האם השכרת Airbnb מהווה השכרה למגורים

בפסקי דין של ביהמ"ש ושל המפקח על הבתים המשותפים, נקבע כי שימוש בדירת מגורים למטרת אירוח באופן עסקי (דירות AIRBNB) ללא היתר חורג מהוה "שימוש אסור" בדירת מגורים, כמשמעו בסעיף 236 לתיקון 116 לחוק התיכנון והבנייה, תשכ"ה- 1965, המהוה עבירה לצורך הפקת רווח כלכלי ממנה (בב"נ 44630-04-18 ועדה מקומית לתיכנון ובנייה צפת נ' ממן ואח' (פורסם בנבו)).

יחד עם זאת, גם אם אין מניעה חוזית או מניעה שבדין מהשכרה קצרת טווח בשיטת AIRBNB, אין זה פוטר את המשכיר מכל החובות החלות על כל דייר אחר בבניין המגורים, כולל שמירה על הניקיון והשקט, ואם חובות אלו הופרו בצורה מהותית, הרי שהתנהלות זו איננה תקינה.

...

כמה מקבלים דמי שכירות רגיל? נראה לי 15 ל-20 אלף ₪.

סוף דבר: לאור האמור לעיל, אני דוחה את התביעה במלואה.

התובע ישלם לנתבע סך של 2,500 ₪ הוצאות וכן שכ"ט עו"ד בסך של 10,000 ₪ (כולל מע"מ).

השוכרים עברו להתגורר בדירה חלופית מיום 21.9.2017 ועד ליום 2.10.2017, כאשר במהלך תקופה זו, שכרו אנשי מיקצוע לתיקון בעיית החשמל ולתיקון ריצפת חדר השינה שנהרסה עקב תקוני נזילות שהתגלו גם שם, ללא קשר לרטיבות בלוח החשמל, לאחר שלטענתם, המשכיר לא תיקן הליקויים תוך זמן סביר.

סרוב זה, לטענתו, מנתק הקשר הסיבתי בין הארוע בדירה לבין הנזק שהשוכרים טוענים שניגרם להם, ומהוה אשם תורם בשיעור 100%.

השוכרים מפרטים בכתב התביעה את דרישותיהם הכספיות: בגין דיור חלופי - עלות כוללת של 6,551 ₪ (שלוש דירות שונות ב-AIRBNB); סך של 4,246 ₪ עבור תיקון מערכת החשמל; סך של 3,000 ₪ עבור תיקון ריצפת חדר השינה; פיצוי מוסכם בסך 18,000 ₪ הקבוע בסעיף 24 להסכם השכירות, מאחר שלטענתם המשכיר הפר את סעיף 16 שהפרתו הנה הפרה יסודית; סך של 5,000 ₪ בגין אי קבלת תמורה בעד שכר הדירה ששולם בין התאריכים 5.9.2017 – 20.9.2017; השוכרים טוענים כי לדירה הגיעו 16 בעלי מיקצוע במהלך תקופת תיקון הליקויים, כאשר חלקם הגדול הגיעו במהלך ימי עסקים תוך גרימת טירחה, נסיעות מיוחדות ובטול זמנם של השוכרים.

באשר לתביעת השוכרים, יש לידון בדרישותיהם הבאות: החזר עלות הדיור החלופי, החזר עלות התיקונים שביצעו בדירה, הדרישה לקבלת הפצוי המוסכם בגין הפרה יסודית של הסכם השכירות, פיצוי בגין אי קבלת תמורה בעד שכר הדירה ששולם למשך 16 יום, פיצוי בגין ביטול זמנם של השוכרים, החזר עלות תיקון האזעקה בדירה, פיצוי בגין עגמת נפש, החזר עלות נקוי הבריכה, החזר שכ"ט עו"ד. התיקונים שבוצעו בדירה על ידי השוכרים כאמור לעיל, המהנדס היתייחס בחוות דעתו ובתשובותיו לשאלות ההבהרה לתיקונים שבוצעו על ידי השוכרים: "העבודות שבוצעו בקומה העליונה באיזור בו הושלמה יציקת בטון אינן מותאמות להדבקת פרקט ללא יישור וליטוש. ... עלות עבודת היישור והליטוש 2,000 ש"ח לפני מע"מ.". המהנדס הוסיף כי אין ביכולתו להתייחס למחלוקת בין המשכיר לשוכרים האם היה לא היה ריצוף טראצו שהוסר.

...

משכך, ולאור חלק מהמסקנות שכבר פורטו לעיל, ההודעה נגד הצדדים הרביעיים נדחית.

לסיכום, שתי התביעות, של המשכיר ושל השוכרים, מתקבלות בחלקן.

ההודעות נגד צד ג' 2 (כלל) ונגד צדדי ד' נדחות.

המשיבים טענו כי כעת השמוש שנעשה במקרקעין הוא לצורך מגורים בלבד עם שכירות לתקופות זמן קצובות על בסיס AIRBNB.

אך כל עוד מהוה השמוש אותו עושים המשיבים בוילה שימוש אסור, לא אתיר זאת, אף לא "לתקופת התארגנות". סבורני כי התקופה מאז חודש 4/18, עת הוצא צו הפסקת השמוש, מהוה "תקופת התארגנות" מספקת.

