דמי שימוש ראויים ברכוש המשותף: חישוב והערכה

לטענת התובעת, לאור קביעות אלו של המפקחת בפסק דינה, אשר הפכו לחלוטות לאחר שהנתבעים לא ערערו על פסק הדין, הרי שהנתבעים עשו שימוש בלעדי ברכוש שהתובעת הייתה שותפה בבעלותו ועליהם לשלם דמי שימוש ראויים עבור השמוש בחלקה לפי בעלותה, החל מיום 22/5/12 בגין 26% מהרכוש המשותף (עבור דירה 2) והחל מיום 26/5/15 בעלת 52% מהרכוש המשותף (עבור דירות 1 ו-2), זאת לאור ס. 33 לחוק המקרקעין או על פי דיני עשיית עושר ולא במשפט.

לטענת הנתבעים, לו היה מקום לאפשר לתובעת שימוש בחניות, הרי שיש להורות על תשלום 52% כדי חלקה ברכוש המשותף מעלות התקנת החניות, אשר מוערכת ע"י הנתבעים בכ-40,000 ₪ ולקזזם מכל סכום אשר יגיע (אם בכלל) לתובעת.

המומחה אף השיב לשאלות ההבהרה שנשלחו בפירוט ובאופן מנומק היטב, כמו גם נחקר באריכות על חוות דעתו בידי ב"כ התובעת ועמד על חישוביו כפי שהוסברו על ידו בפירוט ובסבלנות ראויה.

...

לאור הדברים האמורים לעיל, אני סבורה כי יש להורות גם על דמי שימוש ראויים, לפי הערכת מומחה בית המשפט, לתקופה שמבניית המעלית ועד למועד הגשת התביעה בסך של 1,261 ₪.

מסקנה זו מתיישבת גם עם הוראה 59ו(ב)(3) לחוק המקרקעין שלפיה: "כל בעלי הדירות יהיו חייבים להשתתף בהוצאות החזקתה והפעלתה של המעלית". כך יחולו ההוצאות השוטפות של החזקת המעלית והפעלתה גם על בעל דירה אשר לא נתן הסכמתו להתקנתה.

סוף דבר, התביעה מתקבלת חלקית נגד הנתבעים.

התובע טוען כי חלקו ברכוש המשותף הוא 37/310, וכי על הנתבעים לשלם לו דמי שימוש ראויים עבור השמוש שעשו ברכוש המשותף שחלק ממנו בבעלותו, אותם העריך בסך של 2,000 ₪ לחודש (כאשר הנתבעת 1 השתמשה ברכוש המשותף במשך שבע שנים והנתבעים 2-3 במשך שנתיים וחצי).

חוות דעת המומחה: המומחה חישב את דמי השמוש הראויים אשר נעשו בשטח המשותף על ידי הנתבעת 1 (שכן הנתבעים 2-3 לא עשו שימוש בשטח המשותף) כלהלן: שנה דמי שימוש שנתיים הערות 2017 253 ₪ עד לחודש 7/2017, מועד עריכת חוות הדעת 2016 487 ₪ 2015 444 ₪ 2014 400 ₪ 2013 332 ₪ 2012 293 ₪ 2011 311 ₪ 2010 270 ₪ סה"כ- 2,790 ₪.

...

בנוגע לטענה כי המשיב היה הבעלים של מחצית מהדירה ולכן זכאי למחצית משווי תשלומי האיזון- הנתבעים לא הציגו כל ראייה התומכת בטענה זו ועל כן היא נדחית.

מכאן, שאני מקבל את חוות דעת המומחה חנוך אופיר כמות שהיא.

לטענת הנתבעים, הנתבעת 1 זכאית לסכום של 17,323 ₪, והנתבעים 2-3 לסכום של 14,496.5 ₪, כאשר סכומים אלו כוללים את הוצאותיהם ושכר טרחת עו"ד. סוף דבר: מכל האמור לעיל, על הנתבעת 1 לשלם לתובע פיצוי בסכום של 17,890 ₪, ועל הנתבעים 2-3 לשלם ביחד ולחוד לתובע פיצוי בסכום של 15,100 ₪.

התובעים טוענים כי מכיוון שהתובעת עשתה שימוש שלא כדין ברכוש המשותף, עליה לשלם דמי שימוש ראויים ליתר דיירי הבניין בגין שימוש זה, בסך 201,600 ₪, וצרפו חוות דעת שמאית להערכת עלות זו. התובעים מוסיפים וטוענים כי פעולותיה של הנתבעת, ובהן גידור שטח חצר הבניין וכן תוספת הבנייה, יוצרות סיכון לדיירי הבניין מאחר והן מונעות גישת רכבי חרום לבניין, מערערות את יסודות הבניין וכן מונעות התקנת ממ"דים (חדרי מרחב מוגן) על ידי דיירים אחרים בבניין.

שנית, הערכת דמי השמוש בחוות דעתו של המומחה תענך מסתמכת על חישוב חודשי (2,400 ₪ לחודש עבור כלל הדיירים), כאשר ההנחה היא שהדיירים מתגוררים בבניין ונמנע מהם שימוש יום יומי בחלק מן הרכוש המשותף ואין זה מצב הדברים בעניינינו.

...

משכך, טענת התובעים בדבר ירידת ערך דירותיהם נדחית.

