דמי שכירות ראויים לדייר מוגן

זוהי תובענה לקביעת דמי שכירות ראויים לחנות שהנתבע בעל זכות בדיירות מוגנת, מכוח תקנה 1(22) לתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק, אי תחולת השיעורים המירביים וההפחתות ), התשמ"ג-1983 (להלן-"התקנות") ולסעד של פינוי וסעד כספי לחוב לדמי שכירות.

...

בנסבות אלו, מששולמו דמי מפתח וכן משהוסכם בין הצדדים על שיעור דמי השכירות, אין להחיל בעניינו את התקנות ודין התביעה להידחות.

לפיכך, נדחית התביעה לקביעת דמי שכירות כלכליים.

כך גם נדחית התביעה לסעד של פינוי אותה זנחה בדין התובעת בסיכומיה, בהיעדר סמכות לבית הדין להורות עליו ולאור התוצאה אליה הגעתי.

על נכסים המושכרים בדיירות מוגנת שאינם כפופים לדמי השכירות הראויים חלה הוראת סעיף 52(ב) לחוק הגנת הדייר הקובעת: (ב) בקבעו דמי שכירות של בית עסק יתחשב בית הדין בכל הנתונים העשויים להשפיע על גובה דמי השכירות של בית העסק, לרבות סוג העסק, האיזור שבו הוא נמצא והשמוש בו, ובילבד שלגבי בתי עסק שעליהם חלים סעיף 52א או תקנות לפי סעיף 61 לא ייקבעו דמי שכירות העולים על השיעורים המירביים או המופחתים, לפי העניין.

...

מקובלת עליי, אם כן, החלופה השנייה שנקבעה על ידי השמאי בסעיף 11 לחוות דעתו.

  סוף דבר הנני קובע כי דמי השכירות החודשיים הראויים עבור המושכר עומדים על סך של 1,960 ₪ לחודש, וזאת החל ממועד הגשת התביעה (19.03.13).

הנתבע ישלם לתובעת הוצאות ושכר טרחת עורך דין כולל מע"מ בסכום כולל של 5,000 ₪.

בהמשך, קבע בית המשפט המחוזי הנכבד כי גם כתב התביעה המתוקן איננו משקף את המצב לאשורו, שכן גם בגדריו הציגה את המשיב כשוכר "רגיל", אשר שנים ארוכות איננו משלם, לכאורה, דמי שכירות ראויים, ולא כדייר מוגן.

...

לפני בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים (בהרכב: כב' סגן הנשיא, השופט צ' סגל, וכב' השופטים: מ' דרורי ו-מ' יועד הכהן) מתאריך 04.11.2010 ב-ע"א 3356/09, בגדרו נדחה ערעורה של המבקשת על פסק דינו של בית משפט השלום בירושלים (כב' השופט א' רון) מתאריך 28.04.2009 ב-ת"א 12268/06.

גם בגדרי כתב התביעה המתוקן עתרה המבקשת רק לסעד של פינוי ו/או סילוק יד. בתאריך 28.04.2009 פסק בית משפט השלום הנכבד כי מניתוח מכלול הראיות עולה כי בין המבקשת לבין המשיב נכרת חוזה שכירות שהוא בבחינת: "תערובת של שכירות מוגנת ושכירות רגילה, וכתב התביעה אינו משקף כראוי את הדברים". עוד קבע בית משפט השלום כי: "טול את כתב התביעה, הפוך בו והפוך בו... ובדל של טענה לפיה המדובר, בכלל, בשכירות מוגנת, לא תמצא בו". נוכח דברים אלה, קבע בית משפט השלום כדלקמן: "די היה באמור לעיל כדי להצדיק את דחיית התובענה. מצפה בית המשפט מתובע להניח על שולחנו כתב תביעה שישקף נכונה את מצב הדברים, ואין הדעת נותנת שיגלה בית המשפט רק בעיצומו של הליך שטוען התובע לפינוי דייר מוגן, שעה שאין לכך ביטוי הולם בכתב התביעה". בסיום פסק דינו, הבהיר בית משפט השלום הנכבד כי הוא נמנע מכל הכרעה ביחס לשאלה האם המשיב אכן חייב דמי שכירות למבקשת, ובהתאם קבע כי פסק דינו איננו בבחינת מעשה בית דין, אשר חוסם את המבקשת מלהגיש תובענה כספית כנגד המשיב בסוגיה זו. נוכח כל האמור, דחה בית משפט השלום את תביעת המבקשת, וחייב אותה בהוצאות בסך של 10,000 ש"ח. על פסק דינו של בית משפט השלום הנכבד הגישה המבקשת ערעור לבית המשפט המחוזי הנכבד.

דיון והכרעה לאחר שעיינתי בבקשה ובתגובה לה, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות.

סוף דבר: נוכח כל האמור לעיל – בקשת רשות הערעור נדחית.

פסק הדין של בית הדין, ופסק הדין של בית המשפט המחוזי בעקבותיו, ביססו את קביעותיהם על יסוד סמכותו של בית הדין לשכירות לפסוק על סמך שיקול דעתו, מבלי שיהיה מחויב לקבל אף אחת מחוות הדעת השמאיות שהוגשו לו. יתרה מכך, בית הדין ובית המשפט המחוזי הדגישו את מומחיותו של בית הדין לשכירות, כערכאה מקצועית ומיוחדת, שמיוחסת לה ידיעה שיפוטית רחבה מהרגיל, בכל הנוגע לקביעת דמי שכירות ראויים בגין דיירות מוגנת.

...

המשיבה טוענת, מנגד, כי הבקשה שלפני איננה מעלה כל שאלה עקרונית שבגינה יש להיעתר לבקשה, בהתאם להנחיות רע"א 103/82 חניון חיפה נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ, פ"ד לו(3) 123 (1982) (להלן: הלכת חניון חיפה).

לפיכך דין הבקשה להדחות ולוּ מטעם זה. אוסיף ואנמק עוד מיד בסמוך.

למען הסר ספק יובהר לבסוף כי אין בכל האמור לעיל כדי למנוע מהצדדים התדיינות נוספת ביניהם, במידת הצורך, לגבי השנים הבאות (ראו: סעיף 57 לחוק הגנת הדייר) ובמסגרת התדיינות כזו תוכלנה להתברר הסוגיות הנ"ל, אם וכאשר יידרש הדבר ותונחנה לגביהן כסדר – התשתיות: העובדתיות, הכלכליות והנורמטיביות הרלבנטיות.

נוכח כל האמור לעיל – בקשת רשות הערעור נדחית.

בכל הנוגע לתשלום דמי השכירות הראויים – משהוכח כי הנתבע הוא דייר מוגן בחנות ומשכל עילות הפינוי נדחו - הרי שהתובעים אינם זכאים לדמי שימוש חופשיים עבור שימוש הנתבע בחנויות.

...

על כן, אין מנוס מהקביעה כי לא קמה עילת פינוי כתוצאה מאי-תשלום דמי השכירות.

בהקשר זה יש לציין, כי מאחר שחלקם של התובעים (וחלקו של אליעזר לפניהם) בחנות הוא כ-20%, ומאחר שממילא דמי השכירות המוגנים הם נמוכים, אין זה מן הנמנע שעלויות הגבייה עלו על התועלת שבגביית סכומים זניחים מסוג זה. משכך, אני קובע כי לא קמה עילת פינוי נגד הנתבע בשל השכרת משנה של החנות.

סוף דבר דין התביעה לפינוי הנתבע להידחות, וכך גם ביחס לתביעה הכספית.