוע את פינוי הנתבע מהמושכר.

זאת ועוד, באשר לשאלת הושטת סעד מן הצדק כאשר הוחלה עילת פינוי מכוח אי תשלום דמי שכירות, נקבע בע"א 45/66 "דן" אגודה שיתופית לתחבורה ציבורית בע"מ נ' בריקמן, פ"ד כ(3) 153, בעמ' 157: "אמת נכון הדבר שבתביעת פינוי בשל הפסקת תשלום דמי השכירות, לא יושיט בית משפט בדרך כלל סעד מן הצדק, אלא אם דמי השכירות הופקדו מיד עם הגשת כתב ההגנה או הבקשה למתן סעד מן הצדק, בקופת בית המשפט." בעניינינו, חרף מכתב ההתראה והגשת תובענה זו, הנתבע לא תיקן את שהיה דרוש תיקון, ולא שילם את דמי השכירות המוגנת לתובעת.

אף אינני סבורה כי יש מקום בעיניינו ליתן "סעד מן הצדק הפוך", דהיינו "להורות על פינוי כאשר קיימת עילה לכך, תוך התנייתו בפצוי ההולם בנסיבות העניין, למרות שפיצוי כזה אינו הכלל" (בר אופיר, בעמ' 172(4)), שכן אין מדובר כלל בנסיבות מיוחדות המצדיקות מתן סעד זה. היתיישנות לטענת הנתבע, עילת התביעה נולדה בשנת 2002 – עת הפסיק הנתבע לשלם דמי שכירות לתובעת – על פי טענת התובעת, ומשכך התביעה היתיישנה.

...

מנגד, טוען הנתבע כי יש לדחות את התביעה על הסף ולחייב את התובעת בהוצאותיו, בצירוף שכ"ט עו"ד ומע"מ. הנתבע מוסיף וטוען כדלקמן; דין התביעה להידחות מחמת התיישנות; טענת התובעת כי הנתבע הפסיק לשלם דמי שכירות משנת 2002 התיישנה, וכך גם טענות התובעת באשר להפרות הסכמי השכירות העולות כדי עילות פינוי.

סוף דבר לנתבע זכויות מוגנות בנכסים.

בקשת התובעת בדבר צו למתן חשבונות – נדחית.

הנתבע ישלם לתובעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 30,000 ש"ח. סכום זה ישולם בתוך 45 ימים מהיום, שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מהיום ועד מועד התשלום המלא בפועל.

כמו כן התגלו ליקויים רבים נוספים שלא היו ידועים להם אשר הפכו את השמוש במושכר לבלתי אפשרי ואף למסוכן, לרבות קצרים והפסקות חשמל, טיח מיתפורר שחשף סדקים גדולים בקירות וחוסר יכולת לחבר מערכת גז למושכר וכן בעיות ביוב קשות .

בסעיף 15 לחוק השכירות והשאילה יש מנגנון מיוחד לעניין סיכול האפשרות להשתמש במושכר: "(א) היה הנכס המושכר מקרקעין ונמנע מן השוכר להשתמש בו למטרת השכירות מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו והשוכר לא ביטל את החוזה בשל כך, פטור הוא מתשלום דמי השכירות בעד הזמן שהשימוש נימנע כאמור; המשכיר רשאי, כעבור זמן סביר בנסיבות הענין, לבטל את החוזה, זולת אם הודיע לו השוכר לפני כן שהוא מוותר על הפטור מתשלום דמי השכירות.

אמנם ניתן לקבל את הטענה כי נגרמה לתובעים שכנגד אי נוחות מהפינוי החד צדדי מטעם התובעת, אולם בחינת מכלול נסיבות העניין אינן מצדיקות פיצוי בגין נזק לא ממוני.

שעה שמצאתי כי הדרישה למימוש האופציה בוצעה בחוסר תום לב, ולא ניתן הסבר סביר להתנהלות הנתבעים אשר החזיקו במושכר למרות טענותיהם למצבו, לא מצאתי כי זכאים הם לפצוי בגין נזק לא ממוני או הסעדים הכלליים בגין הפרת החוזה או ניהול מו"מ בחוסר תום לב. כחלק מהאדרת הנזק והקף הסיכסוך, נתבע סעד של 80,000 ₪ עקב "מניעת שימוש במושכר והפסדים, לרבות הפסד רווחים. לא הוצגה ראשית ראיה לאובדן רווחים, ואף לא הוכח כי החברה הייתה פעילה ומה היה הצורך שלה במשרדים במושכר או בתל אביב. על כן, אין בסיס לראש נזק זה.

...

סוף דבר סכסוך סביב שימוש במושכר הוביל להליך משפטי ארוך ומיותר, שעה שהצדדים היו צריכים להסכים סמוך לתחילת יחסי השכירות על סיום היחסים.

התביעה נדחית, ללא צו להוצאות.

על כן, אני מחייב את הנתבעים שכנגד לשלם לתובעים שכנגד סך של 22,200 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 1.10.14.