דמי ניהול חנות במרכז קניות

כפי שצוין בחוות-דעת שניתנה לחברה-האם של גזית גלוב בעיניין שוויו של מרכז רוטשילד (נ/9), "שוויים ממוצעים [שווי מרכזי קניות ושיעור התשואה שלהם] הם לאינדיקציה בלבד לאור השוני הרב בין הקניונים, גיל הבניינים, גודלם, מיקומם היחסי בערים, הניהול וכדומה." מאפיינים נוספים היכולים להשפיע על השווי הם מאפייני הבניה, מספר החנויות וסוגיהן ומאפיינים פיזיים אחרים (Darcel Inc.

הן הזכות למתן שירותי ניהול הן הזכות למכירת חשמל דומות במהותן: במסגרת הסכמי השכירות חברת חוצות המפרץ מחייבת את השוכרים לשלם דמי ניהול בגין שירותי ניהול הניתנים להם בקניון חוצות המפרץ באמצעות חברת ניהול (המצויה בבעלותהּ המלאה של חברת חוצות המפרץ) וכן במקום לרכוש חשמל מחברת החשמל, לרכוש אותו ממנה (לאחר שהיא רוכשת אותו במתח גבוה מחברת החשמל וממירה אותו למתח נמוך כדי לספקו לשוכרים).

...

הנשיאה (בדימ') מ' נאור: [רקע 4](#_Toc497658205) רקע עובדתי 5](#_Toc497658206) ע"א 74/15 מנהל מיסוי מקרקעין רחובות נ' גזית גלוב ישראל (פיתוח) בע"מ 5](#_Toc497658207) ע"א 1346/15 מליסרון בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה 9](#_Toc497658208) ע"א 6219/15 מנהל מיסוי מקרקעין – תל-אביב נ' אלדר נכסים 11](#_Toc497658209) ע"א 8715/15 סגל נ' מנהל מיסוי מקרקעין חדרה 15](#_Toc497658210) דיון והכרעה 16](#_Toc497658211) גֶדֶר המחלוקת 16](#_Toc497658212) פרשנות דיני המס 17](#_Toc497658213) תשתית חקיקתית והיסטורית 18](#_Toc497658214) הגדרתו של "איגוד מקרקעין" 18](#_Toc497658215) ההגדרה הבסיסית 19](#_Toc497658216) ההגדרה המרחיבה 25](#_Toc497658217) מן הכלל אל הפרט 29](#_Toc497658218) האם "פעילות עסקית" (או "עסק חי") היא נכס (וגם: האם איגוד שהוא בעל פעילות עסקית יכול להיחשב איגוד מקרקעין)? 30](#_Toc497658219) מוניטין 61](#_Toc497658220) ב(1) ע"א 74/15 (עניין גזית גלוב) 69](#_Toc497658221) ב(2) ע"א 1346/15 (עניין מליסרון) 73](#_Toc497658222) ב(3) ע"א 6219/15 (עניין אלדר) 75](#_Toc497658223) ב(4) ע"א 8715/15 (עניין סגל) 76](#_Toc497658224) נכסים נוספים 77](#_Toc497658225) סיכום ביניים 81](#_Toc497658226) טענות נוספות 81](#_Toc497658227) הקצאת מניות (ע"א 74/15) 81](#_Toc497658228) חלוקת חלקות (ע"א 8715/15) 90](#_Toc497658229) מועד אירוע-המס (ע"א 1346/15) 90](#_Toc497658230) קנסות (ע"א 74/15) 92](#_Toc497658231) מניעות (ע"א 1346/15, ע"א 6219/15) 93](#_Toc497658232) בטרם נעילה 95](#_Toc497658233) סוף דבר 96](#_Toc497658234) לפנינו ארבעה ערעורים שעניינם מיסוי עסקות למכירתם של מרכזי קניות או להעברת זכויות בחברות שבבעלותן מרכזי קניות.

עם זאת, אין באמור כדי להוביל למסקנה שלפיה המבחן הנכסי הקבוע בחוק מיסוי מקרקעין אינו מתקיים בעניינן של חברות המחזיקות במרכזי קניות.

