האם חוק המתווכים חל על עסקת נדל"ן מורכבת

עמדה על כך השופטת חיות בע"א 5876/06 אינטגראציה אנכית בע"מ נ' ראדא תעשיות אלקטרוניקה בע"מ (4.2.09)) (שאליו הפנה גם בא כוח הנתבע בסיכום טענותיו (עמ' 260 לפרוטוקול)), כשאמרה כי: "....פעילותם של מתווכים עיסקיים אכן עשויה להיות שונה באופייה ובדרישותיה מפעילותם של מתווכי מקרקעין שעניינם הוסדר בחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 (להלן: חוק המתווכים במקרקעין). שוני אפשרי זה נגזר מן ההבדל המובנה הקיים בין חוזים עיסקיים על כל המגוון הרחב והמורכב הכלול בסוג החוזים הזה, ובין חוזי מקרקעין (שאף הם כשלעצמם רבים ומגוונים וכוללים בצד עיסקאות שכירות פשוטות גם עיסקאות נדל"ן מורכבות ויקרות). כך למשל ובלא להמעיט מערכו של איש, קשה להשוות את המיומנויות, היכולות והמשאבים הנדרשים ממתווך בעיסקה בינלאומית למכירת ציוד בטחוני, עם המיומנויות, היכולות והמשאבים הנדרשים ממתווך בעיסקה למכירת שטח קרקע מידי בעליו לקבלן ביניין. משכך, יש מידה של צדק בטענת המערערת לפיה ראוי לשרטט הבחנות מתאימות בין סוגי התיווך השונים וכפועל יוצא מכך יתכנו גם הבחנות באשר לתנאים הנוגעים ליחסי מתווך - לקוח בתחום העיסקי". בצד זאת, וזה החשוב לענייננו, הוסיפה השופטת חיות וציינה כי: "ניתן ככלל להחיל על כל סוגי התיווך (למעט תיווך מקרקעין עליו חל עתה חוק המתווכים במקרקעין) מתוה-מסגרת כללי לפיו נידרש מתווך להוכיח התקיימותם של שני תנאים עקריים בתובעו דמי תיווך: (א) קיומו של הסכם תיווך, מפורש או משתמע (ב) היותו הגורם היעיל לקשירת העסקה (מתוה דומה נקבע בפסיקתו של בית משפט זה, בעיקר לגבי מתווכים במקרקעין, טרם חקיקת חוק המתווכים במקרקעין, ראו: ע"א 2144/91 מוסקוביץ נ' ביר, פ"ד מח(3) 116, 124-122 (1994) (להלן: עניין מוסקוביץ); ע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ, פ"ד נו(1) 842, 848-847 (2001)). אכן, קיומו של חוזה תיווך, מפורש או משתמע, הוא בסיס הכרחי להתהוותם של יחסי התיווך אשר מכוחם זכאי המתווך לעמלה (עניין מוסקוביץ, בעמ' 122); כמו כן, נראה כי בהיעדר הסכמה אחרת בחוזה התיווך, עילתם של מתווכים לקבלת עמלה לרבות מתווכים בתחום העיסקי, צריכה להיות מבוססת על השגת המטרה שלשמה נקשר חוזה התיווך ולא על העמל המושקע ככזה (ראו והשוו: ע"א 62/77 סוכנות מכוניות לים התיכון נ' קראוס, לא(3) 695, 697 (1977))." מכאן מתבקשת המסקנה שבמצב עניינים רגיל היה על התובע, התובע דמי תיווך, הנטל להראות את קיומו של הסכם תיווך, מפורש או משתמע, וכן את היותו הגורם היעיל לקשירת העסקה ואת השגת המטרה שלשמה נקשר הסכם התיווך.

...

לטענת התובע, על הנתבע לשלם לו מכוח הסכם שנכרת ביניהם במהלך שנת 2000, שלפיו הנתבע ישלם לתובע סכום של שבעה מיליון דולר, ומתוכם הוא שילם במהלך שנת 2000 סכום של 5.5 מיליון דולר ויתרת התשלום שנותרה היא מיליון וחצי דולר.

שירותי התיווך שעליהם מוסבות טענותיו של התובע הם ייזום היכרות עם מ' צ'רנוי ("צ'רנוי") לצורך ניהול משא ומתן לגיבוש עסקת רכישה של תאגיד בבולגריה (שבסופו של דבר לא יצאה אל הפועל), וכן סיוע של צ'רנוי לנתבע במימון רכישת 19.61% ממניות חברת בזק החברה הישראלית לתקשורת בע"מ (בהתאמה, "עסקת המימון" ו"בזק") (סעיפים 11 ו-12 לכתב התביעה מקורי).

