דמי תיווך על מכירת בית בתקופת הבלעדיות

בין מועד הצגת ארבע הדירות הראשונות להצגת הדירות הנוספות, הגיעו הצדדים לסיכום בע"פ, מוקד המחלוקת, לפיו התובע יטפל בבלעדיות במכירת ביתה של הנתבעת ברח' תבואות הארץ בתל-אביב (להלן: "הבית") ושיעור דמי התווך, בגין כל אחת מהעסקאות –יעמוד על 1% + מע"מ. אין חולק, כי לאחר הסיכום הנ"ל, החלו התובעים בפעולות לשיווק הבית למכירה, בטרם נחתם הסכם בלעדיות בכתב.

על כן, במידה והבית לא נמכר ע"י התובעים בתקופת הבלעדיות, על הנתבעת לשלם את מלוא עמלת תיווך 2% + מע"מ ממחיר רכישת הדירה בפן.

מנגד, גם להיגיון הכלכלי של הנתבעת יש אחיזה, שהרי אין לצפות כי תסכים למסור לתיווך את מכירת הבית בבלעדיות, לשלם עמלת תיווך על המכירה גם אם לא יבצע המתווך פעולות תיווך, וגם לשלם עמלה מלאה על הרכישה.

...

בין מועד הצגת ארבע הדירות הראשונות להצגת הדירות הנוספות, הגיעו הצדדים לסיכום בע"פ, מוקד המחלוקת, לפיו התובע יטפל בבלעדיות במכירת ביתה של הנתבעת ברח' תבואות הארץ בתל-אביב (להלן: "הבית") ושיעור דמי התווך, בגין כל אחת מהעסקאות –יעמוד על 1% + מע"מ. אין חולק, כי לאחר הסיכום הנ"ל, החלו התובעים בפעולות לשיווק הבית למכירה, בטרם נחתם הסכם בלעדיות בכתב.

כל מסקנה אחרת תחתור תחת תכלית החוק, ותפגע בתמריץ לנסח הסכמי תיווך באופן שמייצר ודאות בשוק התיווך; תחת זאת, היא תייצר תמריץ שלילי למתווכים לנסות ולפרש הסכמי תיווך בדיעבד באופן שמיטיב עמם מעבר למה שסוכם על-ידי הצדדים.

סיכומו של דבר – התביעה נדחית.

התובעים ישלמו לנתבעת הוצאות משפט וכן שכר טרחת עורך-דין בסך 10,000 ₪.

התובעת 2 העידה על כך: "ת. אני פגשתי את אם הנתבעת ברחוב, היא לא רצתה לדבר איתי, היתחמקה ממני, אך לאור כך שהייתי בקשרי חברות טובים איתה בתקופת הבלעדיות, שאלתי אותה מה שלומה, שאלתי אותה ואמרתי לה שיש לקוחות ש מעוניינים לדירה ואם אני יכולה להביא לה את הלקוחות והיא אמרה לי – לא, אנו בכלל לא רוצים למכור, פוטרתי מהעבודה, אבי חלה ולכן אני לא פנויה לכך.

כן את רואה את קופמן ואת יודעת מי זה, נהלת איתו מו"מ והוא היה אצלך בדירה כמה פעמים והוא מסתובב אצלך מתחת לחלון, מה את אומרת לו אמרתי לעידן משחף נכסים שהוא כבר היה אצלי בבית שאלת את עידן מה קורה עם דמי התיווך שאת צריכה לשלם את טל לא, כי אני יודעת שנגמרה הבלעדיות וזהו לא עלתה בראשך המחשבה כן ליידע את טל בעיניין הזה כי הרי קופמן הגיע בזכותה, לאור פרסומים שלה ת. אני הודעתי לעידן" [עמ' 11 שורות 14-23 לפרוטוקול] וגם הנתבעת העידה על כך: "ש. כשאת חותמת על הסכם המכירה עלתה בראשך איזו מחשבה שאולי תצטרכי לשלם דמי תיווך לטל

...