בהינתן האמור, אף אני סבורה כי ככלל הגדרת איגוד מקרקעין שבחוק מיסוי מקרקעין חלה על חברות המחזיקות במרכזי קניות.

סיכומו של דבר, כאמור בפתח הדברים, אני מצטרפת לפסק דינה של חברתי הנשיאה (בדימ') מ' נאור.

התובעת משמשת כחברת ניהול של מרכז קניות ומשרדים המצויים במעלות תרשיחא.

מנהל התובעת העיד על שירותי האחזקה הניתנים לכלל החנויות במרכז המסחרי , בידי התובעת וכוללים את אבטחת הקניון, ביוב, מים חשמל , מעלית , ביטוח צד ג' לבאי הקניון וכן תיחזוקה כוללת של הקניון.

בחירת הנתבע לטעון כי אין כלל הסכם בכתב ולפיכך אין מקום לחייב בדמי ניהול ולשמור לשעת רצון, ככל שיתברר כי הוא אכן חב בדמי הניהול, את הצגת העתק ההסכם אשר לדבריו תומך בטענתו כי הוסכם על דמי ניהול בשיעור 25% מהמקובל, אינה תואמת את הוראות הדין בדבר גילוי מסמכים ושימוש בהליכי משפט בתום לב. אני קובעת אפוא כי חנויותיו של הנתבע הנן חלק מהקניון וככאלה הן נהנות משירותי הניהול של התובעת והנתבע חב בדמי ניהול מלאים.

...

בחירת הנתבע לטעון כי אין כלל הסכם בכתב ולפיכך אין מקום לחייב בדמי ניהול ולשמור לשעת רצון, ככל שיתברר כי הוא אכן חב בדמי הניהול, את הצגת העתק ההסכם אשר לדבריו תומך בטענתו כי הוסכם על דמי ניהול בשיעור 25% מהמקובל, אינה תואמת את הוראות הדין בדבר גילוי מסמכים ושימוש בהליכי משפט בתום לב. אני קובעת איפוא כי חנויותיו של הנתבע הינן חלק מהקניון וככאלה הן נהנות משירותי הניהול של התובעת והנתבע חב בדמי ניהול מלאים.

סוף דבר, התביעה מתקבלת במלואה.

הנתבע ישלם לתובעת את הסך של 41,452 ₪.

מכלל זאת עולה כי יש לדחות טענתו זו של הנתבעת בכל הנוגע לסמכות העניינית של בית משפט זה. האם חנויות הנתבע הן חלק מקניון התובעת מר מונדר מטעמה של התובעת העיד כי התובעת רכשה את מרכז הקניות – הקניון המדובר מחברת "כאן זמאן", כאשר הנכס המדובר היה עדיין מיגרש ריק וטרם ניבנה בו שלד המרכז המסחרי.

משכך, על אף התניה בהסכם מיום 23/7/07 הקובעת כי הנתבע חב ב 25% מדמי הניהול ומשהנתבע קיבל בגין חנויותיו המצויות בקניון התובעת שירותי ניהול ואחזקה , אך לא שילם עבורם דבר ומשכך קיבל שירות שלא על פי זכות שבדין, הרי שהוא חב בהשבת מלוא תמורת אותם שירותים שהעניקה לו התובעת ויש לקבל תביעתה במלואה.

...

כנגד ראיות אלו לא הובא דבר לסתור בידי הנתבע ולפיכך אני מקבלת את אופן חישובם של דמי הניהול בידי התובעת.

על כל פנים, להתנהלות הנתבע יש לתת את הדעת בעת פסיקת הוצאות בהליך זה. סוף דבר, התביעה מתקבלת במלואה.

הנתבע ישלם לתובעת את הסך של 41,452 ₪.

התובעת טענה כי הנתבעים היו המחזיקים של חנות בקניון, ובנגוד להתחייבותם על פי הסכם השכירות - "לא שילמו את מלוא דמי הניהול בגין התקופות במהלכן החזיקו בחנות". התובעת הפניתה בתביעתה להסכם השכירות מיום 18.04.01.