לסיכומו של עניין זה, אני דוחה את טענות התובע בנוגע לשער המטבע, ומותיר בעינה את מסקנתי בסעיף 39 לפסק הדין הקודם, הן בנוגע למטבע שבו נקוב החיוב הן בנוגע לשיעור הריבית שיחול עליו.

סיכום על יסוד כל האמור לעיל, אני מחליט להותיר על כנה את התוצאה שהגעתי אליה בפסק הדין הקודם, ובהתאם לכך גם את חיובו של הנתבע לשלם לתובע כפי שנקבע שם (בסעיף 39 של פסק הדין הקודם).

הנתבע ישלם לתובע את הוצאות המשפט, ובנוסף גם שכר טרחת עורך דין בסכום של 300,000 ₪.

יצוין, כי אמנם תנאי הגורם היעיל מעוגן בחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996, שאינו רלבאנטי למקרה דנן הנוגע לתיווך עסקי, אך בפסיקה נקבע, כי גם בתחום התיווך העיסקי, למרות ההבדלים המובנים בין תחום זה לבין תיווך במקרקעין, והשינויים וההתאמות המתחייבים מהבדלים אלו, יש צורך להוכיח קיומו של גורם יעיל בעיסקה כתנאי לזכאות לתשלום דמי תיווך : "... אבקש להעיר למעלה מן הצורך כי פעילותם של מתווכים עיסקיים אכן עשויה להיות שונה באופייה ובדרישותיה מפעילותם של מתווכי מקרקעין שעניינם הוסדר בחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 (להלן: חוק המתווכים במקרקעין). שוני אפשרי זה נגזר מן ההבדל המובנה הקיים בין חוזים עיסקיים על כל המגוון הרחב והמורכב הכלול בסוג החוזים הזה, ובין חוזי מקרקעין (שאף הם כשלעצמם רבים ומגוונים וכוללים בצד עיסקאות שכירות פשוטות גם עיסקאות נדל"ן מורכבות ויקרות). כך למשל ובלא להמעיט מערכו של איש, קשה להשוות את המיומנויות, היכולות והמשאבים הנדרשים ממתווך בעיסקה בינלאומית למכירת ציוד בטחוני, עם המיומנויות, היכולות והמשאבים הנדרשים ממתווך בעיסקה למכירת שטח קרקע מידי בעליו לקבלן ביניין. משכך, יש מידה של צדק בטענת המערערת לפיה ראוי לשרטט הבחנות מתאימות בין סוגי התיווך השונים וכפועל יוצא מכך יתכנו גם הבחנות באשר לתנאים הנוגעים ליחסי מתווך - לקוח בתחום העיסקי. יחד עם זאת נראה לי כי ניתן ככלל להחיל על כל סוגי התיווך (למעט תיווך מקרקעין עליו חל עתה חוק המתווכים במקרקעין) מתוה-מסגרת כללי לפיו נידרש מתווך להוכיח התקיימותם של שני תנאים עקריים בתובעו דמי תיווך: (א) קיומו של הסכם תיווך, מפורש או משתמע (ב) היותו הגורם היעיל לקשירת העסקה (מתוה דומה נקבע בפסיקתו של בית משפט זה, בעיקר לגבי מתווכים במקרקעין, טרם חקיקת חוק המתווכים במקרקעין, ראו: ע"א 2144/91 מוסקוביץ נ' ביר, פ"ד מח(3) 116, 124-122 (1994) (להלן: עניין מוסקוביץ); ע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ, פ"ד נו(1) 842, 848-847 (2001)). אכן, קיומו של חוזה תיווך, מפורש או משתמע, הוא בסיס הכרחי להתהוותם של יחסי התיווך אשר מכוחם זכאי המתווך לעמלה". ע"א 5876/06 אינטגראציה אנכית בע"מ נ' ראדא תעשיות אלקטרוניקה בע"מ, פסקה 17 לפסק הדין (פורסם בנבו, 04.02.2009).

...