יחד עם זאת, התנהלות יום יומית זו לאורך שנים יש בה כדי להוות מטרד למי שמתגורר במקום ומשכך אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובע 2 פיצוי בסך של 5,000 ₪ בגין ראש נזק זה. לאור האמור לעיל, דינה של טענה זו להידחות ביחס לתובע 1, ולהתקבל באופן חלקי ביחס לתובע 2.

סוף דבר: לאור האמור לעיל, דין התביעה להתקבל בחלקה והנני מורה כדלקמן: למען הסר ספק, ככל שעדיין מתקיימת פעילות של גן הילדים בדירת הנתבעת, ולו במתכונת מצומצמת, עליה לחדול ממנה בתוך 30 ימים מיום מתן פסק דין זה. על התובעת לסגור את החלון שנפרץ לכיוון חדר המדרגות תוך 30 ימים מהיום.

התובעים טוענים כי מכיוון שהנתבעת עשתה שימוש שלא כדין ברכוש המשותף, עליה לשלם דמי שימוש ראויים ליתר דיירי הבניין בגין שימוש זה, בסך 201,600 ₪, וצרפו חוות דעת שמאית להערכת עלות זו. התובעים מוסיפים וטוענים כי פעולותיה של הנתבעת, ובהן גידור שטח חצר הבניין וכן תוספת הבנייה, יוצרות סיכון לדיירי הבניין מאחר והן מונעות גישת רכבי חרום לבניין, מערערות את יסודות הבניין וכן מונעות התקנת ממ"דים (חדרי מרחב מוגן) על ידי דיירים אחרים בבניין.

שנית, הערכת דמי השמוש בחוות דעתו של המומחה תענך מסתמכת על חישוב חודשי (2,400 ₪ לחודש עבור כלל הדיירים), כאשר ההנחה היא שהדיירים מתגוררים בבניין ונמנע מהם שימוש יום יומי בחלק מן הרכוש המשותף ואין זה מצב הדברים בעניינינו.

...

משכך, טענת התובעים בדבר ירידת ערך דירותיהם נדחית.

יחד עם זאת, התנהלות יום יומית זו לאורך שנים יש בה כדי להוות מטרד למי שמתגורר במקום ומשכך אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובע 2 פיצוי בסך של 5,000 ₪ בגין ראש נזק זה. לאור האמור לעיל, דינה של טענה זו להידחות ביחס לתובע 1, ולהתקבל באופן חלקי ביחס לתובע 2.

סוף דבר: לאור האמור לעיל, דין התביעה להתקבל בחלקה והנני מורה כדלקמן: למען הסר ספק, ככל שעדיין מתקיימת פעילות של גן הילדים בדירת הנתבעת, ולו במתכונת מצומצמת, עליה לחדול ממנה בתוך 30 ימים מיום מתן פסק דין זה. על הנתבעת לסגור את החלון שנפרץ לכיוון חדר המדרגות תוך 30 ימים מהיום.

דיון והכרעה: בפסק הדין, נידרשתי להכריע בשאלה האם התובעים זכאים לדמי שימוש ראויים מיום 1.10.18 ועד למועד הגשת התביעה בגין השמוש שעושה הנתבעת בגג המהוה רכוש משותף ומוצמד לדירת הצדדים בחלוקה שווה ולאור הסטאטוס קוו הנהוג בין הצדדים, ריצוף הגג ובניית החדר על הגג ללא הסכמתם תוך שהיא מונעת מהתובעים שימוש בחדר ובכלל זכות מעבר לגג.

בסעיף ד' חזר המומחה על הקביעה הנ"ל- לאחר ששקל את כל השיקולים שנשקלו ופורטו בהרחבה בחוות הדעת והתייחס לחוות דעת הצדדים - והעריך את "אומדן שווי דמי שימוש ראויים לחודש" בלשון הזו: "לאור העקרונות, הגורמים והשיקולים דלעיל, הריני מעריך את שווי דמי השכירות לזכויות של חדר על הגג בנכס שבנידון לתאריך הקובע בסביבות של 34 ₪ לחודש". המומחה חזר על ממצאיו גם בעמוד 6 לחוות הדעת מיום 21.4.21 בזו הלשון: "מבחינה קניינית- מדובר בנושא משפטי אשר צריך להתברר בבית המשפט. למרות זאת ככל שיקבע כי מגיע לתובע דמי שכירות הרי שמבחינת שווי דמי השכירות, הם חושבו והובאו בגוף חוות דעתי: 34 ₪ בחודש." בדיון שהתקיים ביום 14.4.22 העיד המומחה כדלקמן: "34 שקל לחודש שזה 412 שקל, דמי השמוש בבטון שיש לנו על הגג היא עלתה על קרקע לא שייכת רק לה, היא צריה לשלם לחודש 412 שקלים למנדהו. אני יודע שיש במיגרש 12 דיירים בעלי החלקה הזאת." מן המקובץ עולה כי המומחה העריך את שווי דמי השמוש בסך של 412 ₪ לחודש.

...

לא שוכנעתי כי יש לפטור את הנתבעת מתשלום דמי שימוש ראויים הואיל והשווי השמאי שואף לאפס כמו גם שלא שוכנעתי שיש מקום לקזז את דמי השימוש מעלות ההקמה.

סוף דבר בנסיבות האמורות, התביעה מתקבלת בחלקה.

הנתבעת תשלם לתובעים דמי שימוש ראויים בסך של 4,326 ₪.