בסעיף 8(א) להסכם נקבע כי "השוכרת מצהירה כי ידוע לה שהמשכירה הקימה חברת ניהול אשר מטפלת בהחזקת הרכוש המשותף ובמתקנים ובמערכות המשותפים של מרכז הקניות, בנקיון והבדק שבו." זאת ועוד, בסעיף 8(ב) נקבע כי "השוכרת מתחייבת לחתום, סמוך למועד חתימת חוזה זה ועם דרישתה הראשונה של המשכירה, על הסכם עם חברת הניהול...". הנתבעים הגישו כתב הגנה, בו טענות מקדמיות שונות לרבות העידר יריבות וכן היתיישנות והשתק.

...

אקדים סוף דבר לראשיתו, ואבהיר כי מצאתי שאין לבית משפט זה סמכות עניינית להכריע בתובענה דנן, ועל כן יש להעביר את הדיון למפקח על רישום המקרקעין, המוסמך לדון בסכסוך.

סוף דבר התובעת היא "מתחזק" כמשמעות הגדרה זו בחוק המקרקעין, והמחלוקת בין הצדדים נוגעת להוצאות ניהול הבית המשותף, אליהן מתייחס סעיף 58 לחוק.

סעיף 101(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 קובע כי: "לא ייעתר בית המשפט או הרשם לבקשת דחיה מחוסר סמכות, אם נראה לו שיש להעביר את הענין לבית משפט או לבית-דין מוסמך לפי סעיף 79 לחוק בתי המשפט". אשר על כן, בהתאם לסמכות הנתונה לי בסעיף 79 לחוק בתי המשפט, אני מורה על העברת הדיון בתובענה למפקח על המקרקעין באזור לוד.

המזכירות תשלח העתק החלטתי לב"כ הצדדים.

בכתב התביעה נטען כי התובעת השכירה לנתבעים 2-3 שטח במרכז קניות מסחרי בראש פינה, המוכר בשם המסחרי "שופינה", לשם הפעלת חנות הלבשה והנעלה.

דמי השכירות נקבעו על סך 29,832 ₪ בצרוף מע"מ, וכן דמי ניהול בסך 6,225 ₪ בצרוף מע"מ. הסכם השכירות החדש הותלה בקיום מספר התחייבויות מטעם הנתבעים, לרבות קבלת חזקה במושכר לשם ביצוע עבודות התאמה (אשר יימשכו 60 יום לכל המאוחר), וזאת מיד לאחר החתימה, וכן סגירת החנות שפתחו הנתבעים בקניון "סנטר הגליל", לא יאוחר מיום 1.4.19.

...

מכאן, שהפיצוי הראוי לתובעת לפי שיטת חישוב זו עומד על: אבדן הכנסות: 2,499,600 - הקטנת נזק (השכרת הנכס) 2,165,249 - הקטנת נזק (חילוט ערבות) 41,660 סה"כ: 292,691 ₪ סיכום ביניים הפיצוי הראוי לתובעת, בהינתן העובדה כי הסכם השכירות מיום 7.1.19 לא נכנס לתוקף, ולפי תנאי השכירות בהסכמים שנערכו בין הצדדים ביום 1.1.18 וביום 22.5.18, הינו כדלהלן: השבה: 409,500 הוצאות: 100,000 פגיעה במוניטין: 100,000 פיצויי קיום, בניכוי הקטנת נזק: 445,598 סה"כ: 1,055,098 ₪ סוף דבר: אני מחייב לפיכך את הנתבעים 1-2, ביחד ולחוד, לשלם לתובעת סך של 1,055,098 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד הגשת התביעה (24.9.19) ועד התשלום המלא בפועל.

עוד אני מחייב את הנתבעים 1-2 בתשלום הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 120,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

בעניין זה מקובלת עלי טענת התובעת, לפיה הגשתה של התביעה שכנגד התבררה כהליך סרק.