יצוין, כי אמנם תנאי הגורם היעיל מעוגן בחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996, שאינו רלבנטי למקרה דנן הנוגע לתיווך עסקי, אך בפסיקה נקבע, כי גם בתחום התיווך העסקי, למרות ההבדלים המובנים בין תחום זה לבין תיווך במקרקעין, והשינויים וההתאמות המתחייבים מהבדלים אלו, יש צורך להוכיח קיומו של גורם יעיל בעסקה כתנאי לזכאות לתשלום דמי תיווך : "... אבקש להעיר למעלה מן הצורך כי פעילותם של מתווכים עסקיים אכן עשויה להיות שונה באופייה ובדרישותיה מפעילותם של מתווכי מקרקעין שעניינם הוסדר בחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 (להלן: חוק המתווכים במקרקעין). שוני אפשרי זה נגזר מן ההבדל המובנה הקיים בין חוזים עסקיים על כל המגוון הרחב והמורכב הכלול בסוג החוזים הזה, ובין חוזי מקרקעין (שאף הם כשלעצמם רבים ומגוונים וכוללים בצד עסקאות שכירות פשוטות גם עסקאות נדל"ן מורכבות ויקרות). כך למשל ובלא להמעיט מערכו של איש, קשה להשוות את המיומנויות, היכולות והמשאבים הנדרשים ממתווך בעסקה בינלאומית למכירת ציוד ביטחוני, עם המיומנויות, היכולות והמשאבים הנדרשים ממתווך בעסקה למכירת שטח קרקע מידי בעליו לקבלן בניין. משכך, יש מידה של צדק בטענת המערערת לפיה ראוי לשרטט הבחנות מתאימות בין סוגי התיווך השונים וכפועל יוצא מכך יתכנו גם הבחנות באשר לתנאים הנוגעים ליחסי מתווך - לקוח בתחום העסקי. יחד עם זאת נראה לי כי ניתן ככלל להחיל על כל סוגי התיווך (למעט תיווך מקרקעין עליו חל עתה חוק המתווכים במקרקעין) מתווה-מסגרת כללי לפיו נדרש מתווך להוכיח התקיימותם של שני תנאים עיקריים בתובעו דמי תיווך: (א) קיומו של הסכם תיווך, מפורש או משתמע (ב) היותו הגורם היעיל לקשירת העסקה (מתווה דומה נקבע בפסיקתו של בית משפט זה, בעיקר לגבי מתווכים במקרקעין, טרם חקיקת חוק המתווכים במקרקעין, ראו: ע"א 2144/91 מוסקוביץ נ' ביר, פ"ד מח(3) 116, 124-122 (1994) (להלן: עניין מוסקוביץ); ע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ, פ"ד נו(1) 842, 848-847 (2001)). אכן, קיומו של חוזה תיווך, מפורש או משתמע, הוא בסיס הכרחי להתהוותם של יחסי התיווך אשר מכוחם זכאי המתווך לעמלה". ע"א 5876/06 אינטגרציה אנכית בע"מ נ' ראדא תעשיות אלקטרוניקה בע"מ, פסקה 17 לפסק הדין (פורסם בנבו, 04.02.2009).

משכך, אני סבורה, כי התובע לא שימש גורם יעיל בכריתת העסקאות אלא חוליה מקשרת לגבי עצם ההיכרות בין הצדדים בלבד, או במילים אחרות הוא שימש כ"גורם יעיל" לצורך ההיכרות בין הצדדים בלבד.

לכן, גם בהיבט של שכר ראוי לתובע בגין תרומתו זו ובראי דיני עשיית עושר, אני סבורה כי אותה התחייבות חוזית של הנתבעים לתשלום 20,000 $ לתובע, מהווה אף שכר ראוי עבור מעורבות מוגבלת זו של התובע ותרומתו לעסקה.

שוני אפשרי זה נגזר מן ההבדל המובנה הקיים בין חוזים עיסקיים על כל המגוון הרחב והמורכב הכלול בסוג החוזים הזה, ובין חוזי מקרקעין (שאף הם כשלעצמם רבים ומגוונים וכוללים בצד עיסקאות שכירות פשוטות גם עיסקאות נדל"ן מורכבות ויקרות).

] עם זאת נראה לי כי ניתן ככלל להחיל על כל סוגי התיווך (למעט תיווך מקרקעין עליו חל עתה חוק המתווכים במקרקעין) מתוה-מסגרת כללי לפיו נידרש מתווך להוכיח התקיימותם של שני תנאים עקריים בתובעו דמי תיווך: (א) קיומו של הסכם תיווך, מפורש או משתמע (ב) היותו הגורם היעיל לקשירת העסקה [.

...

אשר-על-כן דין תביעתו נגד מלונות פתאל – להידחות.