...

ודוק, הגם שכאמור לעיל, אין אני נדרש להכריע בטענה מקדמית זו במסגרת הליך זה, סבור אני כי עלה בידי המבקשת להראות קיומן של פעולות אכיפה המתקיימות בתחומה במקרים דומים.

משכך, אני דוחה את בקשתה של המבקשת לחיוב המשיבים בהוצאות בגין אופן ניהול ההליך ובגין הרווחים הכספיים שהשיאו לעצמם, במהלך תקופת התליית צו הפסקת השימוש.

סוף דבר אני מורה על ביטול התליית צו הפסקת השימוש וכניסתו לתוקף באופן מידי.

" אירועים שייחשבו כהפרה יסודית של הסכם השכירות נקבעו בסעיף 16 שבו, כדלקמן: "ב. אם מי מבין הצדדים הפר ולא מילא איזו מהתחייבויותיו לפי סעיף 5,6,7,8,9,11,12 להסכם זה, המהוים תנאים יסודיים ועיקריים לחוזה ולא תיקן ההפרה תוך 20 ימים מיום שניתנה לו התראה בדואר רשום על ידי המשכיר." טענות הצדדים לטענת התובעים הנתבע ערך ביום 20/8/2020, במושכר, ארוע רב משתתפים, במהלכו גם נצרכו סמים והושמעה מוזיקה מחרישת אוזניים, עד השעות הקטנות של הלילה; ושב ועשה כן ביום 14/9/2020, עת קיים בו ארוע חתונה רב משתתפים, אז גם הושלך ליכלוך לחצר הבית המשותף שבו מצוי המושכר (העתקי תמונות וסרטונים המתעדים את האירועים הנ"ל, צורפו כנספח 2 לכתב התביעה).

" תיאורים דומים ניתן למצוא גם באתר Airbnb.com (העתקי הפרסומים צורפו כנספח 3 לכתב התביעה).

בהקשר זה הם גם מפנים להסכם שנחתם בין הצדדים ביום 19/6/2018 (נספח ו' לכתב ההגנה) המעלה, בסעיף 6 שבו כי: "השוכר מתחייב לנהוג במושכר על פי התחייבויותיו בחוזה השכירות החתום בין הצדדים מיום 17/1/2014 ולא להשכיר את הנכס לזרים באופן מסחרי." עוד הם משיבים כי מעולם לא נתנו את הסכמתם להפוך את המושכר לבית מלון, אלא "אך ורק לכך שהנתבע יוכל להשכיר חלק מהמושכר ל"דייר משנה" ו"למטרת מגורים בלבד.

...

בהינתן האמור, אני סבורה כי במתח שבין האיסור עליו הוסכם בין הצדדים לשימוש מסחרי במושכר, לבין ההיתר להשכרת משנה לימים ספורים, כנגד התשלום המשמעותי הנוסף אותו גבו התובעים בשל הסכמתם זו, הנתבע נמצא כמי שמקיים את חלקו בהסכם השכירות.

תוצאת האמור אני דוחה את התביעה על כל רכיביה.

התובעים ישלמו לנתבע הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 15,000 ₪.

במסגרת התביעות עתרה המשיבה למתן צו מניעה האוסר על המערערים להשכיר את דירותיהם לצדדים שלישיים למטרת נופש ותיירות וכן צו האוסר עליהם לפרסם את הדירות להשכרה באתרי התיירות השונים כגון Airbnb ו – Booking.

זאת הואיל ומתוך עדותו של מר פרחי (מטעם המערערים) עלה כי השכרת דירות המגורים שבבעלותו מיתנהלת באופן עסקי ויש בה כדי ליצור תחרות ופגיעה עסקית במלון ****, באופן העשוי להחשב כהפרעה להפעלתו התקינה של בית המלון כמלון אורחים, בנגוד להוראת סעיף 1.04 לתקנון.

...

לאור כל זאת, טענו המערערים כי דין התביעות כנגדם להידחות.

לאור כל האמור והמפורט, אינני סבורה כי נפלה שגגה בקביעת המפקח ובפרשנות אשר ניתנה על ידו למינוח "למגורים" הקבוע בסעיף 6.07, פרשנות העולה בקנה אחד עם לשונו הברורה של הסעיף והיא אף קוהרנטית ליתר תניות התקנון ומשכך, הנני מוצאת לאשר קביעתו של המפקח ובהתאם לה חל על בעלי דירות המגורים איסור להשכיר את דירותיהם לפרקי זמן קצרים.

זאת בהינתן שאמנם – להליך קמא לא צורפו כצדדים כלל בעלי דירות המגורים ולא הוצג טעם כלשהו וקל וחומר שלא טעם של ממש להחלת פסק הדין גם על מי שלא היה צד להליך ומשכך לא ניתן לו יומו בו. בהתאמה – הנני קובעת כי הוראה זו, הקבועה בסעיף 57 בטלה, תחתיה יקבע כי הערת אזהרה תירשם רק על תתי החלקות שבבעלות הנתבעים בהליך קמא.

סוף דבר; הערעור – למעט באשר להוראת סעיף 57 לפסק דינו של המפקח – נדחה.