הסיבה שהעסקה יצאה בסופו של דבר אל הפועל היתה נכונותה של הגב' גינזבורג להוריד את המחיר אותו היא דורשת ולמתווך הנוסף לא היתה כל תרומה לכך.

אינני מוצא מקום לפסוק סכום כלשהו בגין סעיפי ההפרה הקבועים בהסכם התיווך, לרבות לא הפיצוי המוסכם בשיעור 10% מסכום דמי התיווך או שיעורי הריבית הקבועים בו. אני סבור כי תשלומים אלה חורגים מהנזק הצפוי כתוצאה מהפרת ההסכם שהוא למעשה גובה דמי התיווך בתוספת הפרשי הצמדה וריבית.

הנתבעת תשלם לתובעת 2 - 47,619 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית חוקית מיום 22.11.2015, הוצאות משפט בסך 7,000 ₪ ושכר טרחת עו"ד בסך 9,000 ₪ כולל מע"מ. את סכום ההוצאות ושכר הטרחה קבעתי בהתחשב, בין היתר, בהיקף ההליך והסכום שנפסק.

הנתבעת, דחתה את הטענה למצג שוא ותרמית מצידה והכחישה את דבר ההודעה למתווך על כוונה להשכיר את הבית.

בנסבות אלו, לא בכדי שרה התחייבה בשיחה עם המתווך לשלם דמי תיווך בידיעתה, כי הבית הוצע לסוניה למכירה בתקופת הבלעדיות ועל רצונה בו מבלי שיהא בעיכוב השלמת המכר כדי לפגוע בזכות לדמי תיווך.

...

לאור האמור, הגעתי למסקנה כי סוניה התעניינה ברכישת הבית בתוך תקופת הבלעדיות לא עבורה כי אם עבור ****ה ומבלי שהוכח כי לסוניה היתה היכרות מוקדמת עם הבית לצורך רכישה ואף לא לשכירות כבר בשנת 2014.

לאור קביעותיי, דין התביעה להתקבל.

הנתבעת תשלם לתובעת את הוצאות המשפט וכן שכר טרחת עו"ד בסך של 6,500 ₪ .

בעיניין בראל הנזכר לעיל עמד בית המשפט העליון על תכלית החזקה, בבארו כי במצב הרגיל שאינו כולל בלעדיות "מתווכים רבים עשויים לפעול ביחס לנכס מסוים, מתוך מודעות וסיכון גבוה כי ייתכן שהעסקה תבוצע בסופו של דבר על-ידי מתווך מתחרה". להבדיל, "בחוזה תיווך בלעדי התגבשות הזכאות לדמי תיווך אמורה להיות במסלול מעט שונה – שכן אם המתווך הבלעדי יצטרך להוכיח שהיה הגורם היעיל שביסוד העסקה, הרי שאין לו כל יתרון בהשוואה למתווך אחר. מתוך מודעות למורכבות זו, ועל מנת לאפשר את קיומו של מוסד התיווך הבלעדי – המחוקק עיגן בסעיף 14(ב) לחוק המתווכים חזקה לפיה המתווך הבלעדי הוא הגורם היעיל שביסוד העסקה שנחתמה בתקופת הבלעדיות, ככל שביצע את פעולות השיווק הנדרשות..." (פיסקאות 16 ו-19 לפסק הדין).

שנית, הטענה האמורה שואבת מהלכה פסוקה, המורה לבחון האם מאמציו של מתווך סוכלו "בחוסר תום לב וזאת בדרכים שונות לעקיפתו, אם בדרך של ניצול המידע שהיתקבל ממנו ופנייה 'מאחורי גבו' לבעל הנכס, אם בדרך של העסקת 'מתווך קש' ואם בדרך של דחיית היתקשרות בהסכם מכר שנרקמה עוד במהלך תקופת בלעדיות למועד שלאחר סיומה" וזאת "על מנת להיתחמק מתשלום דמי התווך המגיעים למתווך". בהתקיים מצב דברים שכזה, לא יוכל הלקוח "להבנות מניתוק הקשר הסיבתי שבין פעילות המתווך שסוכלה לבין התוצאה" (ת"א (כ"ס) 41576-10-11 רענן נ' ברונפמן (31.8.14), והפסיקה המובאת שם).