סוף-דבר: התביעה נגד נתבעות 1 ו-2 מתקבלת בחלקה, והן תשלמנה לתובע יחד ולחוד סך של 2,425,000 ₪.

התביעה נגד נתבעת 3 נדחית, באשר התובע לא הוכיח כי התחייבה לשלם לו דמי תיווך.

תחולת חוק המתווכים במקרקעין על ענייננו התובעים לא עמדו בדרישת חוק המתווכים במקרקעין, אך האם החוק חל כלל על ענייננו? התובעים טוענים כי החוק לא חל על תיווך בעסקת מכירת קניון ארנה, שכן אין אנו עוסקים כלל בתיווך במקרקעין, אלא בתיווך עסקי.

כב' השופטת, כתוארה אז, חיות ציינה כי "פעילותם של מתווכים עיסקיים אכן עשויה להיות שונה באופייה ובדרישותיה מפעילותם של מתווכי מקרקעין שעניינם הוסדר בחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 [...]. שוני אפשרי זה נגזר מן ההבדל המובנה הקיים בין חוזים עיסקיים על כל המגוון הרחב והמורכב הכלול בסוג החוזים הזה, ובין חוזי מקרקעין (שאף הם כשלעצמם רבים ומגוונים וכוללים בצד עיסקאות שכירות פשוטות גם עיסקאות נדל"ן מורכבות ויקרות)" (עניין אינטגראציה בפיסקה 17 לפסק הדין).

...

אכן, מסקנה זו יכולה לעורר קשיים מעשיים.

מקובלת עלי טענת הנתבעות כי לא גובשה הסכמה על אודות זהות הצדדים להסכם; שיעור דמי התיווך; ולגבי סוגיות מהותיות נוספות.

מזווית הראייה של התובעים דמי התיווך מגיעים לכל אלה, והם יתחלקו בהם בהתאם לסיכום פנימי ביניהם.

"בהקשר אחרון זה אבקש להעיר למעלה מן הצורך כי פעילותם של מתווכים עיסקיים אכן עשויה להיות שונה באופייה ובדרישותיה מפעילותם של מתווכי מקרקעין שעניינם הוסדר בחוק המתווכים תשנ"ו-1996 (להלן: חוק המתווכים במקרקעין). שוני אפשרי זה נגזר מן ההבדל המובנה הקיים בין חוזים עיסקיים על כל המגוון הרחב והמורכב הכלול בסוג החוזים הזה, ובין חוזי מקרקעין (שאף הם כשלעצמם רבים ומגוונים וכוללים בצד עיסקאות שכירות פשוטות גם עיסקאות נדל"ן מורכבות ויקרות). כך למשל ובלא להמעיט מערכו של איש, קשה להשוות את המיומנויות, היכולות והמשאבים הנדרשים ממתווך בעיסקה בינלאומית למכירת ציוד בטחוני, עם המיומנויות, היכולות והמשאבים הנדרשים ממתווך בעיסקה למכירת שטח קרקע מידי בעליו לקבלן ביניין. (ע"א 5876/06 אינטגראציה אנכית בע"מ נ' ראדא תעשיות אלקטרוניקה בע"מ, תק-על 2009(1) 1585, 1595 (2009); (ההדגשות שלי. מ.כ.).

המסקנה המתקבלת מכל האמור לעיל היא שקשה לחשוב על מצב שבו ניתן יהיה לוותר כליל על הדרישה הבסיסית לקיומו של חוזה תיווך בכתב על מנת להטיל חיוב בדמי תיווך" מהפסיקה עולה כי גם כאשר מדובר בעיסקאות תיווך בין גורמים מתוחכמים או בעיסקה מורכבת במקרקעין, חל חוק המתווכים.

גם אם מדובר במקרה קצוני של מירמה ממשית הרי שחל על התובעת נטל מוגבר בהבאת ראיות מסוג זה. וכאשר עסקינן במירמה ממשית הרי שיש לפרט נסיבותיה בכתב התביעה.

...

בהתאם לכל האמור לעיל, הרי שבעניינינו מדובר בעסקת קומבינציה, שעצם העובדה שהיא עסקה מורכבת יותר אין להוציאה מתחולת חוק המתווכים.

העדר התייחסות זו מחזק את המסקנה כי לא הועלתה תשתית עובדתית מתאימה בכתב התביעה לטענת המרמה.

סוף דבר לאור כל האמור, אני מורה על דחיית התביעה על הסף.