...

אשר להוצאות המשפט בגין הודעת צד ג', מקובלת עלי עמדת המתווכת גלית כי דובר בהליך מיותר.

בנסיבות אלה, בהן נדרשה גלית להליך ממושך ויקר על יסוד טענות רחוקות, על המודיעים לשאת בהוצאותיה ואף לה – בדומה לנתבעים – מגיעות לשיטתי הוצאות בסכום ריאלי.

לסיכום, אני מורה כדלקמן: התובעים יישאו בהוצאות הנתבעים 1-2 ובשכר טרחת עורך דינם כולל מע"מ בסכום של 20,000 ₪.

התקשרו ביום 12.7.20 עם המבקשים – בני זוג בהסכם תיווך בנוגע למכירת בית פרטי ברמת גן. הנתבעים חתמו על "הזמנת שירותי תיווך" ולפיה התחייבו לשלם למשיבים דמי תיווך בסך 1% משווי העסקה + מע"מ. כמו כן נחתם באותו מועד הסכם בלעדיות (נספח ב' 2 לכתב התביעה) שכותרתו: "התחייבות לבלעדיות לשיווק נכס נדל"ן". בסעיפים 3-5 להסכם הבלעדיות נכתב כדלקמן: "3. אני מתחייב לשלם לכם כדמי תיווך, שכר טירחה במזומן וזאת מיד עם כריתת הסכם מחייב כלשהוא בין קונה הנכס וביני.

בית המשפט חייב את הנתבעים בתשלום דמי תיווך על פי מחיר מכירת הנכס 6.8 מיליון ₪ ובפיצוי המוסכם בגין אובדן הזכות לגבות דמי תיווך מהקונה.

בסעיף 14 (ב) לחוק המתווכים נקבע כי מתווך שביצע בתקופת הבלעדיות את פעולות השיווק שנקבעו לפי סעיף 9 (ד) – "חזקה שהיה הגורם היעיל כאמור בסעיף קטן (א) (3) לגבי עסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות". ב) בית משפט קמא בחן את העדויות שנשמעו ואת כלל הראיות והגיע למסקנה ולפיה הסכם הבלעדיות נחתם לאחר פגישות, הערות ומשא ומתן בין צדדים מיודעים שהיה בכוחם להבין את תוכנו של ההסכם ולדון בתנאיו.

...

נטען כי המערערים הוסיפו בכתב הערעור טענות חדשות שלא באו לפני בית המשפט קמא בהליך הדיוני ומשכך כל הטענות ביחס לפיצוי המוסכם צריכות להידחות על הסף.

בסעיף 14 (ב) לחוק המתווכים נקבע כי מתווך שביצע בתקופת הבלעדיות את פעולות השיווק שנקבעו לפי סעיף 9 (ד) – "חזקה שהיה הגורם היעיל כאמור בסעיף קטן (א) (3) לגבי עסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות". ב) בית משפט קמא בחן את העדויות שנשמעו ואת כלל הראיות והגיע למסקנה ולפיה הסכם הבלעדיות נחתם לאחר פגישות, הערות ומשא ומתן בין צדדים מיודעים שהיה בכוחם להבין את תוכנו של ההסכם ולדון בתנאיו.

טענותיהם של המערערים לפיהן הקשר בין המשיבים 1 ו-2 אינו ברור כך שפעולותיהם הנפרדות לא מצטברות כדי מילוי התנאים נדחות.

לסיכום: א) לאור האמור לעיל, דין הערעור להידחות.